Дело №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 июня 2025 года г. Иваново
Октябрьский районный суд г. Иваново в составе председательствующего судьи Королевой Ю.В., при секретаре Поповой А.Н., с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, ее представителя ФИО3, представляющего на основании доверенности также интересы третьего лица ООО «УК «ЮТ», рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Дельта» к ФИО2 о возложении обязанности совершить определенные действий,
УСТАНОВИЛ:
АО «Дельта» с учетом уточнения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ обратилось в суд с иском к ФИО2 о возложении обязанности совершить определенные действий, мотивировав свое исковые требования тем, что АО «Дельта» осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>. Ответчик ФИО2 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. 27.08.2024 Службой государственной жилищной инспекции Ивановской области в отношении АО «Дельта» было выдано предписание № 52-ют об устранении нарушений жилищного законодательства, допущенного управляющей компанией при управлении общим имуществом МКД, а именно на истца возложена обязанность установить и устранить причину наличия высолов, сухих следов протечки на стене фасада внутри балконов квартир № 21 и 33 МКД; устранить высолы, сухие следы протечки на стене фасада внутри балконов квартир № 21 и 33 МКД в срок до 05.11.2024. сотрудником управляющей компании неоднократно осуществлялся выход в МКД для обследования квартиры ответчика № 21, однако, доступ в жилое помещение ФИО2 сотрудникам истца предоставлен не был. Кроме того, сотрудниками управляющей компании в ходе произведенных осмотров также было установлено, что ФИО2 было осуществлено самовольное остекление балкона, в результате чего был нарушен архитектурный облик многоквартирного дома. Кроме того, по мнению управляющей компании, остекление балкона приводит к нарушению температурно-влажностного режима, накопления конденсата в пространстве и возможному нарушению несущей конструкции наружных стен МКД. 20.12.2024 собственнику <адрес> управляющей организацией было вынесено предписание об устранении выявленных нарушений, которое ФИО2 не исполнено.
Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения АО «Дельта» в суд с настоящим иском, согласно которому истец просил обязать ФИО2 предоставить доступ в жилое помещение <адрес> в целях обследования и устранения высолов, сухих следов протечки на стене фасада внутри балкона квартиры № 21 МКД, обратив решение суда в указанной части к немедленному исполнению; обязать ответчика устранить выявленные нарушения, допущенные при переустройстве балкона в жилом помещении <адрес>, а именно произвести демонтаж остекления балкона, обратив решение суда в указанной части к немедленному исполнению.
Определением суда от 09.06.2025 судом был принят частичный отказ истца от иска и прекращено производство по делу в части исковых требований акционерного общества «Дельта» о возложении на ФИО2 обязанность обеспечить доступ в жилое помещение <адрес> в целях обследования и устранения высолов, сухих следов протечки на стене фасада внутри балкона квартиры № 21 МКД.
Представитель истца АО «Дельта» ФИО1 в судебном заседании исковое заявление поддержала в полном объеме, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении и уточнении к нему. Дополнительно пояснила, что на момент обращения истца в суд с настоящим иском, АО «Дельта», осуществляло управление общим имуществом МКД по адресу: <адрес>, в связи с чем, вправе заявлять настоящие исковые требования в суд. Также пояснила, что, не смотря на то, что с 01.06.2025 МКД по адресу: <адрес> исключено из реестра лицензий Ивановской области, в качестве МКД, находящегося на управлении истца, и в настоящее время управление общим имуществом данного МКД осуществляет третье лицо, до настоящего времени истцом исполняется возложенная на него Службой государственной жилищной инспекции по Ивановской области обязанность по устранению недостатков в содержании общего имущества спорного МКД, в частности по устранению причин образования высолов и протечек на балконе ответчика. Между тем, остекление балкона, по мнению стороны истца, является причиной образования высолов и протечек на балконе ФИО2
Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО3, представляющий на основании доверенности также интересы третьего лица ООО «УК «ЮТ», в судебном заседании на исковые требования возражали, сославшись в обоснование своих возражений на то, что выполненное ответчиком остекление балкона перепланировкой либо переустройством жилого помещения не являются. Полагали, что для выполнения ответчиком остекления балкона не требовалось согласие всех сосбственников жилых и не жилых помещений МКД, поскольку балкон не является общим имуществом. Также указали, что в соответствии с договорами участия в долевом строительства спорного МКД, которые были заключены застройщиком ООО «Доступное жилье» с участниками долевого строительства, а также актами приема-передачи объектов долевого строительства к ним, застройщиком была предусмотрена при строительстве возможность остекления балконов собственниками при условии соответствия остекления разработанной застройщиком схеме остекления. Кроме того, с учетом исключения спорного МКД из реестра лицензий Ивановской области в части перечня домов, находящихся на управлении истца, и передачи спорного МКД в управление ООО «УК «ЮТ» с 01.06.2025, полагали, что требования истца не подлежат удовлетворению ввиду отсутствия у истца полномочий на осуществление управления спорным МКД на настоящий момент. Также оспорили доводы истца о том, что остекление балкона квартиры ответчика является причиной высолов и протечек на фасаде и на стене балкона квартиры истца. На этом основании просили в удовлетворении иска отказать.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Служба государственной жилищной инспекции Ивановской области, Администрация г. Иваново в судебное заседание своих представителей не направили, о месте и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес> в период времени с 01.03.2021 по 01.06.2025 осуществляло АО «Дельта», что сторонами в ходе рассмотрения дела не оспорено.
