Дело ...

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 июня 2025 г. г. Улан-Удэ

Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ Республики Бурятия в составе судьи Николаевой И.П., при секретаре Грудининой А.М. с участием истца ФИО1 ее представителя ФИО2 действующей на основании доверенности от 12.08.2023г. представителей ответчика ФИО3 действующей на основании доверенности, адвоката Мантатовой А.М. действующей на основании доверенности от 12.01.2024г. рассматривая в открытом судебном заседании в зале судебного заседания гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО "БЕСТ ПЛЮС" об обязании передать акты приема-передачи квартир, передать ключи от квартир, паспортов на технические устройства, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

установил :

Истец ФИО1, обращаясь в суд, просит обязать ответчика 1) подписать акт приема-передачи однокомнатной <адрес> –номер строительный на 2 этаже по <адрес> кадастровый номер на земельный участок (земельных участков): .... с внесением в него данных на технические устройства (счетчика потребления энергоресурсов); 2) подписать акт приема-передачи 2-комнатной <адрес> - номер строительный, на 2 этаже <адрес> РБ, кадастровый номер на земельный участок(земельных участков) .... с внесением в него данных на технические устройства ( счетчика потребления энергоресурсов); 3) Обязать ответчика передать ключи от квартир ... и ... по адресу: <адрес> 4) Обязать ответчика выдать паспорта на технические устройства (счетчики потребления энергоресурсов) по указанным квартирам ... и ... по адресу: <адрес>

Исковые требования мотивированы тем, что 10.01.2019г. между ООО «БЕСТ ПЛЮС» и ФИО1 был заключен договор ... об участии в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязан передать истцу однокомнатную <адрес>-номер строительный на 2 этаже по <адрес> кадастровые номера земельных участков .... 13.06.2019г. между ООО «БЕСТ ПЛЮС» и ФИО1 был заключен договор ... об участии в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязан передать истцу двухкомнатную <адрес>-номер строительный на 2 этаже по <адрес> кадастровые номера земельных участков .... По условиям договора долевого участия в долевом строительстве срок передачи квартиры Дольщику –в течение трех месяцев после ввода дома в эксплуатацию. До настоящего времени ответчиком не переданы истцу ключи от квартир ... и ... по адресу г.<адрес> по акту приема-передачи, чем нарушены права истца на владение и пользование квартирами, кроме этого, после подписания акта приема -передачи квартиры покупатели несут ответственность за оплату коммунальных платежей. Истец неоднократно обращалась ответчику с требованием подписать акт приема- передачи и выдать ключи, но получала отказ, также не выданы паспорта на установленные в квартирах счетчики потребления энергоресурсами. На отношения по договору об участии в долевом строительстве распространяется закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

В ходе судебного разбирательства истец увеличила исковые требования : 1) обязать ответчика подписать акт приема-передачи однокомнатной <адрес> –номер строительный на 2 этаже по <адрес> кадастровый номер на земельный участок (земельных участков): ... с внесением в него данных на технические устройства (счетчика потребления энергоресурсов); 2) обязать ответчика подписать акт приема-передачи 2-комнатной <адрес> - номер строительный, на 2 этаже <адрес> <адрес> РБ, кадастровый номер на земельный участок(земельных участков) .... с внесением в него данных на технические устройства ( счетчика потребления энергоресурсов); 3) Обязать ответчика передать ключи от квартир ... и ... по адресу: <адрес>. 4) Обязать ответчика выдать паспорта на технические устройства (счетчики потребления энергоресурсов) по указанным квартирам <адрес> и <адрес> по адресу: <адрес> 5) взыскать неустойку за период с 01.07.2022г. по 01.06.2024г. по договору от 10.01.2019г. в сумме 1 670 955 руб.; 6) взыскать неустойку за период с 01.07.2022г. по 01.06.2024г. по договору от 13.06.2019г. в сумме 2 209 237 руб.7) взыскать компенсацию морального вреда в размере 200 000 руб.8) взыскать сумму штрафа в размере 50% за неисполнение требования Потребителя в добровольном порядке.

