Решение по делу № 2-52/2023 от 21.02.2023

УИД 42RS0017-01-2022-001601-37

Дело № 2 - 52/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Новокузнецк 21 февраля 2023 года

Судья Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области Чайка О.В.,

при секретаре Полухиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Сибмост» в лице конкурсного управляющего ФИО1 к ФИО2 об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, по встречному иску ФИО2 к АО «Сибмост» о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Представитель АО «Сибмост» конкурсный управляющий ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просит истребовать из чужого незаконного владения ответчика двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <****>, общей площадью 38,4 кв.м., кадастровый №.

Исковые требования мотивированы следующим.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 18.05.2020 по делу № (резолютивная часть от 15.05.2020) АО «Сибмост» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурного производства, конкурсным управляющим назначен ФИО1 В ходе осуществления мероприятий, предусмотренных ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» ФИО1 выявлено, что 08.10.2007 между ФИО2 (покупателем) и АО «Сибмост» (продавцом) заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа двухкомнатной квартиры по адресу: <****>, общей площадью 38,4 кв.м. В соответствии с п. 2 настоящего договора квартира принадлежит продавцу по праву собственности на основании договора инвестиционной деятельности № от 29.03.2005, Акта приема-передачи квартиры от 10.09.2007г. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке 17.02.2009г. Согласно п. 3 настоящего договора стоимость квартиры равна 914880 рублей. Покупатель обязуется произвести оплату стоимости квартиры путем передачи денег продавцу путем внесения наличных денежных средств в кассу предприятия (кассу Мостоотряда № Новокузнецкого филиала ОАО «Сибмост»), либо перечислением денежных средств на расчетный счет предприятия, в следующие сроки: до 10.10.2007 покупатель вносит в кассу продавца 120 000 рублей, оставшуюся стоимость квартиры 794880 рублей - в течении десяти лет, путем ежемесячного удержания из заработной платы покупателя суммы, в размере 7643 рубля. Покупатель имеет право на досрочное исполнение обязательств по оплате (п. З. 4 настоящего Договора).

В соответствии с п. 5 настоящего договора с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и до момента полной оплаты покупателем стоимости квартиры указанная квартира находится в залоге у продавца. После осуществления покупателем полной оплаты приобретаемой квартиры продавец обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущества, заявление о прекращении залога. Исходя из п. 8.9 настоящего договора, договор является актом приема-передачи. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после государственной регистрации перехода права собственности.

08.10.2007 между сторонами заключен договор № передачи жилой площади в долгосрочную аренду с правом выкупа, в соответствии с которым АО «Сибмост» (арендодатель) предоставляет ФИО2 (арендатор) и членам его семьи в долгосрочную аренду с правом выкупа в собственность, сроком на десять лет, двухкомнатную квартиру по адресу: <****>. В соответствии с п. 5 договора оформление права собственности производится только после внесения арендатором полной стоимости предоставленной квартиры. Право собственности на квартиру возникает у арендатора с момента государственной регистрации права собственности в Учреждении юстиции и выдачи свидетельства о праве собственности на квартиру, (п.7 Договора).

АО «Сибмост», согласно справке № от 06.09.2017, ежемесячно производились удержания из заработной платы ответчика за период с октября 2007г. по июль 2016г.

26.10.2016 ФИО2 был уволен по собственной инициативе, оставшаяся сумма задолженности для погашения всей стоимости квартиры на дату выдачи справки составила 0 руб. 00 коп.

В 2017г. на квартиру наложен запрет на осуществление действий по переходу права собственности в отношении двухкомнатной квартиры по <****>, в связи с чем государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена.

На текущий момент ограничения в виде запрета на осуществление действий по переходу права собственности сняты. Право собственности на квартиру в установленном законом порядке не было зарегистрировано за ответчиком в связи с наложением ограничений ФССП России в виде запрета на регистрационные действия в отношении АО "Сибмост".

Квартира является собственностью АО «Сибмост». Поскольку переход права собственности ответчика на спорную квартиру не зарегистрирован, то она подлежит включению в конкурсную массу АО "Сибмост" в связи с тем, что АО «Сибмост» является её законным правообладателем.

