УИД 61OS0000-01-2022-000035-45
Дело № 3а-52/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 июня 2023 г. г. Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,
при секретаре Родоновой Л.А.,
с участием
представителей административного истца Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону ФИО1, ФИО2,
представителя административного ответчика Управления Росреестра по Ростовской области ФИО3,
представителя заинтересованного лица ООО «РБК» ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области,
установил :
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее также ДИЗО) 18 февраля 2022 г. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором указал, что находящийся в государственной собственности земельный участок с кадастровым номером ... по договору аренды передан ООО «РБК». Арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка, которая утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. № 776 по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 147 036 754,60 рублей. По заявлению арендатора Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее – Комиссия) 8 февраля 2022 г. приняла решение о пересмотре кадастровой стоимости упомянутого земельного участка, определив её в сумме 74 085 000 рублей.
По мнению административного истца, отчет об определении рыночной стоимости объекта, на основании которого Комиссией принято решение, не соответствуют положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Принятие Комиссией оспариваемого решения повлекло существенное необоснованное снижение кадастровой стоимости земельного участка на 49,61%, и, как следствие, уменьшение арендных платежей, зачисляемых в бюджет муниципального образования.
Административный истец просил суд признать незаконным упомянутое решение Комиссии от 8 февраля 2022 г., исключить из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) сведения об установленной Комиссией кадастровой стоимости объекта, восстановив в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости земельного участка в сумме 147 036 754,60 рублей.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Комиссия и Управление Росреестра, в качестве заинтересованного лица ООО «РБК».
Решением Ростовского областного суда от 2 июня 2022 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 22 сентября 2022 г., административные исковые требования ДИЗО удовлетворены.
Кассационным определением судебной коллегии по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26 января 2023 г. названные решение суда первой инстанции и апелляционное определение отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Ростовский областной суд в ином составе судей.
При новом рассмотрении дела в судебном заседании представители ДИЗО ФИО1, ФИО2 поддержали заявленные требования. Представитель Управления Росреестра по Ростовской области ФИО3 и представитель ООО «РБК» ФИО4 просили оставить административный иск без удовлетворения.
Представители Комиссии в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены должным образом. С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд находит требования ДИЗО подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.
На момент инициирования заинтересованным лицом процедуры оспаривания кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... на территории Ростовской области применялись результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов, утвержденные по состоянию на 1 января 2014 г. постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. № 776, 777, 778 в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).
В силу части 7 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» оспаривание действовавшей на тот момент кадастровой стоимости осуществлялось в соответствии с положениями Федерального закона № 135-ФЗ.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могли быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для юридических лиц обращение в комиссию предусматривалось законом в качестве обязательного досудебного порядка урегулирования спора.
На основании упомянутой нормы закона Комиссия создавалась органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимала решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняла заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии. Решения комиссии могли быть оспорены в суде.
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером ... площадью 19 661 кв.м, расположенный по адресу: ..., поставлен на кадастровый учет 3 марта 2011 г., относится к категории земель – земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – для размещения станции технического обслуживания автомобилей.
3 сентября 2020 г. ДИЗО (арендатором) с ООО «РБК» (арендатором) заключен договор аренды указанного земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, на срок до 25 августа 2023 г. для строительства станции технического обслуживания автомобилей. По условиям договора арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости объекта.
По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка была определена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. № 776 по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 147 036 754,60 рублей.
19 января 2022 г. в Комиссию поступило заявление представителя ООО «РБК» о пересмотре этой кадастровой стоимости и установлении её равной рыночной стоимости 74 085 000 рублей, определенной по отчету об оценке от 27 декабря 2021 г. № 44/21, составленному оценщиком ООО «Квалитет. Оценочная компания» ...
Комиссия, рассмотрев 8 февраля 2022 г. заявление и сделав вывод, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, вынесла решение № 11-30/2022-13 об определении кадастровой стоимости объекта в сумме, указанной в отчете об оценке, снизив при этом кадастровую стоимость земельного участка на 49,6%.
Из представленных Управлением документов усматривается, что решение принято Комиссией в полномочном составе, с соблюдением процедурных требований, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). По этому основанию решение не оспаривается.
Оценив принятое Комиссией решение с точки зрения его обоснованности и соответствия закону, суд приходит к выводу о том, что решение от 8 февраля 2022 г. № 11-30/2022-13 вынесено с нарушением нормативных правовых актов, регулирующих вопросы оценки и оспаривания кадастровой стоимости, и нарушает права и законные интересы муниципального образования как получателя арендных платежей, от имени которого ДИЗО выступает в рассматриваемых правоотношениях.
