Решение по делу № 2-11126/2022 от 14.02.2023 - о взыскании в солидарном порядке 691344 рублей текущей задолженности по платежам по состоянию на <дата изъята>, 82497 рублей 98 копеек процентов в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по состоянию на 22.09.2022, 10938 рублей 42 копейки расходов по уплате государственной пошлины.

город Казань РЕШЕНИЕ Дело № 2-1641/2023

Именем Российской Федерации

14.02.2023 Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи А.Ф. Сунгатуллина

при секретаре судебного заседания А.Р. Питеркиной,

с участием ответчиков ФИО1 и ФИО1, также представляющего интересы ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» (далее – истец) к ФИО1, ФИО1, ФИО2, ФИО1 (далее – ответчики) о взыскании в солидарном порядке 691344 рублей текущей задолженности по платежам по состоянию на <дата изъята>, 82497 рублей 98 копеек процентов в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по состоянию на 22.09.2022, 10938 рублей 42 копейки расходов по уплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование иска указывается на то, что <дата изъята> между истцом и ответчиками был заключен договор социальной ипотеки № <номер изъят>, по условиям которого истец предоставляет ответчикам право выбора, а затем использования и получения в собственность проинвестированной истцом квартиры после выплаты ответчиками пая путем зачисления на расчетный счет истца 100 % платежей за эту квартиру, а ответчики обязуются вносить предусмотренные договором суммы с целью участия в выборе квартиры, а затем и определяемые истцом в прилагаемом к протоколу участия, выбора и передачи квартиры примерном графике внесения денежных средств на основании нормативных актов Республики Татарстан суммы в целях оплаты права пользования неоплаченной площади квартиры и паенакопления для последующего приобретения квартиры в собственность.

<дата изъята> между сторонами договора подписан являющийся неотъемлемой частью договора протокол участия, выбора и передачи квартиры, по которому истец передал ответчикам квартиру <номер изъят> в доме <адрес изъят> площадью <данные изъяты> кв. м. Согласно примерному графику внесения денежных средств, являющегося приложением к указанному протоколу, выкупленная ответчиками площадь составила <данные изъяты> кв. м, невыкупленная площадь – <данные изъяты> кв. м, срок внесения сумм, обеспечивающих право пользования неоплаченной площади квартиры и паенакопления для последующего приобретения квартиры в собственность, определен в 217 месяцев (до февраля <дата изъята> года) из расчета стоимости 0,29668841 кв. м квартиры в соответствии с графиком платежей, начальная стоимость кв. м составляет 23100 рублей и эта стоимость ежемесячно увеличивается на 7 % годовых, поделенных на 12.

Однако ответчики ненадлежащим образом исполняют свои обязанности по договору. По состоянию на <дата изъята> ответчики должны были выкупить <данные изъяты> кв. м, однако выкупили лишь 43,23449552 кв. м, то есть планово невыкупленными остаются 13,0204968 кв. м, что свидетельствует об образовании за ответчиками задолженности в требуемом истцом размере 682981 рубль 48 копеек из следующего расчета: 13,0204968 кв. м х 52454,33 рубля (стоимость 1 кв. м по состоянию на 22.09.2022).

Кроме того, по условиям договора ответчики обязаны вносить сумму задатков на приобретение прав использования неоплаченных квадратных метров (наем), которая рассчитывается как произведение невыкупленных квадратных метров на ставку найма, действовавшую в период использования невыкупленных квадратных метров. Приказом Фонда от 10.12.2009 № 100 утверждена ставка оплаты права пользования (найма) «неоплаченных квадратных метров» «будущей собственной квартиры» в месяц в размере 5 рублей, дата начала внесения суммы задатка, обеспечивающего приобретение «права оформления будущей собственной квартиры в собственность» согласно примерному графику внесения денежных средств 28.12.2010, в связи с чем ответчикам начислены платежи, обеспечивающие право использования квартиры за период с 28.12.2010 и по 22.09.2022 в размере 33275 рублей 22 копейки, ответчиками из этой суммы оплачено 24912 рублей 52 копейки, следовательно задолженность по этим платежам составляет 8362 рубля 52 копейки (33275,22 – 24912,52).

В судебное заседание представитель истца не явился, о времени и месте судебного заседания истец извещен, в исковом заявлении в соответствии с частью 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) просит рассмотреть исковое заявление в отсутствие представителя истца.

Ответчики ФИО1 и ФИО1, также представляющий интересы ответчика ФИО1, в судебном заседании иск не признали, ссылаясь в представленных ими возражениях и устно на погашение всей суммы требуемой истцом задолженности, исходя из оплаты невыкупленной по состоянию на 22.09.2022 кв. м площади по цене, установленной в примерном графике, а не по цене по состоянию на 22.09.2022, как рассчитал сумму задолженности истец, что, по мнению ответчиков, не соответствует требованиям закона и ведет к незаконному обогащению истца, который наряду с суммой задолженности по договору требует взыскания и процентов по статье 395 ГК РФ.

