Решение по делу № 2-719/2023 от 11.05.2023

Дело №

УИД №RS0№-25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 мая 2023 г. а. Тахтамукай

Тахтамукайский районный суд

Республики Адыгея в составе:

Председательствующего судьи Лебедевой И.А.

при секретаре ФИО9

с участием представителя истца ФИО12, ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ :

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1 о применении последствий недействительности ничтожной сделки. В обоснование своих исковых требований указала, что на основании брачного договора от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Краснодарского нотариального округа <адрес> ФИО3 и зарегистрированным в реестре за №, ей в личную собственность было передано ранее являвшееся совместным супружеским имущество в виде земельного участка с кадастровым номером 01:05:0200169:38 площадью 702 кв.м. и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером 01:05:0200169:84 площадью 402.4 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. ФИО8, <адрес>.

В декабре 2017 года по просьбе своего супруга ФИО5 она заключила с ответчиком договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости, по которому денежные средства не получала, а сами объекты недвижимости из ее фактического обладания не выбывали, поскольку данная сделка была заключена как договор залога имущества по заемным обязательствам ее супруга. На момент заключения ответчик заверил, что совершение договора купли-продажи является самым простым и быстрым способом обеспечения обязательств ее супруга, нежели договор залога имущества. Именно по этой причине в п. 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стоимость имущества указана в размере 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей, поскольку такая сумма была получена ее супругом в качестве займа от ответчика. В действительности же рыночная стоимость названных объектов недвижимости на момент заключения сделки составляла более высокую сумму.

С момента заключения договора и по настоящее время она и ее супруг пользуются данным имуществом как своим собственным, несут бремя его содержания. На территории домовладения проживает принадлежащая супругам собака породы Акита-ину, хранятся личные вещи всей семьи, в том числе детские, на протяжении почти пяти лет с момента совершения сделки осуществляются ремонтные и отделочные работы, о чем имеются многочисленные платежные документы. Данные обстоятельства могут подтвердить соседи, проживающие на <адрес> в пгт. ФИО8, о чем имеется соответствующая справка, заверенная квартальным. Расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг с момента подписания договора и по настоящее время также несет она, в домовладении ответчик либо его родственники не зарегистрированы, в него фактически никогда не вселялись.

Сделку считает притворной. Указала, что юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки притворной, является установление наличия или отсутствия фактических отношений сторон по сделке. Для разрешения спора о признании недействительной притворной сделки необходимо установление действительной воли всех ее сторон на заключение иной (прикрываемой) сделки, выяснение фактических отношений между сторонами, а также намерения каждой стороны.

Также указала, что вследствие описанных обстоятельств сделка купли-продажи, заключенная между ней и ответчиком, является притворной, так как прикрывала договор займа между ответчиком и ее супругом с обеспечением обязательства последнего залогом (п. 1 ст. 335 ГК РФ) принадлежавшего ей земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>, пгт. ФИО8, <адрес>.

Спорное имущество после регистрации перехода права собственности не было оплачено ответчиком в размере реальной рыночной стоимости имущества, оно также не было передано ответчику, пользование домовладением продолжали осуществлять она, ее супруг и их дети.

Считает, что данные обстоятельства в числе прочих доказательств подтверждены письмом администрации МО «Яблоновское городское поселение» от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому ее супруг обращался в местную администрацию в связи с подтоплением домовладения в июле 2020 года, тем самым проявляя должную степень заботы об имуществе, находящемся в их с супругом владении.

На сегодняшний день от получения денежных средств в качестве возврата займа ответчик отказывается, стал предпринимать странные действия в отношении спорного имущества (менять замки в домовладении, вывозить из него принадлежащие истце и ее семье личные вещи).

Кроме того, указала, что, предваряя ходатайство ответчика о пропуске ею срока исковой давности, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ). По смыслу пункта 1 статьи 181 ГК РФ, если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет. В связи с этим истец считает, что юридически значимым обстоятельством для применения срока исковой давности по ничтожной сделке является установление момента начала исполнения такой сделки. При этом под исполнением сделки купли-продажи недвижимости следует понимать в соответствии с положениями абзаца 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ совершение продавцом действий по передаче объекта договора, которых по сей день ею не совершалось, и ответчиком не требовалось.

