Дело № 2-3211\2022

03RS0007-01-2020-004234-13

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 октября 2022 года г. Уфа РБ

Советский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан

в составе председательствующего судьи Гареевой Л.Ф.

при секретаре судебного заседанияВалеевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по ФИО1 ФИО2 об истребовании общедомового имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском кФИО2 об истребовании общедомового имущества, в обосновании иска указал, что он является собственником... многоквартирного дома, расположенного по адресу: РБ, .... В 2019 году жильцы указанного дома узнали о том, что технический чердак - общедомовое имущество является собственностьюгражданина ФИО2 Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от < дата > следует, что общедомовое имущество – технический чердак поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером ... как технический этаж, площадью 439,1 кв.м., собственником которого является ФИО2 с < дата > Жильцы дома согласие на передачу общедомового имуществаФИО2 и другим лицам не давали, собрание по этому поводу не проводилось. Узнали о незаконном захвате технического чердака в 2019 г., поскольку ФИО2 начал производить в нем ремонт, сообщил о сдаче имущества в аренду. По инициативе жильцов дома проведено техническое обследование чердака дома, согласно которому помещение находится в пределах технического чердака, предназначенного для прокладки и обслуживания инженерных сетей многоквартирного дома. В адрес ответчика была направлена претензия с требованием возвратить жильцам технический чердак, которая оставлена без удовлетворения. Истец считает, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Собственнику квартиры в многоквартирном жилом доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Ссылаясь на ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество, а именно п. 1 – технические этажи, чердаки. Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам только по решению собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Считает, что право собственности на технический чердак, являющимся общедомовым имуществом всех сособственников многоквартирного дома не могло возникнуть у ФИО2 в отсутствие согласия всех сособственников, оформленного соответствующим решением общего собрания собственников МКД.

На основании изложенного, истец просит, с учетом уточнения в порядке ст. 39 ГПК РФ, признать нежилое помещение – технический этаж, площадью 439,1 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Истребовать имущество – технический этаж, площадью 439,1 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., являющееся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома из незаконного владения ФИО2 Прекратить права собственности ФИО2 на технический этаж, площадью 439,1 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: .... Обязать ФИО2 передать технический этаж собственникам жилого дома, расположенного по адресу: ..., по акту приема-передачи в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Определениями Советского районного суда г.Уфы от < дата > и < дата > ОАО "УЖХ Советского района ГО г. Уфа, Управление по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан РБ", Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РБ привлечены третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал уточненные исковые требования по доводам, изложенным в иске, просил удовлетворить.

В судебном заседании представитель истцаАбдуллаева Э.Р., действующая по доверенности от < дата >, уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить, пояснила суду, что жильцами ... по проспекту Октября г.Уфы истец выбран представителем собственников в суде, что подтверждается протоколом решения собственников. Жильцам указанного дома в октябре 2019 года стало известно о том, чтоФИО2 является собственником технического чердака. Жильцы дома согласие на передачу общедомового имуществаФИО2 и другим лицам не давали. Истцом была создана инициативная группа, была заказана выписка на спорный объект, было проведено техническое обследование технического чердака. Согласно заключению кадастрового инженера, чердачное помещение находится в пределах технического этажа, предназначенного для прокладки инженерно-технических сетей, к которым должен быть обеспечен доступ управляющей организации. Срок исковой давности не пропущен, так как жители узнали о нарушении своих прав в 2019 году, сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Управляющая организация и старший по дому имеют ключи и доступ к спорному помещению. Договора на обслуживание ответчик и предыдущие собственники на спорное имущество не заключали. Параметры площади общего имущества в платежных документах за коммунальные услуги не менялись.

В судебном заседании представители ответчикаГордеев А.Г., ФИО3 по доверенности (в деле) просили в иске отказать, поскольку во время принятия решения о приобретении технического чердака ответчику было известно, что право на него зарегистрировано в 2012 году, спора со стороны жильцов не было, объект продавался публично. Заявил ходатайство о применении срока исковой давности.

В судебное заседание ответчик не явился, извещен о дате, времени и месте заседания своевременно и надлежащим образом.

Третьи лицаФИО5,ФИО4, ОАО "УЖХ Советского района ГО г. Уфа, Управление по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан РБ", Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РБв судебное заседание не явились, извещены о дате, времени и месте судебного заседания своевременно и надлежащим образом.

