РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Сочи.
10.02.2023.
Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе
председательствующего судьи Качур С.В.,
при секретаре судебного заседания Роговой В.Ю.,
с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,
представителя ответчика администрации г.Сочи, департамента имущественных отношений администрации г.Сочи ФИО3,
рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г.Сочи, департаменту имущественных отношений администрации г.Сочи о признании помещений общим имуществом собственников помещений в МКД,
установил:
Истец просит суд
признать нежилые помещения <данные изъяты>
истребовать нежилые помещения <данные изъяты>
истребовать нежилые помещения <данные изъяты>
исключить из реестра муниципальной собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края нежилые помещения <данные изъяты>
обязать департамент имущественных отношений администрации г.Сочи расторгнуть договор аренды помещений <данные изъяты>
взыскать с департамента имущественных отношений администрации г.Сочи незаконно полученные денежные средства (сумму незаконного обогащения) от сдачи в аренду помещений <адрес>, согласно заключенного договора аренды с ООО УК "РЭО-7" за последние три года.
В обоснование требований указывает, что ФИО1 является собственником квартиры <адрес> г.Сочи, что подтверждается договором приватизации от ДД.ММ.ГГГГ №.
Собственниками помещений многоквартирного дома <адрес> г.Сочи приняты решения, оформленные протоколом общего собрания собственников № 1/22 от 28.05.2022, о наделении полномочиями ФИО1, выступать в суде в качестве представителя собственников по делам, связанным с общим имуществом, а так же на заключение договора на оказание юридических услуг с ООО "Единый расчетный центр".
В цоколе многоквартирного дома <адрес> г.Сочи (далее по тексту -МКД) имеются нежилые помещения №, общей площадью 357,9 м2 (далее по тексту - спорные помещения).
В этих спорных помещениях расположены коммуникации всего многоквартирного дома, а именно: разводка труб горячего и холодного водоснабжения, разводка труб отопления, а так же разводка канализационных труб. Кроме того, в спорных помещения расположена разводка системы электроснабжения всего дома. Таким образом, спорные помещения необходимы для поддержания бесперебойного обеспечения всех коммуникаций многоквартирного дома и по существу для поддержания жизнеобеспечения дома.
Согласно п.1 ст.290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ, общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений (жилых, нежилых) в многоквартирном доме. Статьей 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит так же доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Состав общего имущества многоквартирного дома конкретизирован Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. В соответствии с этим перечнем в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющимися частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, то есть помещения общего пользования.
Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 28.05.2010 № 12-П отметил, что правовая природа общего имущества многоквартирных домов сведена к тому, что оно не имеет самостоятельной потребительской ценности и предназначена в первую очередь для обеспечения возможности пользования квартирами.
Наличие указанных признаков позволяет квалифицировать имущество в качестве общего, а право общедолевой собственности на него принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из анализа указанных норм и приведенной позиции Конституционного Суда РФ следует, что технические помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в многоквартирном доме, принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
Спорные помещения как раз предназначены исключительно для обслуживания многоквартирного дома <адрес> г.Сочи в силу повсеместного расположения в них вышеуказанных общедомовых коммуникаций и входят в состав общего имущества собственников с момента регистрации права первого собственника.
Многоквартирный дом <адрес> г.Сочи, согласно технического паспорта, введен в эксплуатацию в 1971 г. С момента ввода в эксплуатацию спорные помещения эксплуатировались исключительно управляющей (обслуживающей) организацией, то есть всегда фактически использовались в качестве общего имущества и для обслуживания общедомового имущества.
03.12.2021 исходящим ответом № 002.01-44/7879 заместитель директора департамента имущественных отношений администрации г.Сочи ФИО4 сообщил, что вопреки приведенным требованиям закона спорные помещения в соответствии с решением Малого совета Краснодарского краевого Совета народных депутатов от 29.04.1992 № 192 "О муниципальной собственности г.Сочи Краснодарского края" нежилые помещения №, общей площадью 357,6 м2 включены в реестр муниципальной собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и переданы в аренду ООО УК "РЭО-7".
Заказав выписку из ЕГРН, стало известно, что право собственности у муниципалитета на спорные помещения не зарегистрировано.