В последующем уточнила исковые требования, указав, что в действительности рыночная стоимость названных объектов недвижимости на момент заключения сделки составляла 14 631 000 рублей, о чем свидетельствует Заключение ООО «Юг-Стимул» о среднерыночной стоимости жилого дома и земельного участка.

Истец просит применить последствия недействительности ничтожной сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:05:0200169:38 площадью 702 кв.м., предназначенного под индивидуальную жилую застройку из земель населенных пунктов, и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером 01:05:0200169:84 площадью 402.4 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. ФИО8, <адрес>;

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации о праве собственности ФИО1 за № от ДД.ММ.ГГГГ и за № от ДД.ММ.ГГГГ;

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации о праве собственности ФИО2, произведенную на основании брачного договора от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Краснодарского нотариального округа <адрес> ФИО3 и зарегистрированным в реестре за № в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:05:0200169:38 площадью 702 кв.м., предназначенного под индивидуальную жилую застройку из земель населенных пунктов, и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером 01:05:0200169:84 площадью 402.4 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. ФИО8, <адрес>;

Произвести регистрацию залога земельного участка с кадастровым номером 01:05:0200169:38 площадью 702 кв.м., предназначенного под индивидуальную жилую застройку из земель населенных пунктов, и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером 01:05:0200169:84 площадью 402.4 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. ФИО8, <адрес>, в пользу ФИО1;

Указать в решении о том, что оно является основанием для Управления Росреестра по <адрес> к внесению и погашению соответствующих записей регистрации в отношении спорного имущества.

В судебном заседании представитель истца ФИО12 исковые требования поддержала, пояснив, что сделка купли-продажи, заключенная между истцом и ответчиком, является притворной, поскольку прикрывала договор займа между ответчиком и её супругом, с обеспечением обязательства последнего залогом (п. 1 ст. 335 ГК РФ) принадлежавшего ФИО2 земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>, пгт. ФИО8, <адрес>. Также указала, что ответчик, обосновывая свою позицию, приводит доводы о том, что для разрешения спора о признании недействительной притворной сделки необходимо установление действительной воли всех ее сторон на заключение иной (прикрываемой) сделки, выяснение фактических отношений между сторонами, а также намерения каждой стороны. И говорит о том, что его воля была направлена на сделку по приобретению недвижимого имущества. Однако установление истиной воли сторон, в данном случае, всегда будет носить субъективный характер, но тем не менее законодатель предусмотрел возможность оспаривания притворности сделки, и вывод о том, что сделка притворна и воля сторон была направлена на заключение иной сделки, может быть сделан при оценке совокупности обстоятельств и ряда факторов, свидетельствующих о её порочности. С момента заключения договора и по настоящее время она и её супруг пользуются данным имуществом как своим собственным, несут бремя его содержания. На территории домовладения проживает собака породы Акита-ину, хранятся личные вещи всей семьи, в том числе детские. Кроме того, фактически никаких переговоров, обсуждений условий сделки, демонстрации приобретаемого имущества между сторонами сделки не было, все обсуждения условий сделки происходили между супругом истца и ответчиком. Кроме того, в декабре 2017 года дом, якобы, продан, однако летом 2022 года между ответчиком и супругом истца возникает жаркий спор о владении домовладением, ФИО13 на учёте у психиатра не состоит, на протяжении почти 5 лет пользуется домовладение как собственным.

Также указала на обстоятельство, которое, по ее мнению, свидетельствует о притворности сделки: ответчик ссылается на то, что объект имел кадастровую ошибку и что с таким дефектом дом не продастся. Тем не менее, сам ответчик приобретал домовладение, образно говоря «не глядя», не проверил соответствие документов на земельный участок границам, не общался с продавцом, а лишь уплатил ту сумму, в которой нуждался на тот момент ФИО13. Считает, что это был коммерческий риск обеих сторон, ФИО13 свой долг перед ответчиком не отрицают и пытались обсудить с ним возможность мирного урегулирования спора.