ФИО2 обратился в суд с встречным иском к АО «Сибмост» и в итоговой редакции исковых требований просит признать за ним право собственности на вышеуказанную квартиру по адресу: <****>.

Встречные исковые требования ФИО2 мотивирует следующим.

В 2007 году между ним и АО « Сибмост» был составлен договор купли-продажи с рассрочкой платежа на квартиру по адресу <****>. В 2017 году стоимость квартиры им полностью выплачена, о чем свидетельствует справка о полном погашении задолженности. АО «Сибмост» выдало ему доверенность действовать от имени АО «Сибмост» по вопросу регистрации перехода права собственности. В 2017 г. был наложен запрет на осуществление действий по переходу права собственности в отношении квартиры. В 2022 году им было подано заявление о снятии запрета, вследствие чего он узнал, что запрет снят. За это время срок действия доверенности истек. 28.08.2022 он написал заявление в адрес АО «Сибмост» о выдачи новой доверенности на имя ФИО2 или выделения представителя для оформления квартиры в собственность. Ответа на данное заявление не поступило, никаких мер принято не было. В связи с выплатой им продавцу полной стоимости квартиры полагает, что к нему перешло право собственности на квартиру.

В судебное заседание представитель истца по основному иску и ответчика по встречному иску АО «Сибмост» в лице конкурсного управляющего ФИО1 не явился, о его времени и месте извещен надлежащим образом, причины неявки не сообщил.

Ответчик по основному иску и истец по встречному иску ФИО2 в судебном заседании исковые требования АО «Сибмост» не признал, просил в их удовлетворении отказать, свои исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске доводам, просил их удовлетворить.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу в судебное заседание не явился, о дате судебного заседания извещен надлежащим образом, представил письменные возражения на иск, в которых просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

Суд считает возможным в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие представителя АО «Сибмост» и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав пояснения ФИО2, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования АО «Сибмост» не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, а исковые требования ФИО2 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В силу разъяснений в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Судом установлено, что 08.10.2007 между ФИО2 (покупателем) и АО «Сибмост» (продавцом) заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа двухкомнатной квартиры по адресу: <****>, общей площадью 38,4 кв.м., кадастровый № (л.д. 26).

В соответствии с п. 2 договора квартира принадлежит продавцу на основании договора инвестиционной деятельности № от 29.03.2005, Акта приема-передачи квартиры от 10.09.2007г. Право собственности АО «Сибмост» на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке 17.02.2009, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 32).

Согласно п. 3 договора купли-продажи стоимость квартиры составляет 914880 рублей. Покупатель обязуется произвести оплату стоимости квартиры путем передачи денег продавцу путем внесения наличных денежных средств в кассу предприятия (кассу Мостоотряда № Новокузнецкого филиала ОАО «Сибмост»), либо перечислением денежных средств на расчетный счет предприятия, в следующие сроки: до 10.10.2007 покупатель вносит в кассу продавца 120000 рублей, оставшуюся стоимость квартиры 794880 рублей - в течении десяти лет, путем ежемесячного удержания из заработной платы покупателя суммы, в размере 7643 рубля. Покупатель имеет право на досрочное исполнение обязательств по оплате (п. 3. 4 настоящего Договора).

В соответствии с п. 5 договора купли-продажи с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и до момента полной оплаты покупателем стоимости квартиры указанная квартира находится в залоге у продавца. Покупатель не имеет право отчуждать квартиру без письменного согласия продавца. После осуществления покупателем полной оплаты приобретаемой квартиры продавец обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущества, заявление о прекращении залога.

Исходя из п. 8.9 настоящего договора, договор является актом приема-передачи. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 5 договора передачи жилой площади в долгосрочную аренду оформление права собственности производится только после внесения арендатором полной стоимости предоставленной квартиры. Право собственности на квартиру возникает у арендатора с момента государственной регистрации права собственности в Учреждении юстиции и выдачи свидетельства о праве собственности на квартиру (п.7 Договора).

Согласно сведениям из трудовой книжки с ноября 1992 г. ФИО2 был трудоустроен в АО «Сибмост», уволен 26.10.2016 по собственной инициативе.

