Решение по делу № 2-163/2025 от 08.12.2025 - о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок; встречному исковому заявлению <ФИО> к <ФИО>, <ФИО>, <ФИО> о признании добросовестным приобретателем.

Мотивированное решение изготовлено 08.12.2025

УИД 89RS0004-01-2024-004302-16

Гражданское дело № 2-163/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08.12.2025 Новоуренгойский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Зыряновой Ж.Л.,

при секретаре Логачевой Е.А.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО5, ответчика ФИО10, представителя ответчиков ФИО2 и ФИО10 – ФИО7, третьих лиц ФИО4, ФИО6, представителя третьего лица ФИО6 – ФИО10

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО10 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок; встречному исковому заявлению ФИО10 к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании добросовестным приобретателем,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями к ФИО2, ФИО3, о признании недействительным договора купли-продажи, жилого помещения – квартиры общей площадью 43,3 кв.м., с кадастровым номером <суммы изъяты>, расположенной по адресу: <адрес>. В обоснование заявленных требований указано, что на основании решения Новоуренгойского городского суда ЯНАО от 06.12.2013 за истцом и ответчиком ФИО2 03.07.2014 зарегистрировано право общей долевой собственности на спорное жилое помещение – 3/7 доли в праве за истцом и 4/7 доли в праве за ФИО2 Получив 24.07.2024 выписку из ЕГРП, истец узнал, что единоличным собственником спорного жилого помещения с 23.07.2024 является ФИО8 При этом, истец не заключал с ФИО8 договора купли-продажи своей доли, не выдавал кому-либо доверенностей на продажу, денежных средств в качестве оплаты за свою долю не получал. Таким образом, ФИО8 не является добросовестным приобретателем спорного жилого помещения. Непосредственно в ходе судебного разбирательства, на основании договора купли-продажи от 27.09.2024 спорное жилое помещение продано ФИО10, при этом, основания считать указанного покупателя добросовестным также отсутствуют, поскольку договоры купли-продажи и расписки от 22.07.2024 и 27.09.2024 полностью идентичны, стоимость не менялась и составила 5 450 000 рублей. Истец полагает, что регулярная смена собственника на спорную квартиру вызвана попыткой сокрытия незаконного распоряжения недвижимостью и направлена на усложнение восстановления нарушенного права истца. Просит признать договоры купли-продажи от 22.07.2024 и от 27.09.2024 недействительными (ничтожными), применить последствия недействительности сделок, признав записи в ЕГРЮЛ о переходе права собственности к ФИО3, а затем к ФИО10 недействительными.

Не согласившись с заявленными требованиями, ФИО10 обратилась с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании добросовестным приобретателем спорного жилого помещения - квартиры общей площадью 43,3 кв.м., с кадастровым номером <суммы изъяты>, расположенной по адресу: <адрес>. В обоснование заявленных требований указала, что нашла объявление ФИО8 о продаже спорной квартиры на сайте Авито, после чего связалась с продавцом, обсудила условия сделки и стоимость. Перед приобретением спорной квартиры ФИО10 лично осмотрела квартиру, провела проверку на отсутствие обременений, пообщалась с соседями, после чего подписала договор купли-продажи. Полагает, что проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которых требует совершение подобных сделок. Акцентирует внимание на том, что цена квартиры, с учетом ее состояния соответствует рыночной; с момента заключения сделки ФИО10 пользуется и распоряжается квартирой, оплачивает коммунальные расходы; полагает, что именно ФИО1 не проявил достаточной заботы и осмотрительности для обеспечения сохранности своего имущества.

Определением Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 26.06.2025, занесенным в протокол судебного заседания, встречные исковые требования приняты к производству суда.

В ходе судебного разбирательства, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ФИО4, ФИО6

Истец ФИО1 и его представитель ФИО5 в судебном заседании доводы искового заявления поддержали по изложенным в его тексте основаниям. Представитель истца акцентировала внимание на отсутствии нотариально удостоверенного согласия супруга ФИО2 – ФИО6, что, согласно правовой позиции стороны истца, само по себе является основанием для признания оспариваемой сделки недействительной. Против удовлетворения встречных исковых требований возражали, указав, что ФИО10 не проявила должной осмотрительности при покупке спорного жилого помещения.