От третьего лица ФИО5 поступил отзыв на исковое заявление от < дата >, из которого следует, что примерно около 20 лет назад, к ней обратились ФИО6 и ее племянница ФИО7, попросили чтобы она фиктивно оформила в собственность нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., говоря о том, что она будет собственником только на бумаге. ФИО6 приносил документы, она доверилась и подписывала их. В дальнейшем увидела, что на договоре купли-продажи стоит штамп Уфимского предприятия технической инвентаризации. Со слов прокурора ей стало известно, что за номером в штампе числится совершенно другой объект. Она и не предполагала, что данный документ поддельный (номер на штампе). Фактически она стала жертвой мошеннических действий. В нежилом помещение по адресу: ... она никогда не была, ключей от указанного помещения у нее никогда не было и доступа к нему соответственно. Указанным помещением она фактически не управляла, кого-либо из жильцов дома никогда не видела. Удовлетворение исковых требований ФИО1 оставляет на усмотрение суда.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, поскольку судом приняты все возможные меры по надлежащему извещению лиц, участвующих в деле, суд, с учетом мнения сторон, считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав истца, представителя истца и представителей ответчика, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290).

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно положениям приведенных выше норм права граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора купли-продажи создаваемого имущества, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в многоквартирном доме жилых помещений.

Данная позиция отражена в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от04 декабря 2013 года (в редакции от 04 марта 2015 года).

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

В п.1 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от13 августа 2006 года № 491указано, что в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющееся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Судом установлено, материалами дела подтверждено, что истец является собственником ... многоквартирного дома, расположенного по адресу: РБ, ...на основании договора передачи квартиры в совместную собственность от < дата >.

Согласно Выписке из ЕГРН от < дата > нежилое помещение на техническом этаже, площадью 439,1 кв.м., с кадастровым номером ...,расположенное по адресу: РБ, ... находится в собственностиФИО2 с < дата >.

< дата > истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием возвратить жильцам технический чердак, которая оставлена без удовлетворения.

< дата > ФИО1 обратился с жалобой в прокуратуру Советского района г. Уфы о незаконном оформлении в собственность общедомового имущества – чердака, расположенного по адресу: РБ, ....

< дата > прокуратурой ... жалоба ФИО1 направлена для рассмотрения в ....

< дата > в ответ на указанную жалобу администрация Советского района ГО г. Уфы направила письмо, в котором пояснила, что не наделена полномочиями по контролю за соблюдением законодательства при регистрации права собственности на объекты недвижимости. Администрацией копия указанного обращения направлена для рассмотрения по подведомственности в Отдел полиции № 7 Управления МВД России по г.Уфе, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

Постановлением от < дата > ст. УУП ОП № 7 УМВД России по г. Уфе, майора полиции ФИО8 в возбуждении уголовного дела в отношении А.Т.Ш. по признакам преступления, предусмотренного ст. 330 УК РФ, отказано за отсутствием состава преступления.

Государственный комитет РБ по жилищному и строительному надзору в ответ на обращение ФИО1 от < дата > о незаконном оформлении в собственность общедомового имущества – чердака, письмом от < дата > пояснил, что согласно выписке из ЕГРН технический этаж многоквартирногодома по адресу ... находится в собственности, общее имущество в многоквартирном доме принадлежит всем собственникам помещений в равных долях. В связи с тем, что имеется вероятность нарушения имущественных прав собственников, только сами собственники вправе оспаривать зарегистрированное право третьих лиц на спорное имущество.

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан в ответ на обращение ФИО1 от < дата >, направленное в Управление письмом администрации Советского района ГО г. Уфа РБ от < дата > ... (вх. От 31.01.2020 № ОГ-0171), письмом от < дата > № ... года пояснило, что для осуществления государственной регистрации права на нежилое помещение были представлены кадастровый паспорт помещения, договор купли-продажи нежилого помещения от < дата > Переход права собственности ФИО5 на нежилое помещение с кадастровым номером ... к иному физическому лицу на основании договора купли-продажи был предметом судебных разбирательств. В 2019 году на основании договора купли-продажи осуществлена государственная регистрация перехода права собственности ФИО5 к ФИО2

Управление по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан в ответ на обращение ФИО1, письмом от < дата > ... пояснило следующее: здание, расположенное по адресу: ... входит состав выявленного объекта культурного наследия «Ансамбль застройки 1950-х гг. по проспекту Октября», включенного в Перечень выявленных объектов культурного наследия, расположенных на территории Республики Башкортостан, на основании приказа Управления от < дата > ....

ОАО «УЖХ Советского района городского округа город Уфа РБ» в ответ на обращение ФИО1 по вопросу предоставления информации о заключенных договорах с собственниками нежилого помещения с кадастровым номером ... по адресу: ..., письмами от < дата > ..., от < дата > ..., сообщило о том, что договор находится на стадии заключения.

