Решение по делу № 2-244/2023 от 09.11.2023 - о взыскании долга по договору аренды нежилого помещения и по встречному исковому заявлению <ФИО> к <ФИО> о признании дополнения к договору аренды нежилого помещения незаключенным.

УИД: 45RS0023-01-2023-000167-82

Дело № 2-244/2023 9 ноября 2023 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Шумихинский районный суд Курганской области в составе

председательствующего судьи Михалевой О.Л.

при секретаре Амировой Е.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Шумихе 9 ноября 2023 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании долга по договору аренды нежилого помещения и по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании дополнения к договору аренды нежилого помещения незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, указывая, что по договору аренды нежилого помещения *** за период с 01.10.2019 по 01.10.2020 ответчик имеет долг (пени) по аренде и оплате электроэнергии. На претензии, обращения не реагирует. Просил взыскать с ФИО2 долг в сумме 91 250 руб., а также госпошлину и почтовые расходы.

В ходе судебного заседания ФИО1 дополнил исковые требования, указывая, что за период аренды ответчик не оплатил потребленную электроэнергию по прибору учета № *** в сумме 69219 руб., а также неустойку за просрочку оплаты аренды в сумме 36 000 руб. за период с 01.10.2019 по 01.10.2020. Просил взыскать с ФИО2 105 219 руб. и уплаченную госпошлину.

Впоследствии ФИО1 В изменил исковые требования, указывая, что ответчик не оплатил аренду нежилого помещения по договору от 01.06.2016, коммунальные платежи за электроэнергию. Общая сумма неоплаченной неустойки (пени) составляет 160 746 руб. Просит взыскать с ответчика данную сумму и госпошлину.

Ответчик ФИО2 в ходе судебного разбирательства заявил встречные исковые требования, указывая, что между сторонами был заключен договор аренды помещения с 01 июня 2016 г. сроком на 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией для организации автомастерской и иных видов деятельности, не запрещенных действующим законодательством. В ходе судебных разбирательств ответчик представил два различных дополнения к договору аренды нежилого помещения № 01/16 от 01 июня 2016 г. (приложение № 3). Как следует из представленных ответчиком экземпляров дополнительного соглашения к договору, стороны не пришли к соглашению по всем его условиям, в связи с чем такое соглашение является незаключенным. Просит признать дополнение к договору аренды нежилого помещения № 01/16 от 01 июня 2016 г. незаключенным.

В судебном заседании истец по первоначальным требованиям ФИО1 на исковых требованиях настаивал, пояснил, что с 1.04.2013 ФИО2 арендовал у него производственное помещение, расположенное ***, должен был ежемесячно оплачивать арендную плату и электроэнергию. Решением суда часть долга по арендной плате взыскана с ФИО2, ответчиком не уплачена. На территории *** находится несколько принадлежащих ему объектов, на каждом из которых установлен счетчик электроэнергии. Он оплачивает электроэнергию в АО «ЭК «Восток» по показаниям основного (общего) счетчика. При заключении договора аренды с ФИО2 в помещении был установлен новый прибор учета, зафиксированы показания счетчика. Ежемесячно показания счетчика должен был снимать и оплачивать ФИО2 Арендатор не пользуется помещением с октября 2020 г., действие договора приостановлено арендодателем по причине неоплаты арендной платы, договор до настоящего времени не расторгнут. С 01.04.2023 боксы сданы им в аренду для ремонта автомобилей, новые арендаторы сняли показания счетчика по состоянию на 01.04.2023. Относительно встречных исковых требований ФИО1 пояснил, что дополнительное соглашение к договору аренды было составлено ФИО2 в нескольких экземплярах, все были им подписаны, в том числе и экземпляр соглашения, в котором вычеркнуто условие о выплате им ФИО2 125 000 руб. при расторжении договора. Дополнительное соглашение не оспорено в суде, имеет законную силу, стороны, подписав данное дополнение, не имели друг к другу претензий. При рассмотрении других дел суд признавал данное дополнительное соглашение законным. Зачеркивания не влияют на исковые требования о взыскании пени (штрафа) за неуплату аренды и потребленной электроэнергии. Подписав дополнительное соглашение, стороны выразили согласие на начисление пени, условий о получении согласия в письменной либо устной форме дополнительное соглашение не содержит. ФИО2 не представлено документов, подтверждающих оплату аренды и электроэнергии. Задолженность ФИО2 по электроэнергии за 4 месяца составляет 4996 руб. исходя из среднего потребления за месяц 178 кВт и тарифа 7 руб. за 2020 год.

