77OS0000-02-2024-034894-04

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Москва 16 января 2025 г.

Московский городской суд в составе судьи Казакова М.Ю., при секретаре Савенко И.П., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-0778/2025 по административному исковому заявлению ООО «Сокол Эстейт» к ГБУ «Центр имущественных платежей» о признании решения незаконным, возложении обязанности пересчитать кадастровую стоимость,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Сокол Эстейт» обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к ГБУ «Центр имущественных платежей», в котором просит признать незаконным решение ГБУ «Центр имущественных платежей» от 11 октября 2024 года № 629/24 об отказе в перерасчёте кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:09:0004005:9476, возложить обязанность на ГБУ «Центр имущественных платежей» исправить ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:09:0004005:9476, а именно отнести названный объект недвижимости к оценочной группе «6.1 Объекты административного и офисного назначения (основная территория)» и осуществить перерасчёт его кадастровой стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ООО «Сокол Эстейт» принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером 77:09:0004005:9476. Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы № 51520 от 15 ноября 2021 года кадастровая стоимость указаного нежилого здания утверждена по состоянию на 1 января 2021 года в размере 4 718 369 532,1 руб. 3 мая 2023 года ООО «Сокол Эстейт» обратилось в ГБУ «Центр имущественных платежей» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, полагая, что при определении кадастровой стоимости был некорректно определен коэффициент экспликации для спорного здания. Решением ГБУ «Центр имущественных платежей» от 21 июня 2023 года № 285/23 коэффициент экспликации пересчитан, кадастровая стоимость здания снижена. При этом специалистами ГБУ «Центр имущественных платежей» изменена оценочная группа, кадастровая стоимость здания пересчитана с учетом его отнесения к оценочной группе 4 «Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения», подгруппе 4.1 «Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения (основная территория)».

Административный истец, не согласившись с отнесением здания к названной оценочной группе, 15 сентября 2024 года обратился в ГБУ «Центр имущественных платежей» с заявлением об исправлении данной ошибки. 11 октября 2024 года ГБУ «Центр имущественных платежей» принято решение № 629/24, которым отказано ООО «Сокол Эстейт» в пересчете кадастровой стоимости.

ООО «Сокол Эстейт» полагает, что кадастровая стоимость здания определена неверно, поскольку при ее определении объект недвижимости ошибочно отнесен к оценочной подгруппе 4.1 «Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения (основная территория)», тогда как фактически здание является объектом офисного назначения.

Представитель ООО «Сокол Эстейт» в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ГБУ «Центр имущественных платежей» возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Остальные лица, участвующие в деле, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направили, об отложении слушания дела не просили.

Руководствуясь положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом постановлено о рассмотрении дела при данной явке.

Суд, выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) установил внесудебную процедуру оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (положения статей 20, 21, 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ), в том числе путем рассмотрения бюджетным учреждением, осуществившим определение кадастровой стоимости, обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Пунктами 23 и 24 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. В случае принятия судом решения о признании решения об отказе в исправлении ошибок незаконным, бюджетное учреждение обеспечивает исправление таких ошибок в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости (пункты 1 и 2 части 2 названной статьи).

Пункт 13 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает, что при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории); использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

По итогам рассмотрения обращения об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением могут быть приняты:

1) решение о пересчете кадастровой стоимости в связи с наличием технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

2) решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено (часть 14 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

По состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки в рамках Федерального закона № 237-ФЗ приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» были введены в действие соответствующие Методические указания (далее – Методические указания), определяющие правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе земельных участков и предназначенные для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости в силу прямого указания пункта 2 части 1 статьи 3 Федерального закона № 237-ФЗ.

В силу пункта 1.2 Методических указаний в случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, форма которой утверждена приказом Минэкономразвития России от 4 июня 2019 года № 318 «Об утверждении порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы», для целей Указаний под видом использования понимается такое фактическое использование объекта недвижимости.

В иных случаях под видом использования понимаются вид (виды) разрешенного использования или назначение объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Согласно пункту 1.3 указанных Методических указаний при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 8.1 Указаний. Применение методов массовой оценки для целей Указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.

В соответствии с пунктами 9.1. и 9.2 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, могут быть объединены в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости. Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости. Не допускается отнесение одного объекта недвижимости к двум и более группам (подгруппам).

В соответствии с пунктом 1.8 Методических указаний в редакции, действующей на дату проведения оценки, при определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из допущения о продолжении сложившегося фактического использования такого объекта недвижимости. В случае если имеются документы, подтверждающие невозможность продолжения фактического использования объекта недвижимости, такой объект оценивается в индивидуальном порядке на основе его наиболее эффективного использования.

