Дело № 2-298/2023

УИД № 19RS0003-01-2023-000182-98

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 марта 2023 года г. Саяногорск

Саяногорский городской суд Республики Хакасия

в составе

председательствующего судьи Казаковой Т.А.,

при секретаре Клейменовой К.Е.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, земельный участок,

с участием истца ФИО1, его представителя по ордеру ФИО3,

ответчика ФИО2, его представителя по заявлению ФИО4,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, земельный участок, мотивируя исковые требования тем, что ДАТА между ним и ФИО2 был заключен договор безвозмездного пользования, выкупа нежилого строения, земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Государственная регистрация перехода права собственности по договору не произведена. В адрес ответчика было направлено приглашение на регистрацию перехода права собственности на ДАТА, однако, в установленную дату и время ответчик в МФЦ <адрес> не явился, о причинах неявки не сообщил, уклонился от регистрации договора. Факт передачи имущества истцу установлен апелляционным определением Верховного Суда Республики Хакасия от ДАТА по делу №. Поскольку все существенные условия договора купли-продажи от ДАТА согласованы, ответчик уклонился от регистрации перехода права собственности по данному договору, государственная регистрация перехода права собственности должна производиться на основании решения суда. Просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от ДАТА на нежилое помещение площадью 89,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В судебном заседании истец индивидуальный предприниматель ФИО1, его представитель по ордеру ФИО3 поддержали исковые требования по изложенным в иске основаниям, привели те же доводы, что и в иске, дополнили, что оплата в счет стоимости договора купли – продажи производилась истцом до ДАТА, в апреле, мае, июне, августе 2020 истец оплату не производил в связи с установленным мораторием по ковиду, в июле, августе 2021 года и с января 2022 оплата также не произведена истцом на основании пунктов 3.1.4 договора от ДАТА, в связи с аварийным состоянием помещения, препятствующего его нормальной эксплуатации. Всего в счет погашения стоимости помещения и земельного участка по договору купли-продажи истец оплатил ответчику 1 402 000 руб. Просили иск удовлетворить.

Ответчик ФИО2, его представитель по заявлению ФИО4 в судебном заседании с иском не согласились, пояснили, что ответчик оспаривает договор выкупа от ДАТА, поскольку подписал его в нетрезвом состоянии. Решением суда договор от ДАТА недействительным, ничтожным не признавался, с таким иском в суд ответчик не обращался. В некоторых представленных истцом расписках о внесении платы подпись не его. Требование ФИО1 о явке в МФЦ он получил, не согласен производить регистрацию перехода права собственности на спорные нежилое помещение и земельный участок в связи с тем, что не признает договор от ДАТА, поскольку он подписал его под влиянием обмана, в нетрезвом состоянии. Просили в удовлетворении иска отказать.

Выслушав объяснения истца ФИО1, его представителя по ордеру ФИО3, ответчика ФИО2, его представителя по заявлению ФИО4, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Частями 1, 2 статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (часть 1).

Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566) (часть 2).

Согласно пунктов 1, 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из материалов дела и установлено судом, нежилое помещение площадью 89,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> кадастровый №, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежат на праве собственности ФИО2

Из представленной истцом в материалы дела копии договора безвозмездного пользования, выкупа нежилого строения, земельного участка в рассрочку от ДАТА (далее – договор от ДАТА) следует, что ФИО2, именуемый «собственник», и ФИО1, именуемый «покупатель», заключили договор безвозмездного пользования, выкупа нежилого строения, земельного участка в рассрочку, предметом которого является предоставление собственником покупателю в безвозмездное пользование, и выкупа в рассрочку (нежилое строение, земельный участок принадлежащее собственнику по праву собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности серия <адрес>, свидетельства о государственной регистрации права собственности серия <адрес>, зарегистрированным в установленном законом порядке, расположенного по адресу: <адрес> (Приложение №). Приложение № является неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 1.1 договора).

