Решение по делу № 2-489/2023 от 17.08.2023 - о признании договора купли-продажи недействительным и применения последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании суммы.

Дело № 2-489/2023

34RS0033-01-2023-000236-08

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Ольховка Волгоградская область 17 августа 2023 года

Иловлинский суд Волгоградской области в составе председательствующего судьи Пичугиной О.А.,

с участием: заместителя прокурора Ольховского района Волгоградской области Серединцева С.Н.,

ответчика – ФИО1,

представителя ответчика администрации Ольховского муниципального района Волгоградской области – ФИО2, действующей на основании доверенности №8 от 11.01.2023,

при секретаре - Пересыпкиной Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Ольховского района Волгоградской области в защиту интересов Ольховского муниципального образования Волгоградской области к ФИО1, администрации Ольховского муниципального района Волгоградской области о признании договора купли-продажи недействительным и применения последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании суммы.

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Ольховского района Волгоградской области в защиту интересов Ольховского муниципального образования Волгоградской области, с учётом изменённых исковых требований, обратился в суд с иском к ФИО1, администрации Ольховского муниципального района Волгоградской области о признании договора купли-продажи недействительным и применения последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании суммы.

В обоснование заявленных требований указано, что прокуратурой Ольховского района Волгоградской области проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства в деятельности администрации Ольховского муниципального района Волгоградской области, в ходе которой установлено, что постановлением администрации Ольховского муниципального района Волгоградской области от 21.09.2021 № 716 в собственность ФИО1 за плату предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером №, по основаниям, предусмотренным п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ в связи с тем, что ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства. После чего заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. Вместе с тем, наличие в собственности ФИО1 объекта незавершенного строительства на указанном земельном участке не является основанием для предоставления последней земельного участка в собственность за плату на законных основаниях, т.е. по основаниям, предусмотренным п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. На основании протеста прокурора от 31.03.2023 года постановление администрации Ольховского муниципального района Волгоградской области от 21.09.2021 № 716 было отменено. Согласно сведениям ЕГРН ФИО1 продолжает являться собственником спорного земельного участка, предоставленного ей в отсутствие на то оснований, на без конкурсной основы. Полагает, что с ФИО1 необходимо взыскать сумму неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы за пользование частью земельного участка с кадастровым номером №, площадью 906 кв.м., расположенный по адресу: ул. Пролетарская, д. 61, с. Ольховка, Ольховский район, Волгоградская область, за период с 07.10.2021 года по 15.05.2023 года.

Просит признать договор купли-продажи земельного участка от 07.10.2021 №11, заключенный между администрацией Ольховского муниципального района Волгоградской области и ФИО1, о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 906 кв.м., расположенный по адресу: ул.Пролетарская, д. 61, с. Ольховка, Ольховский район, Волгоградская область, недействительным. Применить последствия недействительности ничтожных сделок в виде возвращения ответчиков в первоначальное положение, а именно: обязать ФИО1 возвратить в собственность администрации Ольховского муниципального района Волгоградской области по актам приема-передачи земельный участок с кадастровым номером №, площадью 906 кв.м., расположенный по адресу: ул. Пролетарская, д.61, с.Ольховка, Ольховский район, Волгоградская область; обязать администрацию Ольховского муниципального района Волгоградской области возвратить ФИО1 денежные средства в размере 5701,27 рублей, переданные последней по договору купли-продажи № 11 от 07.10.2021; взыскать с ФИО1 сумму неосновательного обогащения в виде неуплаченной арендной платы за пользование земельного участка с кадастровым номером №, площадью 906 кв.м., расположенного по адресу: ул.Пролетарская, д. 61, с. Ольховка, Ольховский район, Волгоградская область за период с 07.10.2021 года по 15.05.2023 года в размере 9629,02 рублей; исключить из ЕГРН записи о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 906 кв.м., расположенный по адресу: ул. Пролетарская, д. 61, с. Ольховка, Ольховский район, Волгоградская область.

