Решение по делу № 2-1175/2025 от 18.04.2025 - об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, возложении обязанности принять оплату, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности.

мотивированное решение изготовлено 18.04.2025

дело № 2-1175/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 17 апреля 2025 года

Чкаловский районный суд города Екатеринбурга в составе:

председательствующего судьи Тарасюк Ю.В.

при помощнике судьи Брылуновой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, возложении обязанности принять оплату, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности,

установил:

истец обратился в суд к ответчику с иском, в котором просил изъять жилое помещение – квартиру по адресу: <адрес> (кадастровый №) для муниципальных нужд, с выплатой в качестве выкупной цены 4912410 рублей, прекратить право собственности ответчика на данное жилое помещение, признании права собственности за муниципальным образованием «город Екатеринбург», возложить на ответчика обязанность принять выкупную цену за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

В обоснование указал, что ФИО1 является собственником спорной квартиры, которая приобретена им у ФИО15 тем - у ФИО14. Постановлением Администрации города Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ принято решение об изъятии жилых помещений в доме по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд. О принятом решении собственник извещен. Выкупная цена изымаемого помещения установлена в размере 4912410 рублей на основании отчета независимого оценщика. Правовым последствием выкупа является переход права собственности на спорную комнату к муниципальному образованию «город Екатеринбург» с прекращением права собственности ответчика.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика не возражал против изъятия у ответчика жилого помещения с выплатой выкупной цены, однако просил установить таковую на основании заключения эксперта.

Заслушав объяснения явившихся участников процесса, заключение прокурора, исследовав и оценив письменные доказательства по делу в совокупности, суд приходит к следующему.

Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено соблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, являющееся обязательным. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 ЖК РФ).

На основании частей 6, 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень возможных убытков собственнику жилого помещения, причиненных его изъятием не является исчерпывающим.

В силу части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Подпунктом "з" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение изъять у собственников путем выкупа жилые помещения по адресу: <адрес>. В перечень изымаемых жилых помещений включена квартира № в доме по вышеуказанному адресу.

Таким образом, совокупностью вышеприведенных доказательств подтверждается наличие необходимости изъятия спорной квартиры и земельного участка под домом для муниципальных нужд и соблюдение Администрацией г. Екатеринбурга процедуры изъятия, относительно чего споров между сторонами нет.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необходимости принудительного выкупа и прекращения права собственности ответчика на изымаемое жилое помещение – квартиру по адресу: <адрес>, с момента выплаты выкупной цены и признании с указанного времени права собственности на указанную квартиру за муниципальным образованием «город Екатеринбург».

Судом установлено, что на даты принятия органом местного самоуправления решения о признании дома аварийным и подлежащим сносу, а также об изъятии для муниципальных нужд путем выкупа квартира по адресу: <адрес>, принадлежала на праве собственности ФИО16

Право собственности ФИО17 зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 19-21).

На основании соглашения, удостоверенного нотариусом ДД.ММ.ГГГГ, в отношении спорной квартиры установлен режим общей долевой собственности ФИО20 (13/16 доли), ФИО21 (1/16 доля), ФИО19. (1/16 доля), ФИО18. (1/16 доля).

Право общей долевой собственности вышеуказанных лиц зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

По договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавцы ФИО22 ФИО23 ФИО24. (1/16 доля), ФИО25 продали покупателю ФИО26 принадлежащую им квартиру по адресу: <адрес> за цену 2800000 рублей (том 1 л.д. 121-123).

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности ФИО27 на спорную квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. В этой же выписке имеются сведения о том, что жилое помещение расположено в многоквартирном доме, который признан непригодным для проживания (том 1 л.д. 22-24).

По договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО28 продал покупателю ФИО1 принадлежащую ему квартиру по адресу: <адрес>, за цену 6500000 рублей (том 1 л.д. 137).

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности ФИО1 на спорную квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. В этой же выписке имеются сведения о том, что жилое помещение расположено в многоквартирном доме, который признан непригодным для проживания (том 1 л.д. 125-126).

На дату приобретения спорной квартиры и в настоящее время ответчик ФИО1 зарегистрирован по адресу: <адрес>, что установлено из регистрационного досье на ответчика и договора купли -продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно справке формы 40, в квартире по адресу: <адрес> на сегодняшний день никто не зарегистрирован. Ранее имели регистрацию по месту жительства в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ предыдущий собственник квартиры ФИО29 а также ФИО30 ФИО31. (л.д. 42).

