Судья Хазова В.Н. УИД № 61RS0034-01-2023-000365-57

дело № 33-15684/2023

№ 2-356/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 сентября 2023 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего судьи Кушнаренко Н.В.

судей Иноземцевой О.В., Головнева И.В.,

при секретаре Сукаче И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Племзавод ФИО4» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о переходе прав и обязанностей покупателя земельных участков и взыскании денежной суммы по договору купли-продажи, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 05 июня 2023 года. Заслушав доклад судьи Иноземцевой О.В., судебная коллегия

установила:

ООО «Племзавод ФИО4» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о переходе прав и обязанностей покупателя земельных участков, взыскании денежной суммы по договору купли-продажи, ссылаясь на то, что 24 сентября 2020 г. между истцом, как арендатором, и ФИО2 и ФИО3, как арендодателями, были заключены договоры аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами (далее КН) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Условия указанных договоров аренды предусматривали преимущественное право покупки арендатором арендованных земельных участков в предусмотренном порядке. Однако истцу стало известно, что арендодатели в нарушение условий заключенных договоров аренды от 24 сентября 2020 г. о преимущественном праве арендатора на выкуп арендованных земельных участков, продали соответствующие земельные участки стороннему покупателю — ФИО1

На основании изложенного, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил суд перевести на ООО «Племзавод ФИО4» права и обязанности покупателя земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по договору купли-продажи, заключенному между ФИО2 и ФИО1, заменив собственника в регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 29 октября 2022 г. с ФИО1 на ООО Племзавод ФИО4; перевести на ООО «Племзавод ФИО4» права и обязанности покупателя земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по договору купли-продажи, заключенному между ФИО3 и ФИО1, заменив собственника в регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27октября 2022 г. с ФИО1 на ООО «Племзавод ФИО4»; взыскать с ООО «Племзавод ФИО4» в пользу ФИО1 сумму в размере 990 000 руб., уплаченную ФИО1 ФИО2 согласно договору купли-продажи земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; взыскать с ООО «Племзавод ФИО4» в пользу ФИО1 сумму в размере 990 000 руб., уплаченную ФИО1 ФИО3 согласно договору купли-продажи земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Решением Зимовниковского районного суда Ростовской области от 05 июня 2023 года исковые требования ООО «Племзавод ФИО4» удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска. В обоснование приводит доводы о том, что ФИО2 и ФИО3 обращались к истцу и администрации Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области с предложением приобрести спорные земельные участки, однако, последние своим правом на преимущественное приобретение участков не воспользовались, в связи с чем выводы суда о приобретении ФИО1 спорных участков с нарушением требований закона является необоснованным.

Также ссылается на наличие в действиях истца признаков злоупотребления своими правами.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, выслушав представителя истца по доверенности ФИО5, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 8, 12, 250, 309, 421, 431 ГК РФ, Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», проанализировал условия договоров аренды земельных участков с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и исходил из того, что при заключении сделок с ФИО1 ФИО2 и ФИО3 нарушено предусмотренное условиями договоров аренды преимущественное право ООО «Племзавод ФИО4», как арендатора, на выкуп спорных земельных участков, в связи с чем пришел к выводу о переводе прав покупателя ФИО1 на основании статьи 250 ГК РФ на ООО «Племзавод ФИО4».

С приведенными выше выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается и предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для отмены, либо изменения решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы не усматривает.

В силу положений пунктов 1 - 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно п. 1 ст.8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (пункт 1 статьи 8 ФЗ №101-ФЗ).

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Таким образом, исходя из буквального толкования вышеуказанных норм права, стороны при заключении договора аренды имели право включить в него любые условия прямо незапрещенные законодательством, в том числе и о преимущественном праве выкупа земельного участка арендатором в случае его продажи арендодателем.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24 сентября 2020 г. между ФИО2 (арендодатель) и ООО «Племзавод ФИО4» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, сроком действия – 10 лет с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Также 24 сентября 2020 г. между ФИО3 (арендодатель) и ООО Племзавод ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, сроком действия – 10 лет с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

В соответствии с п.7 указанных договоров аренды арендатор имеет преимущественное право выкупа земельных участков перед третьими лицами по цене, которая на пять процентов выше средней рыночной цены, сложившейся на данной территории, после отказа публично-правового субъекта от преимущественного права на приобретения участка.

Указанное условие договоров аренды его сторонами до настоящего времени не оспорено, недействительным не признано.

Из ответа Администрации Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области от 18 октября 2022 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН следует, что Администрация отказалась от преимущественного права приобретения указанных выше земельных участков.

В силу п. 10 договоров аренды арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права выкупа земельного участка арендодателя перед третьими лицами, по цене, которая на пять процентов выше средней рыночной цены, сложившейся на данной территории, после отказа публично-правового субъекта от преимущественного права приобретения участка.