ОАО «УЖХ Советского района городского округа город Уфа РБ» в ответ на обращение ФИО1 от < дата >, письмом от < дата > ... сообщило следующее, договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и предоставление коммунальных и иных услуг с собственниками нежилого помещения площадью 439,1 кв.м., расположенного в жилом ... по проспекту Октября с управляющей организацией находится на стадии заключения. Сотрудники обслуживающей организации ООО «Жилой квартал 38» имеют круглосуточный бесперебойный доступ (ключи) для обслуживания инженерно-технического оборудования (коммуникации), расположенного в нежилом чердачном помещении. Реестр собственников жилого ... по Проспекту Октября управляющая организация не ведет. С 1998 года для заключения договора на техническое обслуживание нежилого помещения в адрес управляющей организации никто не обращался.

Решением собственников помещений, расположенных по адресу:..., < дата > ФИО1 избран представителем собственников в суде и ему предоставлены соответствующие полномочия для представления законных прав и интересов собственников.

Протоколом внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенным по адресу: ... форме очно-заочного голосования, < дата > ФИО1 избран представителем собственников в суде и ему предоставлены соответствующие полномочия для представления законных прав и интересов собственников.

Истец представил заявление от < дата > от жильцов жилого ... по Проспекту Октября, адресованное начальнику Аграрного завода на установку металлической решетки на лестнице, ведущей на чердак.

Истец представил талон ... от < дата > на изготовление ключей от чердачного помещения и справку по операции перевода денежных средств на его банковский счет с банковского счета ФИО2

Истец представил в суд квитанции на оплату ЖКУ за август 2014 года, февраль 2021 года, сентябрь 2021 года. Пояснил суду, что содержащиеся в них параметры площадей дома до 2021 года не содержали сведений о том, что чердачное помещение выделено, имеет свою площадь, лишь в сентябре 2021 года площадь нежилых помещений стала 940,9 кв.м, то есть стала включать в себя и помещение чердака.

Судом истребованы материалы регистрационного дела на нежилое помещение по адресу: ... Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ....

Данные материалы свидетельствуют о следующем.

ФИО5 на основании договора купли-продажи нежилого помещения от < дата > являлась собственником вышеуказанного нежилого помещения.

< дата > между ФИО9 и ФИО5 заключен договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения.

Решением Советского районного суда 08.11.2013г. постановлено, исковые требования ФИО9 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и взыскании денежных средств, удовлетворить. Договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., заключенный < дата > между ФИО9 и ФИО10, действующим от имени и в интересах ФИО5, расторгнут. С ФИО5 в пользу ФИО9 взысканы денежные средства в размере 6 000 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 15 600 руб.

< дата > между ФИО5 и ее племянницей ФИО7 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, а также составлен акт приема-передачи нежилого помещения, расположенного по адресу: ....

Решением Советского районного суда ... от < дата > исковые требования ФИО9 к ФИО5, ФИО7 о признании соглашения недействительным, признании сделки недействительной, удовлетворены частично.

Сделка купли-продажи нежилого помещения площадью 439,1 кв.м. по адресу: ..., заключенная между ФИО5 и ФИО7, признана недействительной.

Апелляционным определением Верховного суда РБ от 21.06.2016г. признано недействительным соглашение о переводе долга от 19.09.2014г., заключенное между ФИО5, ФИО10 и ФИО11

Решением Арбитражного суда РБ от < дата > по делу А07-4215/2017 ФИО5 признана банкротом.

Решением Советского районного суда от 16.08.2018г. исковые требования финансового управляющего имуществом гражданки ФИО5 – ФИО12 к ФИО7 о признании отсутствующим прав собственности, исключении из ЕГРН записи регистрации права, истребовании из незаконного владения имущества, устранения препятствий в пользовании нежилым помещением удовлетворены. Признано отсутствующим право собственности ФИО7 на нежилое помещение площадью 439,1 кв.м., расположенного по адресу: ...; исключена из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на нежилое помещение площадью 439,1 кв.м., расположенного по адресу: .... за ФИО13; истребовано из незаконного владения ФИО13 нежилое помещение площадью 439,1 кв.м., расположенного по адресу: ....; ФИО13 обязана устранить препятствия в пользовании нежилым помещением площадью 439,1 кв.м., расположенного по адресу: ... путем передачи финансовому управляющему имуществом гражданки ФИО5 – ФИО12 ключей от дверей, установленных на входе в нежилое помещение площадью 439,1 кв.м., расположенного по адресу: ....