Замечания относительно некорректного учета фактического использования объекта недвижимости, приведшего к его некорректному отнесению к группе видов использования, рассматриваются при наличии представленных документов (или копий документов) или ссылок на такие документы, подтверждающих его фактическое использование (пункт 11.1 Методических указаний).

В судебном заседании установлено, что ООО «Сокол Эстейт» является собственником нежилого здания с кадастровым номером 77:09:0004005:9476, расположенного по адресу: адрес.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости в рамках государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2021 года утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года № 51520 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2021 года» в размере 4 718 369 532,10 рублей путем его отнесения к оценочной группе 6 – «Объекты административного и офисного назначения», подгруппе 6.1 – «Объекты административного и офисного назначения (основная территория)».

Административный истец в порядке статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ обратился в ГБУ «Центр имущественных платежей» с заявлением от 25 мая 2023 года № 01-5859/23 об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, связанных с применением некорректного коэффициента экспликации.

Согласно пункту 5 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе запросить недостающую информацию, необходимую для определения кадастровой стоимости, у органов и организаций, в распоряжении которых имеется такая информация.

В соответствии со статьями 12, 14 и 21 Федерального закона № 237-ФЗ, постановлением Правительства Москвы от 24 марта 2020 года № 217-ПП «О внесении изменений в постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2012 года № 184-ПП» дополнено приложение к названному постановлению пунктом 4.6(1), согласно которому Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы осуществляет сбор и передачу государственному бюджетному учреждению города Москвы, осуществляющему полномочия, связанные с определением кадастровой стоимости, сведений о фактическом использовании объектов недвижимости для целей государственной кадастровой оценки в порядке, установленном совместным приказом Госинспекции, Департамента экономической политики и развития города Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, согласованным таким государственным бюджетным учреждением города Москвы.

Из материалов дела следует, что в рамках рассмотрения заявления административного истца от 25 мая 2023 года № 01-5859/23 ГБУ «Центр имущественных платежей», в соответствии с приведенными положениями, направило в адрес ГБУ «МКМЦН» запрос о проведении мероприятий по обследованию нежилого здания с кадастровым номером 77:09:0004005:9476.

Актом обследования от 7 июня 2023 года № 91201983/ОФИ ГКО установлены доли площади объекта недвижимости с кадастровым номером 77:09:0004005:9476, используемой для осуществления каждого из видов деятельности:

1) 16,3 % – доля площади объекта, используемая для хранения автотранспорта и иного транспорта (п.3, площадь = 7 401,86 кв. м.);

2) 3,01 % – доля площади объекта для коммерческого использования (п.4, площадь = 1 362,75 кв. м.).

3) 80,7 % – доля площади объекта, используемая для размещения офисов (п.6, площадь = 36 634,99 кв. м.).

На основании указанного Акта, предоставленного ГБУ «МКМЦН», по заявлению административного истца от 25.05.2023 № 01-5859/23, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 77:09:0004005:9476, решением ГБУ «Центр имущественных платежей» от 21 июня 2023 года № 285/23, пересчитана с применением коэффициента экспликации 0,6615190439 и составила 4 409 202 796,06 руб.

Из разъяснений, связанных с определением указанной кадастровой стоимости, следует, что удельный показатель кадастровой стоимости объекта недвижимости рассчитан методом статистического (регрессивного) моделирования с применением указанного коэффициента экспликации площадей по видам функционального назначения на основании предоставленной ГБУ «МКМЦН» информации, изложенной в Акте от 7 июня 2023 года № 91201983/ОФИ ГКО.

Коэффициент экспликации определялся путем соотношения стоимостей объекта недвижимости, рассчитанных с учетом различных видов функционального использования, с применением доли площади соответствующего функционального использования:

7 401,86 кв. м. х УПКС 54 265, 67 руб./кв. м. = 401 666 892,15 руб.

1 362,75 кв. м. х УПКС 146 813,40 руб./кв. м. = 200 069 960,85 руб.

36 634,99 кв. м. х УПКС 103 929,76 руб./кв. м. = 3 807 465 718,30 руб.

Средневзвешенный УПКС = 97 119,86 руб./кв. м.

УПКС основной группы = 146 813,40 руб./кв. м.

Коэффициент экспликации = средневзвешенный УПКС / УПКС основной группы = 97 119,86 руб./кв. м. / 146 813,40 руб./кв. м. = 0,6615190439.