По этому же адресу Администрацией г. Екатеринбурга в адрес предыдущего собственника ФИО32 ДД.ММ.ГГГГ направлено уведомление об изъятии спорной квартиры, проект соглашения об изъятии с установлением выкупной стоимости (том 1 л.д. 39- 41).

В заключении эксперта ООО Оценочная компания «Вэлью Групп» ФИО2 № от ДД.ММ.ГГГГ имеются фотографии интерьеров квартиры по адресу: <адрес> Из зафиксированной обстановки следует, что в спорном жилом помещении находится мебель (часть – в сложенном состоянии), не имеется личной одежды и обуви, продуктов питания, то есть признаков вселения и постоянного проживания ответчика в квартире не имеется (том 1 л.д. 221-222).

Согласно части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Условием применения ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации является приобретение права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, о чем покупателю должно быть известно.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 Гражданского кодекса Российской Федерации), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Из представленных истцом доказательств установлено, что на дату заключения договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчик должен был знать, что приобретает квартиру в доме, признанную непригодной для проживания.

С 01.02.2022 вступил в силу Федеральный закон от 26.05.2021 N 148-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 148-ФЗ) согласно которому в ЕГРН в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости вносятся:

сведения о том, что жилое помещение расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, или о признании жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, непригодным для проживания (п. 17.1 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости");

сведения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании жилого дома непригодным для проживания (п. 29 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

При этом органы государственной власти и органы местного самоуправления в срок до 01.07.2022 обязаны направить в орган регистрации прав в форме электронных документов или электронных образов документов в соответствии со ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" принятые ими до дня вступления в силу Закона N 148-ФЗ решения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и (или) о признании жилого помещения, в том числе жилого дома, непригодным для проживания (ст. 2 Закона N 148-ФЗ).

Как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, на указанную дату в публичном реестре имелись сведения о непригодности спорной квартиры для проживания, то есть обязанность по своевременному предоставлению сведений орган местного самоуправления выполнил надлежащим образом.

Выполнила Администрация г. Екатеринбурга и обязанность по надлежащему информированию предыдущего собственника ФИО33 о предстоящем изъятии спорной квартиры для муниципальных нужд, путем направления ценным письмом соответствующего уведомления и проекта соглашения о выкупе по актуальному на дату отправки адресу регистрации данного гражданина.

Наличие у ответчика регистрации по месту жительства по другому адресу, не вселение ответчика в спорное жилое помещение, приобретение спорной квартиры в многоквартирном доме, признанном аварийным и непригодным для проживания, по мнению суда, свидетельствуют, что спорное жилое помещение приобретено ответчиком не для проживания. Действуя с должной степенью разумности и добросовестности, ответчик до покупки спорного жилья имел возможность ознакомиться с публичными данными (выпиской из ЕГРН) и на основании публичных сведений установить как непригодность предмета покупки для проживания, так и факт признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу. Вместо этого, ответчик своими действиями по покупке создал искусственные условия для предъявления органу местного самоуправления требований о выкупе аварийного жилого помещения по завышенной стоимости.

Суд, руководствуясь положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 10, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о наличии у ответчика права получить возмещение за изымаемое жилое помещение в размере цены первой возмездной сделки после признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу, состоявшейся ДД.ММ.ГГГГ, поскольку намерений проживать в данном жилом помещении ответчик не имел, из действий ответчика усматривается создание искусственных условий для предъявления органу местного самоуправления требований о выкупе аварийного жилого помещения по завышенной стоимости, что расценивается судом как недобросовестное поведение.

По приведенным мотивам суд определяет выкупную цену изымаемого жилого помещения в размере цены приобретения по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ - 2800000 рублей, и не учитывает при разрешении спора отчет специалиста ООО «ЗСК – Центр» № от ДД.ММ.ГГГГ и заключение эксперта ООО Оценочная компания «Вэлью Групп» ФИО2 № от ДД.ММ.ГГГГ, которыми установлена более высокая стоимость возмещения при изъятии.

