Копия Дело № 2-709/2025

УИД16RS0050-01-2023-010977-23

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 сентября 2025 года

Приволжский районный суд г.Казани Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Марданова Н.Р., при секретаре судебного заседания Александровой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, прекращении права собственности, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании за истцом право собственности, прекращении права собственности ответчика на жилой дом и земельный участок

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу – <адрес>. стоимость передаваемого имущества определена в размере <данные изъяты> рублей.

Сделка зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, запись о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ.

По мнению истца, договор купли-продажи носит мнимый характер, истец не имел желания продать объекты недвижимости, а ответчик – их приобрести путем заключения договора купли-продажи. На момент заключения договора купли-продажи в жилом помещении проживали истец, ФИО12, ФИО13, ФИО14 В договоре купли-продажи не учтены надворные постройки.

Согласно заключению ООО «Юридический сервис» стоимость единого объекта недвижимости в составе земельного участка и жилого дома составляла <данные изъяты> рублей, что свидетельствует об указании его стоимости в договоре значительно ниже рыночной.

Кроме того, объекты недвижимости не выставлялись на продажу в объявлениях.

Как указано в исковом заявлении, фактически истец совершил перезалог недвижимого имущества, при этом была погашена задолженность перед ФИО7 по договору процентного займа от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей. По требованию ФИО9 оспариваемый договор купли-продажи прикрыл сделку займа под залог недвижимости, поскольку у истца и ФИО14 имелся опыт совершения подобных сделок.

На основании изложенного, истец просил признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, признать за истцом право собственности на индивидуальный жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, прекратить право собственности ФИО4 на указанные объекты недвижимости.

В ходе рассмотрения дела истец требования уточнил, просил признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО4, признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО5, признать за истцом право собственности на индивидуальный жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, прекратить право собственности ФИО4, ФИО5 на указанные объекты недвижимости.

Протокольным определением к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО5, ФИО2

В судебном заседании истец ФИО3, его представитель ФИО8 поддержали заявленные исковые требования с учетом уточнения в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО9 иск не признала, просила отказать в удовлетворении, указывая на отсутствие установленных законом оснований для признания сделки недействительной.

Представитель третьего лица ФИО12 – ФИО10 исковые требования просила удовлетворить.

Ответчики ФИО5, ФИО2 извещены, не явились.

Третье лица ФИО13, ФИО14 извещены, не явились.

Третьи лица Управление Росреестра по РТ, филиал ППК Роскадастр по РТ извещены, явку представителя не обеспечили.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом, осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки мнимой на основании ст. 170 ГК РФ необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности. Мнимые сделки представляют собой, в том числе, действия, совершаемые для создания у лиц, не участвующих в этой сделке, ложного представления о намерениях участников сделки.

Указанная норма закона подлежит применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имели намерений ее исполнять или требовать ее исполнения. Неисполнение одной стороной сделки своих обязательств само по себе не свидетельствует о мнимом характере сделки. Исполнение договора хотя бы одной из сторон уже свидетельствует об отсутствии оснований для признания договора мнимой сделкой.

Судом установлено, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 продал ФИО4 земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по <адрес> с расположенным на нем двухэтажным жилым домом общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Согласно п.4. Договора, цена приобретаемого имущества составляет <данные изъяты> рублей – из них земельный участок – <данные изъяты> рублей, жилой дом – <данные изъяты> рублей.

Согласно п.6 Договора, расчет между сторонами произведен полностью до заключения договора.

Передача денежных средств подтверждается копией расписки от ДД.ММ.ГГГГ, подписанной ФИО3, в получении от ФИО4 <данные изъяты> рублей по Договору купли-продажи земельного участка и жилого дома по <адрес>.

Сделка зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, запись о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ.

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 передал ФИО4 земельный участок с расположенным на нем жилым домом. Акт подписан сторонами договора.

Оценивая доводы истца, изложенные в исковом заявлении, о признании сделки мнимой и применении последствий ничтожности сделки, суд отмечает следующее.

По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки мнимой на основании ст. 170 ГК РФ необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности. Мнимые сделки представляют собой, в том числе, действия, совершаемые для создания у лиц, не участвующих в этой сделке, ложного представления о намерениях участников сделки.

Указанная норма закона подлежит применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имели намерений ее исполнять или требовать ее исполнения. Неисполнение одной стороной сделки своих обязательств само по себе не свидетельствует о мнимом характере сделки. Исполнение договора хотя бы одной из сторон уже свидетельствует об отсутствии оснований для признания договора мнимой сделкой.

Из спорного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он заключен в соответствии с действующим законодательством, не противоречит ему, во исполнение договора стороны, ознакомились с ним и расписались в нем, указанный договор прошел государственную регистрацию в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Указанное свидетельствует о том, что договор купли-продажи сторонами исполнен.

При этом отсутствие лишь у истца намерения создать правовые последствия и фактически исполнить эту сделку само по себе не может служить основанием для вывода о мнимом характере сделки.

В ходе рассмотрения спора не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности ФИО4 либо о ее намерениях совершить эту сделку исключительно для вида, без ее реального исполнения.

