Решение по делу № 2-149/2023 от 11.04.2023

дело 2-149/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 апреля 2023 года п. Чишмы РБ

Чишминский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Касимовой Ч.Т.

при секретаре Вьюговой З.И.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителей ответчика ФИО3 – ФИО4, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, являющегося также представителем третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, ООО ФОК «Адонис» на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ серии <адрес>3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора аренды имущества, обязании передать арендуемое имущество, взыскании расходов по оплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – истец, арендодатель) обратилась в суд с иском ФИО3 (далее – ответчик, арендатор) о расторжении договора аренды имущества, обязании передать арендуемое имущество, взыскании расходов по оплате государственной пошлины, мотивировав свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ9 года между ней – Индивидуальным предпринимателем (ИП) ФИО1 и ФИО3 был заключен договор аренды котельной, общей площадью 35,1 кв.м., предназначенной для производства тепловой энергии и горячего водоснабжения для нужд арендатора, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую Арендодателю на праве безвозмездного пользования от ДД.ММ.ГГГГ Согласно акту приема - передачи от ДД.ММ.ГГГГ передача имущества была осуществлена.

Пунктом 3.1 Договора за пользование имуществом арендатор ежемесячно вносит арендодателю арендную плату в размере 44963,50 руб. в месяц.

Согласно п. 8.3 договора, ст. 32 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), сторонами установлена договорная подсудность о том, что споры разрешаются в Чишминском районном суде Республики Башкортостан.

В нарушение условий заключенного договора аренды ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей выполнял не в полном объеме. За период с ДД.ММ.ГГГГ года числится задолженность в размере 1161200 рублей. ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию о погашении задолженности и требование о возврате имущества.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик предоставил ответ на претензию, полагает, что между сторонами достигнуто согласование о предоставлении скидки, сославшись на письмо от ДД.ММ.ГГГГ, передача имущества не осуществлялась.

Однако, истец готов был предоставить скидку лишь при условии погашения задолженности, что в свою очередь не было исполнено ответчиком, соответственно скидка не была представлена.

Истец ФИО1 просит суд:

- расторгнуть договор аренды б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и ответчиком ФИО3,

- обязать ФИО3 передать ей (истцу) котельную - предназначение производство тепловой энергии и горячего водоснабжения для нужд арендатора, расположенную по адресу: <адрес>, в связи с расторжением договора от ДД.ММ.ГГГГ;

- взыскать с ФИО3 расходы на оплату государственной пошлины в размере 300 рублей.

В судебное заседание истец ФИО1, ответчик ФИО3, третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, ФИО6, извещенные в надлежащем виде о времени и месте судебного заседания. Не явились.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 -ФИО2 исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Представители ответчика ФИО3 – ФИО4 и ФИО5, являющийся также представителем третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, ООО ФОК «Адонис», в судебном заседании возражали против заявленных требований, поскольку расторжение договора аренды приведет к невозможности осуществления уставной деятельности ООО ФОК «Адонис».

В материалы дела ответчик представил возражения на иск, согласно которому просит в иске отказать, указывая, что Договор заключен вынужденно, в связи с тем, что ООО ФОК «Адонис» уже отапливался ранее котельной, которая является предметом вышеназванного Договора, собственником которой стала ИП ФИО1, хотя до ФИО1 данная котельная была в общедолевой собственности у жильцов дома по <адрес>.

В ДД.ММ.ГГГГ году конкурсный управляющий продал через аукцион котельную ООО «Энергия», где директором был ФИО7 (далее ООО «Энергия») котельную продал ИП ФИО7, которая в свою очередь продал ИП ФИО1 В ДД.ММ.ГГГГ году котельную обслуживал МУП УИС. В этом году жилой дом был подключен к централизованной системе теплоснабжения БашРТС и не нуждался больше в котельной, а ООО ФОК «Адонис» остался единственным потребителем тепловой энергии и из трех существующих котлов отапливался только одним.

ДД.ММ.ГГГГ было проведено совещание по вопросу теплоснабжения ФИО8», на котором было определено, что препятствий для прекращения аренды котельного имущества со стороны собственника не будет; собственник котельной готов сделать уступку собственнику помещения, арендатору ООО ФОК «Адонис» в размере 50% за ДД.ММ.ГГГГ г. и за период ДД.ММ.ГГГГ г.

В связи с этим ответчиком было подготовлено дополнительное соглашение в ДД.ММ.ГГГГ г., в котором было определено, что собственник котельной готов сделать уступку арендатору ООО ФОК «Адонис» в размере 50% от стоимости аренды, установленной Договором № б/н от ДД.ММ.ГГГГ, а также график погашения задолженности.