Исковые требования просит удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования истца не признал, заявил о применении срока исковой давности, при этом пояснив, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 01:05:0200169:38 площадью 811 кв.м. с расположенным на нем домовладение с кадастровым номером 01:05:0200169:84 площадью 402,4 кв.м. Указанное домовладение приобретено им на основании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком у ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по РА осуществлена запись от ДД.ММ.ГГГГ Продавец ФИО2, спустя 5 лет ДД.ММ.ГГГГ обратилась в суд с иском о применении последствий недействительности (якобы) ничтожной сделки. Указал, что в своем иске истец ссылается на то, что денежные средства она якобы не получала, имущество покупателю не передавала и якобы продолжает пользоваться указанным домом и даже несут бремя его содержания, однако доводы эти считает ложными, ходатайствует о применении срока исковой давности.

Также пояснил, что согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ, написанной ФИО2 собственноручно, она получила от него деньги в размере 3500000 рублей по договору купли-продажи домовладения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, где также написано истцом, что деньги ею получены в полном объеме и претензий она не имеет. Согласно п. 7 договора купли-продажи домовладения с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ – передача отчуждаемого жилого дома с земельным участком, а также соответствующих документов произведена в момент подписания договора, договор имеет силу акта приема-передачи, в связи с чем не представляется возможным говорить, что договор не исполнен или момент начала исполнения данной сделки еще не наступил. Ввиду этого считает, что срок исковой давности следует исчислять с момента подписания договора и передачи денежных средств – ДД.ММ.ГГГГ, и срок исковой давности истек ДД.ММ.ГГГГ, уважительности причин пропуска указанного срока в судебном заседании истцом не представлено. Считает, что подписывая договор купли-продажи от 14.12.2017г., истец подтвердил отсутствие обстоятельств, предусмотренных ст. ст. 169-172, 175-179 ГК РФ, влекущие признание сделки недействительной на момент подписания договора, что отражено в пункте 10 договора купли-продажи.

В отношении низкой цены объекта пояснил, что указанное домовладение на период совершения сделки стоило ориентировочно столько, возможно ненамного дороже аналогичных, но при условии отсутствия ремонта и нахождения в непосредственной близости многоквартирных многоэтажных домов указанная цена была соответствующая, дороже его бы этот объект не интересовал. И лишь после подорожания жилых домов, спустя 4 года, муж продавца обратился с просьбой продать его обратно, но не согласившись с нынешней ценой, решил чинить препятствия в виде слома замков и подачи необоснованного иска.

Относительно пользования истцом объекта пояснил, что поскольку они с супругом и детьми проживали в квартире, где хранить большую собаку по их словам невозможно, они просили, чтобы некоторое время собака находилась в вольере на улице и он позволил, но поскольку супруга истца осудили по ст. 159 УК РФ и долгое время он находился в местах лишения свободы, нахождение собаки затянулось, не выгонял ее из жалости и даже оставил второй экземпляр ключей от калитки и долгое время не беспокоил их с этим вопросом, они действительно приезжали, кормили и выгуливали собаку, но на его право собственности, как он считает, и передачу объекта это никак не влияет.

Также пояснил, что доводы истца относительно бремени содержания имущества также необоснованны, бремя содержания несет он, уплачивает налоги, вывоз мусора, ремонт испорченных истцом замков, окон, электроприборов, ремонтировал котел, участвовал в судебных спорах с соседями относительно этого объекта недвижимости, в данный момент занимается продажей этого дома.

Просит в удовлетворении исковых требований истца отказать в связи с пропуском без уважительных причин срока исковой давности.

Суд, выслушав представителя истца, ответчика, допросив явившихся свидетелей, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, согласно ст. ст. 12, 55, 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, считает исковые требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки совершаются субъектами гражданского права свободно: своей волей и в своем интересе.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Частью 3 ст. 166 ГК РФ установлено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся мнимая и притворная сделка (ст. 170 ГК РФ).

В пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях.

В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух – и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах ( статьи 307-419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Положениями ч. 1 ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю.

В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмет залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В силу ч. 1 ст. 335 ГК РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

По договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу (ч. 1 ст. 807 ГК РФ).