Ответчик по первоначальным требованиям ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признал, на встречных исковых требованиях настаивал, просил применить срок исковой давности по требованию о взыскании пени за просрочку оплаты арендной платы. Акты установки счетчика с ФИО1 они не составляли, показания счетчика не фиксировали. В период 2019 -2020 гг. он передавал деньги в счет оплаты электроэнергии ежемесячно сторожам, а также завхозу и руководителю специализированной стоянки Л., которые приходили, смотрели показания счетчика и называли сумму оплаты электроэнергию. Также он передавал плату за аренду помещений сыну ФИО1 Помещениями он пользовался до октября 2020 г. С 2020 г. Даниленко сдает помещения ООО «Чистый город». Доказательств наличия задолженности по электроэнергии истцом не представлено. Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения было составлено и подписано сторонами в одном экземпляре, который предусматривал возврат суммы, потраченной арендатором на ремонт помещения 125 000 руб. в случае расторжения договора по инициативе арендодателя. Дополнительное соглашение с зачеркнутыми условиями он не подписывал. В данном соглашении указано, что пени на арендную плату начисляются с согласия сторон. Такого согласия он не давал, возможность начисления пени не обсуждалась, так как арендная плата вносилась своевременно. Взысканная по решению суда сумма арендной платы частично оплачена им в размере 50 000 руб. через службу судебных приставов-исполнителей.

Представитель ФИО2 ФИО3 в судебном заседании пояснила, что у ФИО2 нет задолженности по электроэнергии, так как он оплачивал ее ежемесячно. ФИО1 не представлено документов, подтверждающих период образования задолженности, поэтому невозможно проверить, с какого времени подлежит начислению неустойка. Просит применить срок исковой давности по всем исковым требованиям ФИО1 Ранее судом рассматривалось дело по исковому заявлению ФИО1 о взыскании задолженности за арендную плату и электроэнергию. К материалам дела ФИО1 приобщил приложение № 3 к договору аренды нежилого помещения от 01.06.2016. В данном судебном разбирательстве ФИО1 приобщил это же дополнительное соглашение, в котором часть условий вычеркнута. Поскольку закон трактует дополнительное соглашение как тот же договор, то все существенные условия данного соглашения должны быть согласованы сторонами. ФИО1 представлено несколько вариантов дополнительного соглашения. У ФИО2 нет этого дополнительного соглашения. Стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям, поэтому дополнительное соглашение является незаключенным. ФИО1 не представлено доказательств наличия у ФИО2 задолженности по оплате электроэнергии. Поскольку не доказано наличие задолженности, нет оснований для взыскания пени за просрочку оплаты электроэнергии. В дополнительном соглашении указано о взыскании пени по арендной плате с согласия сторон. Исходя из буквального толкования условий договора согласие сторонами не достигнуто. Просит в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать, встречное исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Судом установлено следующее.

1 июня 2016 г. между ФИО1 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 01/16, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: ***, площадью 402,3 кв.м. Арендуемое помещение предоставлено арендатору для ремонта и технического обслуживания автомобилей и других видов деятельности не противоречащих законодательству РФ (пункты 1.1 – 1.2), сроком на 11 месяцев (п. 7.1).

Согласно пунктам 4.1-4.2 за указанные в первом разделе договора помещения Арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату исходя из договоренности сторон. Платежи вносятся Арендатором ежемесячно равными долями от годовой суммы не позднее 10 числа текущего месяца согласно выставленному Арендодателем счету. При отсутствии счета, выставляемого Арендодателем, арендатор осуществляет оплату наличными деньгами.

Пунктами 5.1, 5.3 договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в сроки, установленные договором, Арендодателем может быть взыскана пеня в размере 100 руб. 00 коп. в день за каждый день задержки. Обязанность по уплате пени и причиненных убытков возникает у виновной стороны после предъявления к ней письменной претензии от другой стороны, с расчетом размера суммы, подлежащей уплате, сроков уплаты и приложением документов, подтверждающих обоснованность этого расчета.

В разделе 9 договора аренды нежилого помещения № 01/16 предусмотрены приложения, которые являются неотъемлемой частью данного договора, в том числе Приложение № 3 -дополнение к настоящему договору.

1 июня 2016 г. ФИО1 и ФИО2 подписано дополнение к договору аренды нежилого помещения № 01/16 от 01 июня 2016 г., которое ФИО2 просит признать незаключенным ввиду недостижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В обоснование встречных исковых требований о признании незаключенным дополнения к договору аренды нежилого помещения ФИО2 ссылается на представление ФИО1 различных вариантов оспариваемого соглашения.