Из содержания пункта 20 Порядка следует, что Комиссия наделена полномочиями по проверке представленного отчета об оценке рыночной стоимости и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Сам по себе факт представления вместе с отчетом об оценке положительного заключения на отчет саморегулируемой организации оценщиков не может расцениваться как безусловное свидетельство соответствия отчета предъявляемым требованиям и не освобождает комиссию от необходимости анализа и проверки отчета.
Несоответствие отчета об оценке от 27 декабря 2021 г. № 44/21, составленного оценщиком ..., предъявляемым требованиям подтверждается содержанием отчета, заключением судебной экспертизы от 17 мая 2023 года № 1094-Э/2023, проведенной по назначению суда экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ..., дополнительными письменными пояснениями эксперта ... от 23 июня 2023 г., показаниями этого эксперта в судебном заседании (том 4 л.д. 184-191, 197-199).
Выводы о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства сделаны и заключении эксперта ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России ... от 13 мая 2022 г. № 1171/10-4, полученном при предыдущем рассмотрении дела. Эти выводы поддержаны экспертом ... в письменных пояснениях и при допросе в суде (том 2 л.д. 10-12, 22-24, 108-110, 174-175).
У суда не имеется оснований не согласиться с выводами обоих экспертов о том, что при составлении отчета оценщиком допущены нарушения, существенно влияющие на итоговый размер рыночной стоимости.
Что касается мотивов, по которым сделаны приведенные выводы, суд считает необходимым положить в основу своего решения доводы эксперта ... как наиболее убедительные и аргументированные.
В заключении эксперта ... от 17 мая 2023 г. указано, оценщиком допущены нарушения, которые не позволяют судить о достоверности полученного результата рыночной стоимости; сделан вывод о том, что отчет от 27 декабря 2021 г. № 44/21 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки. К методам расчета рыночной стоимости нарушения не допускались. Вместе с тем, допущены нарушения к отбору аналогов, к применению корректировок и иные нарушения, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости; частично не верно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости; допущены ошибки при выполнении математических действий; информация, использованная оценщиком, не в полной мере является достоверной, достаточной, проверяемой.
В заключении и дополнительных пояснениях названный эксперт мотивированно сослался на непроведение оценщиком при составлении отчета в нарушение п. 11 Федерального стандарта оценки (ФСО) № 7 надлежащего анализа рынка земельных участков в соответствующем сегменте; нарушение требований п. 22в ФСО № 7, выразившихся в отсутствии описания в отчете объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правил их отбора для проведения расчетов, отсутствия обоснования использования лишь части доступных объектов, частичное несоответствие приведенных оценщиком обоснований характеристикам объектов-аналогов (том 4 л.д. 23).
Наиболее существенное влияние на итоговый результат оценки оказало неверное определение оценщиком сегмента рынка, отнесение оцениваемого объекта к земельным участкам под производственно-складскую недвижимость и отбор объектов-аналогов из индустриального сегмента, заведомо имеющего более низкую стоимость по сравнению с объектами коммерческого назначения (под офисно-торговую застройку). К последним по классификации относятся и участки, предназначенные для бытового обслуживания населения, в том числе для размещения станций технического обслуживания автомобилей.
Отобранные оценщиком объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, в том числе по назначению. Использование аналогов производственного назначения было возможно при условии отсутствия на рынке предложений о продаже объектов из соответствующей части коммерческого сегмента, но в этом случае требовалось введение повышающего коэффициента порядка 30%. Оценщик корректировку по этому параметру не проводил. Кроме того, в период, предшествующий дате оценки, на рынке имелись предложения о продаже объектов, близких с оцениваемым участком по назначению (под строительство автосервиса, СТО, автоцентра), которые оценщиком не использованы (т. 4 л.д. 185-191).
В силу того, что на формирование цены земельных участков под индустриальную и офисно-торговую (коммерческую) застройку различные факторы влияют не одинаково, подлежащие применению в этих сегментах корректировки также отличаются.
Для расчета корректировок на местоположение и на доступность коммуникаций по состоянию на 1 января 2014 г., в нарушение п. 8 ФСО № 1 оценщиком использованы источники информации о событиях, произошедших после даты оценки (справочник оценщика недвижимости 2016 г., рекомендованный к применению при оценке не ранее чем на 1 января 2016 г., а также сведения с сайта statrielt.ru на октябрь 2020 г.), которые могли использоваться исключительно для подтверждения тенденций рынка.
