Дело № 2-1350/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 декабря 2022 года г. Чебаркуль Челябинской области
Чебаркульский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Белышевой В.В.,
при секретаре Степановой С.А.,
с участием истца ФИО1,
ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании уплаченных денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании с ответчика 200 000 рублей, уплаченных по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 87 706 рублей 22 копейки, судебных расходов в виде государственной пошлины в размере 5200 рублей.
В обоснование иска указано на то, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>. Документы в этот же день были сданы в Управление Росреестра по Челябинской области для оформления перехода права собственности. Согласно расписки, переход права собственности должен был быть осуществлен до ДД.ММ.ГГГГ. Однако государственная регистрация права собственности приостановлена, в связи с тем, что на квартире имеется обременение в виде ареста. О наличии ареста продавец не уведомила покупателя перед заключением договора купли-продажи. Истец же все свои обязательства перед ответчиком исполнила должным образом. В настоящее время в связи с существующим обременением в виде ареста, регистрация перехода права собственности невозможна. Истец понес значительный ущерб, лишился возможности оформить право собственности на приобретенную квартиру с земельным участком. С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ФИО2 не пытается снять арест на спорное недвижимое имущество, соответственно данное имущество не может перейти в собственность истца и быть зарегистрированным в Росреестре, в связи с чем истец потеряла интерес к данной сделке. ФИО1 неоднократно обращался к ответчику с просьбой расторгнуть договор купли-продажи и вернуть уплаченные ею денежные средства, на что получает отказ и доводы о том, что обременение будет снято.
В судебном заседании истец ФИО1 на удовлетворении иска настаивала в полном объеме. Суду пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ она уже обращалась с соответствующим иском к ответчику, но ответчик ее убедила, что в ближайшее время арест будет снят, ФИО1 поверила, иск был оставлен без рассмотрения, но ФИО2 обещания не выполнила.
ФИО2 исковые требования не признала, пояснив, что обременение было наложено в день заключения договора, поэтому она об аресте не знала и не имела намерения вводить истца в заблуждение. Все это время ФИО1 проживала в квартире, ею пользовалась, была там зарегистрирована. ФИО2 не смогла погасить свои долги, поэтому снимая одно обременение, на него накладываются иные обременения, снять которые не получается. Действительно 200 000 рублей от истца получала, потратила их на приобретение машины, которая в последующем была разбита, поэтому возможности вернуть деньги единоразово нет, от получения денег по частям истец отказывается.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, направил письменный отзыв на иск (л.д.101-104).
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.
Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит выводу о частичном удовлетворении исковых требований ввиду следующего.
На основании ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Частью 5 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка и квартиры, находящихся по адресу: <адрес>. Земельный участок и квартира проданы за 200 000 руб., из которых 100 000 руб. стоимость земельного участка и 100 000 руб. стоимость квартиры. В п. 8 договора купли-продажи указано, что расчет производится до подписания договора, до государственной регистрации перехода права собственности (л.д.99).
В соответствии с распиской ФИО2 получила от ФИО1 денежные средства в размере 200 000 руб. за продажу недвижимости по адресу: <адрес>. Передача денежных средств состоялась ДД.ММ.ГГГГ в присутствии свидетелей ФИО6, ФИО7 (л.д.11-12).
ДД.ММ.ГГГГ стороны подали заявления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о регистрации перехода права собственности на земельный участок и квартиру (л.д.92-93,96 оборот-97).
Согласно уведомлениям Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ регистрация оспариваемой сделки была приостановлена, поскольку на основании постановления № судебного пристава-исполнителя Чебаркульского ГОСП УФССП России по Челябинской области ФИО8 о запрете на совершение регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ наложен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра ДД.ММ.ГГГГ в отношении вышеуказанного земельного участка и квартиры (л.д.91, 95 оборот-96).
Из материалов дела следует, что в связи с невозможностью регистрации перехода права по договору купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию с требованием возврата денежных средств в размере 200 000 руб. (л.д.25-29).
Претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ спорные квартира и земельный участок зарегистрированы за ФИО2 На указанные объекты недвижимости зарегистрированы прочие ограничения прав и обременения, что подтверждено выписками из ЕГРН (л.д.14-20).
Судом установлено, что несмотря на запрет на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка и квартиры существовавший при заключении договора купли-продажи, а именно с ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ответчик заключила с истцом договор купли-продажи данного жилого помещения с земельным участком, не сообщив об этом ФИО1 Из содержания пункта 5 договора следует, что ответчик гарантировала истцу, что указанное недвижимое имущество под арестом (запрещением) не состоит.
Таким образом, следует признать, что на момент заключения договора и при обращении сторон в регистрирующий орган, ответчик действовала недобросовестно, осознавала невозможность регистрации перехода к ФИО1 права собственности на земельный участок и квартиру в связи с существующим арестом, то есть существенно нарушала условия договора.
При этом доказательств того, что на момент заключения договора истец ФИО1 знала или должна был знать об обременении квартиры и земельного участка в виде наложения ареста на спорные объекты недвижимости, суду не было представлено.