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, на основании удостоверенного нотариусом нотариального округа <адрес> ФИО3 брачного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между супругами ФИО5 и ФИО2, истцу ФИО2 на праве личной собственности принадлежали жилой дом с кадастровым номером 01:05:0200169:84 общей площадью 402.4 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером 01:05:0200169:0038, расположенные по адресу: <адрес>, пгт. ФИО8, <адрес>. В установленном законом порядке была произведена регистрация права собственности за ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ по просьбе своего супруга ФИО5 истец подписала с ответчиком ФИО1 договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером 01:05:0200169:84 общей площадью 402.4 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 01:05:0200169:38, расположенных по адресу: <адрес>, пгт. ФИО8, <адрес>. Данное действие было произведено по требованию ответчика, по его заверениям, как самый простой и быстрый способ обеспечения обязательств по займу перед ответчиком супруга истца, нежели договор залога имущества для обеспечения залогом обязательства супруга перед ответчиком по займу денежных средств в размере 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей. Указанные денежные средства истец не получала, они были переданы ответчиком супругу истца в качестве займа только после регистрации перехода права от ФИО2 к ФИО1 и именно эта сумма была указана в договоре купли-продажи в качестве цены. Однако дом и земельный участок на продажу истец не выставляла, продавать имущество ответчику либо кому-то другому намерений не имела, а действительная стоимость имущества на момент сделки составляла цену, намного превышающую обозначенную в договоре купли-продажи, что не отрицается ответчиком.

Как следует из объяснений сторон, после подписания договора купли-продажи имущество не было передано истцом ответчику и из владения истца фактически не выбывало, а ответчик его не принимал, что свидетельствует об отсутствии намерения у сторон на совершение и исполнение сделки по купле-продаже имущества. Так, истец с супругом и детьми продолжали пользоваться домом и земельным участком, продолжали в отношении дома ремонтные отделочные работы, хранили вещи всей семьи, в том числе детские, содержали во дворе дома собаку крупной породы, наличие которой во дворе домовладения подтвердил ответчик в судебном заседании.

При этом истец и ее супруг, как и до подписания договора купли-продажи, также проявляли и продолжат проявлять хозяйское отношение к жилому дому и земельному участку, на протяжении пяти лет после подписания договора содержали в надлежащем санитарно-техническом состоянии жилой дом и земельный участок, все это время истец несла расходы по оплате коммунальных услуг.

Из письма администрации МО «Яблоновское городское поселение» от ДД.ММ.ГГГГ №, адресованного ФИО5 на адрес: пгт. ФИО8, <адрес>, следует, что семья истца обращалась в администрацию МО «Яблоновское городское поселение» по факту подтопления земельного участка по <адрес>. Данное обстоятельство свидетельствует о продолжении семьей истца открытого и добросовестного владения как своим собственным спорным жилым домом и земельным участком. Кроме того, суду представлены платежные документы за электроснабжение жилого дома за разные периоды (2019, 2020, 2021, 2022 годы) после подписания договора купли-продажи, подтверждающие то обстоятельство, что спорное имущество не выбывало из владения истца, а во владение ответчика не переходило. Возражения ответчика о том, что квитанции адресованы на имя ФИО4 (согласно истребованным судом сведениям из регистрационного дела ФИО11 являлся правопредшественником истца), не опровергают факт продолжения владения истцом имуществом, тем более, что ответчик, в свою очередь, не произвел переоформление лицевых счетов за коммунальные услуги на свое имя и не производил оплату коммунальных услуг, однозначно утверждая в судебном заседании, что не пользовался такими услугами и за них не оплачивал. Такое поведение ответчика свидетельствует о том, что сделка по купле –продаже исполняться не начинала, и ответчик не требовал ее исполнения.

Также суд принимает во внимание, что квитанции за потребленные энергоресурсы, хотя и оформленные на имя предыдущего ФИО2 собственника домовладения (ФИО4), оплачивались ею за счет собственных средств. Иного в судебном заседании не установлено, а ответчиком в подтверждение своих возражений доказательств не представлено.

На основании письменных материалов дела, а именно квитанции на оплату задолженности по газоснабжению от ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д. 130) судом установлено, что по состоянию на апрель 2023 года счета за газоснабжение продолжались выставляться семье истца, в частности на имя ФИО5, что также подтверждает то обстоятельство, что имущество в виде жилого дома и земельного участка фактически не выбывало из владения семьи истца.

