УИД: 61RS0044-01-2025-000296-57

№ 2-631/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 мая 2025 года с. Чалтырь Мясниковского района

Ростовской области

Мясниковский районный суд Ростовской области в составе судьи Килафян Ж.В., при секретаре Гонджиян В.Х., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО8 к ФИО4 ФИО9, ФИО4 ФИО10 о взыскании суммы задатка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО6, ФИО7, указав, что 04.09.2024 между ФИО5 и ФИО6, ФИО7 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>. По условиями договора истец принял обязательство купить, а ответчики приняли обязательство продать указанное имущество, на условиях закрепленных в Предварительном договоре в срок до 15.11.2024 года. Пунктом 1.3, Предварительного договора закреплен порядок расчетов. Окончательная цена продажи Объекта составила 11 250 000,00 рублей. Покупатель приобретает Объект с использованием собственных средств в размере 5250000,00 рублей а оставшаяся стоимость указанного Объекта оплачивается Покупателем за счет кредитных средств АО «Россельхозбанк», далее именуемого Банк в размере 6000000,00 рублей. В соответствии с п.3.1. Договора, «В качестве обеспечительного платежа и гарантии выполнения сторонами своих обязательств в день подписания настоящего договора денежные средства размере 100000 (сто тысяч) рублей Покупатель передает, а Продавцы принимают». Вместе с тем, до заключения Предварительного договора Истец обратился в АО КБ «Центр-Инвест» с заявлением об одобрении Истца в статусе заемщика по ипотечному договору. После получения одобрения АО КБ «Центр-Инвест» заемщика, Истец предоставил в банк данные объекта недвижимости. По результатам рассмотрения АО КБ «Центр-Инвест» объекта недвижимого имущества, банк отказал в кредитовании на покупку объекта по основанию даты постройки жилого дома, сославшись на отказ в приеме объекта старше 5 лет. В соответствии с требованиями банка, условиям ипотеки с господдержкой - «Сельская ипотека» отвечает здание с датой постройки не превышающей 5 лет от даты согласования. По условиям АО КБ «Центр-Инвест» расчет 5-тй летнего срока производится с учетом месяца постройки. Подтверждение данного довода может быть предоставлено суду на основании соответствующего запроса, поскольку обязательство банка предоставлять письменный мотивированный отказ не предусмотрено по заявлению заемщика. Как следует из документов, предоставленных Ответчиком, жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>А, введен в эксплуатацию ранее ноября 2019 года. Пунктом 3.5. Предварительного договора предусмотрен возврат Истцу задатка в сумме 100 000 рублей при условии письменного отказа банка в предоставлению кредита Покупателю по причине юридического или технического характера претензий к Объекту. Таким образом, кредитование покупки Истцом объекта недвижимого имущества в АО КБ «Центр-Инвест» невозможно в связи несоответствием жилого дома требованиям банка. До заключения Истцом Предварительного договора, ФИО19 согласовал в качестве заемщика в АО «Россельхозбанк» по ипотечной программе «Сельская ипотека». Истцом предоставлены банку правовые и технические документы объекта недвижимого имущества и получено согласие банка на кредитование покупки, принятие банком в залог указанного имущества, что подтверждает письмо АО «Россельхозбанка». Из письма АО «Россельхозбанк» следует, что проведение сделки не возможно по основаниям, не зависящим от Покупателя. Причиной для отказа в заключении с Истцом кредитного договора послужило отсутствие лимитов со стороны Министерства сельского хозяйства РФ. Поскольку иные кредитные организации не предоставляют услуги по кредитованию покупки недвижимого имущества в Ростовской области, у Истца отсутствовала возможность произвести расчет по договору купли-продажи имущества с Ответчиком в полном объеме. До настоящего времени отсутствуют лимиты со стороны Министерства сельского хозяйства РФ. Кредитование на покупку недвижимого имущества в Ростовской области на иных условиях невозможно, поскольку при кредитовании без программ господдержки предусмотрены иные требования к объектам недвижимого имущества, которым продаваемый объект не соответствует по его месту нахождения - Ростовская область. Таким образом, у Истца отсутствовала возможность произвести расчет с Ответчиком в связи с обстоятельствами независящими от Истца, по основаниям несоответствия объекта требованиям кредитных организаций. Вместе с тем, Ответчик информирован о покупке объекта с привлечением кредитных средств. Из Уведомления о расторжении в одностороннем порядке предварительного договора купли-продажи от 15.11.2024 года следует, что Ответчики, извещены о невозможности произвести полный расчет по обстоятельствам независящим от Истца. Виновные действия или бездействие Покупателя отсутствуют. 22.11.2024 года Истец направил в адрес Ответчиков Претензию е требованием о возврате задатка в сумме 100000,00 рублей. Ответ на Претензию в адрес Истца не направлен. На основании изложенного, истец просит суд: 1) Взыскать с ФИО4 ФИО11 в пользу ФИО1 ФИО12 денежные средства в сумме 100.000,00 рублей; 2) Взыскать с ФИО4 ФИО13 в пользу ФИО1 ФИО14 возмещение расходов по оплате госпошлины в сумме 4 000,00 рублей

Истец ФИО5 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела был извещен, в связи с чем, суд считает возможным рассмотрение дела в порядке ст.167 ГПК РФ без участия истца. Ранее от истца поступило заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца по доверенности ФИО20 в судебном заседании поддержала доводы искового заявления, просила иск удовлетворить.