Поскольку до настоящего времени истец лишена возможности приобрести право собственности на это жилое помещение, а также принимая во внимание указанные нормы закона, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании с ответчика 200 000 руб., оплаченной истцом за земельный участок и квартиру.
Доводы о том, что истец пользовалась квартирой и земельным участком, была там зарегистрирована и проживала, не могут повлиять на выводы суда об удовлетворении иска, так как правового значения не имеют. Переход права собственности на отчуждаемые объекты недвижимости не состоялся именно по вине ответчика, в то время как истец полностью выполнила принятые на себя обязательства по договору.
Согласно ч. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Принимая во внимание указанные обстоятельства о существенном нарушении ответчиком договора купли-продажи квартиры, как на момент его заключения, так и в последующее время, а также требования ч. 1 ст. 395 ГК РФ суд считает подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании процентов, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 77 774 руб. 70 коп., исключая из представленного истцом расчета процентов, период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ввиду следующего.
В соответствии с п.1 ст.9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами (далее для целей настоящей статьи - мораторий), на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства РФ от 28 марта 2022 года №497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.
При этом постановление Правительства РФ от 28 марта 2022 года №497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» вступает в силу со дня его официального опубликования – 01 апреля 2022 года и действует в течение 6 месяцев.
Согласно п.3 ст.9.1 Закона о банкротстве на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется: наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона, а именно не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей, (абз.10 п.1 ст.63 Закона о банкротстве).
Как следует из разъяснений, содержащихся в п.7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 декабря 2020 года №44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (ст.395 ГК РФ), неустойка (ст.330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (ст.75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (пп.2 п.3 ст.9.1, абз.10 п.1 ст.63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (пп.2 п.3 ст.9.1, абз.10 п.1 ст.63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.
Таким образом, из определенного истцом периода начисления процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит исключению период введенного постановлением Правительства РФ от 28 марта 2022 года №497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» моратория с 01 апреля 2022 года по 30 сентября 2022 года.
Размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на сумму задолженности 200 000 руб. составляет 9931 руб. 52 коп., исходя из следующего расчета:
- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
200 000 руб. / 100% * 20% / 365 дн. * 10 дн. = 1095,90 руб.
- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
200 000 руб. / 100% * 17% / 365 дн. * 23 дн. = 2142,47 руб.
- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
200 000 руб. / 100% * 14% / 365 дн. * 23 дн. = 1764,38 руб.
- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
200 000 руб. / 100% * 11% / 365 дн. * 18 дн. = 1084,93 руб.
- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
200 000 руб. / 100% * 9,50% / 365 дн. * 41 дн. = 2134,25 руб.
- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
200 000 руб. / 100% * 8% / 365 дн. * 39 дн. = 1709,59 руб.
Следовательно, размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, подлежащий взысканию с ФИО2 в пользу ФИО1 составляет 77 774 руб. 70 коп. (87 706,22 руб. (проценты за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) – 9931,52 руб. (проценты за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ)).
Суд, определяя размер процентов, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца в размере 77 774 руб. 70 коп, полагает, что данная сумма соразмерна наступившим последствиям в результате невозможности передачи жилого помещения с земельным участком в собственность истца, ввиду существенного изменения цен на рынке недвижимости и значительных сроков уклонения от возврата денежных средств.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В соответствии с ценой иска 287 706 руб. 22 коп. истцу надлежало уплатить в бюджет государственную пошлину в размере 6077 руб. 06 коп.
Истец уплатила 5200 руб. (л.д.7-8).
Суд удовлетворил исковые требования в размере 96,55 % от заявленных (277774,7 х 100 / 287706,22 = 96,55).
96,55 процентов от подлежащей уплате госпошлины составляет 5867,40 руб. (96,55 х 6077,06 / 100 = 5867,40)
Таким образом, с ответчика ФИО2 в пользу истца надлежит взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5200 рублей 00 копеек, а разницу между подлежащей взысканию в бюджет и фактически уплаченной (5867,40 - 5200 = 667,40 руб.), надлежит взыскать с ФИО2 в бюджет Чебаркульского городского округа.
Разницу между подлежащей уплате госпошлиной и взысканной с ответчика 209,65 руб. (6077,06 – 5867,40 = 209,65 руб.) – необходимо доплатить ФИО1 в местный бюджет, поскольку госпошлина ею была оплачена не в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и квартиры, расположенных по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом ФИО1 и ФИО2
Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> (паспорт №, выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) в пользу ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> (паспорт №, выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) 200 000 рублей; проценты за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 77774 руб. 70 копеек; расходы по уплате госпошлины 5200 рублей; всего 282 974 рублей 70 копеек.
Взыскать с ФИО2 в местный бюджет госпошлину в размере 667 рублей 40 копеек.
Довзыскать с ФИО1 в местный бюджет 209 рублей 65 копеек.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Чебаркульский городской суд Челябинской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий:
Мотивированное решение изготовлено 16 декабря 2022 года