В судебном заседании заместитель прокурора Ольховского района Волгоградской области Серединцев С.Н. исковые требования поддержал в полном объёме.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась в полном объеме, пояснила, что спорный земельный участок был предоставлен ей на законных основаниях, она является собственником незавершенного строительства домовладения по адресу: ул.Пролетарская, д. 61, с.Ольховка, Ольховский район, Волгоградская область. По договору купли-продажи земельного участка она полностью оплатила его стоимость. Также полагает, что прокурором неправильно произведен расчет исковых требований, не учтено, что она оплачивала земельный налог. Просит в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика администрации Ольховского муниципального района Волгоградской области – ФИО2 в судебном заседании с исковыми требованиями согласилась в полном объеме, пояснила, что администрацией Ольховского муниципального района ошибочно по договору купли-продажи был продан ФИО1 земельный участок расположенный по адресу: ул.Пролетарская, д. 61, с.Ольховка, Ольховский район, Волгоградская область, поскольку находящаяся на нём постройка является объектом незавершенного строительства.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований – У правление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в судебное заседание не явилось, согласно представленному заявлению указывает, что Росреестр не является субъектом спорных правоотношений, никаких претензий к заявителю не предъявляет, просят рассмотреть дело в отсутствии их представителя.

В силу положений ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 Гражданского Кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч.2 ст.11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации и частью 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Передача земельного участка из государственной или муниципальной собственности в собственность либо в аренду физических лиц возможна только в случаях и на основаниях предусмотренных действующим законодательством.

При этом, соблюдение общеправового принципа законности применительно к данным правоотношениям, в силу особой значимости земли как пространственного базиса соответствующих территорий, имеет первоочередное значение.

В силу статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - уполномоченный орган).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 61 Земельного кодекса Российской Федерации, ненормативный акт органа местного самоуправления не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина в области использования и охраны земель, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)

В соответствии с абзацем первым пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В данном случае иск прокурора направлен на защиту прав, законных интересов неопределенного круга лиц на равный доступ к приобретению в собственность земельных участков из земель населенных пунктов, которыми распоряжаются органы местного самоуправления, которое он полагает нарушенным в связи с необоснованным предоставлением земельных участков в собственность определенному лицу в преимущественном порядке.

В судебном заседании установлено, что 24.04.2020 года между администрацией Ольховского муниципального района Волгоградской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор №20 аренды земельного участка площадью 906 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...>, сроком на 20 лет с 24.04.2020 г. по 23.04.2040 г. Сумма годовой арендной платы составила 6000 рублей (л.д.27-32).

С 11.08.2021 года ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства, со степенью готовности объекта 18%, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 34:22:060156:293, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.21-23).

17.09.2021 года ФИО1 обратилась в администрацию Ольховского муниципального района с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка, на основании п.6 ч.2 ст.39.3 ЗК РФ, государственная собственность, которая не разграничена, без проведения торгов (л.д.17-18).

Постановлением администрации Ольховского муниципального района Волгоградской области от 21.09.2021 № 716 по заявлению ФИО1, ей предоставлен в собственность за плату, земельный участок под принадлежащим ФИО1 объектом незавершенного строительства, проектируемого назначения – жилое, площадью 36,4 кв.м., расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером №, на основании п.п.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ. Цена отчуждаемого земельного участка составила 3% от кадастровой стоимости земельного участка – 5701 рубль 27 копеек (л.д.16).

После чего, 07.10.2021 года между администрацией Ольховского муниципального района Волгоградской области (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор №11 купли-продажи вышеуказанного земельного участка (л.д.14-15).

31.03.2023 года прокуратурой Ольховского района Волгоградской области в адрес главы Ольховского муниципального района Волгоградской области был вынесен протест на постановление от 21.09.2021 №716 «О предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер №, в собственность за плату ФИО1 (л.д.47), и 17.04.2023 года постановление от 21.09.2021 № 716 было отменено (л.д.49).