< дата > между финансовым управляющимКурбатовой И.В–Гимаевым И.Ф.иАрслановым Т.Ш.заключен договор купли-продажи нежилого помещения 439,1кв.м кадастровый ..., находящегося по адресу: ....

Согласно п. 2.1 указанного договора цена за приобретаемое имущество определена посредством открытых торгов в форме аукциона на ЭТП «Новые информационные технологии» и установлена в размере 1 811 211 рублей.

Согласно акту приема-передачи от< дата >продавец, в лице финансового управляющегоКурбатовой И.В–ФИО4, передает в собственность, а покупательФИО2 принимает нежилое помещение площадью 439,1 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ....

Управлением Федеральной службы государственной регистрации и картографии по РБ произведена государственная регистрация права собственности < дата >.

Также судом установлено, что договор купли-продажи от < дата > заключен между Обществом с ограниченной ответственностью «Акъяр», расположенным по юридическому адресу: Башкортостан, ... лице директора ФИО15 Г. (Продавец) и ФИО5 (Покупатель).

Из п. 1 указанного договора следует, что продавцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 439,1 кв.м., расположенное по адресу: ... А.

На регистрацию представлен кадастровый паспорт от < дата > на нежилое помещение общей площадью 439,1 кв.м., расположенное по адресу: ..., литер А, инвентарный ..., выданный Уфимским городским филиалом государственного унитарного предприятия Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан.

Главное Управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в ответ на обращение ФИО1 письмом от < дата > .../АР сообщило о том, что решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан ... от < дата > .... В 1998 году в официальном списке наименований улиц ... не значилась.

Главное Управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в ответ на обращение ФИО1 письмом от < дата > .../АР сообщило о том, что в настоящее время и на < дата > в адресном реестре городского округа город Уфа Республики Башкортостан здание (многоквартирный дом) с адресом: ... А не значится и ранее не значилось, данный адрес в установленном порядке Главархитектурой не присваивался.

По запросу суда получен ответ прокуратуры Советского района г.Уфы от < дата > ..., из которого следует, что прокуратурой района проведена проверка по информации Управления Росреестра по Республике Башкортостан, в ходе которой установлено, что < дата > по заявлению ФИО5 проведена государственная регистрация первичного права на нежилое помещение площадью 439,1 кв.м., кадастровый ..., расположенного по адресу: РБ, .... Основанием для государственной регистрации права явился договор купли-продажи от < дата > № б/н между ООО «Акъяр» и ФИО5, как ранее возникшее право собственности. В ходе правовой экспертизы, проведенной Управлением Росреестра по РБ при рассмотрении заявления ФИО5 о проведении государственной регистрации, установлено, что на договоре купли-продажи от < дата > имеется штамп о регистрации в реестровой книге под ... инвентарного дела .... Согласно сведениям ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» вышеуказанный договор не зарегистрирован, за инвентарным ... числится другой объект капитального строительства, запись в реестровой книге ... отсутствует. Кроме того, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» сведениями о правообладателе данного объекта недвижимости по состоянию на < дата > не располагает. Указанное свидетельствовало, что ООО «Акъяр» не имело права собственности на указанный объект и отметка Уфимского предприятия технической инвентаризации в договоре купли-продажи от < дата >, на основании которого оформлено право собственности не соответствует действительности.

В этой связи, материалы проверки для дачи юридической оценки по факту мошенничества направлены ОП №6 УМВД России по г.Уфе, где по результатам проверки следователем отдела по РПТО ОП № 6 СУ Управления МВД России по ... ФИО16 < дата > отказано в возбуждении уголовного дела.

Указанное процессуальное решение в порядке надзора < дата > отменено прокуратурой ..., материалы возвращены для проведения дополнительной проверки.

По запросу суда от < дата > ГБУ РБ «ГКО и ТИ» направило материалы инвентарного дела на вышеуказанное нежилое помещение, из которого следует, что за инвентарным ... числится гараж, расположенный по адресу: РБ, ...

По запросу суда от < дата > получен ответ ГБУ РБ «ГКО и ТИ» от < дата > исх. ...-ОТД, из которого следует, что предоставить договор купли-продажи от < дата > на нежилое помещение по адресу: ... не возможно в связи с отсутствием документа в архиве учреждения.

По запросу суда от < дата > получен ответ прокуратуры ... от < дата > ..., из которого следует, что в материалах проверки, в ходе которой опрашивалась гр. ФИО5, имеется только объяснения ФИО5 от < дата >.