Представитель ответчиков ФИО2 и ФИО10 адвокат ФИО7 полагала, что оспариваемые договоры купли-продажи являются легитимными. Так договор купли-продажи от 22.07.2024, заключен между ФИО2 и ФИО3 до вынесения апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам суда ЯНАО от 21.05.2024, а следовательно, ФИО2 действительно являлась собственником и распорядилась квартирой на законных основаниях. Отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруга объясняется тем, что при подаче заявления на регистрацию перехода прав на спорное жилое помещения сотрудник Росреестра не сообщила ФИО2 и ФИО8 о необходимости такого согласия, кроме того, ФИО6 против продажи спорного жилого помещения не возражал.

ФИО10 поддержала доводы встречного искового заявления, на вопросы председательствующего и стороны истца пояснила, что в связи с продажей ранее принадлежащей ей квартиры в Московской области и наличием свободных денежных средств рассматривала варианты приобретения жилого помещения в г. Новый Уренгой с инвестиционной целью и, возможно, для последующей сдачи в аренду. Ответчик производила поиск вариантов на сайте Авито, лично посмотрела несколько квартир. Спорную квартиру ФИО10 также осматривала лично, совместно с ФИО8 Также ответчик ознакомилась с выпиской на квартиру, убедившись в отсутствии обременений и квитанциями об оплате коммунальных платежей. Ответчик знала, что в квартире зарегистрирован ФИО1, ФИО8 пояснила ей, что это бывший собственник, который в дальнейшем снимется с регистрационного учета. Иных проверок ответчик не проводила, поскольку ранее слышала положительные отзывы о ФИО8, как о хорошем риелторе, в связи с чем, доверяла ей. Цена квартиры, с учетом ее состояния, являлась средней по рынку. При этом, отсутствие ремонта в квартире ФИО10 не смущало, поскольку она планировала организовать его проведение по своему вкусу самостоятельно.

Ответчик по первоначальным исковым требованиям ФИО3 и его представитель ФИО9 в судебное заседание при надлежащем извещении не явились, направили возражения относительно первоначальных исковых требований, из которых следует, что ФИО3 считает себя добросовестным приобретателем спорного жилого помещения, поскольку продавец ФИО2 не сообщила о судебных спорах и каких-либо проблемах, связанных с данной квартирой. В противном случае ФИО8 не стала бы ее покупать. После покупки спорной квартиры ФИО8 поняла, что квартира не подходит ей по своим характеристикам, в связи с чем, 27.09.2024 продала ее ФИО10

ФИО4 первоначальные исковые требования полагала необоснованными, обращая внимание на то, что истец ранее не оплачивал кредит, коммунальные услуги и, в принципе, получил долю в праве собственности на спорное жилое помещение при отсутствии законных к тому оснований.

ФИО6, являющийся супругом ответчика ФИО2 пояснил, что брачный контракт между ними не заключался. Все вопросы с продажей квартиры решала супруга, против чего он не возражал. Не подписал нотариальное согласие, поскольку о необходимости такового его никто не уведомил.

Представитель третьего лица ФИО6 – ФИО10 против удовлетворения первоначальных исковых требований возражал, полагая, что легитимность сделок проверена сотрудником Роскадастра по ЯНАО при приёме документов на регистрацию, а если указанный сотрудник никаких дополнительных документов не истребовал, значит представленный объем документов является достаточным.

Заслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Из материалов дела следует, что 17.11.2010 между ОАО «СКБ-Банк» и ФИО1, ФИО4 (созаемщики) заключен кредитный договор <суммы изъяты> (в редакции дополнительного соглашения от 17.06.2020), в соответствии с которым банк предоставил созаемщикам кредит в размере 2 400 000 рублей под 17,5% годовых сроком на 144 месяца для приобретения жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес>, на условиях передачи его в залог банку, а созаемщики приняли на себя обязательство возвратить кредитные средства и уплатить проценты за пользование кредитом в сроки и размерах, установленных графиком погашения задолженности.

После приобретения с использованием кредитных денежных средств спорного жилого помещения произведена регистрация права общей долевой собственности за ФИО4 (4/7 доли), ФИО1 (3/7 доли).