В случае использования в отчете допустимых источников информации при расчете поправочных коэффициентов и корректного использования содержания объявлений о продаже к стоимости аналога № 3 из отчета могла быть применена повышающая корректировка на местоположение 36%; на обеспеченность инженерными коммуникациями корректировки: к цене аналога № 1 + 5,7%, аналога № 2 + 47%, аналога № 3 + 41,3%.
Письменные пояснения оценщика ... (том 1 л.д. 248-251) и заключение саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» от 28 декабря 2021 г. не содержат убедительных доводов, опровергающих выводы эксперта.
Суд учитывает, что в соответствии с положениями Федерального закона № 135-ФЗ определяемая в отчете об оценке величина рыночной стоимости объекта носит вероятностный характер и может варьироваться в зависимости от применяемых оценщиком методик расчета, однако это не освобождает оценщика от обязанности соблюдать требования стандартов оценки.
Перечисленные выше нарушения, допущенные при составлении отчета, а также неподтвержденность части использованной оценщиком информации, исключали возможность принятия на основе этого отчета законного и обоснованного решения Комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка. Однако имеющиеся нарушения не получили должной оценки со стороны Комиссии, что свидетельствует о незаконности оспариваемого решения.
Утвердительный ответ в заключении эксперта ... на вопрос о том, подтверждается ли определенная оценщиком рыночная стоимость, дан экспертом только по причине нахождения стоимости земельного участка, указанной в отчете – 74 085 000 рублей, в пределах диапазона цены, рассчитанной экспертом на основании самостоятельно подобранных аналогов (не совпадающих с аналогами, использованными оценщиком).
По результатам расчетов эксперта ... рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... на 1 января 2014 г. составляла 86 056 197 рублей, интервал определен экспертом в диапазоне +/- 16% от этой стоимости от 72 287 205 рублей до 99 825 189 рублей.
По мнению суда, данное обстоятельство само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении требования ДИЗО о признании решения Комиссии незаконным, принимая во внимание, что Комиссия не уполномочена проводить самостоятельные расчеты и вправе основывать свое решение только на содержании отчета, удостоверившись в том, что он составлен с соблюдением предъявляемых требований не только к форме, но и к обоснованию сделанных в нем выводов.
Самим содержанием отчета от 27 декабря 2021 г. № 44/21 определенная в нем рыночная стоимость не подтверждается, поскольку при составлении отчета допущены нарушения фундаментального характера, с очевидностью оказывающие существенное влияние на итоговый результат расчета рыночной стоимости объекта и влекущие необоснованное занижение стоимостного результата, на что обращено внимание в заключениях судебных экспертов.
Настоящим решением суд не предопределяет, какой должна быть рыночная стоимость земельного участка, устанавливая лишь необоснованность выводов о ней, сделанных в конкретном отчете об оценке, положенном в основу оспариваемого решения Комиссии.
Материалами дела подтверждено и не оспаривалось участниками процесса, что во исполнение первого из вынесенных по настоящему делу решений суда от 2 июня 2022 г., органом регистрации из ЕГРН была исключена кадастровая стоимость земельного участка, определенная решением Комиссии в сумме 74 085 000 рублей, в реестре восстановлены сведения о кадастровой стоимости в размере 147 036 754,60 рублей (том 3 л.д. 41), которая сохраняла свою актуальность до 1 января 2023 г. – даты начала применения кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г.
При таких обстоятельствах для восстановления нарушенного права административного истца в настоящее время не требуется дополнительное указание в решении суда на необходимость повторного исключения из ЕГРН сведений, в связи с чем в удовлетворении части требований, касающихся этого вопроса надлежит отказать.
На основании статьи 111 КАС РФ, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце шестом пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, судебные расходы по делу должны быть возложены на Управление Росреестра по Ростовской области за счет казны.
Расходы по возмещению стоимости экспертных услуг ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России в настоящее время понесены Управлением за счет бюджета, что соответствует результату рассмотрения дела и пересмотру не подлежит.
Расходы, связанные с проведением экспертизы в ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга», также должны быть взысканы с названного административного ответчика.
ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в размере 60 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию в пользу экспертного учреждения.
Руководствуясь статьями 177-180 КАС РФ, суд
решил :
Административные исковые требования Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону удовлетворить частично.
Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 8 февраля 2022 г. № 11-30/2022-13 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., в соответствии с отчетом об оценке от 27 декабря 2021 г. № 44/21, составленным оценщиком ..., в сумме 74 085 000 рублей.
В удовлетворении требований в остальной части отказать.
Взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 60 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.А.Руднева
Решение в окончательной форме принято 10 июля 2023 г.
Судья О.А.Руднева