Дело № 3а-118/2022
УИД 55OS0000-01-2021-000542-16
Строка стат. отчета 3.123
Омский областной суд
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский областной суд в составе
председательствующего судьи Ершовой Л.А.,
при секретаре Курдюмовой К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 21 сентября 2022 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Омскшина» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,
установил:
акционерное общество «Омскшина» (далее – АО «Омскшина», общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
Из материалов дела следует, что АО «Омскшина» является собственником земельного участка с кадастровым номером № <...> площадью 10 858 кв.м, местоположение: г. Омск, <...>, вид разрешенного использования для общественно-деловых целей под строение (том 1 л.д. 13, 203-205).
Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года составляет <...> (том 1 л.д. 14).
На основании отчета об оценке № <...> от 29 апреля 2021 года, выполненного оценщиком Р., административный истец 26 июля 2021 года обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее также – бюджетное учреждение), просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере рыночной стоимости <...> (том 2 л.д. 89-90).
Решением бюджетного учреждения от 24 августа 2021 года № <...> в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказано (том 1 л.д. 18-21, том 2 л.д. 93-96).
Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что влечет увеличение налоговых платежей, общество 9 декабря 2021 года обратилось в суд с требованием об оспаривании указанного решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости <...> по состоянию на 15 февраля 2021 года (том 1 л.д. 5-10).
В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил заявленные требования, просил признать решение бюджетного учреждения незаконным и установить по состоянию на 15 февраля 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере рыночной стоимости <...> (том 3 л.д. 29).
В судебном заседании представитель административного истца АО «Омскшина» ФИО1 заявленные требования поддержал с учетом уточнений.
Представитель административного ответчика бюджетного учреждения ФИО2 возражал против удовлетворения административных исковых требований (возражения – том 2 л.д. 84-86, 232-233).
Представитель заинтересованного лица Администрации города Омска ФИО3 указал на обоснованность экспертного заключения, не возражал против удовлетворения уточненного административного искового заявления в части установления рыночной стоимости объектов недвижимости в размере, установленном заключением судебной экспертизы (отзыв – том 2 л.д. 149-150, 241).
Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).
Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.
На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года. Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.
Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116 (том 2 л.д. 115-124).
В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> является действующей, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика земельного налога, налоговая база которого определяется исходя из кадастровой стоимости, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости (том 1 л.д. 14).
На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 26 июля 2021 года административный истец обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 15 февраля 2021 года (том 1 л.д. 15-16, том 2 л.д. 87-88, 89-90). К заявлению приложен отчет об оценке от 29 апреля 2021 года № <...> (том 1 л.д. 22-179).
В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
24 августа 2021 года бюджетным учреждением принято решение № <...> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно указанному решению в отчете выявлены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, которые существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта недвижимости. Отмечены нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпункта «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7), пунктов 5, 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее – ФСО № 3), в частности, указано, что содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов; использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов не обосновано в отчете об оценке; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена. Также указано, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, не может быть признана достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки (том 1 л.д. 18-21, том 2 л.д. 93-96).
Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке № <...> от 29 апреля 2021 года, подготовленный оценщиком ИП Р. (том 1 л.д. 22-179).
Определением Омского областного суда от 21 января 2022 года по ходатайству административного истца по делу назначена экспертиза для проверки указанного отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 15 февраля 2021 года в случае несоответствия указанного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Проведение экспертизы поручено ФБУ (том 2 л.д. 160-167).
По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № <...> от 18 июля 2022 года, согласно которому:
- отчет № <...> от 29 апреля 2021 года не соответствуют требованиям федерального законодательства в сфере оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков. Допущены несоответствия требованиям подпунктов «б», «д» пункта 22 ФСО № 7, пункта 5 ФСО № 3, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ;
- в отчете № <...> от 29 апреля 2021 года отсутствуют нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности №№ 1, 2, 3, указанные в решении бюджетного учреждения № <...> от 24 августа 2021 года. Нарушение № 4, указанное в решении бюджетного учреждения № <...> от 24 августа 2021 года, имеется в части, в таблицах 10.3.2, 10.3.3 (страницы 58, 71) отчета взамен фактической характеристики объекта аналога № 12 – «граничит с автодорогой», расположенной по <...>, принята характеристика – «расстояние от автодороги 669 м», что не соответствует требованиям пункта 5 ФСО № 3, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ;
- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 15 февраля 2021 года составляет <...> (том 2 л.д. 184-224).
В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Оценивая заключение № <...> от 18 июля 2022 года, подготовленное экспертом ФБУ Р., суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт Р. обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Отчет содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы.
При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют, поскольку судебным экспертом установлено, что представленный отчет об оценке № <...> от 29 апреля 2021 года требованиям законодательства Российской Федерации не соответствуют, имелись основания для отказа в удовлетворении заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.
Разрешая требование АО «Омскшина» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере рыночной стоимости согласно заключению № <...> от 18 июля 2022 года, суд исходит из следующего.
В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Экспертное заключение № <...> от 18 июля 2022 года содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода и обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов. Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объектов оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки.
Оценка проводилась по состоянию на 15 февраля 2021 года.
Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении, суду не представлено. Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не просили.
Оценивая заключение № <...> от 18 июля 2022 года, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о рыночной стоимости объекта недвижимости и находит возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании указанного экспертного заключения.
Возражения, представленные административным истцом и бюджетным учреждением на заключение № <...> от 18 июля 2022 года (том 2 л.д. 232-233, том 3 л.д. 1-2) проанализированы судом. В судебном заседании допрошен эксперт Р., письменные пояснения эксперта приобщены к материалам дела (том 3 л.д. 19-25). Оценив представленные доказательства в совокупности, суд не принимает указанные возражения во внимание.