Решением Новоуренгойского городского суда от 18.04.2019 по гражданскому делу № 2-535/2019 частично удовлетворены исковые требования ПАО «СКБ-банк», с ФИО4 и ФИО1 в пользу ПАО «СКБ-банк» солидарно взыскана задолженность по кредитному договору в сумме 1 918 183 рубля 37 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 23 790 рублей 92 копейки, всего 1 941 974 рубля 29 копеек; обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; определен способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов; установлена начальная продажная стоимость заложенного имущества в сумме 3 373 600 рублей; в остальной части иска отказано.

Решение суда сторонами не обжаловалось, вступило в законную силу.

24.05.2019 взыскателю ПАО «СКБ-банк» выдан исполнительный лист.

05.06.2019 между ПАО «СКБ-банк» и ФИО2 заключен договор уступки права требования (цессии) по кредитному договору в объеме и на условиях, которые существуют на момент перехода прав.

Определением Новоуренгойского городского суда от 22.07.2020 произведена замена взыскателя с ПАО «СКБ-банк» на ФИО2

21.09.2023 исполнительный лист № <суммы изъяты> предъявлен ФИО2 к исполнению в ОСП по г. Новый Уренгой УФСС России по ЯНАО.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 21.09.2023 возбуждено исполнительное производство <суммы изъяты>-ИП.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда ЯНАО от 21.05.2024 отменено определение Новоуренгойского городского суда от 10.07.2023, в восстановлении срока для предъявления исполнительного документа <суммы изъяты> от 24.05.2019 к принудительному исполнению ФИО2 отказано.

Определением Новоуренгойского городского суда от 24.06.2024 частично удовлетворено заявление ФИО2 об изменении способа и порядка исполнения решения суда по гражданскому делу № 2-535/2019, определен следующий порядок исполнения решения Новоуренгойского городского суда от 18.04.2019: в собственность ФИО2 передано спорное жилое помещение – квартира по адресу: <адрес>; с ФИО2 в пользу ФИО4 взыскана денежная компенсация в размере 854 814 рублей 19 копейки; в пользу ФИО1 взысканы денежные средства, уплаченные им в рамках исполнительного производства в размере 641 110 рублей 64 копейки. В остальной части требований отказано.

22.07.2024 между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения по адресу: <адрес>.

Одновременно, 22.07.2024 ФИО2 и ФИО3 подписано соглашение, из которого следует, что ФИО8 принимает на себя обязанности оказать ФИО2 услуги по продаже спорной квартиры третьим лицам. При этом, ФИО8 обязалась передать ФИО2 денежные средства лишь после окончательного расчета с найденным ею покупателем квартиры (л.д. 154, том 1).

23.07.2024 произведена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества к ФИО8

29.07.2024 ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 и ФИО8 о признании договора купли-продажи спорного жилого помещения от 23.07.2024 недействительным, одновременно заявив ходатайство о применении обеспечительных мер в виде наложения ареста на спорное жилое помещение.

Определением Новоуренгойского городского суда от 29.07.2024 предприняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на жилое помещение по адресу: <адрес>.

27.09.2024 между ФИО8 и ФИО10 заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения по адресу: <адрес>.

02.10.2024 произведена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества к ФИО10

Апелляционным определением судьи Суда ЯНАО от 18.03.2025 определение Новоуренгойского городского суда от 24.06.2024 отменено, постановлено новое определение, которым ФИО2 в удовлетворении заявления об изменении способа и порядка исполнения решения Новоуренгойского городского суда от 18.04.2019 отказано. В ходе рассмотрения частной жалобы вновь обращено внимание на тот факт, что исполнительный лист по гражданскому делу № 2-535/2019 от 24.05.2019 предъявлен ФИО2 к принудительному исполнению с пропуском установленного законом трехлетнего срока, в восстановлении которого ранее постановленным судебным актом отказано. Как следствие, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что довод о длительном неисполнении решения суда по вине должника ошибочен, поскольку взыскатель не предпринимала каких-либо действий для принудительного исполнения решения суда; а в настоящее время принудительное исполнение решения суда, с учетом отказа в восстановлении пропущенного срока, является невозможным.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его в собственность другим лицам.