Выплату выкупной цены за изымаемую квартиру в размере 2800000 рублей суд возлагает на муниципальное образование «город Екатеринбург» и присуждает к взысканию с последнего в пользу ответчика указанную сумму, исковые требования истца к ответчику в данной части подлежат удовлетворению. В удовлетворении остальной части исковых требований истца к ответчику о взыскании с истца в пользу ответчика выкупной цены за изымаемое жилое помещение в большем размере, чем присуждена к взысканию настоящим решением суда, суд отказывает в связи с необоснованностью.

При разрешении требований Администрации о возложении на ответчика обязанности принять выкупную цену и предоставить банковские реквизиты для перечисления средств суд исходит из следующего.

По смыслу положений статей 309, 309.2 и 312 Гражданского кодекса Российской Федерации на Администрацию г. Екатеринбурга как должника в обязательстве по выплате выкупной цены возлагается обязанность произвести исполнение надлежащему кредитору с отнесением на истца всех расходов по исполнению обязательства.

Правовые последствия уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны, предусмотрены статьей 327 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в такой ситуации должник вправе внести причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса или суда (в предусмотренных законом случаях), что влечет прекращение обязательства.

Обязанность по денежной выплате в пользу ответчика возложена на истца настоящим решением суда, которое в законную силу не вступило, права Администрации г. Екатеринбурга как должника в обязательстве на его исполнение ответчиком еще не нарушены, на принятие выкупной цены ответчик согласен, спор возник о размере выкупного возмещения. При таком положении требования истца об обязании ответчика принять выкупную цену направлены на защиту прав от возможных будущих нарушений со стороны кредитора, тогда как в силу статьи 3 Гражданского процессуального кодекса РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые кем - либо права. Более того, истец просит обязать ответчика предоставить банковские реквизиты для перечисления выкупной цены, тогда как такой способ выплат при изъятии - путем безналичного расчета в качестве единственно возможного законом не предусмотрен, ограничивает права ответчика в принятии исполнения другим способом без привлечения Банка, обязывает ответчика иметь банковский счет, что противоречит принципу свободы договора.

Для случаев уклонения ответчика от принятия исполнения от истца по выплате выкупной цены законом предусмотрен специальный способ защиты права (статья 327 Гражданского кодекса РФ), который Администрацией г. Екатеринбурга не утрачен.

По приведенным мотивам суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований к ответчику о возложении обязанности принять выкупную цену изымаемого помещения и предоставить истцу банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

В ходе судебного разбирательства ответчик обоснованность исковых требований об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд не оспаривал, между сторонами возникли разногласия о размере выкупной цены, которые по объективным причинам не могли быть разрешены во внесудебном порядке. При таком положении правовых оснований для взыскания с ответчика государственной пошлины в бюджет, от уплаты которой истец освобожден в силу закона, суд не находит (статья 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчиком заявлено требование о взыскании с истца расходов по оплате стоимости судебной экспертизы, понесенных по настоящему делу. Между тем, при разрешении спора заключение эксперта ООО Оценочная компания «Вэлью Групп» ФИО2 № от ДД.ММ.ГГГГ в качестве доказательства выкупной стоимости изымаемого жилого помещения ответчика судом не использовано, искомая величина определена на основании другого доказательства (договора купли – продажи), в связи с чем расходы ответчика по оплате стоимости судебной экспертизы не являлись необходимыми.

По приведенному основанию, суд отказывает ответчику в удовлетворении требования о взыскании с истца понесенных судебных расходов на оплату стоимости судебной экспертизы в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 (СНИЛС №) в части требований об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, удовлетворить частично, в части требований о прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, удовлетворить.

Изъять у ФИО1 квартиру по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд.

Взыскать с муниципальное образование «город Екатеринбург» в пользу ФИО1 выкупную цену изымаемого жилого помещения в размере 2 800 000 рублей.

С момента выплаты выкупной цены прекратить право собственности ФИО1 на квартиру по адресу: <адрес>

С момента выплаты выкупной цены признать право собственности муниципального образования «город Екатеринбург» на квартиру по адресу: <адрес>

В удовлетворении остальной части исковых требований муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании выкупной цены изымаемого жилого помещения, возложении обязанности принять выкупную цену за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления средств - отказать.

В удовлетворении требования ФИО1 о взыскании с муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга расходов на проведение судебной экспертизы - отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

Решение изготовлено в совещательной комнате в печатном виде.

Председательствующий Ю.В. Тарасюк