Из объяснений ФИО5 от 01.06.2020г., данных в прокуратуре ... РБ, следует: «примерно около 20 лет назад, к ней обратился ФИО6 и племянница ФИО7 с просьбой чтобы она фиктивно оформила в собственность нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., говоря о том, что она будет собственником только на бумаге. ФИО6 приносил документы, она доверилась и подписывала их. В дальнейшем она видела, что на договоре купли-продажи стоит штамп Уфимского предприятия технической инвентаризации. Со слов прокурора ей стало известно, что за номером в штампе числится совершенно другой объект. Она утверждает, что не могла предположить, что данный документ поддельный (номер на штампе)…».

Оценивая представленные в дело доказательства и установленные фактические обстоятельства, суд приходит к выводу о том, чтоООО «Акъяр» не имело права собственности на указанный объект и отметка Уфимского предприятия технической инвентаризации в договоре купли-продажи от < дата >, на основании которого оформлено первичное право собственности, не соответствует действительности.

По запросу суда от < дата > получен ответ прокуратуры г.Уфы от < дата >, из которого следует, что за период с 01 января 2012 года по настоящее время обращения ФИО1 в адрес прокуратуры г.Уфы не направлялись, сведения о результатах их рассмотрения отсутствуют.

По запросу суда от < дата > Государственный комитет Республики Башкортостан по жилищному и строительному надзору направил копию протокола ... от < дата >. общего собрания собственников помещений по многоквартирному жилому дому № ... и сообщил о том, что другие протоколы по указанному адресу в Госкомитет не поступали.

По запросу суда от ОАО Управление жилищного хозяйства ... городского округа ... поступили протоколы общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: ....

По запросу суда от Некоммерческой организации Фонд «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Республики Башкортостан» поступил ответ ... от < дата >, из которого следует, что жилой дом по адресу: РБ, ... включен в перечень программы, утвержденной Постановлением правительства РБ от < дата > ... «Об утверждении и актуализации Республиканской программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Нежилому помещению по адресу: ..., площадью 439,1 кв.м. присвоен лицевой счет .... < дата > по указанному лицевому счету произведена смена собственника на ФИО2. Задолженность ФИО5 по взносам на капитальный ремонт за период с 2014 г. по 2019 г. составила 136 999,20 руб., пени 30 595,92 руб.

Истцом представлен договор ... от < дата > на выполнение работ по оценке технического состояния общего имущества многоквартирных домов и на разработку проектно-сметной документации между Некоммерческая организация Фонд «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Республики Башкортостан» и Обществом с ограниченной ответственностью «Комплексная проектная мастерская» с приложением перечня многоквартирных домов и стоимости работ по оценке технического состояния и разработке проектно-сметной документации на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, в состав которого входит жилой дом по адресу: РБ, ... (... в приложении) с перечнем работ по утеплению чердачного перекрытия.

Также истцом представлена рабочая документация, разработанная ООО «Комплексная проектная мастерская» капитального ремонта общего имущества в многоквартирном жилом доме, расположенного по адресу: Уфа, ....

Данные обстоятельства позволяют суду дать оценку ходатайству ответчика о применении срока исковой давности.

Так, в п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ. Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Согласно ч.1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст.200 ГК РФ.

В силу статьи200ГК РФ течениесрокаисковойдавностиначинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2016) указано, что применительно к ст. ст. 301, 302 ГК РФ срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения и его право на названное недвижимое имущество нарушено.

Такой момент должен объективно определяться судом с учетом реальной возможности к восстановлению нарушенного права лица, обратившегося в суд за его защитой, и особенностей спорных правоотношений, а также исходя из обстоятельств каждого конкретного дела, на что указал Конституционный Суд РФ в определении от 23 сентября 2010 года N 1227-О-О.

Как следует из исследованных судом доказательств, спорное нежилое помещение было передано в управление управляющей организации, которое осуществляет до настоящего времени контроль и обслуживание общедомовых коммуникаций и имеет круглосуточный бесперебойный доступ (ключи) для обслуживания инженерно-технического оборудования (коммуникации), расположенного в нежилом чердачном помещении. Реестр собственников жилого дома № 7 по проспекту Октября управляющая организация не ведет. Договора на обслуживание ответчик и предыдущие собственники на спорное нежилое помещение не заключали. Параметры площади общего имущества в платежных документах за коммунальные услуги не менялись.

Кроме того, ООО «Акъяр» не имело право собственности на указанный объект и отметка Уфимского предприятия технической инвентаризации в договоре купли-продажи от < дата >, на основании которого оформлено право собственности на ФИО5 являются порочной.