Данные документы были отправлены почтовым отправлением по адресу: РБ, <адрес>, Данный адрес был указан в Договоре от ДД.ММ.ГГГГ, информации о том, что данный адрес в настоящее время неактуален в адрес ООО ФОК «Адонис» не поступало, соответственно, все почтовые отправления должны были достигнуть своего адресата, но, к сожалению, дополнительное соглашение и график погашения задолженности остались неподписанными, вернулись обратно с отметкой, что не найден адресат, также Ответчик не получил никакой отписки и ответа по вышеуказанным документам.

Действия ООО ФОК «Адонис» расцениваются, как добросовестные, так как ответчик применял попытки урегулировать разногласия в досудебном порядке, договорившись об изменениях в некоторых пунктах вышеназванного Договора, путем заключения Дополнительного соглашения касаемо стоимости арендной платы, которую ООО ФОК «Адонис» способен оплачивать, ввиду безысходности ситуации.

В письме от ДД.ММ.ГГГГ от ИП ФИО1 говорится о предоставлении скидки при условии своевременной оплаты задолженности по арендной плате. Со стороны ООО ФОК «Адонис» предпринимались все попытки по закрытию задолженности перед ИП ФИО1, оплаты проводились каждый месяц, но не в полном объеме, но пропорционально полученным доходам и имеющимся расходам (акт сверки прилагается). ООО ФОК «Адонис» не отказывался от исполнения своих обязательств, нацелен на долгосрочное сотрудничество,

ДД.ММ.ГГГГ была проведена оценка рыночной стоимости ежемесячной арендной платы объекта капитального строительства - котельная, оборудование расположенных по адресу: РБ, <адрес> за №. На основании расчетов и информации, предоставленной и проанализированной в отчете об оценке, Оценщик пришел к заключению, что рыночная стоимость ежемесячной арендной платы объекта капитального строительства - котельная, общей площадью 35,1 кв.м., и оборудования в количестве 72 позиции с НДС составляет 17264 руб., в том числе НДС 2877,33 руб. Сумма арендной платы по рыночной стоимости и определенной в Договоре отличается в 2,5 раза.

Более того, в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, проведенного на основании определения Уфимского районного суда РБ, также определена рыночная стоимость аренды котельной на ДД.ММ.ГГГГ г. по Договору между МУП УИС и ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ и составляет 185263 руб. из расчета за 12 месяцев, в месяц это примерно 15438 руб.

В ДД.ММ.ГГГГ г. после расторжения Договора с МУП «УИС», ФОК «Адонис» отапливался из трех существующих котлов, всего лишь одним (стр.77,79 отчета №) и должен был платить арендную плату, в размере 44963,50 руб. согласно Договору № б/н от ДД.ММ.ГГГГ, в то время как ранее этими же котлами отапливался жилой дом, оплачивая 47500 руб., при том, что площадь ФОК «Адонис» в 3 раза меньше этого дома, а стоимость арендной платы меньше не стала.

ООО ФОК «Адонис» является центром, одной из целью которого является предоставление возможности для детей и подростков с ограниченными возможностями здоровья на организацию тренировочного процесса, направленного на устранение или возможно более полную компенсацию ограничений жизнедеятельности, вызванных нарушением здоровья со стойким расстройством функций организма, восстановление социального статуса ребенка-инвалида, достижение им материальной независимости и его социальной адаптации.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела в совокупности с представленными доказательствами, приходит к следующему.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ или одностороннее изменение условий обязательства не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ9 года между ИП ФИО1 (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды имущества (Договор).

Арендуемое ответчиком указанное помещение с кадастровым номером № общей площадью 35,1 кв.м. принадлежит на праве собственности ФИО6, о чем в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) внесена запись о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № и выдано свидетельство о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ.

В свою очередь, ФИО6 (ссудодатель) передала указанное помещение по Договору безвозмездного бессрочного (п. 5.1) пользования от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1

По условиям Договора безвозмездного пользования от ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.3) ФИО1 (ссудополучатель) будет использовать имущество в соответствии с его назначением для предпринимательской деятельности, включая сдачу в аренду третьим лицам.

В п. 2 ст. 689 ГК РФ перечислены нормы, которые применяются к договору безвозмездного пользования. Пункт 2 ст. 615 ГК РФ, которым предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, в названном перечне не указан. Вместе с тем глава 36 Гражданского кодекса РФ не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, а аренду.

Таким образом, п. 1.3 Договора безвозмездного пользования от ДД.ММ.ГГГГ в данном случае не противоречит положениям Гражданского кодекса РФ.

