УИД 21RS0016-01-2025-000028-47
Дело №2-343/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 августа 2025 года пос. Кугеси
Чебоксарский районный суд Чувашской Республики под председательством судьи Артемьевой О.А.,
при секретаре судебного заседания Елисеевой О.Г.,
с участием представителя истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Метрополия» о защите прав потребителя,
УСТАНОВИЛ:
ФИО4 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Метрополия» о защите прав потребителя.
Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между участником ФИО3 и застройщиком ООО «Специализированный застройщик «Метрополия» заключен договор участия в долевом строительстве № по условиям которого, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости, указанный в п. 1.1.1 договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию корпуса Б этого объекта, передать проект долевого строительства, проектные характеристики которого указаны в п. 1.2 договора, участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства, проектные характеристики которого указаны в п. 1.2 договора, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, указанного в п. 1.1.1 договора. На основании договора уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между цедентом ФИО3 и цессионарием ФИО4 права требования участника долевого строительства перешли к истцу. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан передаточный акт по вышеуказанному договору участия в долевом строительстве №. После приемки квартиры истцом было установлено, что фактическая площадь переданного объекта долевого строительства составляет 24,2 кв.м., а не предусмотренная договором площадь передаваемого объекта в 24,8 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено заявление о перерасчете площади переданной квартиры, которое осталось без ответа. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 в адрес ООО «Специализированный застройщик «Метрополия» направлена досудебная претензия, которая была ответчиком проигнорирована, в связи с чем, истец просил взыскать с ответчика денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере 163 435,14 руб., компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб., штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от присужденной суммы за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя.
В судебном заседании представитель истца ФИО4 – ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, и вновь привел их суду.
Представитель ответчика ФИО2 исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать по мотиву необоснованности, а в случае их удовлетворения, просил снизить размер взыскиваемых сумм.
Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя.
Третьи лица ФИО5, кадастровый инженер ООО «Единый кадастровый центр» ФИО6, кадастровый инженер ФИО7 в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили.
Суд с согласия представителей сторон в соответствии с требованиями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел дело при указанной явке лиц, участвующих в деле.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между участником ФИО3 и застройщиком ООО «Специализированный застройщик «Метрополия» заключен договор участия в долевом строительстве № (далее по тексту – договор долевого участия), по условиям которого, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости, указанный в п. 1.1.1 договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию корпуса Б этого объекта, передать проект долевого строительства, проектные характеристики которого указаны в п. 1.2 договора, участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства, проектные характеристики которого указаны в п. 1.2 договора, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, указанного в п. 1.1.1 договора.
ДД.ММ.ГГГГ между цедентом ФИО3 и цессионарием ФИО4 заключен договор уступки права требования к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого цедент передает цессионарию принадлежащее цеденту на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Метрополия» и цедентом, действительное право требования передачи (после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию) жилого помещения (квартиры), имеющего следующие проектные характеристики: условный №, условный этаж: 3, корпус здания: Б, условный номер подъезда: Б/2, общая площадь (проектная), рассчитанная без учета площади балконов веранд и террас (проектная): 24,80 кв.м., общая приведенная площадь (проектная) 24,80 кв.м., количество комнату – 1, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером: №.
Согласно пункту 1.2 договора участия в долевом строительстве застройщик обязался передать участнику объект долевого строительства проектной площадью 24,80 кв.м.
Пунктом 4.1 данного договора предусмотрено, что на момент подписания договора составляет 6 755 319,12 руб. определена, исходя из 24,80 кв.м. проектной общей приведенной площади объекта и 272 391,90 руб. за 1 квадратный метр общей приведенной площади объекта.
ДД.ММ.ГГГГ истцу ФИО4 по передаточному акту передана однокомнатная квартира <адрес>.
Согласно акту приема-передачи общая площадь квартиры с учетом площади лоджии с применением понижающих коэффициентов составляет 24,60 кв.м.
Как следует из заключения специалиста кадастрового инженера ФИО7 №, составленного ДД.ММ.ГГГГ, площадь переданной квартиры <адрес>, составляет 24,3 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 направил в адрес ООО «Специализированный застройщик «Метрополия» претензию о возврате денежных средств в размере 163 435,14 руб. в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением общей проектной площади квартиры с 24,8 кв. м до 24,2 кв. м, которая в добровольном порядке обществом не была удовлетворена, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.
В ходе рассмотрения дела по существу судом по ходатайству ответчика ООО «Специализированный застройщик «Метрополия» назначено производство судебной строительно-технической экспертизы по определению площади квартиры <адрес>, производство которой поручено Автономной некоммерческой организации «Центр судебной экспертизы «Гарант», расположенной по адресу: <адрес>.
Согласно выводам заключения эксперта №, составленным Автономной некоммерческой организацией «Центр судебной экспертизы «Гарант», фактическая общая площадь объекта долевого строительства, расположенного по адресу: <адрес>, по результатам натурного осмотра и камерального исследования составляет 24,2 кв.м.
В ходе судебного заседания представителем ответчика ФИО2 заявлено ходатайство дополнительной строительно-технической экспертизы по определению причин расхождения в площади квартиры <адрес> между указанной в акте приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ и установленной на дату проведения экспертизы, а также по определению возможности с учетом проведения ремонтных работ в квартире установления фактической общей площади объекта долевого строительства на момент передачи квартиры.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенным в ходе судебного заседания без удаления в совещательную комнату в удовлетворении ходатайства о назначении дополнительной судебной экспертизы отказано за необоснованностью.