Оценивая представленные в дело доказательства и установленные фактические обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав не ранее октября 2019 года, что следует из обращений ФИО1 в государственные и правоохранительные органы.

В суд с иском истец обратился < дата >, информацию об ответчике истец узнал из выписки ЕГРН от 2019 года, с момента получения которых трехлетний срок исковой давности не истек.

Доказательств того, что о наличии зарегистрированных прав на спорные нежилые помещения истцу было известно или должно было стать известно ранее2019 годаответчиком и третьими лицами суду не представлено.

При этом, сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права, постольку момент начала течения срока исковой давности по заявленным требованиям может определяться исходя из фактических обстоятельств конкретного дела.

Судебные акты, на которые ссылается представители ответчика (Дело ...; Дело ...) не могут свидетельствовать о пропуске срока исковой давности, так как истец и собственники жилого дома участия при рассмотрении указанных споровне принимали, к участию в деле не привлекались, судами вопрос об истребовании имущества собственников помещений многоквартирного дома из незаконного владения не рассматривался.

Вышеуказанное, дает суду возможность сделать вывод об отсутствии со стороны истца ФИО1 пропуска срока исковой давности по данному спору.

Истцом представлено заключение кадастрового инженера.

Согласно заключению ИПШабанова А.М.от < дата > по результатам анализа имеющейся технической документации на здание и натурного обследования выявлено, что помещение с кадастровым номером ... в пределах технического чердака, предназначенного для прокладки и обслуживания инженерных сетей многоквартирного дома.

В данном помещении проложены сети теплоснабжения, канализации, расположены короба кабельных сетей Интернет. Кровля здания не утепленная, имеются продухи по центру, пол отсутствует, имеются деревянные лаги и утепления из грунта.

Определение технического этажа приводится в СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные»: этаж технический – этаж, функционально предназначенный для размещения и обслуживания внутридомовых инженерных систем; может быть расположен в верхней части здания (техническое подполье) или в верхней (технический чердак) или между надземными этажами.

Определением Советского районного суда г. Уфы от < дата > по ходатайству истца назначена судебная строительно - техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта от < дата > ...-СМ-2020 ООО АНО «Экспертный центр» в помещении расположено следующее инженерно-техническое оборудование (коммуникации), предназначенные для обеспечения нормативного функционирования всего жилого дома: по периметру вдоль наружных стен и по центру помещения с кадастровым номером ... проходит контур общедомовой системы отопления в виде трубы, объединяющей все стояки отопления, с запорно-регулирующими кранами, а также устройствами стравливания воздуха; в трех местах по площади помещения располагаются общедомовые вентиляционные шахты с ревизионными отверстиями; в помещении расположены сети электроснабжения; в помещении расположены информационно-телекоммуникационные сети. Также в исследованном помещении располагаются несущие конструкции крыши многоквартирного жилого дома по адресу: ....

На момент исследования указанное помещение чердака имеет вспомогательное техническое назначение – обслуживание здания, в помещении расположены инженерные коммуникации и узлы управления инженерными сетями многоквартирного дома, куда должен быть обеспечен беспрепятственный доступ. Помещение технического чердака выполняет служебную роль, имеет неразрывную связь со зданием, не имеет самостоятельного назначения. В исследованном помещении располагаются несущие конструкции крыши многоквартирного жилого дома по адресу: ..., техническое состояние конструкций таково, что требуется периодический контроль их состояния, продолжительности и условий эксплуатации. Возможность самостоятельного функционального использования помещения на момент проведения данного исследования – отсутствует, поскольку затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта культурного наследия.

Экспертами установлено, что в помещении расположено следующее инженерно-техническое оборудование (коммуникации), предназначенное для обеспечения нормативного функционирования всего жилого дома: по периметру вдоль наружных стен и по центру помещения с кадастровым номером ... проходит контур общедомовой системы отопления в виде трубы, объединяющей все стояки отопления, с запорно-регулирующими кранами, а также устройствами стравливания воздуха.

Согласно п. 6.1.5 СП 73.13330.2016 вертикальные трубопроводы системы отопления (стояки) не должны иметь отклонений от вертикали, то есть при переустройстве общедомовой системы отопления должна сохраняться вертикальность расположения каждого стояка.

