Дело № 2-342/2025
УИД 74RS0030-01-2024-005261-16
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 июля 2025 года г. Магнитогорск
Правобережный районный суд г. Магнитогорска Челябинской области, в составе
председательствующего Котельниковой К.Р.,
при секретаре Сарсикеевой Ф.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Магнитогорска, начальнику управления архитектуры и градостроительства администрации г. Магнитогорска ФИО2 о признании перевода жилого помещения в нежилое помещение с проведенным переустройством и перепланировкой, соответствующими действующим требованиям норм и правил законодательства РФ, сохранении перевода помещения из жилого в нежилое с сохранением проведенного переустройства и перепланировки, признании уведомления Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Магнитогорска за № от 14.10.2024 об отказе в согласовании перевода жилого помещения в нежилое с переустройством и перепланировкой незаконным,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации г. Магнитогорска о признании перевода жилого помещения в нежилое помещение с проведенным переустройством и перепланировкой с устройством входной группы-крыльца <адрес>, с кадастровым №, расположенной по адресу: <адрес>, соответствующими действующим требованиям норм и правил законодательства РФ, сохранении перевода помещения из жилого в нежилое с сохранением проведенного переустройства и перепланировки, признании уведомления Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Магнитогорска за № от 14.10.2024 об отказе в согласовании перевода жилого помещения в нежилое с переустройством и перепланировкой необоснованным и незаконным.
В обоснование заявленных требований указала, что на основании договора купли-продажи от 24.01.2024 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. 17.02.2023 на основании заявления, протокола общего собрания собственников помещений, проекта переустройства и перепланировки ею получено разрешение управления архитектуры и градостроительства администрации г.Магнитогорска № на перевод жилого помещения в нежилое помещение – офис. После этого, в целях переустройства и перепланировки помещения, истцом были понесены существенные финансовые затраты, однако, 29.10.2024 ГУ жилищной инспекции Челябинской области в адрес истца поступило предостережение № о недопустимости несоблюдения обязательных требований жилищного законодательства и приведения жилого помещения в прежнее состояние в срок до 13.01.2025, при этом в предостережении имелась ссылка на отмену уведомления № от 17.02.2023 и на уведомление управления архитектуры и градостроительства администрации г.Магнитогорска № от 14.10.2024 об отказе в согласовании перевода жилого помещения в нежилое с переустройством и перепланировкой. Об отказе в согласовании перевода жилого помещения в нежилое с переустройством и перепланировкой № от 14.10.2024 истец уведомлен не был, отказ является необоснованным и незаконным. Выполненная перепланировка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает чьих-то прав и интересов, сама перепланировка и переустройство соответствует строительным нормам.
Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечен начальник управления архитектуры и градостроительства администрации г. Магнитогорска ФИО2, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), ООО «Жилищный Аргумент», ГУ «ГЖИ Челябинской области».
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена, просила дело рассмотреть в свое отсутствие.
Представитель истца ФИО3, действующий по доверенности от 04.12.2024, в судебном заседании поддержал исковые требования, указал, что проведенная экспертиза подтверждает соответствие реконструкции и переустройства законодательству, а также отсутствие опасности для третьих лиц. Общедомовое имущество уменьшилось, в связи с формированием оконной группы, но это является улучшением, в счет компенсации ФИО1 предлагала собственникам квартиры внести в счет капитальное ремонта денежные средства.
Представитель ответчика администрации г. Магнитогорска, ФИО4, действующий по доверенности от 14.06.2024, в судебном заседании поддержал отзыв на исковое заявление, указал, что для перевода нежилого помещения в жилое заявитель предоставляет в орган, осуществляющий перевод помещений протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, соответствующий требованиям Приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 44-пр и содержащий о согласии собственников помещений на перевод жилого помещения в нежилое, однако, предоставленный истцом протокол указанным требованиям не соответствует, в частности, отсутствует информация об общем количестве голосов собственников, о кворуме общего собрания, отсутствуют обязательные приложения. В связи с этим, 14.10.2024 было принято решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, которое было направлено в адрес истца заказным письмом и получено лично истцом, при этом требования и признании данного уведомления незаконным подлежат рассмотрению в административном судопроизводстве, все исковые требования не связаны между собой и противоречат друг другу, в частности, факт принятия истцом всех мер по согласованию перевода помещения из жилого в нежилое, противоречат возражениям истца о несогласии с решением органа местного самоуправления (т. 1 л.д. 60-61).
Ответчик начальник управления архитектуры и градостроительства администрации г. Магнитогорска ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен, просил дело рассмотреть в свое отсутствие.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен, представил отзыв на исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, против удовлетворения требований при наличии на то законных оснований не возражал (т. л.д.56-57).
Представители третьих лиц ООО «Жилищный Аргумент», ГУ «ГЖИ Челябинской области» в судебное заседание не явились, извещены.
В соответствии с ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд рассмотрел дело в отсутствии не явившихся лиц.
Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела в судебном заседании, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Пунктами 1 и 2 статьи 235 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев предусмотренных законом.
В силу ч. 1 ст. 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Пункт 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года № 14 указывает, что при рассмотрении споров, возникающих в связи с реализацией собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению, принадлежащим ему жилым помещением, судам следует учитывать, что законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан (часть 1 статьи 17 ЖК РФ, пункт 2 статьи 288 ГК РФ), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 30 ЖК РФ).
Многоквартирным домом признается здание, соответствующее признакам, установленным частью 6 статьи 15 Жилищного кодекса РФ. Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 6 ст. 15 Жилищного кодекса РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
В силу п. 7 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся согласование переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Вместе с тем в соответствии с частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от 24.01.2020, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.11-12).