Согласно сведениям из ЕГРН, с 08.12.2021 года ФИО1 является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер № (л.д.34-35).

При подаче в администрацию сельского поселения заявления о продаже в собственность спорного земельного участка, ФИО1 указала в заявлении сведения о расположении на нем жилого объекта, в связи с чем ей был предоставлен земельный участок в собственность.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к объектам капитального строительства (ОКС) относятся здание, сооружение, строение, за исключением временных построек и других подсобных построек.

Право на использование объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию в порядке, установленном статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Исходя из содержания приведенных выше норм земельного законодательства, предоставление прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, в преимущественном порядке без проведения торгов вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению.

Из приведенных положений закона следует, что для возникновения у арендатора земельного участка права на его приобретение в собственность без проведения торгов обязательным условием является наличие на арендуемом земельном участке здания, сооружения, на которые зарегистрировано право собственности арендатора участка.

Доказательств того, что на момент совершения юридически значимых действий на спорном земельном участке располагались строения, здания, сооружения, дающие право арендатору участка без проведения торгов получить в собственность земельный участок, суду не представлено.

Принимая во внимание приведенные правовые нормы, установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что право на приобретение арендованного земельного участка в собственность арендаторы имеют в случае возведения на спорном земельном участке капитальных жилых домов с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Расположение объекта незавершенного строительства со степенью готовности объекта 18% на арендованном земельном участке, предоставленном из земель поселений, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, не является основанием для передачи данного земельного участка в собственность по основаниям, предусмотренным п. 6 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, как собственнику строений, расположенных на земельном участке.

Изложенное позволяет сделать вывод о незаконной передаче спорного земельного участка в собственность ФИО1 без проведения торгов, то есть в преимущественном перед неопределенным кругом лиц порядке. У администрации муниципального образования поселения не имелось оснований для предоставления поименованного выше земельного участка ФИО1 в собственность в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом предмета настоящего спора и обстоятельств, установленных судом, спорное постановление и договор купли-продажи посягают на публичные интересы, поскольку нарушают принцип распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, государством в лице уполномоченных им органов.

Формально правомерные действия сторон оспариваемой сделки, в данном случае нарушили права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц участников земельных правоотношений, поскольку были совершены для обхода публично-правовых процедур, содержащихся в земельном законодательстве, вопреки смыслу, целям и задачам земельного законодательства. Подобные действия являются злоупотреблением правом, что прямо запрещено законом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку здания, строения или сооружения в смысле положений подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации на спорном земельном участке отсутствуют, доказательства наличия на земельном участке объекта капитального строительства, представлены не были, предусмотренная действующим законодательством цель передачи в собственность земельного участка не достигнута, то суд приходит к выводу, что у администрации Ольховского муниципального района Волгоградской области не имелось оснований в передаче в собственность ФИО1 спорного земельного по договору купли-продажи № 11 от 07.10.2021 года.

Вышеуказанные нормы закона указывают на то, что наличие в собственности у ФИО1 объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке не является основанием для предоставления земельного участка расположенного по адресу: <...>, в собственность за плату на основании, предусмотренным п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

С учетом приведенных норм материального права и установленных судом обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что нарушенные права, свободы и законные интересы неопределенного круга лиц подлежат восстановлению путем признания соответствующего постановления администрации поселения и сделки по продаже земельного участка недействительными в силу ничтожности, поскольку право на предоставление ответчику ФИО1 в собственность земельного участка, в период действия договора аренды не возникло, оспариваемая сделка нарушает требования закона и при этом посягает на публичные интересы в области равного доступа граждан к приобретению прав на земельные участки, права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц.

Частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований о применении последствий недействительности ничтожных сделок путем возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Согласно статье 2 Федерального закона Российской Федерации от 03 июля 2016 года № 334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы органам местного самоуправления муниципального района.