В свою очередь ответчик не доказал исполнения сделки по купле-продаже, напротив, установленные в ходе судебного разбирательства вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что имущество в свое владение он не принимал, никаких действий с ним, как собственник, не производил. Представленные им в качестве подтверждения своей позиции об исполнении сделки по купле-продаже и принятия им во владение имущества налоговые платежи не могут служить подтверждением добросовестного исполнения сделки и доказательствами владения, поскольку налоговые платежи произведены ответчиком в 2022 году одномоментно, за несколько ранее не уплаченных налоговых периодов, и уже после начала разногласий с супругом истца относительно имущества, возникших в этот период. Данное обстоятельство подтверждается, в том числе, пояснениями сторон, а ответчик ФИО1 указывал на наличие конфликта в 2022 году на предмет возврата ФИО5 ответчику суммы займа и юридического возврата имущества ФИО2

Кроме того, суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что его обращение в правоохранительные органы по поводу неправомерных действий относительно спорного домовладения следует расценивать как подтверждение исполнения сделки по купле-продаже и его владения имуществом, поскольку его обращение в правоохранительные органы последовало после возникновения конфликтной ситуации в 2022 году, в то время как сам ответчик не отрицает, что истец и ее семья пользовались домом и после подписания договора купли-продажи, в том числе хранили там свои вещи, содержали собаку.

В ч. 1 ст. 10 ГК РФ закреплена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу приведенных выше законоположений добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в ст. 10 ГК РФ, в связи с чем такая сделка ничтожна, как нарушающая требования закона.

В судебном заседании как по ходатайству истца, так и по ходатайству ответчика по существу спора были допрошены свидетели.

Свидетель ФИО5, являющийся супругом истца, пояснил, что с ответчиком ФИО1 они познакомились в декабре 2017 года, он (ФИО13) остро нуждался в деньгах и ему порекомендовали ответчика как человека, который дает в долг денежные средства под различные залоги. Созвонились, ответчик приехал в <адрес>, говорили о земельном участке, под залог которого ответчик должен был дать ФИО5 денежные средства, однако по причине истечения срока действия доверенности ФИО5 на распоряжение объектом, стали вести речь о займе под залог дома ФИО5, после чего приехали его осмотреть в <адрес>. Ответчик осмотрел только низ дома и гараж, больше никуда не заходил, сказал, что предоставит денежные средства только в том случае, если дом будет переоформлен на его имя. Пообщавшись с супругой (истцом), объяснил ей, что переоформление на ответчика всего лишь формальность, а фактически дом будет в залоге, так как человек предоставляет заем только на таких условиях. Далее провели сделку, деньги переданы не были, на следующий день встретились в автосалоне «Бакра», свидетель ФИО5 попросил ответчика перевести деньги, однако тот ответил, что даст деньги только после того, как увидит выписку о регистрации домовладения на его имя. В связи с необходимостью получения денежных средств, находясь в автосалоне, оформили залог на два автомобиля марки БМВ на день. После того (до вечера), как прошла регистрация на домовладение и выписка из ЕГРН была готова, ответчик вернул свидетелю два автомобиля, так как уже являлся собственником домовладения. Денежные средства в размере 3 500 000 рублей ответчик передал лично ФИО5 в автосалоне «Бакра» на втором этаже, супруга до этого написала расписку. Также пояснил, что передавал ответчику в качестве вознаграждения за займ несколько раз по 150-170 тысяч рублей в общей сумме около 1 000 000 рублей.

Оценивая пояснения свидетеля ФИО5 в их совокупности с иными собранными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что при достижении договоренности о займе необходимым условием ответчика при предоставлении займа являлось наличие у заемщика возможности предоставить в качестве обеспечения недвижимое либо иное дорогостоящее имущество, но путем оформления в собственность ответчика. При этом суд находит, что показания свидетеля ФИО5 о намерении сторон фактически заключить договор залога, согласуются с обстоятельствами дела, установленными в ходе судебного разбирательства, в том числе и посредством их сопоставления с пояснениями ответчика, истца и других свидетелей, допрошенных в ходе судебного разбирательства.