Так, ФИО1 представил суду оригинал дополнения к договору аренды, в котором зачеркнуты условия п. 7 и п. 8. Дополнение подписано сторонами. Также ФИО1 предоставил оригинал данного дополнения с незачеркнутыми условиями, подписанный ФИО2 В ходе судебного разбирательства 16.08.2023 данный документ был подписан арендодатеелем ФИО1

В материалы гражданского дела № 2-196/2022 по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, возложении обязанности ФИО1 была предоставлена заверенная им 27.11.2021 копия дополнения к договору аренды нежилого помещения № 01/16 от 01 июня 2016 г. с подписями сторон и без зачеркиваний каких-либо условий договора. Оригинал данного документа ФИО1 суду не предоставил.

Из решения Шумихинского районного суда от 24.01.2023, вступившего в законную силу, следует, что суду было представлено оспариваемое дополнение к договору аренды нежилого помещения №01/16 от 01 июня 2016 г. с действующим пунктом 7 данного дополнения.

Из анализа представленных документов следует, что вычеркивания из дополнительного соглашения к договору произведены ФИО1 после его подписания сторонами. Поэтому необоснованными являются доводы ФИО2 и его представителя о том, что сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Доказательств в опровержение своей подписи в дополнении к договору ФИО2 не представил. За период пользования арендованным имуществом арендатор вносил арендную плату в размере, предусмотренном данным дополнением, что свидетельствует о том, что ФИО2 подтверждал действие соглашения.

При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований для признания дополнения к договору аренды нежилого помещения незаключенным.

Согласно пункту 1 Дополнения к договору аренды нежилого помещения № 01/16 от 01 июня 2016 г. арендная плата по договору аренды нежилого помещения составляет 10 000 руб. в месяц. Арендная плата производится за прошедший месяц не позднее 10 числа текущего месяца.

В зимние месяцы декабрь-январь-февраль арендная плата составляет 1/2 от суммы: 5 000 руб. (пункт 3).

Пунктом 2 дополнения к договору установлено, что при неуплате арендной платы с согласия сторон начисляется пеня 100 рублей в день за каждый день просрочки.

По условиям договора все затраты по коммунальным платежам, электроснабжению ФИО2 оплачивает сам по приборам учета в установленный срок: 25 числа снятие показаний, оплата до конца месяца. При задержке оплаты взимается пеня 150 рублей за каждый день просрочки (пункты 4,5 дополнения к договору).

Таким образом, между сторонами был заключен договор, в соответствии с которым стороны приняли на себя определенные обязательства, за неисполнение которых предусмотрена неустойка.

31 января 2023 г. ФИО1 направил ФИО2 претензию о выплате долга 150 000 руб. по коммунальным затратам в период аренды нежилого помещения ***.

В связи с неудовлетворением ФИО2 в добровольном порядке требований ФИО1 обратился в суд.

Ответчиком по первоначальным требованиям ФИО2 и его представителем заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

Согласно ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Как разъяснено в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Таким образом, течение срока давности по требованию о взыскании задолженности по ежемесячным платежам по арендной плате и оплате электроэнергии начинается со дня невнесения заемщиком очередного платежа и исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Как разъяснено в абз. 3 п. 14 постановления № 43, если судом принято заявление об увеличении иска в отношении задолженности за периоды, которые при обращении с первоначальным требованием не заявлялись, то срок исковой давности по измененным требованиям перестает течь с даты заявления таких требований, а не с даты предъявления первоначального иска.

Согласно представленному расчету (справке) к измененному исковому заявлению ФИО1 просит взыскать задолженность по пени по арендной плате за период с 16.06.2020 по 28.03.2022 в сумме 63 500 руб., задолженность по оплате электроэнергии за период с 16.06.2020 по 16.10.2020 в сумме 4 996 руб. и задолженность по пени за электроэнергию с 16.06.2020 по 28.03.2022.

16.02.2023 ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями о взыскании пени за период с 01.10.2019 по 01.10.2020. 16 августа 2023 г. ФИО1 увеличил исковые требования, просил взыскать пени за период с 16.06.2020 по 28.03.2022. Таким образом, срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности по пени истцом не пропущен.

Требования о взыскании задолженности по оплате электроэнергии заявлены ФИО1 21 июня 2023 г. Оплата электроэнергии по условиям договора должна производиться до конца месяца. Соответственно, срок исковой давности по требованиям о взыскании долга за электроэнергию за июнь –октябрь 2020 г. ФИО1 не пропущен.

Согласно копии приложения к договору 01/13 от 01.08.2013 для учета потребляемой электроэнергии арендатором ФИО2 установлен 3 фазный электросчетчик № ***, 2013 г. выпуска, с показаниями 0000009 кВт; электросчетчик новый, опломбирован, находится в закрываемом металлическом ящике на замок по адресу: ***; замечаний по установке, состоянию не имеется.

