Решение по делу № 3А-24/2025 от 11.02.2025 - об оспаривании решений, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Дело №3а-24/2025

22OS0000-01-2024-000964-11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 февраля 2025 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кайгородовой О.Ю.,

при секретаре Голиковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Феликс» к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании решений, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Феликс» (далее – ООО «Феликс») обратилось в Алтайский краевой суд с административным иском к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее – КГБУ «АЦНГКО»), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о признании незаконными решений КГБУ «АЦНГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости от 04 сентября 2024 года № ОРС-22/2024/001661 и № ОРС-22/2024/001664; установлении кадастровой стоимости в размере рыночной следующих объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 9 091 730 рублей 10 копеек по состоянию на 14 июня 2024 года;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 13 065 095 рублей по состоянию на 19 июня 2024 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеуказанных объектов недвижимости (нежилых помещений), а именно, на основании свидетельства об удостоверении решения единственного участника юридического лица от 31 августа 2021 года является собственником помещения с кадастровым номером ***, на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 02 декабря 2014 года - собственником помещения с кадастровым номером ***. Административным ответчиком определена кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером *** в размере 12 119 607,21 руб., помещения с кадастровым номером *** в размере 21 323 048,38 руб. Кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость. Административный истец дважды обращался в уполномоченный орган с заявлениями об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений, предоставлены отчеты об оценке нежилых помещений от 06 и 19 июня 2024 года (по адресу: <адрес>) и отчет об оценке нежилых помещений № 19-06 от 14 июня 2024 года (по адресу: <адрес>), составленные оценщиком Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков». Решениями КГБУ «АЦНГКО» от 23 июля 2024 года № ОРС-22/2024/001271, № ОРС-22/2024/001269 отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Административный истец повторно обратился в КГБУ «АЦНГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, представлены отчеты об оценке, составленные оценщиком Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков». Решениями КГБУ «АЦНГКО» от 04 сентября 2024 года № ОСР-22/2024/001664, № ОСР-22/2024/001661 отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Административный истец с указанными решениями не согласен, полагает, что отказом в перерасчете кадастровой стоимости нарушены права ООО «Феликс», поскольку разница между рыночной и кадастровой стоимостью нежилых помещений влечет увеличение начисления налоговых платежей.

В ходе рассмотрения дела судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление имущественных отношений Алтайского края.

В ходе рассмотрения дела, с согласия представителя административного истца, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Алтайскому краю» исключена из числа административных ответчиков и привлечена к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административные исковые требования поддержал в полном объеме с учетом уточнения требований, просил установить кадастровую стоимость указанных в иске объектов недвижимости в размере рыночной, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель КГБУ «АЦНГКО» - ФИО2 полагал не подлежащими удовлетворению требования о признании незаконными решений от 04 сентября 2024 года № ОРС-22/2024/001661, от 04 сентября 2024 года № ОРС-22/2024/001664. Требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения лиц участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

При рассмотрении административного дела установлено, что ООО «Феликс» является собственником следующих объектов недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> нежилого помещения с кадастровым номером ***, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (т. 1 л.д. 11-12, 13-15).

Из приказа Управления имущественных отношений Алтайского края от 09 ноября 2023 года № 181 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Алтайского края» следует, что кадастровая стоимость находящихся в собственности административного истца нежилых помещений установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере 12 119 607,21 руб., в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере 21 323 048,38 руб. Указанное также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 20 ноября 2024 года по состоянию на 19 июня 2024 года (т.1 л.д.66, 67).

Постановлением Правительства Алтайского края от 29 декабря 2022 года № 533 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Федеральный закон № 237-ФЗ) 1 января 2023 года установлено датой перехода к применению на территории Алтайского края положений статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

20 июня 2024 года ООО «Феликс», действуя через своего представителя ФИО1, обратилось в КГБУ «АЦНГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами ***, ***, в размере их рыночной стоимости (т. 1 л.д.16-17, 20-21), к указанным заявлениям были приложены отчеты об оценке от 19 июня 2024 года №28-06, от 14 июня 2024 года №19-06.

Решениями бюджетного учреждения от 23 июля 2024 года № ОРС-22/2024/001271, № ОРС-22/2024/001269 отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в связи с наличием нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (т. 1 л.д. 18-19, 22-24).

06 августа 2024 года ООО «Феликс», действуя через своего представителя ФИО1, повторно обратилось в КГБУ «АЦНГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами ***, ***, в размере его рыночной стоимости (т. 1 л.д.26-27, 30-31), к указанным заявлениям были приложены отчеты об оценке от 06 августа 2024 года №22-08, от 01 августа 2024 года № 3-08, составленные оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки «Партнер» (т. 1 л.д. 79-129, 130-177).

Решениями бюджетного учреждения от 04 сентября 2024 года № ОРС-22/2024/001661, № ОРС-22/2024/0011664 отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в связи с наличием нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (т. 1 л.д. 28-29, 32-33).

В обоснование принятых решений указано, что нарушены требования подпункта 2 пункта 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и метолы оценки (ФСО №5), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, согласно которому в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок. Также нарушены требования подпункта «г» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, согласно которому при анализе рынка производится анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. Нарушены требования подпункта «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), согласно которому при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки, при этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Кроме того, нарушены требования пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке» (ФСО №6), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, согласно которому в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок.