Исходя из этого и положений п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи продавцом, т.е. стороной, обязующейся передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), может выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому он передал право распоряжения имуществом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка по отчуждению имущества, совершенная лицом, не являющимся собственником, не признаваемым стороной по договору купли-продажи, не соответствует требованиям названных норм закона - в силу ст. 168 ГК РФ ничтожна.

Последствия недействительности такой сделки предусмотрены ст. 167 ГК РФ, в силу которой ответчик обязан возвратить полученное им имущество в натуре.

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения предоставлено собственнику статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 21.04.2003 № 6-П (пункт 3.2), содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой стороне все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в вышеназванном постановлении, поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

На основании статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как разъяснено в пункте 38 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Как разъяснено в п. 39 указанного Постановления Пленума, по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Согласно оспариваемому договору купли-продажи, ФИО2 гарантировала, что до его заключения отчуждаемая квартира, в числе прочего, не является предметом судебного спора, под арестом или запрещением не состоит, какими-либо обязательствами не обременена, лиц, имеющих право пользования указанной квартирой, не имеется.

Поскольку апелляционным определением судьи Суда ЯНАО от 18.03.2025 определение Новоуренгойского городского суда от 24.06.2024 отменено, правоустанавливающий документ, на основании которого спорное жилое помещение могло принадлежать ФИО2, отсутствует.

Отпадение правового основания означает исчезновение обстоятельств, позволяющих признать юридическую основательность приобретения (сбережения) имущества, и охватывается нормой п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Отпадение основания приобретения (сбережения) имеет место при отмене вступившего в законную силу решения суда (ст. 443 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Указанная правовая позиция изложена, в частности в Постановлении Президиума ВАС РФ от 21.01.2014 № 9040/13 по делу № А51-23940/2012.

Согласно ст. 443 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае отмены решения суда, приведенного в исполнение, и принятия после нового рассмотрения дела решения суда об отказе в иске полностью или в части либо определения о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения ответчику должно быть возвращено все то, что было с него взыскано в пользу истца по отмененному решению суда (поворот исполнения решения суда).

Как следует из материалов дела, собственники квартиры ФИО4 (4/7 доли), ФИО1 (3/7 доли) упомянутый договор купли-продажи не подписывали, участия в его заключении не принимали, свои полномочия на подписание также никому не передавали, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что заключенный 23.07.2024 между ФИО2 и ФИО8, договор купли-продажи, является недействительным (ничтожным) с момента его совершения, как заключенный с нарушением требований закона, предоставляющего право на распоряжение имуществом лишь собственнику, на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 34 СК РФ общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В силу положений абз. 2 п. 2 ст. 35 СК РФ сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга по его требованию в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

П. 3 ст. 35 СК РФ предусмотрено, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Из материалов дела следует, что ФИО2 по состоянию на дату заключения оспариваемого договора купли продажи состояла в зарегистрированном браке с ФИО6

В то же время, доказательств о наличии согласия ФИО6 на совершение сделки по распоряжению имуществом, приобретенном в браке с ним, не представлено. Судом в полном объеме истребовано реестровое дело в отношении спорного жилого помещения, из материалов которого следует, что такое согласие супруга отсутствовало. При этом, учитывая, что норма п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ не является диспозитивной и содержит требование о нотариальном удостоверении согласия супруга, подтверждение согласия супруга, в том числе его устными пояснениями либо конклюдентными действиями не компенсирует неисполнение установленной законом обязанности.

При установленных обстоятельствах, суд считает возможным признать недействительным договор купли-продажи от 23.07.2024, заключенный между ФИО2 и ФИО8

Доводы ФИО3 о том, что она является добросовестным приобретателем, несостоятельны.

Так, ФИО3 с 11.10.2016 зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя с видами деятельности: аренда и управление недвижимым имуществом, предоставление посреднических услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе, предоставление консультационных услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе, управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе.

Из общедоступных сведений в сети интернет (Циан, ДомКлик) следует, что ИП ФИО8 с 2010 года является риелтором, руководителем агентства недвижимости, осуществляет активную рекламную компанию своих услуг в сфере продажи и покупки любых видов недвижимости, ипотечного кредитования и рефинансирования.