Проанализировав в совокупности представленные доказательства, учитывая, что на истце лежит бремя доказывания мнимости договора купли-продажи в силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований ФИО3 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по основанию мнимости.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, в том числе отчуждать свое имущество в собственность других.

Ссылка истца, что отчуждение объектов недвижимости произведено по цене, существенно ниже рыночной, также не является основанием к удовлетворению иска, поскольку собственник вправе произвести отчуждение своего имущества любому лицу по цене, согласованной сторонами, в соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ. Более того, продажа объектов недвижимости по заниженной цене само по себе о мнимости сделки не свидетельствует.

Доводы истца о том, что им денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не получены, суд отклоняет в силу следующего.

Согласно п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 № г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

С момента заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время истец с требованием о расторжении указанного договора в связи с отсутствием оплаты не обращался.

Более того, передача денежных средств подтверждается распиской, указанному обстоятельству дана оценка в решении Приволжского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №.

Доводы истца о том, что после заключения сделки в жилом помещении продолжали проживать истец (ФИО3), ФИО12, ФИО13, ФИО14 не свидетельствуют о мнимости сделки.

Так, решением Приволжского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № исковое заявление ФИО4 к ФИО3, ФИО14, ФИО12, ФИО13 о признании утратившими право пользования жилым помещением со снятием с регистрационного учета, выселении, удовлетворен частично. Постановлено: «признать ФИО3, ФИО14, ФИО12, ФИО13 утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>. Выселить ФИО3, ФИО14, ФИО12, ФИО13 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. В остальной части иска отказать. Настоящее решение является основанием для снятия граждан с регистрационного учета по месту жительства (ст. 7 Закона от 25.06.1993 N 5242-1; пп. "е" п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713)».

Указанное решение не обжаловано, вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно части 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Таким образом, после заключения договора купли-продажи покупателем приняты меры по признанию утратившим право пользования жилым помещением и выселении ФИО3, ФИО14, ФИО12, ФИО13 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, а само по себе то обстоятельство, что указанные лица продолжали проживать и пользоваться объектами недвижимости не свидетельствует о мнимости сделки.

При оспаривании сделки по мотиву мнимости, истцу, заявляющему такое требование, необходимо доказать не только факт неисполнения, но и наличие у обеих сторон сделки воли на совершение именно мнимой сделки и отсутствие воли на фактическое ее исполнение.

Основываясь на изложенном, суд приходит к тому, что в нарушение ч.1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец не представил суду доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных требований.

Оснований, предусмотренных для признания договора недействительным по заявленному основанию - мнимости сделки, в ходе рассмотрения спора не установлено и доказательствами не подтверждено, в связи с чем в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

Требования о признании недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО5, подлежат оставлению без удовлетворения, поскольку надлежащих доказательств мнимости указанной сделки не представлено.

Истцом также заявлено о притворности сделки от ДД.ММ.ГГГГ, указывая на то, что фактически договор купли-продажи является договоров займа под залог недвижимости.

Из части 2 статьи 170 ГК РФ следует, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В заключенном сторонами договоре купли-продажи отсутствуют какие-либо отсылки или условия о его взаимосвязи с заключенным ранее с кем-либо из сторон сделки договором займа, и (или) о наличии взаимозачетов между договором купли-продажи и договором займа.

Договор займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО7, на который ссылается истец в обоснование исковых требований, заключен с другим лицом, земельный участок и (или) жилой дом в качестве обеспечения исполнения обязательств по займу в договоре не упомянуты.

Допустимых доказательств заключения договора купли-продажи в связи с имеющимися по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ обязательствами, суду не приведено.

Более того, решением Приволжского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ФИО3 к ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, применении последствий недействительности сделки и прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок, истец ссылался на данные обстоятельства, им дана надлежащая оценка.

Таким образом, исковые требования ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО4, признании недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО5, признании за истцом право собственности на индивидуальный жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, прекращении право собственности ФИО4, ФИО5 на указанные объекты недвижимости, надлежит отказать.

Представителем ответчика заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно статье 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Истцом заявлены требования о признании сделки недействительной по основанию ничтожности (ст. 170 ГК РФ).

Как установлено судом, договор купли-продажи был заключен ДД.ММ.ГГГГ. С настоящим иском в суд истец обратился ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая, что в судебном заседании установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами исполнен путем осуществление государственной регистрации перехода права собственности, при заключении договора купли-продажи истец понимал правовые последствия заключаемой сделки, а настоящее исковое заявление предъявлено по истечении срока исковой давности, о чем заявлено представителем ответчика в ходе рассмотрения спора, уважительных причин пропуска срока исковой давности не представлено, имеются основания для отказа в удовлетворении исковых требований и по основанию пропуска срока исковой давности.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, прекращении права собственности, признании права собственности оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Татарстан в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме через Приволжский районный суд города Казани.

Судья: подпись. «Копия верна».

Судья: Марданов Н.Р.

Мотивированное решение изготовлено 24 сентября 2025 года.