ФИО2 на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.01.2025.
Согласно акта от 04.10.2024, составленного сотрудниками АО «Дельта», указанного числа истцом произведено обследование многоквартирного дома по адресу: <адрес> в ходе которого было установлено, что на балконе квартиры <адрес> собственником установлено без соответствующих разрешений и согласований остекление, которое препятствует нормальной циркуляции воздуха на балконе, вследствие чего возможно образование конденсатана стене фасада на балконе с последующим высыханием и образованием пятен (высолов).
Факт выполнения собственником квартиры <адрес> ФИО2 остекления на балконе выше указанной квартиры подтверждается актом приемки в эксплуатацию самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения в многоквартирном доме, утвержденным 29.08.2022 приказом начальника Управления жилищной политики и ипотечного кредитования Администрации г. Иваново, в соответствии с которым приемочной комиссией было установлено выполнение переустройства квартиры <адрес> в соответствии с проектом, разработанным ООО «Голд Строй Проект».
Приказом Управления жилищной политики и ипотечного кредитования Администрации г. Иваново акт комиссии по приемке в эксплуатацию квартиры после проведенных перепланировки и переустройства утвержден.
В обоснование законности выполненного остекления балкона сторона ответчика по мимо выше указанных документов, ссылается на проект переустройства и перепланировки в <адрес>, выполненный ООО «Голд Строй Проект» и заключение специалиста о соответствии технических решений, принятых в проекте, требованиям санитарно-гигиенических, противопожарных и иных норм, действующих на территории РФ и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию при соблюдении мероприятий, предусмотренных в проекте.
Также стороны ответчика ссылается на проектную и техническую документацию, в соответствии с которой выполнено строительство МКД по адресу: <адрес>, которой, по мнению стороны ответчика, предусмотрена техническая возможность остекления балконов.
Разрешая выше указанные доводы стороны ответчика, суд учитывает следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр с документами, указанными в части 2 статьи 26 ЖК РФ.
Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 ЖК РФ).
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы проживающих в нем граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
В соответствии со статьей 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Из части 2 статьи 36 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Согласно пункту «в» части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее по тексту - Правила), в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Как предусмотрено указанными Правилами, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, с учетом соблюдения требований законодательства.
Как указано в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома.
Исходя из системного толкования положений статьи 36 ЖК РФ, а также Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, которым утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, общим имуществом являются балконные плиты (ограждения), фасад.
Согласно пункта 1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, указанные Правила определяют в числе прочего правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда.
Согласно пункта 4.2.4.9 Правил самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства не допускается. Запрещается использование балконов, эркеров и лоджий не по назначению, размещение на них громоздких и тяжелых вещей, их захламление и загрязнение.
При рассмотрении данного дела судом был установлен факт размещения остекления на балконной плите, в силу приведенных норм закона относящейся к общему имуществу собственников помещений в этом доме.
Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения заявленных работ.
Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения настоящего спора являются установление необходимости согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, а также обязанность получения разрешения на реконструкцию объекта недвижимости у уполномоченного органа.
Материалами дела установлено, что работы по установке остекления на балконной плите балкона квартиры <адрес>, проведены без согласия всех собственников жилых помещений МКД, что стороной ответчика в ходе рассмотрения дела не оспорено.
Действия собственника помещения в многоквартирном доме, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома остекления без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме, что противоречит приведенным требованиям закона.