Согласно представленному свидетельству о смерти, ответчик ФИО2 умерла <дата изъята>, в связи с чем суд рассматривает заявленные истцом требования в отношении ответчиков ФИО1, ФИО1 и ФИО1.

Выслушав ответчиков и представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с абзацем вторым статьи 3 Закона Республики Татарстан от 27.12.2004 N 69-ЗРТ "О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан" социальная ипотека - предоставление гражданам жилья в рассрочку в соответствии с основными требованиями, предъявляемыми к государственной поддержке развития жилищного строительства.

Порядок предоставления гражданам жилых помещений по социальной ипотеке и Порядок определения условий и сроков рассрочки платежей граждан для приобретения жилья по социальной ипотеке утверждены Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 02.08.2007 N 366 "О дальнейших мерах по реализации Закона Республики Татарстан от 27 декабря 2004 г. N 69-ЗРТ "О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан" и совершенствованию порядка предоставления жилья в рамках республиканской государственной поддержки".

В пункте 2 Порядка определения условий и сроков рассрочки платежей граждан для приобретения жилья по социальной ипотеке (далее – Порядок) содержатся следующие понятия:

наем - передача жилого помещения в соответствии с гражданским и жилищным законодательствами за плату во владение и пользование для проживания в нем. Размер платы определяется в соответствии с действующим законодательством;

срок рассрочки платежа по выкупу жилого помещения - срок, рассчитанный специализированной организацией (Государственным жилищным фондом при Президенте Республики Татарстан) в зависимости от сроков предварительного накопления, размера первоначального взноса и среднемесячного совокупного дохода на одного члена семьи Заявителя.

Пунктами 3-5 Порядка установлено, что начальная стоимость 1 кв. метра приобретаемого жилого помещения устанавливается специализированной организацией (Государственным жилищным фондом при Президенте Республики Татарстан). Стоимость неоплаченной части жилого помещения увеличивается из расчета 7% годовых ежемесячно (7/12 процента в месяц) со дня утверждения акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией.

Ежемесячные платежи по рассрочке рассчитываются исходя из стоимости 1 кв. метра жилого помещения, помноженной на невыкупленную площадь жилого помещения на момент платежа и поделенной на срок рассрочки платежа в месяцах.

Заявитель с момента оформления протокола выбора квартиры оплачивает наем за неоплаченную часть общей площади жилого помещения.

Судом установлено, что <дата изъята> между истцом и ответчиками был заключен договор социальной ипотеки № <номер изъят>, по условиям которого истец предоставляет ответчикам право выбора, а затем использования и получения в собственность проинвестированной истцом квартиры после выплаты ответчиками пая путем зачисления на расчетный счет истца 100 % платежей за эту квартиру, а ответчики обязуются вносить предусмотренные договором суммы с целью участия в выборе квартиры, а затем и определяемые истцом в прилагаемом к протоколу участия, выбора и передачи квартиры примерном графике внесения денежных средств на основании нормативных актов Республики Татарстан суммы в целях оплаты права пользования неоплаченной площади квартиры и паенакопления для последующего приобретения квартиры в собственность.

<дата изъята> между сторонами договора подписан являющийся неотъемлемой частью договора протокол участия, выбора и передачи квартиры, по которому истец передал ответчикам квартиру <номер изъят> в доме <адрес изъят> площадью <данные изъяты> кв. м. Согласно примерному графику внесения денежных средств, являющегося приложением к указанному протоколу, выкупленная ответчиками площадь составила 14,71861472 кв. м, невыкупленная площадь – 64,38138528 кв. м, срок внесения сумм, обеспечивающих право пользования неоплаченной площади квартиры и паенакопления для последующего приобретения квартиры в собственность, определен в 217 месяцев (до февраля <дата изъята> года) из расчета стоимости 0,29668841 кв. м квартиры в соответствии с графиком платежей, начальная стоимость кв. м составляет 23100 рублей и эта стоимость ежемесячно увеличивается на 7 % годовых, поделенных на 12.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Пункт 1 статьи 310 ГК РФ предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Оценивая условия подписанного между сторонами договора и протокола участия, выбора и передачи квартиры, суд приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами договор представляет собой смешанный договор, содержащий условия как договора купли-продажи товара в кредит с оплатой товара в рассрочку, так и такой разновидности договора аренды как договора найма жилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пункт 1 статьи 555 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Пункты 1 и 4 статьи 488 ГК РФ предусматривает, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пункт 1 статьи 671 ГК РФ устанавливает, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Ответчики с февраля 2019 года ненадлежащим образом исполняли свои обязанности по договору, что привело к просрочке внесения ими платежей по графику и образованию задолженности на день предъявления рассматриваемого иска. Вместе с тем, <дата изъята> ответчиком ФИО1 оплачено истцу 380000 рублей, <дата изъята> им же оплачено истцу 328000 рублей в погашение задолженности, всего 708000 рублей.