АО «Сибмост», согласно справкам № от 06.09.2017, № от 29.10.2018, ежемесячно производились удержания из заработной платы ФИО2 за период с октября 2007г. по июль 2016г. На момент увольнения сумма задолженности для погашения всей стоимости квартиры ФИО2 полностью выплачена.

Согласно квитанции к приходному ордеру, в октябре 2007 г. ФИО2 внесена в кассу АО «Сибмост» сумма в размере 120000 руб. (л.д. 86).

19.10.2016 АО «Сибмост» выдана доверенность на имя ФИО2 на представление интересов по вопросу регистрации права собственности, срок доверенности установлен – один год (л.д. 79, 84).

В августе 2017 г. ФИО2 и АО «Сибмост» обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу для регистрации перехода права собственности, сторонам выдано Уведомление № от 30.08.2017 о приостановлении регистрации перехода права собственности в связи с применением обеспечительных мер в отношении квартиры на основании постановления судебного пристава-исполнителя (л.д. 88-90).

23.08.2022 ФИО2 обратился с заявлением в АО «Сибмост» о выдаче доверенности на его имя либо выделении представителя для оформления спорной квартиры в его собственность (л.д. 29).

Доверенность ФИО2 не предоставлена, вопрос об урегулировании правоотношений с АО «Сибмост» в отношении спорной квартиры не решен.

Согласно письменным пояснениям представителя Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу, а также Уведомлению об отказе в государственной регистрации права от 23.09.2022 Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) содержит сведения об объекте недвижимого имущества с кадастровым номером № (вид объекта - помещение, наименование -квартира назначение — жилое, площадь - 38.4 кв.м.), расположенном по адресу: <****>. Правообладателем объекта является ОАО "Сибмост". Право собственности зарегистрировано 17.02.2009 за № на основании договора инвестиционной деятельности № от 29.03.2005, Акта приема-передачи вновь созданного объекта недвижимости (квартиры) от 10.09.2007г. В отношении указанной квартиры 18.08.2017 в орган регистрации прав поступили заявления ФИО2 о государственной регистрации права собственности и АО «Сибмост» о государственной регистрации перехода права собственности. В качестве правоустанавливающего документа заявителями был представлен договор № передачи жилой площади в долгосрочную аренду с правом выкупа от 08.10.2007г. Заявителями также была представлена справка о полном расчете по данному договору. 30.08.2017 осуществление действий по государственной регистрации было приостановлено в связи с наличием запрета на проведение регистрационных действий, наложенных Постановлением судебного пристава-исполнителя Отдела по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Новосибирской области от 17.10.2016 №-ИП в отношении имущества должника - АО «Сибмост». Впоследствии в орган регистрации прав поступали и другие постановления о запрете регистрационных действий, на основании которых в ЕГРН были внесены соответствующие записи:

- постановление о запрете на совершение действий по регистрации ОСП по <****> №-ИП от 13.03.2021,

постановление о запрете на совершение действий по регистрации ОСП по <****> №-ИП от 13.03.2021,

постановление о запрете на совершение действий по регистрации Отдела по ИОИП №-ИП от 03.05.2021,

постановление о запрете на совершение действий по регистрации ОСП по <****> №-ИП от 05.07.2021.

В течение срока приостановления государственной регистрации определением Арбитражного суда Новосибирской области от 08.05.2019 по делу № в отношении ОА «Сибмост» введена процедура банкротства. Для проведения государственной регистрации права собственности необходимо согласие конкурсного управляющего АО «Сибмост». Поскольку все вышеперечисленные запреты были сняты, а согласие конкурсного управляющего не поступило, в государственной регистрации было отказано (л.д. 95-96, 98).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 18.05.2020 по делу № (резолютивная часть от 15.05.2020) АО «Сибмост» было признано банкротом, в отношении должника введена процедура конкурного производства, конкурсным управляющим назначен ФИО1, о чем 22.05.2020 в ЕГРЮЛ внесены соответствующие записи (л.д. 6-10, 11-24).

В соответствии с ч. 2 ст. 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" конкурсный управляющий обязан принимать меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц.