Позиция ответчика департамента имущественных отношений администрации г.Сочи, в отношении спорных помещений нарушает права истицы и всех собственников помещений многоквартирного дома <адрес> г.Сочи, как долевых собственников.
Более того, сдавая в аренду общее долевое имущество многоквартирного дома, департамент имущественных отношений администрации г.Сочи незаконно обогащается.
Право собственников истребовать свое имущество из чужого незаконного владения установлено законом (ст.301 ГК РФ).
Принимая во внимание информацию департамента имущественных отношений администрации г.Сочи о включении спорных помещений в реестр муниципальной собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и передаче в аренду ООО УК "РЭО-7", являющиеся общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома <адрес> г.Сочи и факт игнорирования управляющей компанией и департаментом расторгнуть договор аренды спорных помещений и передать указанные помещения во владение и пользование собственников многоквартирного жилого дома <адрес> в г.Сочи, иного пути защиты права общей долевой собственности, кроме как судебного не существует, чем и обусловлено обращение истца в суд с настоящим иском.
В судебном заседании представитель истца требования иска поддержал.
Представитель ответчиков иск не признал.
Изучив позиции сторон, материалы дела, суд не находит требования подлежащими удовлетворению.
В соответствии с Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1 "О разграничении государственной собственности в РФ...", решением Малого Совета Краснодарского краевого Совета народных депутатов от 29.04.1992 № 192 "О муниципальной собственности г.Сочи Краснодарского края" нежилые помещения первого этажа №№, общей площадью 357,6 кв.м, расположенные по адресу: г. Сочи, Центральный район, пер. Чехова, 9, включены в реестр муниципальной собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и переданы в аренду ООО Управляющая Компания "РЭО-7".
ФИО1 является собственником квартиры <адрес> г.Сочи на основании договора приватизации от ДД.ММ.ГГГГ №.
нежилые помещения первого этажа №№, общей площадью 357,6 кв.м, расположенные по адресу: г. Сочи, Центральный район, пер. Чехова, 9, учтены в реестре объектов муниципальной собственности г.Сочи до вступления в силу Жилищного кодекса РФ и являются муниципальной собственностью г.Сочи.
В соответствии со ст.289 Гражданского кодекса РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст.290 Гражданского кодекса РФ).
В силу ч.1 ст.290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу ч.1 ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Суд пришел к выводу, что поскольку право собственности муниципального образования г.Сочи возникло в силу закона (Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1) до введения Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ, спорные помещения не могут отнесены к общей собственности на основании норм названных кодексов.
Также суд пришел к выводу, что спорное имущество по своим техническим характеристикам и функциональному назначению не может быть отнесено к имуществу, на которое у собственников жилых помещений возникает право общей долевой собственности, помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме.
Отказывая в удовлетворении иска, суд указывает, что доводы о том, что спорные нежилые помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, не обоснованы. Суд пришел к выводу, что спорные помещения имеют самостоятельное значение и не могут быть отнесены к имуществу, на которое возникает право общей долевой собственности.
Спорные помещения на протяжении всего времени имели самостоятельное назначение и были предназначены для размещения кабинетов с иными подсобными помещениями (кладовых, подсобных помещений, сан.узлов и т.д.).
Таким образом оспариваемые помещения не являются техническими, имеют собственное назначение.
В представленной в материалы дела экспликации БТИ все оспариваемые помещения имеют собственное назначение и не являются техническими.
Спорные нежилые помещения были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием непосредственно жилого дома, не являются техническими и не относятся к общему имуществу, доказательств обратного, истец в силу ст.56 ГПК РФ суду не представил.
Доводы иска, что оспариваемые помещения предназначались для размещения инженерного оборудования МКД, обслуживающих исключительно данный многоквартирный дом, не обоснованы, поскольку кабинеты с иными подсобными помещениями (кладовых, подсобных помещений, сан.узлов и т.д.) не относятся к обслуживанию дома, а прохождение через данные помещения коммуникации не свидетельствуют об отнесении такого имущества к общей собственности МКД.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Отказать в удовлетворении иска ФИО1 к администрации г.Сочи, департаменту имущественных отношений администрации г.Сочи о признании помещений общим имуществом собственников помещений в МКД.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 17.02.2023.
Председательствующий