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. В частности, невозможность истребования имущества от приобретателя в связи с его добросовестностью может быть обусловлена тем, что, приобретая имущество у продавца, покупатель убедился в отсутствии ограничений в виде запретов на совершение сделки купли-продажи продавцом, регистрации за ним права собственности на отчуждаемый объект в установленном законом порядке. Лицо может быть признано добросовестным приобретателем при условии, если сделка, по которой он приобрел имущество, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуполномоченным отчуждателем (Постановление Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 № 16-П, пункт 3).

Как указано в пункте 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П, приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Также приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества (Постановление Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 № 16-П, пункт 3).

Согласно статье 8.1 Гражданского кодекса РФ, при возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

Кроме того, не может быть признана добросовестной ситуация приобретения недвижимого имущества, если в ЕГРН содержится отметка о возражениях заинтересованного лица, чье право ранее было зарегистрировано (пункт 7 статьи 8.1 ГК РФ). Данные нормы обеспечивают оперативную защиту законных владельцев имущества от необоснованных изменений записей в ЕГРН.

Согласно критериям, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014), добросовестность приобретателя определяется рядом факторов:

- осмотр объекта: покупатель должен лично убедиться в состоянии недвижимости;

- проверка документов: обращение к специалистам (например, риелторам, нотариусам, банкам) для подтверждения законности сделки;

- правоустанавливающие документы: получение всех необходимых документов, подтверждающих право собственности продавца;

- основания возникновения права: убедиться в легитимности оснований возникновения права собственности у продавца.

Поскольку ФИО8 на профессиональной основе ведет риэлтерскую деятельность, оказывая соответствующие услуги на возмездной основе, суд полагает, что разумность и добросовестность действий профессионального участника рынка недвижимости подразумевает не только распечатку выписки из ЕГРН, но также и мониторинг сайтов судов на предмет судебных споров, сайта УФССП на предмет исполнительных производств, выяснение семейного положения продавца, оформление согласия супруга продавца на совершение сделки купли-продажи. Очевидно, должны насторожить профессионального риелтора и срочная продажа объекта сразу же после регистрации за продавцом права собственности, возникшего на основании постановления суда.

Кроме того, учитывая, что 22.07.2024 ФИО2 и ФИО3 одновременно подписан как оспариваемый договор купли-продажи, так и соглашение об оказании услуг по продаже спорной квартиры третьим лицам, вызывает сомнения и реальность совершения оспариваемой сделки по указанной в п. 1.3 договора купли-продажи цене 5 450 000 рублей.

Так, согласно тексту договора и пояснениям сторон сделки, денежные средства переданы продавцу наличными, в то время как доказательства наличия денежных средств в указанной сумме у ФИО8 (предшествующей заключению договора продажи дорогостоящего имущества, снятия денежных средств со счета в банке) суду не представлены, несмотря на длительность судебного разбирательства и неоднократное разъяснения сторонам о необходимости представления указанных доказательств. Более того, аналогичные доказательства получения денежных средств ФИО2 (внесение на счет в банке денежных средств в крупной сумме, приобретение дорогостоящего имущества) также отсутствуют, а представленные доказательства в виде трат на медицинские услуги, отдых, погашение задолженности перед гаражным кооперативом не выходят за рамки обычных трат семьи, в которой оба супруга (ФИО2 и ФИО6) имеют официально подтвержденный доход от трудовой деятельности, сведения о котором судом истребованы и приобщены к материалам дела. Также значительная часть указанных трат имела место после заключения договора купли-продажи спорной квартиры между ФИО8 и ФИО10, то есть, того момента, когда в соответствии с соглашением от 22.07.2024 ФИО8 реализовала спорное жилое помещение покупателю ФИО10 и действительно могла передать денежные средства ФИО2

В то же время, суд учитывает правовую позицию, которая приведена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.03.2025 № 89-КГ24-14-К7, о том, что согласно ч. ч. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Параграф второй гл. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующий недействительность сделок, не содержит указания на такое последствие недействительности сделки как признание недействительными всех последующих сделок, так и такого самостоятельного основания для признания сделки недействительной.