В ходе судебного заседания истец изменила исковые требования : просит 1) обязать ответчика передать акт приема-передачи однокомнатной <адрес> –номер строительный на 2 этаже по <адрес> <адрес> РБ, кадастровый номер на земельный участок (земельных участков): .... с внесением в него данных на технические устройства (счетчика потребления энергоресурсов); 2) обязать ответчика передать акт приема-передачи 2-комнатной <адрес> - номер строительный, на 2 этаже по <адрес> <адрес> РБ, кадастровый номер на земельный участок(земельных участков) .... с внесением в него данных на технические устройства ( счетчика потребления энергоресурсов); 3) Обязать ответчика передать ключи от квартир ... и ... по адресу: <адрес> 4) Обязать ответчика выдать паспорта на технические устройства (счетчики потребления энергоресурсов) по указанным квартирам ... и ... по адресу: <адрес>. 5) взыскать неустойку за период с 01.03.2024г. по 03.06.2025г. по договору от 10.01.2019г. в сумме 719 482 руб.; 6) взыскать неустойку за период с 01.03.2024г. по 03.06.2025г. по договору от 13.06.2019г. в сумме 951 257 руб. 7) взыскать компенсацию морального вреда в размере 300 000 руб.8) взыскать сумму штрафа в размере 50% за неисполнение требования Потребителя в добровольном порядке.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены управляющие компании ООО УК «Контакт» и ООО «ЖилКомфорт».

В судебном заседании истец ФИО1 ее представитель ФИО2, исковые требования с учетом изменений, требования поддерживают, просят удовлетворить.

Представители ответчика ООО «Бест-плюс» Мантатова А.М., ФИО3, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласны, просят отказать в удовлетворении требований, представили письменные возражения и пояснения, из которых следует, что Многоквартирный дом был введен в эксплуатацию 01.02.2023г. объекты долевого строительства были переданы истцу по актам приема- передачи после достижения Соглашения о возмещении Застройщиком Дольщику стоимости устранения недостатков в размере 537 660 руб. Истцу ранее предлагалось обратиться в управляющую компанию для получения ключей и документов, также в ходе судебных заседаний неоднократно предлагалось получить ключи и документы у ответчика, на что истец отказывалась получить, мотивируя тем, что ей нужен акт приема-передачи квартир с новой датой на сегодняшний день. Полагают, что истец злоупотребляет правом заявляя необоснованные требования, обратившись в суд после получения судебного приказа о взыскании задолженности по жилищно-коммунальным услугам, пытается избежать бремени по содержанию имущества, так как до передачи помещения участнику долевого строительства обязанность по содержанию несет застройщик в соответствии с п.7 ч.2 ст. 153 ЖК РФ.

Представители третьих лиц ООО «Контакт» и ООО «ЖилКомфорт» в судебное заседание не явились, извещены.

Ранее в судебном заседании представитель ООО «ЖилКомфорт» ФИО4 пояснил, что ранее управляющей организацией по дому <адрес> был ООО УК «Контакт», который передал по акту приема-передачи документы и ключи. Истец в ООО «Жилкомфорт» о выдаче ей ключей и документов не обращалась. Также представил акты по проверке прибора учета по квартирам ... и ..., и представил счет на оплату от 21.05.2025г. задолженности истца по оплате услуг по содержанию жилья и текущий ремонт в сумме 18 370,23 руб.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно положениям статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации(далее ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно пункту 1 статьи 308.2 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Порядок приобретения права на вновь созданное недвижимое имущество, построенное с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновение у участников строительства права собственности на объекты долевого строительства общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (сокр. Закон № 214-ФЗ ) по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Условием возникновения права собственности на объект долевого строительства является не только факт создания новой вещи (объекта недвижимости), которое может считаться завершенным с момента ввода объекта в эксплуатацию, но и передача этого объекта участнику долевого строительства по акту..