При таких обстоятельствах, сам по себе факт отсутствия нарушений строительных норм и правил при установке остекления балкона, а также не превышение нормативной нагрузки на балконную плиту квартиры истца при установке остекления, отсутствие достаточной совокупности доказательств разрушения балконной плиты и несущих конструкций жилого дома, снижения их несущей способности, не может являться основанием для обхода необходимости получения согласия собственников помещений в МКД для использования общего имущества.
Разрешая доводы ответчика о том, что указанное остекление было предусмотрено проектной документацией на строительство МКД по адресу: <адрес>, в подтверждение чего суду представлена рабочая документация (паспорт остекления фасадов) по строительству МКД по <адрес>, которой предусмотрены определенные схемы остекления фасада, а также копии актов приема-передачи объектов долевого строительства, заключенные между застройщиком ООО «Доступное жилье» и участниками долевого строительства МКД по адресу: <адрес> из которых следует, что при остеклении лоджии (балкона) дольщики обязуются руководствоваться схемой остекления, выданной застройщиком.
Между тем, доказательств выдачи застройщиком схемы остекления балкона квартиры истца в материалы дела в соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ не предоставлено. Представленные ответчиком копии документа, поименованного как «Рабочая документация, паспорт остекления фасадов, строительство многоквартирного жилого дома по <адрес>. Корректировка», выполненного Центром проектирования и инженерных изысканий в 2017 году, в отсутствие подлинника указанного документа не может быть принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу. Также суд учитывает, что она не содержит сведений о ее утверждении и согласовании заказчиком и исполнителем.
Из представленных суду по запросу Администрацией г. Иваново чертежей паспорта отделки фасадов МКД по адресу: <адрес> следует, что указанные чертежи не содержат сведений об остеклении балконов МКД.
Указание на таковое остекление в представленных суду актах приемки-передачи объектов долевого строительства также не свидетельствуют о том, что балконы спорного МКД должны были быть остеклены. Техническая возможность остекления в соответствии с разработанной застройщиком схемой остекления не свидетельствует о законности ее выполнения без решения всех собственников помещений МКД, которыми объект долевого строительства был принят без данного остекления.
Разрешая доводы стороны ответчика о том, что АЛО «Дельта» с 01.06.2025 не осуществляет управление общим имуществом спорного МКД, что подтверждается представленными в материалы дела приказом Службы государственной жилищной инспекции Ивановской области от 29.05.2025 № 426, суд исходит из того, что на момент обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями и возбуждения производства по настоящему делу именно АО «Дельта» осуществляло управление общим имуществом МКД по адресу: <адрес>
Передача полномочий по управлению в общим имуществом МКД в ходе рассмотрения дела третьему лицу, не заявляющему самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «УК «ЮТ» о незаконности требований истца не свидетельствует, а может лишь являться основанием для рассмотрения судом вопроса о замене истца его правопреемником в порядке процессуального правопреемства, о чем участники процесса в ходе рассмотрения дела не заявляли.
При этом, сторона истца ссылается на необходимости вынесения решения о возложении на ответчика обязанности демонтировать остекление балкона квартиры тем обстоятельством, что управляющая компания до настоящего времени заинтересована в обязании ответчика демонтировать остекление балкона, поскольку предписанием Службы государственной жилищной инспекции Ивановской области именно на УК «Дельта» возложена обязанность устранить причины намокания фасада спорного МКД и стены балкона квартиры ответчика, которой истец полагает незаконное остекление ФИО2 балкона ее квартиры.
Также суд учитывает, что в силу ст. 44 ГПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением суда правоотношении (смерть гражданина, реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в обязательствах) суд допускает замену этой стороны ее правопреемником. Правопреемство возможно на любой стадии гражданского судопроизводства, в том числе, на стадии исполнения судебного акта.
Таким образом, исковые требования АО «Дельта» к ФИО2 о возложении обязанности демонтировать остекление балкона ввиду отсутствия доказательств принятия собственниками помещений МКД решения о возможности такового остекления, подлежат удовлетворению.
Согласно ст. 204 ГПК РФ в случае, если суд устанавливает определенные порядок и срок исполнения решения суда, обращает решение суда к немедленному исполнению или принимает меры по обеспечению его исполнения, на это указывается в резолютивной части решения суда.
С учетом характера возложенной на ответчика обязанности, суд полагает возможным определить ФИО2 срок устранения допущенного ею нарушения – в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск акционерного общества «Дельта» к ФИО2 о возложении обязанности совершить определенные действий удовлетворить.
Обязать ФИО2 (СНИЛС №) в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу произвести демонтаж остекления балкона квартиры <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иваново в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: Ю.В. Королева
Решение суда в окончательной форме изготовлено 17 июня 2025 года.