В связи с этим признание недействительным договора купли-продажи от 23.07.2024, заключенного между ФИО2 и ФИО8 не может повлечь за собой такого последствия как автоматическое признание недействительным и договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, заключенного между ФИО8 и ФИО10

Разрешая встречные исковые требования ФИО10 к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании добросовестным приобретателем спорного жилого помещения, суд приходит к следующим выводам.

Из представленных ФИО10 документов следует, что в период с 19.11.2015 по 28.01.2019 ей принадлежало на праве собственности жилое помещение площадью 61,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Данное жилое помещение продано по цене 6 650 000 рублей, 29.01.2025 денежные средства в сумме 6 500 000 рублей зачислены на сберегательный счет <суммы изъяты>, принадлежащий ФИО10

Из пояснений ФИО10 следует, что ФИО8 рекомендовали ей как хорошего риелтора, в связи с чем, ответчик не имела оснований не доверять ФИО8 Перед приобретением спорной квартиры ФИО10 лично осмотрела квартиру, провела проверку на отсутствие обременений, пообщалась с соседями, после чего подписала договор купли-продажи.

Суд соглашается с доводами истца по встречному иску, полагая, что она проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которых требует совершение подобных сделок. Более того, установление наличия судебных споров, исполнительных производств и, следовательно, оснований для более тщательной проверки выбранного объекта недвижимости при совершении сделки в данном случае объективно не представлялось возможным, поскольку таковые сведения имелись лишь в отношении ФИО2, не являвшейся стороной сделки, а возможность поиска аналогичных сведений не по владельцу, а непосредственно по самому объекту недвижимости отсутствует.

При изложенных обстоятельствах, суд находит возможным удовлетворить встречные исковые требований, признав ФИО10 добросовестным приобретателем спорного жилого помещения по адресу: <адрес>.

В силу ч. 1 ст. 39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны: выводы суда, вытекающие из установленных им обстоятельств дела, доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле (п. 2 ч. 4 ст. 198 ГПК РФ).

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 17.07.2014 № 1583-О, в силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности только истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право (ч. 1 ст. 4 ГПК РФ), к кому предъявлять иск (п. 3 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ) и в каком объеме требовать от суда защиты (ч. 3 ст. 196 ГПК РФ). Вследствие этого суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен истцом, и только в отношении того ответчика, который указан истцом, за исключением случаев, прямо определенных в законе.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. абз. 2, 4 п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами. Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Из приведенных положений гражданского процессуального закона, разъяснений Пленума Верховного Суда РФ по их применению, правовой позиции Конституционного Суда РФ следует, что суд должен принять решение по заявленным истцом требованиям, исходя из обстоятельств и оснований, указанных истцом.

Содержащиеся в пп. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст. ст. 166 и 302 ГК РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом (постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П).

Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Исходя из вышеизложенного, правовая природа таких способов защиты прав как признание сделки недействительной или применение последствий недействительности ничтожной сделки и истребование имущества из чужого незаконного владения исключает одновременное их избрание лицом при выборе способа защиты своих прав.

Следовательно, использование судом предусмотренного ст. 302 ГК РФ правового механизма защиты права путем удовлетворения виндикационного иска исключает одновременное применение последствий недействительности сделки в виде реституции и наоборот.

Вместе с тем, истцом виндикационный иск в рамках настоящего гражданского дела не заявлялся. Предусмотренных законом оснований, позволяющих суду выйти за пределы заявленных истцом требований, суд не усматривает.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи от 22.07.2024 квартиры общей площадью 43,3 кв.м., с кадастровым номером <суммы изъяты>, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 (<суммы изъяты> и ФИО3 (<суммы изъяты>).

В удовлетворении оставшейся части исковых требований ФИО1 и в удовлетворении иска к ФИО10 о признании сделки недействительной отказать.

Встречное исковое заявление ФИО10 к ФИО1 (<суммы изъяты>), ФИО2 (<суммы изъяты>), ФИО3 (<суммы изъяты>) о признании добросовестным приобретателем удовлетворить.

Признать ФИО10 (<суммы изъяты>) добросовестным приобретателем квартиры общей площадью 43,3 кв.м., с кадастровым номером <суммы изъяты>, расположенной по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Новоуренгойский городской суд ЯНАО.

Судья Зырянова Ж.Л.