Как следует из материалов дела, в настоящее время собственником вышеуказанных земельных участков сельскохозяйственного назначения с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН является ФИО1 на основании заключенных с ФИО2 и ФИО3, соответственно, договоров купли-продажи от 20 октября 2022 г.

При этом доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО2 и ФИО3 перед заключением указанных выше сделок с ФИО1 выполнили условия п. 10 договоров аренды от 24 сентября 2020г. и обеспечили возможность реализации арендатором ООО «Племзавод ФИО4» преимущественного права выкупа земельных участков перед третьими лицами, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, поскольку материалами дела достоверно установлен факт нарушения преимущественного права ООО «Племзавод ФИО4» на покупку спорных участков, от которого истец не отказывался, а, напротив, выразил готовность и заинтересованность приобрести такие участки, внеся на депозит Управления Судебного департамента соответствующие денежные средства, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования ООО «Племзавод ФИО4».

Соглашаясь с правильностью указанных выводов суда первой инстанции, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы ФИО1, поскольку таковые не опровергают законность и обоснованность принятого по делу решения, а сводятся к неправильному толкованию норм материального права и противоречат материалам дела.

Так, ФИО1 в апелляционной жалобе не оспаривает преимущественное право ООО «Племзавод ФИО4» на покупку спорных участков, однако, ссылаясь на положения п. 5 раздела 1 договоров аренды от 24 сентября 2020 года, согласно которым конкретные сроки выдачи арендной платы (сельхозпродукции) устанавливаются Арендатором, о чем Арендодатель извещается через объявление либо лично под роспись, либо по почте, настаивает на том, что ООО «Племзавод ФИО4» знало о намерении ФИО2 и ФИО3 продать участки, поскольку данное обстоятельство ими было отражено в объявлении.

Между тем, судебная коллегия полагает, что с учетом содержания приведенного выше п.5 раздела 1 договоров аренды условия такового не могут применяться к порядку извещения арендатора о намерении арендодателей продать принадлежащие им земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Как уже было указано выше, в силу п. 10 договоров аренды арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права выкупа земельного участка арендодателя перед третьими лицами, по цене, которая на пять процентов выше средней рыночной цены, сложившейся на данной территории, после отказа публично-правового субъекта от преимущественного права приобретения участка.

Поскольку ООО «Племзавод ФИО4» является юридическим лицом, то факт осведомленности последнего о предложении реализовать право выкупа земельного участка должен подтверждаться письменными доказательствами, а не ссылкой на устные переговоры с учредителями или размещение каких-либо объявлений.

Вместе с тем, в нарушение ст. 56 ГПК РФ письменных доказательств, свидетельствующих о направлении ФИО2 и ФИО3 в адрес юридического лица - ООО «Племзавод ФИО4» предложений выкупить спорные земельные участки по указанной в договоре цене, в материалы дела не представлено.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что действиями ответчиков ФИО2 и ФИО3 были нарушены права ООО «Племзавод ФИО4» по первоочередному выкупу земельных участков после отказа органа муниципального образования от права преимущественной покупки, что не соответствует п. 7 договоров аренды от 24 сентября 2020г. и противоречит положениям ст.309 ГК РФ предусматривающим недопустимость одностороннего отказа от исполнения принятых на себя обязательств.

Одновременно судебная коллегия обращает внимание, что ФИО1, заключая договоры купли-продажи от 20 октября 2022 года, знал об обременении земельных участков договорами аренды в пользу ООО «Племзавод ФИО4», однако, должную осмотрительность при заключении сделки не проявил, факт надлежащего уведомления продавцами ФИО2 и ФИО3 арендатора ООО «Племзавод ФИО4» о намерении продать земельные участки не установил.

Ссылка апеллянта на недобросовестность истца является голословной, противоречит исследованным судом материалам дела. В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из ожидаемого поведения любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает в действиях ООО «Племзавод ФИО4» признаков злоупотребления своими правами, влекущих возможность отказа истцу в защите нарушенного права, поскольку предъявленный им иск основан на условиях достигнутых соглашений от 24 сентября 2020г.

При этом, по мнению судебной коллегии, выбранный истцом способ защиты права в виде перевода прав и обязанностей покупателя, также применяемый как в правоотношениях между собственниками имущества в порядке ст. 250 ГК РФ, не противоречит основным началам гражданского законодательства, направлен на поддержание стабильности правоотношений, возникающих в сфере оборота земель сельхозназначения.

Каких-либо иных заслуживающих внимания доводов, ставящих под сомнение выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, дал оценку всем представленным сторонами доказательствам по правилам ст.67 ГПК РФ, поэтому решение суда соответствует требованиям ст.195 ГПК РФ, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы ФИО1 не имеется.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 05 июня 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 19 сентября 2023 г.