Так, допрошенная по ходатайству истца в качестве свидетеля ФИО6 пояснила суду, что подрабатывает составлением договоров купли-продажи. В декабре 2017 г. к ней обратился ФИО5 с просьбой составить договор купли-продажи. В первой половине дня принесли документы, после подготовки договора во второй половине дня пришли ФИО2 с супругом и вторая сторона – несколько человек с ответчиком. Обсуждали вопрос займа денег, свидетель слышала это и ждала, какую сумму они укажут для внесения в договор. Стороны переговорили, сказали какую сумму внести в договор, подписали его и ушли в МФЦ. Свидетель четко поняла, что это была не купля-продажа, а договаривались о займе денег, супруг ФИО2 занимал у ответчика три с чем-то миллиона рублей, но при ней деньги не передавались. Также свидетель пояснила, что слышала разговор о займе денег, что было трудное положение в семье, шел разговор о том, как это будет происходить, и что дом – это в качестве залогового имущества, ответчик настаивал оформить куплей-продажей.

Таким образом, свидетель ФИО6 также подтвердила факт наличия между супругом истца и ответчиком отношений по займу денежных средств и обеспечения заемных обязательств супруга истца перед ответчиком залогом домовладения, что по требованию ответчика была оформлено договором купли-продажи.

Пояснения свидетеля ФИО6 детальны и последовательны, в связи с чем у суда не имеется оснований усомниться в их объективности.

Кроме того, в ходе допроса свидетеля ФИО6 из вопросов, задававшихся свидетелю ответчиком, следует, что ответчик совместно с ФИО5 ускорили регистрацию перехода права, и суд полагает, что данное обстоятельство согласуется с показаниями свидетеля ФИО6 о том, что ФИО1 соглашался предоставить ФИО5 денежные средства только после регистрации домовладения, для чего она и была ускорена – ДД.ММ.ГГГГ переход права собственности к ФИО1 был зарегистрирован.

Однако суд принимает во внимание, что в п. 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что расчет произведен до подписания договора, но в представленной ответчиком расписке о получении денежных средств истцом имеется очевидное исправление даты написания расписки с 15 на 14 декабря, что также подтверждает передачу денежных средств в качестве займа супругу истца, и не перед подписанием договора (ДД.ММ.ГГГГ), а после регистрации перехода права, то есть, ДД.ММ.ГГГГ Данное обстоятельство в совокупности с иными доказательствами свидетельствует о притворности сделки по купле-продаже, прикрывающей договор займа с обеспечением обязательства залогом.

Между тем ответчиком заявлено о повторном допросе свидетеля ФИО6 для устранения противоречий, по его мнению возникших в ходе судебного разбирательства. Однако свидетель ФИО6 не явилась для повторного допроса. В связи с неявкой указанного свидетеля от ответчика последовало требование подвергнуть свидетеля ФИО6 штрафу.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГПК РФ в случае, если вызванный свидетель, эксперт, специалист, переводчик не явился в судебное заседание по причинам, признанным судом неуважительными, он может быть подвергнут судебному штрафу в порядке и размере, которые установлены главой 8 ГПК РФ.

Однако у суда не имеется законных оснований для наложения штрафа на свидетеля ФИО6, в связи с отсутствием сведений подтверждающих не уважительность не явки в суд. Кроме того, ФИО6, была допрошена в качестве свидетеля по существу спора, у сторон имелась возможность для выяснения всех вопросов у данного свидетеля.