АО «Сибмост» настаивает на том, что спорная квартира по адресу: <****> должна быть истребована у ФИО2 как из незаконного владения, т.к. право собственности на квартиру до настоящего времени за ФИО2 не зарегистрировано.

ФИО2 настаивает на том, что поскольку им произведен полный расчет с АО «Сибмост» за приобретенную вышеуказанную квартиру, он должен являться собственником квартиры.

Исследовав все представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

АО «Сибмост», являясь собственником квартиры по адресу: <****>, продал указанную квартиру по договору купли-продажи от 08.10.2007 с рассрочкой платежа ФИО2, одновременно передав квартиру ФИО2 во владение по договору долгосрочной аренды от 08.10.2007 на десять лет с правом последующего выкупа в собственность.

ФИО2 оплата переданной ему в октябре 2007 г. АО «Сибмост» спорной квартиры произведена в полном объеме.

Договор купли-продажи от 08.10.2007 и договор долгосрочной аренды от 08.10.2007 был заключены в надлежащей форме, содержат все существенные условия, фактически сторонами были исполнены и в настоящее время являются действительными, никем не оспорены.

По условиям указанных договоров и в силу действующего на момент их заключения законодательства (ст. 16 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") стороны после осуществления покупателем полной оплаты приобретаемой квартиры должны были обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущества, для государственной регистрации перехода права собственности и подачи заявления о прекращении залога, после чего ФИО2 мог зарегистрировать право собственности на квартиру.

Полная стоимость квартиры ФИО2 выплачена в 2016 году, 19.10.2016 АО «Сибмост» выдана доверенность на имя ФИО2 на представление интересов по вопросу регистрации права собственности со сроком действия доверенности один год. В августе 2017 г. ФИО2 и АО «Сибмост» обратились в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущества, для регистрации перехода права собственности и права собственности на квартиру, однако регистрация была приостановлена по причине наложения на квартиру обеспечительных мер в рамках процедуры банкротства АО «Сибмост».

После отмены всех обеспечительных мер на квартиру, что подтверждено сведениями Росрестра, совместное обращение АО «Сибмост» и ФИО2 в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущества, для регистрации перехода права собственности на квартиру не представилось возможным, в связи с введением в отношении АО «Сибмост» конкурсного производства, влекущего соответствующие запреты в отношении юридического лица, в том числе невозможность получения согласия конкурсного управляющего на регистрацию.

В настоящее время правопритязаний со стороны конкурсного управляющего АО «Сибмост», а также со стороны иных лиц в отношении спорной квартиры не имеется, доказательств обратного суду не представлено. Направленная ФИО2 в адрес конкурсного управляющего АО «Сибмост» претензия с требованием оформления квартиры, либо выдаче новой доверенности для оформления квартиры (л.д. 76), оставлена последним без удовлетворения.

Установленные обстоятельства позволяют суду прийти к выводу, что ФИО2 на законном основании владеет спорной квартирой, оснований для истребования данной квартиры из владения ФИО2 не имеется, соответственно в удовлетворении исковых требований АО «Сибмост» к ФИО2 об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения должно быть отказано. Одновременно судом установлено, что ФИО2 владеет спорной квартирой на законном основании, как приобретший ее по договору и полностью оплативший стоимость квартиры, в связи с этим право ФИО2 на квартиру подлежит защите путем признания за ним права собственности на данную квартиру.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований АО «Сибмост» в лице конкурсного управляющего ФИО1 к ФИО2 об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, двухкомнатной квартиры, общей площадью 38,4 кв.м., расположенной по адресу: <****>, кадастровый №, отказать.

Требования ФИО2 к АО «Сибмост» о признании права собственности на жилое помещение, на двухкомнатную квартиру, общей площадью 38,4 кв.м., расположенную по адресу: <****>, кадастровый №, удовлетворить.

Признать за ФИО2, --.--.----. года рождения, уроженцем <****>, зарегистрированного по адресу: <****>, паспорт <данные изъяты>, право собственности на жилое помещение, двухкомнатную квартиру, общей площадью 38,4 кв.м., расположенную по адресу: <****>, кадастровый №.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Кемеровский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кузнецкий районный суд г. Новокузнецка в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 02 марта 2023 года.

Судья (подпись) О.В. Чайка