Таким образом, при определении кадастровой стоимости ГБУ «Центр имущественных платежей» было учтено фактическое использование всей площади здания (группы 3, 4, 6).

Следовательно, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 77:09:0004005:9476 пересчитана по состоянию на 1 января 2021 года с отнесением к оценочной подгруппе «4.1 Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения (основная территория)» в соответствии с пунктом 1.8 Методических указаний по данным ГБУ «МКМЦН» на основании сведений о фактическом использовании объектов недвижимости.

Указанное решение ГБУ «Центр имущественных платежей» от 21 июня 2023 года № 285/23 о пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 77:09:0004005:9476 является действующим, административным истцом в судебном порядке не оспорено.

16 октября 2024 года административный истец обратился в ГБУ «Центр имущественных платежей» с заявлением (рег. № 01-19539/24О) об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером 77:09:0004005:9476 в размере 4 409 202 796,06 рублей по состоянию на 1 января 2021 года.

По результатам рассмотрения данного заявления административного истца, ГБУ «Центр имущественных платежей» приняло решение от 11 октября 2024 года № 629/24, которым отказало в пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 77:09:0004005:9476.

В обоснование отказа в пересчете кадастровой стоимости ГБУ «Центр имущественных платежей» указано, что ранее при рассмотрении заявления административного истца от 25 мая 2023 года № 01-5859/23 виды фактического использования объекта недвижимости, а также доли площади соответствующего функционального использования учтены Учреждением при расчете коэффициента экспликации, примененного при расчете кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 7.2.1 Методических указаний метод статистического (регрессионного) моделирования основан на построении статистической модели оценки. Под статистической моделью оценки понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости).

Описание методологии и процесса оценки приведено в разделе 3.7.4.1 Тома 4 Отчета «Об итогах государственной кадастровой оценки всех видов объектов недвижимости, в том числе земельных участков (категория земель - «земли населенных пунктов»), расположенных на территории города Москвы, по состоянию на 1 января 2021 года (далее – Отчет).

В расчетах использована экспоненциальная модель, учитывающая Коэффициент экспликации, который определялся путем соотношения стоимостей объектов недвижимости, рассчитанных при различных видах функционального использования, с учетом доли площади соответствующего функционального использования. Вид функционального назначения определялся по данным Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы.

Таким образом, виды фактического использования, а также доли площади соответствующего функционального использования были учтены ГБУ «Центр имущественных платежей» при расчете кадастровой стоимости здания. Объект при рассмотрении первого заявления административного истца правомерно включен в оценочную группу 4 «Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения». Каких-либо достоверных сведений, свидетельствующих о необходимости отнесения спорного объекта недвижимости к иной оценочной группе, в том числе к группе 6 «Объекты, административного и офисного назначения (основная территория)», административным истцом не представлено. В связи с чем оснований для удовлетворения заявления от 16 октября 2024 года № 01-19539/24О у ГБУ «Центр имущественных платежей» не имелось.

Согласно части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 кодекса, с учетом особенностей, установленных главой 25 (Производство по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости). Указанные положения Кодекса применимы при оспаривании решений бюджетного учреждения по результатам рассмотрения обращений об исправлении кадастровых ошибок.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 3 и пунктом 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения органа, наделенного государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих порядок принятия оспариваемого решения в случае, если такой порядок установлен; соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 227 поименованного Кодекса по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, наделенного государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований, если он признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Таких обстоятельств при рассмотрении настоящего административного дела не установлено.

Довод административного истца о неправомерности использования Акта ГБУ «МКМЦН» о фактическом использовании объекта для целей государственной кадастровой оценки, составленного после даты государственной кадастровой оценки, суд отклоняет поскольку данный Акт составлен в связи с обращением административного истца от 3 мая 2023 года об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. При этом принятое по итогу его рассмотрения решение ГБУ «Центр имущественных платежей» от 21 июня 2023 года № 285/23, как указано судом выше, является действующим и в судебном порядке не оспорено.

То обстоятельство, что площадь здания, не используемая в целях осуществления торговой деятельности, превышает площадь здания, используемую в указанных целях, не свидетельствует о наличии ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости здания по состоянию на 1 января 2021 года, поскольку при расчете кадастровой стоимости здания применен коэффициент экспликации площадей по видам их функционального назначения.

С учетом изложенного, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение принято ГБУ «Центр имущественных платежей» в соответствии с предоставленными полномочиями, с соблюдением установленного срока, в нем указаны основания принятия, содержание соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения, в связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ООО «Сокол Эстейт» отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда М.Ю. Казаков

Решение изготовлено в окончательной форме 28 января 2025 года.