Заключение эксперта №, составленным Автономной некоммерческой организацией «Центр судебной экспертизы «Гарант» суд полагает необходимым принять в качестве доказательства по делу, поскольку оно мотивировано, дано компетентным специалистом в соответствующей области знаний, Оснований сомневаться в объективности данного экспертного заключения не имеется. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.
Более того, производство судебной экспертизы было назначено по ходатайству стороны ответчика, в одном из экспертных учреждений предложенных именно стороной ответчика на основании представленного гарантийного письма.
Помимо прочего указанное экспертное заключение согласуется с выводами заключения специалиста кадастрового инженера ФИО7 №, составленного ДД.ММ.ГГГГ, составленными до проведения в переданной квартире ремонтных работ.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).
По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Как следует из содержания п. 4.5 договора стороны пришли к соглашению, что цена договора изменяется в случае, если общая приведенная площадь объекта, установленная (определенная)после окончания строительства корпуса здания лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета будет больше или меньше проектной общей приведенной площади объекта более, чем на 2%.
Довод стороны ответчика на то, что такое уменьшение не превышает 2% от общей площади жилого помещения (по договору долевого участия 28,8 кв.м., согласно передаточному акту – 28,6 кв.м.), не может быть принят во внимание и подлежит отклонению, поскольку этот процент установлен Законом об участии в долевом строительстве не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства.
Таким образом, требования истца о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора подлежат удовлетворению.
Указанные денежные средства подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, исходя из следующего расчета:
272 391,90 руб. (стоимость 1 кв.м. про договору долевого участия) х 0,6 кв.м. (разница между проектной площадью объекта и фактической) = 163435,14 руб.
Согласно ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
В п. 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.2022 №33 «О практике применения судами норм о компенсации морального вреда», содержатся разъяснения, согласно которым суд, установив факт нарушения прав потребителя, взыскивает компенсацию морального вреда за нарушение прав потребителя наряду с применением иных мер ответственности за нарушение прав потребителя, установленных законом или договором.
Довод истца ФИО4 о причинении морального вреда вследствие нарушения со стороны ООО «Специализированный застройщик «Метрополия» прав потребителя суд находит убедительными и считает достаточным с точки зрения разумности и справедливости присудить истцу компенсацию морального вреда в размере 5000 руб.
При этом суд учитывает обстоятельства, при которых нарушены ответчиком права истца, характер причиненных потребителю нравственных страданий, характер нарушения, допущенного ответчиком.
Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика штрафа за нарушение прав потребителя в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 50% от присужденной в пользу потребителя денежной суммы.
Исходя из присуждаемой истцу денежной суммы, размер штрафа составит 84 217,57 руб.
Учитывая конкретные обстоятельства дела, отсутствие у истца каких-либо негативных последствий вследствие неисполнения ответчиком в добровольном порядке его требования, суд считает, что штраф в размере 84 217,57 руб. в пользу истца не соответствует последствиям нарушения обязательства, в связи с чем подлежит снижению до 30 000 руб.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в местный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Суд взыскивает с ответчика государственную пошлину в доход местного бюджета, исходя из размера удовлетворенных требований в размере 8903 руб., поскольку истец в силу закона освобожден от уплаты госпошлины.
Определением Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик «Метрополия» по настоящему гражданскому делу была проведена судебная экспертиза, проведение которой поручено Автономной некоммерческой организации Центр судебной экспертизы «Гарант» (юридический адрес: <адрес>), стоимость которой составила 95 000 руб., из которых, как следует из заявления АНО Центр судебной экспертизы «Гарант» 45 000 руб. ответчиком оплачены.
Учитывая изложенное, денежные средства в размере 50 000 руб., внесенные ответчиком на депозитный счет Управления Судебного департамента в Чувашской Республике-Чувашии по чекам-ордерам от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ за проведение судебной экспертизы по гражданскому делу № следует перечислить экспертному учреждению АНО Центр судебной экспертизы «Гарант».
Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Метрополия» в пользу ФИО4 денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере 163 435,14 руб., компенсацию морального вреда в размере 5000 руб., штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 30 000 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Метрополия» в доход соответствующего бюджета государственную пошлину в размере 8903 руб.
Перечислить с депозитного счета Управления Судебного департамента в Чувашской Республике- Чувашии 50 000 (пятдесят тысяч) руб., внесенные общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Метрополия» по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ за проведение судебной экспертизы по гражданскому делу № в пользу АНО «Центр судебной экспертизы «Гарант» по следующим реквизитам:
Получатель: Автономная некоммерческая организация Центр судебной экспертизы «Гарант»;
Юридический адрес: 111116, <...>/Н;
Расчетный счет: <***> в АО «АЛЬФА-БАНК»;
Корр. счет: 30101810200000000593;
БИК 044525593;
ИНН <***>, КПП 772201001;
ОГРН <***>;
ОКПО 18146922;
ОКВЭД 71.20.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Чувашской Республики путем подачи апелляционной жалобы через Чебоксарский районный суд Чувашской Республики в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 08 сентября 2025 года.
Судья О.А. Артемьева