Так, доводы бюджетного учреждения о том, что экспертом необоснованно применены значения корректировок на местоположение, определяемые экспертным мнением, не могут быть приняты во внимание в силу следующего.
В соответствии с заключением эксперта № <...> от 18 июля 2022 года корректировка на местоположение к объектам-аналогам применялась исходя из ценового зонирования территории <...> согласно справочника оценщика «Земельные участки – 2020. Часть 2. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (далее – Справочник), в зависимости от того, в какой ценовой зоне расположен оцениваемый объект (стр. 66-67 Заключения).
Согласно пункту 13 ФСО № 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).
Территориально-экономическое (ценовое) зонирование города Омска, представленное в Аналитической геоинформационной системе АРЕАЛЛ, учитывает распределение ценовых зон от регионального уровня до уровня, в основу которого положено градостроительное зонирование г. Омска в соответствии с Генеральным планом развития территории.
Таким образом, использование Справочника при применении корректировок на местоположение не свидетельствует о незаконности выводов эксперта в данной части.
Позиция бюджетного учреждения о том, что нормализация выборки объектов-аналогов путем исключения аналогов с наименьшими и наибольшими значениями скорректированных цен вводит в заблуждение пользователей, не может быть принята во внимание, поскольку необходимость нормализации выборки объектов-аналогов при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества до коэффициента вариации не более 33% является общераспространенной оценочной практикой. Анализ выполненной в заключении эксперта статистической обработки полученных результатов для формирования однородной расчетной выборки позволил установить, что исключение из дальнейших расчетов объекта-аналога происходит за счет математических механизмов обработки статистических данных и не носит субъективного характера.
В соответствии с требованиями пункта 20 и подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7 эксперт описал объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах, обосновал использование только части доступных аналогов, при формировании итоговой выборки ограничился только теми 4 объектами-аналогами, которые относятся к сегменту рынка «Предпринимательство» и сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам, в частности, по виду его фактического использования («административно-офисное назначение»). Обоснование отбора объектов-аналогов из доступного эксперту объема рыночных данных приведено в таблице № 8 заключения, выборка принятых объектов-аналогов с описанием их технических характеристик, месторасположения, индивидуальных особенностей и прочих параметров представлена в таблице № 9 заключения.
Доводы административного истца о том, что вывод эксперта о необходимости квалификации объектов-аналогов как сегмента рынка «Предпринимательство» (в отличии от примененных оценщиком «Общественное использование объектов капитального строительства») и необоснованном применении к объектам-аналогам понижающей корректировки – 48 % (раздел 6.2 отчета) не соответствует действительности, не могут быть приняты во внимание в силу следующего.
Как следует из заключения эксперта, так и из отчета об оценке, объект оценки относится к сегменту рынка «Предпринимательство», исходя из его характеристик. В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Таким образом, исходя из фактического экспертного осмотра и результатов анализа данных в информационно-картографических источниках эксперт обоснованно пришел к выводу о том, что фактическое использование объекта оценки относится к подсегменту «административно-офисное назначение», что отражено в экспертном заключении. Общественно-социальная направленности у объекта оценки отсутствует, следовательно, корректировка, равная – 48%, по факту применению не подлежит. Кроме того, согласно сведениям об объекте оценки, содержащимся в публичной кадастровой карте и выписке из ЕГРН, какие-либо ограничения по его использованию отсутствуют, что также подтверждается отчетом об оценке. При этом градостроительным планом установлены ограничения для спорного земельного участка в связи с его нахождением в санитарно-защитной зоне предприятия ФГУП «ФНПЦ Прогресс», в соответствии с которым, в частности, не допускается размещение на нем объектов жилой застройки. Однако эти ограничения не касаются запрета на размещение на указанном земельном участке объектов, относящихся к сегменту рынка «Предпринимательство», и к его подсегменту «административно-офисное назначение».
Позиция административного истца о том, что вывод эксперта о наличии нарушения № 4, указанного в оспариваемом решении (характеристика объекта-аналога № 12 принята как «расстояние от автодороги 669 м» вместо «граничит с автодорогой» (стр. 58, 71 отчета), что влечет несоответствие отчета требования законодательства об оценочной деятельности, не соответствует действительности, не может быть принята судом во внимание.
Принадлежность дороги по <...> к числу основных автодорог (магистралей) определяется Генеральным планом города Омска, сведениями, содержащимися в Программе комплексного развития транспортной инфраструктуры Омской агломерации, а также фактическим использованием, сопряженным, в том числе, с наличием городского общественного транспорта. Вопреки указанным доводам административного истца объект-аналог № 12 граничит с автодорогой по <...>, которая обоснованно относится экспертом к значимым автодорогам, в действительности характеристика указанного объекта-аналога «расстояние от автодороги – 669 м (<...>)» вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также допускает неоднозначное толкование результатов (стр. 10-13 Заключения).
Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, с учетом выводов экспертного заключения, письменных пояснений эксперта и данных им в ходе судебного заседания пояснений, суд делает вывод о соответствии заключения эксперта № <...> от 18 июля 2022 года требованиям действующего законодательства, а возражения как со стороны административного истца, так и со стороны бюджетного учреждения находит подлежащими отклонению.
Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
С учетом изложенного датой подачи заявления следует считать 26 июля 2021 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 15 февраля 2021 года в размере его рыночной стоимости <...>.
Датой подачи заявления считать 26 июля 2021 года.
В остальной части административное исковое заявление оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Омского областного суда Л.А. Ершова
Мотивированное решение изготовлено 4 октября 2022 года.