10.02.2023 ФИО1 обратилась в администрацию г.Магнитогорска с заявлением о переводе жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> в нежилое, к заявлению были приложены, в частности, протокол внеочередного общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме, согласно которому по вопросу перевода жилого помещения в нежилое и вопросу выноса крыльца с помещения проголосовало «ЗА» 75,56%, а 24,43% «ВОЗДЕРЖАЛИСЬ» (т. 1 л.д.47-52); а также проект № переустройства помещения по адресу: <адрес>, выполненный ООО «В.», из которой следует, что проводятся работы по демонтажу оконного блока, рубка дверных проемов, монтаж входной группы, монтаж пандуса, чистовая отделка помещения (т. 1 л.д.17-40).
В ответ на заявление, 17.02.2023 управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Магнитогорска было решено помещение по адресу: <адрес> перевести из жилого в нежилое, при этом переустройство и перепланировку разрешено провести в соответствии с проектом, разработанным ООО «В.», что подтверждается уведомлением № (т. 1 л.д.6).
ГУ «ГЖИ Челябинской области» по заявлению Ю.А.М. от 02.10.2024 в адрес истца ФИО1 было направлено предостережение о необходимости принятия мер по соблюдению требований законодательства в части приведения жилого помещения по адресу: <адрес> в прежнее состояние (т. 1 л.д.83-84).
Администрацией г.Магнитогорска 14.10.2024 в адрес ФИО1 направлено уведомление № об отказе в переводе жилого помещения в нежилое и отмене уведомления от 17.02.2023 № (т. 1л.д.8). Указанное уведомление ФИО1 в установленном законом порядке обжаловано не было.
В обоснование исковых требований ФИО1 ссылается на положение части 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, предусматривающей возможность сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, указывая, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
По ходатайству истца в подтверждение обоснованности своих доводов судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
Судом запрошены сведения о возможности проведения экспертизы в государственном экспертном учреждении Федеральном бюджетном учреждении Челябинская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, согласно ответу на запрос суда, поскольку для решения поставленных вопросов в отношении указанного объекта наряду с прочим требуется проведение комплексных исследований (инженерных изысканий), которые характерны для работ по подготовке проектной документации, осуществляемых комиссией специалистов, которые отсутствуют в лаборатории, данное обстоятельства исключают возможность проведения такой экспертизы в учреждении (т. 1 л.д. 127).
Согласно заключению эксперта № от 14.03.2025, выполненного экспертом ООО «Б.Н.Э.И.О.» К.Ю.Н., перепланированное помещение квартиры, расположенное по адресу: <адрес>, соответствует строительным, санитарным, градостроительным, противопожарным нормам и правилам, не несет угрозы жизни и здоровью граждан, сохранности их имущества, не нарушает права третьих лиц, безопасная эксплуатация дома обеспечена. В помещении были выполнены работы по перепланировке: заложен дверной проем – вход в квартиру из подъезда, демонтаж перегородки и дверного проёма между помещениями, монтаж перегородок в помещении, заложен дверной проем между помещениями, демонтаж ванны, переоборудование оконного проёма в дверной проём, монтаж входной группы-крыльца, при этом монтаж входной группы – лестницы со стороны главного фасада имеет признак реконструкции фасада многоквартирного жилого дома, размер общедомового имущества (фасада) был уменьшен за счет переоборудования оконного проема в дверной проем.
Суд соглашается с указанным заключением эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, под сомнение оно не ставится и не опровергается, возражений относительно выводов эксперта лицами, участвующими в деле, не заявлено. Суд приходит к выводу о том, что представленное заключения эксперта является полным, последовательным, противоречий не содержит, отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ и принимает его в качестве допустимого доказательства по делу.
В силу статьи 25 Жилищного кодекса РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ, пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).
Согласно части 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение общего имущества многоквартирного дома.
Обращаясь с требованием о сохранении нежилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии на основании части 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, истец ссылался на то, что выполненные работы по перепланировке и переустройству помещения не нарушают права и законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни или здоровью.
Однако, заключением эксперта К.Ю.Н. установлено, что в результате перепланировки и переустройства помещения, расположенного по адресу: <адрес> было затронуто общее имущество собственников многоквартирного дома, в частности, произведена реконструкция фасада многоквартирного жилого дома, а именно, переоборудован оконный проем в дверной проем, в результате чего размер общедомового имущества (фасада), находящемся в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, был уменьшен.
Таким образом, исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которым проведенные истцом работы требовали согласия всех собственников помещений в данном доме, при этом, такое согласие собственников помещений истцом получено не было, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Поскольку требования закона прямо предусматривают количество голосов собственников для принятия решения по определенным вопросам, в спорном случае необходимо согласие всех собственников помещений, поэтому качество и безопасность результатов строительных работ не имеет значения для правильного разрешения настоящего спора.
При указанных обстоятельствах, поскольку в уведомлении администрации г. Магнитогорска № от 14.10.2024 об отказе в переводе жилого помещения в нежилое и отмене уведомления от 17.02.2023 №, установлено о несоответствии протокола общего собрания собственников многоквартирного дома от 28.10.2022, требованиям жилищного законодательства, оснований для признания его незаконным, суд не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации г. Магнитогорска, начальнику управления архитектуры и градостроительства администрации г. Магнитогорска ФИО2 о признании перевода жилого помещения в нежилое помещение с проведенным переустройством и перепланировкой, соответствующими действующим требованиям норм и правил законодательства РФ, сохранении перевода помещения из жилого в нежилое с сохранением проведенного переустройства и перепланировки, признании уведомления Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Магнитогорска за № от 14.10.2024 об отказе в согласовании перевода жилого помещения в нежилое с переустройством и перепланировкой незаконным, отказать.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Правобережный районный суд г.Магнитогорска.
Председательствующий:
Мотивированное решение изготовлено 18 июля 2025 года.