В соответствии с ч.1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Судом установлено, что между сторонами было заключено два договора о строительстве однокомнатной и двухкомнатной квартиры : по Договору ... об участии в долевом строительстве от 10.01.2019г. предусмотрено строительство 1 комнатной квартиры, по Договору ... от 13.06.2019г. предусмотрено строительство 2-комнатной квартиры.

Согласно п.3.1.5 Договоров об участии в долевом строительстве Застройщик после ввода жилого дома в эксплуатацию передает Дольщику по акту приема-передачи квартиру с проектными характеристиками.

В течение трех месяцев после ввода жилого дома в эксплуатацию и полного осуществления дольщиком финансирования строительства в соответствии с разделом 2 настоящего договора Застройщик передает объект долевого строительства и документы, необходимые для оформления права собственности. (п.3.1.10 Договоров).

Согласно п.3.2.2. Договоров Дольщик обязан принять по акту приема-передачи квартиру, являющуюся предметом настоящего договора и соответствующую условиям п.3.1.2.С даты получения акта приема-передачи, независимо от факта проживания и оформления квартиры в собственность, оплачивать все расходы по содержанию квартиры (коммунальные услуги, другие эксплуатационные расходы)(п. 3.2.3 Договора). За свой счет оплатить расходы, связанные с оформлением прав собственности на вышеуказанную квартиру, а именно: регистрацию права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия (п. 3.2.4 Договоров).

Договор считается заключенным с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия и действует до момента передачи квартиры Дольщику (п.7.1 Договоров).

01.02.2023г. дано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

01.03.2024г. между ООО СЗ «БЕСТ ПЛЮС» (Застройщик) и ФИО1 (Дольщик) было подписано Соглашение, по которому Застройщик отказался от требования по доплате за увеличение площади квартиры № ... на 0,3 кв.м. в сумме 14 700 руб. <адрес> на 1,6 кв.м. в сумме 72 960 руб. на общую сумму 87 660 руб. а также выплатил в качестве неустойки за нарушение срока передачи объектов долевого строительства, за устранение недостатков по качеству квартир и машиномест в размере 450 000 руб. между ООО СЗ «БЕСТ ПЛЮС» и истцом были подписаны Акты приема- передачи квартиры № ... и ..., от 01.03.2024г.

В этот же день 01.03.2024г. были подписаны Сторонами Акты приема-передачи истцу двух квартир, ответчиком суду представлены оригиналы данных документов:

1) Акт приема-передачи от 01.03.2024г. по которому ФИО1 приняла от ООО СЗ «БЕСТ ПЛЮС» в собственность 2-х комнатную <адрес> общей площадью 74,8 кв.м. находящуюся на 2-ом этаже в многоквартирном доме по адресу <адрес>, кадастровый номер ..., состояние помещения соответствует условиям договора, явных недостатков нет, претензий по договору у сторон не имеется; Акт приема-передачи составлен в трех экземплярах: по одному для сторон договора и один для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия.

2) Акт приема-передачи от 01.03.2024г. по которому ФИО1 приняла от ООО СЗ «БЕСТ ПЛЮС» в собственность 1-комнатную <адрес> общей площадью 59,4 кв.м. находящуюся на 2-ом этаже в многоквартирном доме по адресу <адрес>, кадастровый номер ..., состояние помещения соответствует условиям договора, явных недостатков нет, претензий по договору у сторон не имеется.

В судебном заседании Истец подтверждает факт подписания Актов приема-передачи квартир ... и ... и Соглашения, подписи в документах принадлежат ей.

Из показаний представителей ответчика установлено, что акты приема-передачи квартир были подписаны и переданы истцу 01.03.2024г. согласны выдать истцу дубликаты Актов приема-передачи квартир, так как у них имеется только свои экземпляры Актов от 01.03.2024г. ключи и документы на технические устройства истец должна самостоятельно получить, так как у ответчика нет такой обязанности, не предусмотрено ни Законом № 214ФЗ ни договорами об участии в долевом строительстве. В ответ на претензию истца о выдаче ключей и документов был дан ответ об обращении в управляющую компанию ООО «Жилкомфорт», куда были переданы все ключи и документы, не полученные жильцами и от мест общего пользования из ООО УК «Контакт», прежней управляющей компании.