В обоснование исковых требований о взыскании задолженности по оплате электроэнергии ФИО1 представлены акты.

Согласно акту от 30 июля 2013 г. показания эл. счетчика № *** 380 в, 2013 года выпуска, установленного в металлическом ящике в *** (для питания нежилого помещения, склада общ. площадью 402, 3 кв.м.) на 30.07.2013 0000009 кВт.

Согласно акту от 20.10.2020 показания прибора учета электроэнергии 2013 года выпуска № *** 308 в, расположенного в металлическом ящике на территории ***-009280 кВт.

Согласно копии акта от 31 марта 2023 г. показания электросчетчика № *** (2013) 380 в -0093074кВт.

Данные акты ФИО2 не подписаны.

По условиям дополнения к договору аренды нежилого помещения ФИО2 обязался в срок до 25 числа каждого месяца снимать показания прибора учета и оплачивать потребленную электроэнергию ежемесячно.

Из пояснений ФИО1 следует, что он оплачивал в АО «ЭК «Восток» электроэнергию, потребленную на нескольких объектах недвижимости, расположенных ***, по показаниям общего счетчика. ФИО2 должен был оплачивать электроэнергию за свои помещения ФИО1

Согласно представленным ФИО1 актам сверки взаимных расчетов с АО «ЭК «Восток» задолженность перед гарантирующим поставщиком у потребителя отсутствует. Данными документами наличие задолженности по оплате электроэнергии у ФИО2 перед ФИО1 не подтверждается.

Как установлено в ходе судебного разбирательства учет потребленной непосредственно арендатором ФИО2 электроэнергии ФИО1 не вел, ежемесячные показания прибора учета сторонами не фиксировались, счета на оплату электроэнергии не выставлялись, акты сверки взаимных расчетов по оплате электроэнергии не составлялись.

В представленной ФИО1 тетради указаны показания счетчиков за период с января 2020 г., значится фамилия ФИО2, указаны суммы. Однако из данного документа не представляется возможным определить, кем сделаны записи, подтверждают они начисление платы за электроэнергию или ее оплату. В судебном заседании ФИО1 пояснил, что не знает, кому принадлежит тетрадь, кем сделаны записи в ней.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

ФИО1 не представлено достаточных, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих наличие задолженности по оплате электроэнергии у ФИО2 по состоянию на 16.06.2020 и размер данной задолженности.

Поэтому суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ФИО2 задолженности по оплате электроэнергии в сумме 4 996 руб. При таких обстоятельствах необоснованными являются требования о взыскании пени за просрочку оплаты электроэнергии в сумме 92 250 руб.

Вступившим в законную силу решением Шумихинского районного суда Курганской области от 24.01.2023 исковые требования ФИО1 удовлетворены: с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана задолженность по договору аренды нежилого помещения от 1 июня 2016 г. № 01/16 в размере 142 000 руб. 00 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 4040 руб. 00 коп.; в удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о признании договора аренды нежилого помещения от 1 июня 2016 г. № 01/16 расторгнутым по инициативе арендодателя с 12 октября 2020 г., взыскании денежных средств отказано.

Указанным решением с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскан долг по арендной плате за период с 1 октября 2019 г. по 1 октября 2020 г. в сумме 105 000 руб.

Таким образом, судебным решением, имеющим преюдициальное значение в силу части 2 ст. 61 ГПК РФ, установлено наличие у ФИО2 долга по арендной плате перед ФИО1 Доказательств выплаты взысканной суммы ответчиком ФИО2 не представлено.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования пункта 2 дополнения к договору аренды нежилого помещения № 01/16 от 01 июня 2016 г., установленного, в том числе, путем его сопоставления с пунктом 5 дополнения к договору, следует, что начисление пени за просрочку арендной платы производится с согласия сторон. Доказательств получения устного либо письменного согласия ФИО2 на начисление пени суду не представлено. Поэтому исковые требования ФИО1 в этой части удовлетворению не подлежат.

На основании установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании долга по договору аренды нежилого помещения и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 о признании дополнения к договору аренды нежилого помещения незаключенным.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт ***, выдан *** <Дата>) к ФИО2 (паспорт ***, выдан *** <Дата>) о взыскании долга по договору аренды нежилого помещения отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании дополнения к договору аренды нежилого помещения незаключенным отказать.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Шумихинский районный суд Курганской области.

Мотивированное решение изготовлено 17 ноября 2023 г. в 15 час. 00 мин.

Судья О.Л. Михалева