Учитывая, что спорный земельный участок, расположенный на землях, государственная собственность, на которые не разграничена, выбыл из распоряжения уполномоченного органа в результате недействительной сделки, суд удовлетворяет требование о его возврате в распоряжение уполномоченного органа, в пользование ФИО1 на условиях ранее заключенного договора аренды, который по настоящему делу не являлся предметом оспаривания, а денежные средства, полученные от ФИО1 по договору купли-продажи №11 от 07.10.2021 г. в размере 5701рубль 27 копеек, подлежат возврату ей из соответствующего муниципального бюджета.

Вопросы межбюджетных взаиморасчетов значения для разрешения спора в этой части не имеют, не могут являться препятствием для применения последствий недействительности сделок в части взаиморасчетов сторон по оплаченным по ничтожным договорам денежным суммам.

Настоящее решение после вступления в законную силу в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является основанием для исключения из ЕГРН соответствующих сведений о праве собственности ФИО1 на земельный участок на основании договора купли-продажи, который признан судом недействительным.

В части исковых требований о взыскании неосновательного обогащения, суд приходит к следующему:

На основании п. 2.1, п.2.2 Договора аренды земельного участка № 20 от 24.04.2020 года, стоимость арендной платы за земельный участок с кадастровым номером №, площадью 906 кв.м., расположенный по адресу: ул.Пролетарская, д. 61, с. Ольховка, Ольховский район, Волгоградская область, составляет 6 000 рублей в год.

Ответчик ФИО1 пользовалась спорным земельным участком до 07.10.2021, то есть до заключения договора купли-продажи земельного участка №11.

В соответствии с расчетом задолженности по арендной плате земельного участка, задолженность ФИО1 за период с 07.10.2021 г. (дата заключения договора купли-продажи) по 15.05.2023 г. (дата расчета задолженности) составляет 9629 рублей 02 копейки. Указанный размер задолженности соответствует обязательству ответчика по договору аренды, арифметически верен и принимается судом.

В связи с изложенным, с ФИО1 в пользу администрации Ольховского муниципального района Волгоградской области подлежит взысканию неосновательное обогащение в виде неуплаченной арендной платы за пользование земельным участком за период с 07.10.2021 года по 15.05.2023 года в размере 9629 рублей 02 копейки.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 -199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление прокурора Ольховского района Волгоградской области в защиту интересов Ольховского муниципального образования Волгоградской области к ФИО1, администрации Ольховского муниципального района Волгоградской области о признании договора купли-продажи недействительным и применения последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании суммы - удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от 07.10.2021 года № 11 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 906 кв.м., расположенного по адресу: ул.Пролетарская, д.61, с.Ольховка, Ольховский район, Волгоградская область, заключенного между администрацией Ольховского муниципального района Волгоградской области и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, - недействительным, в виду ничтожности, применить последствия её недействительности путём приведения сторон в положение, существующее до её совершения.

Обязать ФИО1 вернуть в собственность администрации Ольховского муниципального района Волгоградской области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером №, площадью 906 кв.м., расположенного по адресу: ул.Пролетарская, д.61, с.Ольховка, Ольховский район, Волгоградская область.

Взыскать с администрации Ольховского муниципального района Волгоградской области в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 07.10.2021 года №11, в размере 5701 (пять тысяч семьсот один) рубль 27 копеек.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации Ольховского муниципального района Волгоградской области сумму неосновательного обогащения в виде неуплаченной арендной платы за пользование земельным участком за период с 07.10.2021 года по 15.05.2023 года в размере 9629 (девять тысяч шестьсот двадцать девять) рублей 02 копейки.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации перехода права собственности ФИО1, произведенную в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 906 кв.м., расположенного по адресу: ул.Пролетарская, д.61, с.Ольховка, Ольховский район, Волгоградская область.

Решение может быть обжаловано или опротестовано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Иловлинский районный суд Волгоградской области (постоянное судебное присутствие в с.Ольховка) в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 22 августа 2023 года.

Судья: О.А. Пичугина