Помимо вышеуказанных свидетелей, по ходатайству ответчика был допрошен свидетель ФИО7, который пояснил, что первоначально на спорный объект он был приглашен в 2019 году по вопросу его продажи, объект принадлежал ФИО1 Свидетель указал, что собирал информацию по объекту и на тот момент обнаружил кадастровую ошибку земельного участка, пояснил ответчику, что с таким документальным дефектом дом не продастся, и с учетом того, что он не отремонтирован, предложил довести дом до товарного вида, но на этом все прекратилось. Ответчик разрешил поставить в доме свой стол, о котором свидетель вспомнил в 2022 году, они с ответчиком выехали на это здание, но ответчик не смог открыть дверь, так как не подходили ключи. Вызвали службу взломов, им открыли замки, попали в здание. Также пояснил, что обратил внимание на то, что ответчик там не живет, но там есть собака. Затем появился человек, из разговора свидетель ФИО7 понял, что это предыдущий хозяин дома, между предыдущим хозяином и ответчиком состоялся разговор, из которого свидетель понял, что предыдущий хозяин хочет вернуть дом, он им пользуется, там находятся его вещи, случился конфликт. Свидетель пояснил, что ответчик был удивлен, что во дворе есть собака и пошел посмотреть. Свидетель указал, что при первом посещении дома в 2019 году собаки там не было, увидели ее только в 2022 году. Также пояснил, что между предыдущим хозяином и ответчиком тогда состоялся разговор о выкупе дома, но были нарушены какие-то сроки.

Оценивая пояснения свидетеля ФИО7, суд приходит к выводу о том, что эти пояснения в совокупности с иными доказательствами подтверждают доводы истца о продолжении владения ею спорным домом и земельным участком. В частности, то обстоятельство, что на протяжении нескольких лет в домовладении по словам свидетеля ФИО7 находились вещи предыдущего хозяина, сам предыдущий хозяин имел ключи от домовладения, а спор о владении домом возник между ответчиком и супругом истца только в 2022 году.

В связи с этим суд расценивает указанные обстоятельства как то, что ответчик не принимал во владение имущество, соответственно, сделка по купле-продаже не исполнялась и исполняться не начинала, намерений у обеих сторон на ее исполнение как на сделку по купле-продаже не имелось изначально. При этом суд принимает во внимание то обстоятельство, что спорное имущество после регистрации перехода права собственности не было оплачено ответчиком в размере реальной рыночной стоимости хотя бы в том размере, в каком не оспаривает такую стоимость на тот момент сам ответчик, указав эту стоимость примерно в пределах 7 000 000 (семи миллионов) рублей (протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ, том 1, л.д. 193). Доводы ответчика о том, что истцу была необходима срочная продажа также не согласуются с принципом разумности на размер торга, в результате которого имущество могло быть продано за цену в 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей. В то же время суд принимает во внимание представленное истцом заключение ООО «Юг-Стимул» от ДД.ММ.ГГГГ № о среднерыночной стоимости спорного жилого дома и земельного участка по состоянию на декабрь 2017 г. в размере 14 631 000 (четырнадцать миллионов шестьсот тридцать одна тысяча) рублей, а также представленную ответчиком Справку № от ДД.ММ.ГГГГ о среднерыночной стоимости объектов недвижимости – жилого дома и земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 893 000 (пять миллионов восемьсот девяносто три тысячи) рублей, вследствие исследования которых суд приходит к выводу о явном несоответствии действительной цены спорных жилого дома и земельного участка цене по договору купли-продажи, и принципам разумности с учетом предполагаемого в соответствующих случаях допустимого торга.

Оценивая доводы ответчика о том, что он проявлял хозяйское отношение к домовладению, в том числе и посредством участия в судебном разбирательстве по поводу исправления реестровой ошибки спорного земельного участка, суд приходит к следующему.

Действительно, ответчик представил судебные акты, в том числе итоговое решение Тахтамукайского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенное по иску ФИО10 к ФИО1 об установлении реестровой ошибки и установлении границ земельного участка, в том числе относительно земельного участка по <адрес> в <адрес>.

Однако суд принимает во внимание то обстоятельство, что ФИО1 участвовал в рассмотрении дела по той причине, что являлся титульным собственником земельного участка, судебное разбирательство инициировано не им, он вынужден был принимать участие в рассмотрении дела ввиду привлечения его к рассмотрению в качестве ответчика, в последующем предъявившего встречный иск.

На основании исследованных доказательств судом установлено, что между сторонами фактически не велись никакие переговоры, условия сделки именно по купле-продаже не обсуждались, предпродажная демонстрация приобретаемого имущества также не имела место. Данное обстоятельство подтверждается позицией ответчика о том, что наличие кадастровой ошибки делает невозможным продажу домовладения в настоящее время, однако сам при совершении сделки таких существенных обстоятельств не проверил, должного интереса и разумности при заключении сделки не проявил.