Суд соглашается с выраженным ответчиками мнением об отсутствии предусмотренных законом, иными нормативными актами и договором оснований для исчисления задолженности за невыкупленные квадратные метры путем произведения их количества на их стоимость на день предъявления иска, поскольку это противоречит как приведенным выше положениям пункта 1 статьи 489 ГК РФ, так и утвержденному Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 02.08.2007 N 366 Порядку определения условий и сроков рассрочки платежей граждан для приобретения жилья по социальной ипотеке и условиям заключенного между сторонами договора социальной ипотеки, которые вопреки выраженной истцом в исковом заявлении позиции не предусматривают положения о том, что в случае несвоевременного внесения предусмотренного графиком платежа в счет оплаты невыкупленных квадратных метров их выкуп осуществляется по цене на день фактического внесения этого платежа. Увеличение стоимости невыкупленных квадратных метров учтено как пунктами 3 и 4 Порядка, так и оформленным в соответствии с ним условиями договора социальной ипотеки. Например, в рассматриваемом случае в соответствии с примерным графиком третий платеж по договору должен был быть осуществлен в период с 16.03.2011 и по 15.04.2011 исходя из стоимости 1 кв. м 23506 рублей 61 копейка, то есть 6974 рубля 14 копеек из расчета 23506,61 х 0,29668841. Четвертый платеж в счет выкупа площади исходя из увеличенной в соответствии с пунктом 3 Порядка стоимости 1 кв. м 23643 рубля 73 копейки уже должен был составить 7014 рублей 82 копейки из расчета 23643,73 х 0,29668841, и стоимость кв. м уже увеличилась на 7 % / 12, то есть на 137 рублей 12 копеек больше предыдущей в размере 23506 рублей 61 копейка (23506,61 / 100 х 7 / 12 + 23506,61). Определение же размера этих двух платежей (6974,14 и 7014,82), которые согласно графику являются соответственно 3-м и 4-м из 217-ти, полностью соответствует приведенным выше требованиям пункта 4 Порядка, согласно которым ежемесячные платежи по рассрочке рассчитываются исходя из стоимости 1 кв. метра жилого помещения, помноженной на невыкупленную площадь жилого помещения на момент платежа и поделенной на срок рассрочки платежа в месяцах. Так, стоимость 1 кв. метра на момент 3-го платежа составляет 23506 рублей 61 копейка, невыкупленная площадь жилого помещения на этот момент составляет 63,49132005, срок рассрочки платежа в месяцах 214 (217-3), отсюда 23506,61 х 63,49132005 / 214 = 6974,138779. Аналогично: 23643,73 х 63,19463163 / 213 = 7014,82.

Таким образом, по мнению суда, размер подлежащей взысканию с ответчиков задолженности по выкупу жилого помещения подлежит определению как сумма просроченных предусмотренных примерным графиком платежей и эта сумма по состоянию на <дата изъята> составляет 605911 рублей 30 копеек (соответствующая графа в расчете процентов на л.д. 9-10).

Требования истца о взыскании с ответчиков задолженности по сумме задатков на приобретение прав использования неоплаченных квадратных метров (наем) в размере 8362 рубля 52 копейки и о взыскании процентов по статье 395 ГК РФ в размере 82497 рублей 98 копеек, начисленных на указанную выше сумму задолженности по выкупу жилого помещения, являются обоснованными в свете приведенных выше положений соответственно статей 606, 614, 671 и пункта 4 статьи 488 ГК РФ.

Таким образом, размер подлежавшей взысканию с ответчиков в пользу истца задолженности составляет 696771 рубль 80 копеек (605911,30 + 8362,52 + 82497,98), однако ввиду того, что на момент вынесения настоящего решения ответчиком ФИО1 истцу оплачено 708000 рублей, то в удовлетворении иска следует отказать полностью.

Требование иска о взыскании с ответчиков расходов истца по уплате государственной пошлины не подлежит удовлетворению, поскольку суд в соответствии с выраженным в иске заявлением истца и ввиду отсутствия какого-либо поступившего от истца заявления о неподдержании исковых требований вследствие добровольного удовлетворения их ответчиками после предъявления иска (часть 1 статьи 101 ГПК РФ) исходил из того, что истец свои исковые требования поддерживает в полном объеме, в связи с чем рассмотрел исковое заявление по существу и пришел к выводу о необходимости отказать в иске вследствие погашения ответчиками задолженности перед истцом в определенном судом размере.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать полностью.

Настоящее решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через районный суд.

Судья А.Ф. Сунгатуллин

Решение в окончательной форме принято 21.02.2023.