По результатам проведенного обследования установлено, что в здании жилого дома по адресу: ... отсутствуют какие-либо дополнительные помещения, в одной плоскости с исследуемым помещением, позволяющие осуществить перенос общедомовой системы отопления. Перенос стояков в вертикальной плоскости также невозможен, так как с учетом минимально допустимой высоты этажа (1,8 м от пола до потолка для этажа здания согласно СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003), не обеспечиваются требования по доступности и ремонтнопригодности внутренних систем отопления в соответствии с п. 4.6 СП 347.1325800.2017, п. 7.4.3 СП 54.13330.2016, а также с учетом требований пожарной безопасности п. 8.5 СП 112.13330.2011.

Таким образом, перенос инженерных систем коммуникаций общедомовой системы отопления технически невозможен без переустройства данных систем во всех квартирах жилого дома. Также исследованием установлено, что в данном помещении с кадастровым номером ... располагаются несущие конструкции крыши многоквартирного жилого дома, перенос которых неосуществим и затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности указанного объекта.

В результате проведенного исследования помещение с кадастровым номером ... сопоставления его фактически зафиксированных параметров с данными кадастрового учета (выписка из ЕГРН от 03.10.2019г.), установлено, что помещение с кадастровым номером ... расположено в плоскости технического этажа (технического чердака) многоквартирного жилого дома по адресу: ....

Определением судебной коллегии Верховного суда РБ от < дата > назначена повторная судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Центр судебных экспертиз» ФИО17..от < дата > даны ответы на поставленные вопросы, указанные в определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РБ от < дата >.

1. Какое общедомовое инженерно - техническое оборудование находится в помещении с кадастровым номером..., расположенном в многоквартирном жилом доме по адресу: ... Возможно обеспечение постоянного доступа к общедомовому инженерно-техническому оборудованию в случае их наличия.

В помещении с кадастровым номером...расположенном в многоквартирном жилом доме по адресу: ...аходится следующее общедомовое инженерно-техническое оборудование:

- трубопроводы отопления, стояки (опуски), запорная арматура;

- система электроснабжения, вводно - распределительные устройства;

- информационно - телекоммуникационные сети (оптоволоконные сети);

- вентиляционные шахты;

- стояки фановых трубопроводов.

Обеспечение постоянного доступа к общедомовому инженерно -техническому оборудованию на момент исследования имеется.

2. Имеется ли техническая возможность переноса инженерных коммуникаций и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения (в случае их наличия) в многоквартирном жилом доме по адресу:...?

Техническая возможность переноса инженерных коммуникаций и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения (в случае их наличия) в многоквартирном жилом доме по адресу:..., системы электроснабжения, вводно - распределительных устройств, информационно-телекоммуникационных сетей (оптоволоконные сети), имеется.

Техническая возможность переноса вентиляционных шахт, стояков фановых труб, не имеется.

3. Существует ли техническая возможность переустройства системы отопления многоквартирного жилого дома с переносом системы отопления (в случае ее наличии) за пределы помещения с кадастровым номером ...

Техническая возможность переустройства системы отопления многоквартирного жилого дома с переносом системы отопления (в случае ее наличия) за пределы помещения с кадастровым номером ... существует путем переноса верхнего розлива в уровень пола нижележащего этажа.

4. Существует ли техническая возможность реконструкции крыши многоквартирного жилого дома с демонтажем деревянных горизонтальных опорных балок?

Техническая возможность реконструкции крыши многоквартирного жилого дома с демонтажем деревянных горизонтальных опорных балок существует.

5. Возможно ли самостоятельное функциональное использование нежилого помещения или его части с кадастровым номером...расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу ... при условии обеспечения постоянного доступа к инженерным коммуникациям и иному оборудованию, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме (в случае их наличия).

Самостоятельное функциональное использование нежилого помещения или его части с кадастровым номером ...расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу:...ри условии обеспечения постоянного доступа к инженерным коммуникациям и иному оборудованию, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме возможно.

6. Имеется ли техническая возможность выдела отдельных помещений из помещения с кадастровым номером... таким образом, чтобы выделенные помещения (или некоторые из них) имели возможность самостоятельного использования, а также был обеспечен постоянный доступ к инженерным коммуникациям и иному оборудованию, обслуживающему более одного помещения в многоквартирном доме (в случае их наличия)? Если такой выдел возможен, схематично отобразить все варианты выдела (раздела) помещения с кадастровым номером....

Техническая возможность выдела отдельных помещений из помещения с кадастровым номером... таким образом, чтобы выделенные помещения имели возможность самостоятельного использования, а также был обеспечен постоянный доступ к инженерным коммуникациям и иному оборудованию, обслуживающему более одного помещения в многоквартирном доме, имеется. Схематично вариант выдела (раздела) помещения с кадастровым номером... приведен в приложении№3к данному заключению.