Пунктом 1.1. Договора Арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи в арендное пользование котельную, общей площадью 35,1 кв. м. - предназначение - производство тепловой энергии и горячего водоснабжения для нужд арендатора, расположенную по адресу: <адрес>, с оборудованием, принадлежащую арендодателю на праве безвозмездного пользования по договору от ДД.ММ.ГГГГ Передача имущества от арендодателя арендатору осуществлена по акту приема - передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 3.1 Договора за пользование имуществом арендатор ежемесячно вносит Арендодателю арендную плату в размере 44963,50 рублей в месяц.

В нарушение условий заключенного договора аренды ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей выполнял не в полном объеме, что не оспаривается ответчиком - за период с ДД.ММ.ГГГГ года числится задолженность в размере 1161200 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию о погашении задолженности и требование о возврате имущества.

Истец указывает, что готов был предоставить скидку лишь при условии погашения задолженности, что в свою очередь, не было исполнено ответчиком, в связи с чем скидка по оплате арендной платы не была представлена.

Акт сверки взаимных расчетов за период ДД.ММ.ГГГГ года между ООО ФОК «Адонис» и ИП ФИО1 по договору аренда котельной от ДД.ММ.ГГГГ составлен на сумму задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1375500 рублей, ИП ФИО1 не подписан.

Согласно списку от ДД.ММ.ГГГГ № в АНО детском спортивно-оздоровительном центре «Адонис» занимаются 9 детей с нейросенсорной тугоухостью.

Как следует из справки от ДД.ММ.ГГГГ №, четверо выпускников обучались в ГБОУ Уфимская коррекционная школа -интернат № для обучающихся с ОВЗ по адаптированной основной общеобразовательной программе для обучающихся с нарушениями интеллекта (VIII вида)

Как следует из справки от ДД.ММ.ГГГГ №, шестнадцать обучающихся действительно обучаются в ГБОУ Уфимская коррекционная школа - интернат № для обучающихся с ОВЗ по адаптированной основной общеобразовательной программе для обучающихся с нарушениями интеллекта (VIII вида)

В материалах дела имеются благодарности детскому спортивному оздоровительному центру «Адонис».

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 имеет также в собственности нежилое помещение, общей площадью 1233,5 кв.м. по адресу: <адрес>, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации №

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ ООО ФОК «Адонис» зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, деятельность физкультурно-оздоровительная.

Таким образом, исследовав указанные документы, суд приходит к выводу, что услугами котельной пользовалось и ООО ФОК «Адонис», оплачивало за арендатора – ответчика ФИО3, что не противоречит положениям ст. 313 ГК РФ.

При этом условия договора аренды, в том числе, о размере арендой платы, сторонами не оспорены.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и роки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3.1 Договора за пользование имуществом арендатор ежемесячно вносит Арендодателю арендную плату в размере 44963,50 рублей в месяц. Договор подписан сторонами

Вместе с тем, судом установлено, что в нарушение п. 3.1 договора арендные платежи за период с ДД.ММ.ГГГГ года платились не в полном объеме, образовалась задолженность в размере 1161200 рублей.

Как усматривается из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию о погашении задолженности, предложение расторгнуть договор аренды, и требование о возврате имущества, которая была получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ года, согласно почтовому идентификатору №.

Согласно статье 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда, в частности, арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды предусмотрены также основания для расторжения договора: согласно пункту 7 договора, арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора при условии направления в адрес Арендатора письменного предупреждения о расторжении за 30 дней и в случае, когда Арендатор создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями настоящего Договора.

Принимая во внимание, что в письме от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 уведомила арендатора о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ б/н и предложила передать имущество, суд приходит к выводу о соблюдении арендодателем досудебного порядка, предусмотренного ст. 450, 452 ГК РФ, при обращении в суд с иском о расторжении договора и передаче имущества арендодателю.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если нарушения, послужившие основанием для обращения в суд, устранены в разумный срок.

В связи с тем, что заявленные в претензии истца требования в установленный срок ответчиком не исполнены, суд, в соответствии с вышеперечисленными нормами права признает требование о расторжении договора подлежащим удовлетворению.

Поскольку при расторжении договора обязательства по нему прекращаются, суд в соответствии со ст. 622 ГК РФ приходит к выводу об удовлетворении требований истца с обязанием ответчика передать указанное помещение истцу, поскольку суду не представлено доказательств устранения ответчиком нарушений прав истца.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора аренды имущества, обязании передать арендуемое имущество, взыскании расходов по оплате государственной пошлины, удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО1, на нежилое помещение – котельную с оборудованием и материалами с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

Обязать ФИО3 вернуть арендованное имущество - передать указанное нежилое помещение – котельную с оборудованием и материалами ФИО1 с отсрочкой исполнения решения в данной части до ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения через Чишминский районный суд Республики Башкортостан.

Мотивированное решение составлено 18 апреля 2023 года.

Судья /подпись/.

Копия верна.

Судья Касимова Ч.Т.