Требование истца индивидуального предпринимателя ФИО1 инициированы в связи с уклонением ФИО2 от государственной регистрации перехода права собственности по договору безвозмездного пользования, выкупа нежилого строения, земельного участка в рассрочку от ДАТА, которое подтверждено истцом направлением истцом ФИО1 ответчику ФИО2 требования явиться ДАТА к 10 часам 00 минутам в Территориальный центр № 1 ГАУ РХ « МФЦ Хакасии <адрес>, по адресу: <адрес> для подачи заявления о регистрации перехода прав по договору купли-продажи от ДАТА, объяснениями ФИО2 в судебном заседании о том, что требование он получил, не согласен производить регистрации перехода права собственности на спорные нежилое помещение и земельный участок в связи с тем, что он не признает договор от ДАТА, поскольку он подписал его под влиянием обмана, в нетрезвом состоянии.

Обращаясь в суд с настоящим иском истец указал, что факт передачи ему имущества установлен апелляционным определением Верховного Суда Республики Хакасия от ДАТА по делу №.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце втором пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДАТА № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность покупателю.

Одновременно пункт 1 статьи 556 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: такая передача в обязательном порядке оформляется особым документом - подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абзац первый); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абзац второй).

Таким образом, статьи 551, 556 ГК РФ определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

Оценивая требования истца, суд принимает во внимание, что между сторонами был заключен договор безвозмездного пользования ДАТА (пункт 4.3. договора от ДАТА) (л.д. 8 оборотная сторона), истец пользовался спорным нежилым помещением в соответствии с его условиями.

Вместе с тем, исполнение основной обязанности по договору купли-продажи - передача недвижимости покупателю, является в данном случае необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности.

Такая правовая позиция соответствует смыслу разъяснений, данных в абзацах втором - четвертом пункта 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДАТА N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Кроме того, статьей 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Условие о передаче недвижимого имущества не позднее ДАТА предусмотрено пунктом 2.2.1 договора от ДАТА, в соответствии с которым собственник обязуется передать строение и земельный участок покупателю по документу, являющемуся приложением № 2 «Акт приёма-передачи» к договору (пункт 8.3 договора) (л.д. 7, 9 оборотные стороны).

Суд учитывает также, что по условиям пункта 1.6 договора от ДАТА он вступает в силу с момента его подписания и действует до окончания срока выкупа, который установлен пунктом 4.2 договора продолжительностью 14 лет, то есть до ДАТА включительно (л.д. 7, л.д. 8 оборотная сторона).

Кроме того, пунктом 3.2.8 договора от ДАТА предусмотрена явка в регистрационный центр для регистрации перехода права собственности в последний день действия договора, то есть ДАТА.

При указанных обстоятельствах, требования истца о государственной регистрации перехода права собственности по решению суда направлены на преодоление условий договора от ДАТА при отсутствии установленных действующим законодательством оснований, являются необоснованными.

Суд принимает также во внимание, что из представленных истцом расписок за период с ДАТА по ДАТА по договору аренды от ДАТА, и с ДАТА по ДАТА по договору от ДАТА следует, что истцом уплачено 1402000 руб., в то время, как общая стоимость недвижимого имущества определена сторонами по договору в размере 4 200 000 руб.

Оплата истцом ФИО1 стоимости недвижимого имущества на дату рассмотрения дела в полном объеме не произведена.

В связи с непредставлением истцом доказательств, подтверждающих исполнение сторонами договора выкупа нежилого строения, земельного участка в полном объеме, в частности, доказательств передачи суммы денег за приобретаемое имущество продавцу и передачи продавцом указанного недвижимого имущества покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту в соответствии с условиями пункта 2.2.1 договора от ДАТА и специальных правил правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю, предусмотренных пунктом 1 статьи 556 ГК РФ, доказательств, подтверждающих изменение сторонами условий договора от ДАТА о моменте регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, оснований для удовлетворения иска индивидуального предпринимателя ФИО1, заявленного к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от ДАТА на нежилое помещение площадью 89,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, не имеется, исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 ВА., заявленные к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от ДАТА на нежилое помещение и земельный участок, являются необоснованными, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО1 (№) к ФИО2 (№) о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от ДАТА на нежилое помещение площадью 89,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Хакасия через Саяногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.А. Казакова

Резолютивная часть решения объявлена 14.03.2023.

Решение в окончательной форме принято 21.03.2023.