Таким образом, все установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства дают суду основания сделать вывод о том, что сделка по купле-продаже жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, пгт. ФИО8, <адрес>, заключенная между истцом и ответчиком, является притворной, прикрывавшей договор займа между ответчиком и супругом истца с обеспечением обязательства супруга истца залогом принадлежавшего истцу вышеуказанных жилого дома и земельного участка. В связи с изложенным суд считает необходимым при разрешении спора применить к сложившимся правоотношениям правила ч. 1 ст. 335 ГК РФ, ч. 1 ст. 334 ГК РФ, ч. 1 ст. 807 ГК РФ, в соответствии с которыми залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо, а кредитор (залогодержатель) по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога, каковыми в рассматриваемом случае являются жилой дом и земельный участок, расположенные в пгт. Яблоновском по <адрес>) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В ходе судебного разбирательства ответчик ФИО1 заявил ходатайство о применении сроков исковой давности, указав, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 01:05:0200169:38 площадью 811 кв.м. с расположенным на нем домовладением с кадастровым номером 01:05:0200169:84 площадью 402,4 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. Указанное домовладение приобретено им на основании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком у ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществлена запись от ДД.ММ.ГГГГ Продавец, ФИО2, спустя пять лет – ДД.ММ.ГГГГ обратилась в суд с исковым заявлением о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Также указал, что срок исковой давности по данным требованиям истек ДД.ММ.ГГГГ, а уважительных причин пропуска срока исковой давности истцом не заявлено. Просит в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать в связи с пропуском без уважительных причин срока исковой давности.

Рассмотрев ходатайство ответчика о применении срока исковой давности, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 101 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая – к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ). По смыслу пункта 1 ст. 181 ГК РФ если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет.

Из вышеизложенного следует, что юридически значимым обстоятельством для применения срока исковой давности к требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки является установление момента начала исполнения такой сделки.

Вместе с тем под исполнение сделки купли-продажи недвижимости следует понимать, согласно положениям ч. 1 ст. 556 ГК РФ, совершение продавцом действий по передаче объекта договора. Однако, как установлено в ходе судебного разбирательства, истцом таких действий не совершалось, а ответчиком не требовалось.

С учетом вышеизложенного, установленные судом в ходе судебного разбирательства обстоятельства и исследованные доказательства указывают на то, что исполнение сделки по купле-продаже жилого дома и земельного участка, расположенных в <адрес>, не начиналось. В опровержение этого сторонами доказательств не представлено, а судом иного не установлено, в связи с чем суд приходит к выводу о необходимости отказа ответчику в применении срока исковой давности.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

На основании изложенного, учитывая установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства и исследованные доказательства в их совокупности, суд считает законным исковые требования истца удовлетворить полностью.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о применении последствий недействительности ничтожной сделки - удовлетворить.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:05:0200169:38 площадью 702 кв.м., предназначенного под индивидуальную жилую застройку из земель населенных пунктов, и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером 01:05:0200169:84 площадью 402.4 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. ФИО8, <адрес>.

Погасить в ЕГРН запись регистрации о праве собственности ФИО1 за № от ДД.ММ.ГГГГ и за № от ДД.ММ.ГГГГ

Восстановить в ЕГРН запись регистрации о праве собственности ФИО2, произведенную на основании брачного договора от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Краснодарского нотариального округа <адрес> - ФИО3 в реестре за № в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:05:0200169:38 площадью 702 кв.м., предназначенного под индивидуальную жилую застройку из земель населенных пунктов, и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером 01:05:0200169:84 площадью 402.4 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. ФИО8, <адрес>.

Решение суда является основанием для регистрации в Управлении Росреестра по <адрес> внесении записи о погашении права собственности ФИО1, восстановлении права собственности ФИО2, регистрации права залога в пользу ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:05:0200169:38 площадью 702 кв.м., предназначенного под индивидуальную жилую застройку из земель населенных пунктов, и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером 01:05:0200169:84 площадью 402.4 кв.м. по адресу: <адрес>, пгт. ФИО8, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья: И.А. Лебедева