7. Имеется ли техническая возможность выдела отдельных помещений из помещения с кадастровым номером...таким образом, чтобы в выделенных помещениях (или некоторых из них) не располагались инженерные коммуникации и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, а также был обеспечен постоянный доступ к инженерным коммуникациям и иному оборудованию, обслуживающему более одного помещения в многоквартирном доме (в случае их наличия)? Если такой выдел возможен, схематично отобразить все варианты выдела (раздела) помещения с кадастровым номером....

Техническая возможность выдела отдельных помещений из помещения с кадастровым номером... таким образом, чтобы в выделенных помещениях (или некоторых из них) не располагались инженерные коммуникации и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, а также был обеспечен постоянный доступ к инженерным коммуникациям и иному оборудованию, обслуживающему более одного помещения в многоквартирном доме имеется.

Вариант выдела (раздела) помещения с кадастровым номером...в приложении№3приведен при условии сохранения конструктивного решения кровли жилого дома, расположенного по адресу:....

Экспертом рассмотрен вариант технической возможности выдела отдельных помещений из помещения с кадастровым номером... при условии реконструкции кровли, таким образом, чтобы имелась возможность демонтажа стоек и деревянных горизонтальных балок (лежней).

В случае демонтажа стоек и деревянных горизонтальных балок (лежней), выдел отдельных помещений из помещения с кадастровым номером...таким образом, чтобы в выделенных помещениях (или некоторых из них) не располагались инженерные коммуникации и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, а также был обеспечен постоянный доступ к инженерным коммуникациям и иному оборудованию, обслуживающему более одного помещения в многоквартирном доме, будет более рациональный, но и более затратный, так как потребуется переустройство (реконструкция) кровли. Вариант выдела приведен в приложении№4.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу, оно в силу положений статей 67 ГПК РФ не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами.

Вместе с тем, на основании статьи 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в суде иными доказательствами.

Оценив представленные в суд экспертные заключения, полученные в результате проведения судебной экспертизы, наряду с иными доказательствами, суд приходит к выводу о наличие в спорном помещении инженерных коммуникаций, являющихся общим имуществом собственников многоквартирного дома по адресу:..., и требующих постоянного доступа для обслуживания, и о том, что спорное имущество – технический чердак обладает признаками общего имущества, владение пользование и в установленных Жилищным кодексом случаях, распоряжение которым осуществляется сообща собственниками всех помещений в многоквартирном доме, поскольку расположенные в нем коммуникации направлены на удовлетворение потребностей собственников помещений в части инженерно-технического обслуживания, а сам объем технического этажаи его отдельные части не могли являться объектом права собственности ответчика, а являлся общей собственностью собственников помещений в данном многоквартирном доме.

В силу ч.ч. 3 и 4 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Поскольку спорное нежилое помещение отвечает требованиям общего имущества сособственников многоквартирного дома, согласия собственников на отчуждение указанного помещения не имелось, постольку владениеФИО2 является незаконным.

Суд не может согласиться с доводом ответчика о том, что имущество не может быть истребовано из владенияФИО2, он является добросовестным приобретателем, поскольку данный довод не основан на положениях п. 1 ст. 302 ГК РФ. Нежилое помещение выбыло из владения собственников помимо их воли, а потому подлежат истребованию и от добросовестного приобретателя.

Истцом заявлено требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу пункта 2 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно п. 34 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

На основании вышеизложенного, исковое заявлениеФИО1 кФИО2 подлежит удовлетворению в полном объеме.

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Так, сФИО2 в пользуФИО1 подлежат взысканию расходы, понесенные за судебную экспертизу в размере 55 000 руб.

Суд взыскивает с ответчикаФИО2 в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 600 руб.

Руководствуясь статьями 194 -199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявлениеФренкина ФИО2 об истребовании общедомового имущества удовлетворить.

Признать нежилое помещение – технический этаж, площадью 439,1 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

Истребовать имущество – технический этаж, площадью 439,1 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., являющееся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома из незаконного владения ФИО2

Прекратить права собственности ФИО2 на технический этаж, площадью 439,1 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ...,

Обязать ФИО2 передать технический этаж собственникам жилого дома, расположенного по адресу: ..., по акту приема-передачи в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать ФИО2 в ФИО1 расходы за производство судебной экспертизу в размере 55000 руб.

Взыскать ФИО2 в ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 600 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан течение месяца через Советский районный суд г. Уфы.

Судья Гареева Л.Ф.