КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
3а-252/2022
УИД 39OS0000-01-2022-000272-78
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 ноября 2022 года г. Калининград
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи – Струковой А.А.
при секретаре – Козловой Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО СЗ «Мегаполис-Жилстрой» к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №,
УСТАНОВИЛ:
ООО СЗ «Мегаполис-Жилстрой» обратилось в суд 6 октября 2022 года с административным иском к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области ссылаясь на то, что истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 20073 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство многофункционального центра делового и коммерческого назначения, местоположение: <адрес>.
Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 утверждена кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 68 641 028,61 руб.
Такая кадастровая стоимость, по утверждению административного истца, существенно превышает рыночную стоимость участка, которая согласно отчету об оценке от 30 августа 2021 года № Н-0977-2021 оценщика ООО «НЦ«Балтэкспертиза» ФИО1 составляет на ту же дату 42 916 000 руб.
20 октября 2021 года ООО СЗ «Мегаполис-Жилстрой» обратилось с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости о пересмотре установленной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.
Решением Комиссии от 28 октября 2021 года заявление ООО СЗ «Мегаполис-Жилстрой» отклонено по причине несоответствия содержания и оформления отчета об оценке требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности и требованиям, установленным федеральными стандартами оценки.
По утверждению административного истца, значительным превышением установленной кадастровой стоимости объекта по отношению к его рыночной стоимости нарушено право на взимание арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости участка, в экономически обоснованном размере.
К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация городского округа «Город Калининград».
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.
В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане и юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).
Из материалов дела следует, что ООО СЗ «Мегаполис-Жилстрой» на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером № на основании договора аренды от 19 мая 2008 года № 009484, соглашения от 27 ноября 2013 года о частичном изменении предмета договора аренды от 19 мая 2008 года и последующих сделок, заключенных на срок по 8 февраля 2024 года (л.д. 19-35).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области» установлена кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 68 641 028,61 руб., соответствующие сведения внесены в ЕГРН 31 января 2020 года и не изменялись, подлежат применению с 1 января 2020 года (л.д. 13).
В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу п. 2 ст. 66 ЗК РФ для определения кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Поскольку арендная плата за земельный участок с кадастровым номером № исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, административный истец вправе ставить вопрос об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Федеральный закон № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.
Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате (предшествующей 1 января 2023 года) перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" с даты, указанной в решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (в случае отсутствия такого решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:
а) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;
б) не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке";
в) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не осуществляется.
Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.
В то же время, в соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решение не принималось, осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ.
Принимая во внимание, что государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2019 года проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", а заявление о пересмотре установленной на эту дату кадастровой стоимости подано ООО СЗ «Мегаполис-Жилстрой» до окончания переходного периода на территории Калининградской области (то есть 20 октября 2021 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), к спорным правоотношениям применимы положения статьи 22 (а не статьи 22.1) Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.
Предусмотренный ч. 3 ст. 245 КАС РФ срок для подачи административного заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не пропущен.
Частью 1 статьи 62 КАС РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В обоснование требований административным истцом представлен отчет об оценке от 30 августа 2021 года № Н-0977-2021 оценщика ООО «НЦ «Балтэкспертиза» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 42 916 000 руб. (л.д. 37-66).
Из содержания отчета видно, что рыночная стоимость участка определена оценщиком в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подходов мотивирован оценщиком.
В качестве объектов-аналогов экспертом выбрано 4 земельных участка, каждый из которых расположен в г.Калининграде, относится к землям населенных пунктов, предназначен под строительство торгового комплекса, торгово-выставочного центра, магазинов, административного здания не промышленного назначения, то есть сопоставим с оцениваемым объектом по основным ценообразующим факторам (разрешенное использование и расположение в пределах городского округа «Город Калининград).
Оценщиком проведены корректировки на торг (10,2%), на местоположение (с учетом того, что объекты-аналоги №1,№2 и №3 расположены в спальных районах города, а объект-аналог №4 – в районе крупных магистралей города), а так на масштаб.
Размер корректировок определен в соответствии со Справочником оценщика недвижимости, 2018 год, под ред. ФИО2.
Необходимость проведения корректировок и отказ от проведения иных корректировок обоснован оценщиком.
Оценщик ФИО1 отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, имеет стаж работы в области оценочной деятельности 18 лет, является действительным членом саморегулируемой организации оценщиков, вправе осуществлять оценочную деятельность по направлению "Оценка недвижимости", гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в установленном порядке.
В решении Комиссии об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № от 28 октября 2021 года отмечено, что названный отчет об оценке не содержит правил отбора аналогов для проведения расчетов при значительном диапазоне цен на участки с подобным назначением в Калининграде от 2 578 руб./кв.м до 4262 руб./кв.м, а также не проведен анализ на наличие строений, не учтен вид землепользования по объекту-аналогу № 2 (аренда), неверно определен размер корректировки на местоположение.
В то же время, отсутствие в отчете об оценке детального обоснования отбора 4 объекта-аналогов при значительном количестве подобных объектов на территории города Калининграда само по себе не свидетельствует об искажении оценщиком величины рыночной стоимости.
Разрешение вопроса относительности правомерности проведенных корректировок возможно лишь при наличии специальных познания в области оценочной деятельности.
В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
В ходе производства по административному делу судом было разъяснено административным ответчикам и заинтересованному лицу, в том числе в определении о принятии административного искового заявления к производству суда и судебных извещениях от 10 октября 2022 года, право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы либо представить имеющиеся у административных ответчиков и заинтересованного лица доказательства в обоснование своих возражений в случае несогласия с заявленными требованиями.
Однако административные ответчики и заинтересованное лицо таким правом не воспользовались.
Таким образом, в порядке, установленном процессуальным законодательством, содержащиеся в отчете об оценке выводы оценщика о величине рыночной стоимости не опровергнуты.
Общий размер корректировок по каждому из объектов-аналогов не превысил 30%.
Различие между определенной оценщиком величиной рыночной стоимости объекта и его кадастровой стоимостью составляет 37,5%, что может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.
С учетом изложенного законных оснований для признания отчета об оценке от 30 августа 2021 года № Н-0977-2021 недопустимым доказательством не имеется, а доказательств иной величины рыночной стоимости объекта суду не представлено.
Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что установленная кадастровая стоимость названного земельного участка на 37,5% превышает его рыночную стоимость, чем нарушены права и законные интересы административного истца по исчислению арендной платы в экономически обоснованном размере, вследствие чего административные исковые требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Заявление ООО СЗ «Мегаполис-Жилстрой», поданное 20 октября 2021 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и 6 октября 2022 года в суд, - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 20073 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство многофункционального центра делового и коммерческого назначения, местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года - 42 916 000 руб.
Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Решение в окончательной форме изготовлено 22 ноября 2022 года.
Судья Калининградского
областного суда А.А. Струкова