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Стороной административного истца соблюден установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения в суд с административным исковым заявлением, которое направлено в адрес Алтайского краевого суда 05 ноября 2024 года.

Анализируя приведенные выше обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, суд полагает, что оспариваемые решения приняты полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Решения приняты в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи ООО «Феликс» заявлений, содержат необходимые реквизиты и подписаны руководителем бюджетного учреждения.

Определением суда от 21 ноября 2024 года по делу назначена судебная экспертиза для установления соответствия отчетов об оценке от 06 августа 2024 года № 22-08, от 01 августа 2024 года № 3-08, составленных оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки «Партнер», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно экспертному заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» от 21 января 2024 года № 03-01-2025 (часть 1) отчет об оценке от 01 августа 2024 года № 3-08, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки «Партнер» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно экспертному заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» от 22 января 2024 года № 04-01-2025 (часть 1) отчет об оценке от 06 августа 2024 года № 22-08, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки «Партнер» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Заключение эксперта получено в предусмотренном законом порядке, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, проведено компетентным специалистом в области экспертизы отчета об оценке, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представляет собой полный и последовательный ответ на поставленные судом вопросы, неясностей и противоречий не содержит. Оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, в связи с чем, его результаты принимаются судом.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что содержание оспариваемых решений в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной стоимости определенной в отчете об оценке, поскольку представленные в бюджетное учреждение отчеты об оценке от 06 августа 2024 года № 22-08, от 01 августа 2024 года № 3-08 не соответствовали требованиям законодательства в области оценочной деятельности, соответственно не могли являться основанием для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В связи с этим суд считает, что при рассмотрении заявления ООО «Феликс» у КГБУ «АЦНГКО» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости – нежилых помещений с кадастровыми номерами *** *** в размере их рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации условий для признания решений КГБУ «АЦНГКО» от 04 сентября 2024 года № ОРС-22/2024/001661, № ОРС-22/2024/001664 незаконными отсутствует, заявленные требования административного истца не подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Учитывая изложенное, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года).

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд вправе установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной экспертом при проведении судебной экспертизы.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Датой подачи административным истцом заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости следует считать 06 августа 2024 года.

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Расходы экспертного учреждения на проведение судебной экспертизы подлежат возмещению в соответствии с правилами статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, то есть стороной, не в пользу которой состоялся судебный акт.

Как установлено ранее, определением Алтайского краевого суда от 21 ноября 2024 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка», обязанность по оплате экспертизы в части вопроса о соответствии отчетов об оценке от 06 августа 2024 года № 22-08, от 01 августа 2024 года № 3-08, составленных оценщиком обществ с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки «Партнер» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки возложена на административного ответчика КГБУ «АЦНГКО», в части вопроса об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ***, *** возложена на административного истца ООО «Феликс».

22 января 2025 года экспертное заключение поступило в суд, одновременно поступило заявление от ООО «Век А оценка» о взыскании судебных расходов, в соответствие с которым административным истцом оплачена сумма за производство экспертизы в части второго вопроса. В связи с изложенным ООО «Век А оценка» просит взыскать 50 000 рублей за производство экспертизы в части первого вопроса.

В соответствие с выводами экспертных заключений эксперта общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» от 21 января 2025 года № 03-01-2025 (часть 1), от 22 января 2025 года от № 04-01/2025 (часть 1) отчеты от 01 августа 2024 года № 3-08, от 06 августа 2024 года № 22-08, составленные оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки «Партнер» не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, в соответствие с заключением эксперта от 21 января 2025 года № 03-01-2025 (часть 2) установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости в размере 10 028 852 рублей; в соответствие с заключением эксперта от 22 января 2025 года № 04-01-2025 (часть 2) установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости в размере 16 495 245 рублей.

Поскольку административные исковые требования об оспаривании принятых КГБУ «АЦНГКО» решений суд оставляет без удовлетворения, а требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости сводятся к реализации в судебном порядке указанного права административного истца и не могут свидетельствовать о принятии судебного акта против административного ответчика, судебные расходы за проведение судебной экспертизы в полном объеме подлежат возложению на сторону административного истца.

Как следует из заявления экспертного учреждения о возмещении расходов на производство экспертизу административным истцом было оплачено 50 000 рублей за поставленные судом вопросы об определении рыночной стоимости двух объектов недвижимости.

Стоимость экспертизы за вопросы о соответствии отчетов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки составила 50 000 руб., которая не оплачена.

Следовательно, с административного истца подлежит взысканию оставшаяся часть не оплаченной суммы в размере 50 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 226-227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Феликс» о признании незаконными решений краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от 04 сентября 2024 года № ОРС-22/2024/00001661 и № ОРС-22/2024/001664 оставить без удовлетворения.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу<адрес>, по состоянию на 14 июня 2024 года, в равном его рыночной стоимости размере 10 028 852 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 19 июня 2024 года, в равном его рыночной стоимости размере 16 495 245 рублей.

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью «Феликс» заявлений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами *** и *** считать 20 июня 2024 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Феликс» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 50 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Ю. Кайгородова

Мотивированный текст решения изготовлен 11 февраля 2025 года