Ответчик ФИО7 в суд не явился, о времени и месте слушания дела был извещен, направил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, в связи с чем, суд считает возможным рассмотрение дела в порядке ст.167 ГПК РФ без участия ответчика.

Ответчик ФИО6 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, указал, что между Ш-выми ФИО2, ФИО3 и ФИО1 ФИО15 4 сентября 2024 г. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером: № и земельного участка с кадастровым номером: №, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>А, согласно которому продавец обязуется продать по 1/2 доли в праве общей долевой собственности земельного участка и расположенного на нем жилого дома, а покупатель - купить объекты целым и заключить между собой основной договор купли-продажи объекта в срок не позднее 15 ноября 2024 г. В соответствии с п. 1.1 раздела 1 Договора продавец обязался продать, а покупатель - купить объект, передав в счет совершения сделки 11 150 000 рублей. Однако покупатель не исполнил требования по договору, мотивируя отсутствием у него указанной суммы денежных средств, чем нарушил п. 1.1 раздела 1 Договора. Кроме того, согласно п. 3.1 раздела 3 Договора, в качестве обеспечительного платежа и гарантии выполнения сторонами своих обязательств покупателем, в день его подписания, переданы продавцу денежные средства в размере 100 000 рублей, о чем имеется соответствующая запись последнего в Договоре. Согласно п. 3.5 этого же раздела Договора единственным условием возврата продавцом задатка покупателю предусмотрен отказ банка в предоставлении кредита покупателю по причине претензий юридического и (или) технического характера к объекту. Пунктом 3.2 определен порядок передачи продавцу суммы сделки в размере 11 150 000рублей, для получениячасти из которых покупатель обратился в АО«Россельхозбанк», которым в предоставлении этой суммы отказано не по причине претензий юридического и (или) технического характера к объекту продажи, а по иным причинам. Таким образом, основания для возврата задатка по основаниям, предусмотренным п. 3.5 Договора отсутствуют. Совершение купли-продажи недвижимого объекта невозможно, поскольку требования, предусмотренные п. 1.3 Договора по передаче продавцу суммы сделки, покупателем не выполнены. С учетом изложенного, предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, обоснованно расторгнут, а. денежные средства в размере 100 000 рублей, переданные покупателем во исполнение требований п. 3.1 раздела 3 Договора в качестве обеспечительного платежа и гарантии выполнения сторонами своих обязательств возврату от продавца к покупателю, в силу ст. 381 ГК РФ, не подлежат. Доводы Истца о том, что 22.11.2024 он направлял претензию о возврате задатка, на которое ответ им не получен, не состоятельны, так как, ранее, 15.11.2024 было направлено уведомление и соглашение о расторжении в одностороннем порядке предварительного договора купли-продажи недвижимости, что свидетельствует о том, что истец был ранее уведомлен, более ранее, нежели истцом. На основании изложенного, ответчик просил суд в иске отказать в полном объеме.

Выслушав представителя истца, ответчика, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 04.09.2024 между ФИО5 (истец) и ФИО6, ФИО7 (ответчики) заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> согласно которому продавец обязуется продать по 1/2 доли в праве общей долевой собственности земельного участка и расположенного на нем жилого дома, а покупатель - купить объекты целым и заключить между собой основной договор купли-продажи объекта в срок не позднее 15 ноября 2024 г.

В соответствии с п. 1.1 раздела 1 Договора продавец обязался продать, а покупатель - купить объект, передав в счет совершения сделки 11150000 рублей.

Согласно п. 3.1 раздела 3 Договора, в качестве обеспечительного платежа и гарантии выполнения сторонами своих обязательств покупателем, в день его подписания, переданы продавцу денежные средства в размере 100 000 рублей, о чем имеется соответствующая запись последнего в Договоре.

Согласно п. 3.5 этого же раздела Договора единственным условием возврата продавцом задатка покупателю предусмотрен отказ банка в предоставлении кредита покупателю по причине претензий юридического и (или) технического характера к объекту.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями ст.ст. 329, 380 - 381, 429 1099 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд исходит из того, что основной договор купли-продажи не заключен не по вине ответчиков, а ввиду не выдачи одобренного кредита банком ввиду исчерпания лимита денежных средств, что позволяет продавцу оставить за собой задаток при незаключении сторонами основного договора.

Условием возврата продавцами задатка покупателю является отказ банка в предоставлении кредита покупателю по причине претензий юридического и (или) технического характера к объекту. В данном случае, таких претензий нет, банк не отказывал в выдаче кредита, а лишь сослался на то, что кредитная заявка предварительно одобрена, но отсутствует лимит со стороны Министерства сельского хозяйства Российской Федерации.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Исходя из п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В п. 4 ст. 380 ГК РФ законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2).

Из содержания изложенных норм права следует, что задаток является способом обеспечения исполнения обязательства по заключенному договору.

Установив, что сделка не заключена в отсутствие вины продавцов, суд пришел к выводу о том, что переданная продавцу денежная сумма не подлежит возврату покупателю.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 ФИО16 к ФИО4 ФИО17, ФИО4 ФИО18 о взыскании суммы задатка, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано или опротестовано в Ростовский областной суд через Мясниковский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 04 июня 2025 года

Судья Килафян Ж.В.