Допрошенная в суде свидетель ФИО11 показала, что Соглашение и Акты приема-передачи были подписаны Сторонами и выданы истцу в отделе продаж ООО СЗ «БЕСТ ПЛЮС», с ними она уехала в кассу получать деньги.

Допрошенная в суде свидетель ФИО7 показала, что работает кассиром ООО «БЕСТ ПЛЮС», на основании Соглашения и акта приема-передачи квартир, подписанные сторонами, были выданы истцу деньги.

Решением Железнодорожного районного суда г.Улан-Удэ от 26.07.2024г. по исковому заявлению собственников помещений в многоквартирном доме по адресу <адрес> признаны недействительными решения внеочередного общего собрания собственников помещений оформленного протоколом от 15.03.2023г. ; договор управления заключенный на основании протокола общего собрания 15.03.2023г. признан незаключенным и ничтожным; аннулирована из реестра лицензий Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора запись об управлении многоквартирным домом управляющей организацией ООО УК «Контакт».

Согласно Акту осмотра приемки передачи ключей ООО «Жилкомфорт» от 02.09.2024г. установлено, что ключи от квартир истца были переданы из ООО УК «Контакт» в ООО «Жилкомфорт», в том числе от двух квартир истца со строительными номерами. Истец в управляющие компании о получении ключей не обращалась.

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу пункта 1 статьи 314 ГК РФ Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или в любой момент в пределах такого периода.

Оценивая собранные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, с учетом установленных обстоятельств, суд не находит законных оснований для удовлетворения требования истца о повторной передаче ей спорных квартир ... и ... по иному акту приема-передачи.

Закон № 214-ФЗ не предусматривает обязанности застройщика по передаче ключей и документов на технические устройства (паспортов приборы учета тепло-водо-энергоносителей ) по акту приема-передачи, в связи с чем законных оснований для удовлетворения требований ответчика в этой части у суда не имеется.

Кроме этого, истцом не представлено доказательств наличия препятствий со стороны ответчика для получений ключей и паспортов на приборы учета тепло-водо-энергоносителей. Как следует из показаний истца в судебном заседании, она согласна получить ключи и паспорта на приборы, если ей ответчик выдаст акты приема-передачи квартир с новой датой.

В связи с отказом в удовлетворении основного требования, не подлежат удовлетворению производные требования о взыскании неустоек, морального вреда, штрафа, кроме этого, истцом не представлено доказательств нарушения ее прав как потребителя.

Из положений пунктов 3 и 4 статьи 1, пунктов 1 и 2 статьи 10, пункта 1 статьи 404 ГК РФ следует, что потребитель как участник гражданских правоотношений при осуществлении своих прав должен действовать добросовестно, не допуская злоупотребления правом, в том числе разумно подходить к выбору способа защиты права. ("Обзор судебной практики по делам о защите прав потребителей" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.10.2024).

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ),

С учетом установленных обстоятельств, суд также признает обоснованными доводы ответчика о недобросовестном поведении истца, которая подписав и получив акты приема-передачи квартир 01.03.2024г. обратилась в суд с требованиями об обязании ответчика подписать Акты приема-передач квартир и удостоверившись, что подпись на оригинале Актов приема-передач квартир от 01.03.2024г. принадлежат ей, изменила исковые требования, требовала выдать иные Акты приема-передач квартир с новой датой, что свидетельствует о недобросовестности поведения истца, в связи с чем требования не подлежат удовлетворению.

Таким образом, суд признает исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил :

Исковые требования ФИО1 к ООО "БЕСТ ПЛЮС" об обязании передать акты приема-передачи квартир, передать ключи от квартир, паспортов на технические устройства, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляции в Верховный суд Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Железнодорожный районный суд г.Улан-Удэ.

Решение в окончательной форме принято 20.06.2025г.

Судья И.П. Николаева

...