Дело № 2-1-384/2025

64RS0030-01-2025-000561-26

Решение

именем Российской Федерации

27 августа 2025 года г. Ртищево

Ртищевский районный суд Саратовской области в составе: председательствующего судьи Маслова А.П.,

при секретаре Свиридовой А.Д.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о взыскании штрафа по несостоявшейся сделке,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 о взыскании штрафа по несостоявшейся сделке, мотивируя свои требования тем, что между ФИО4, именуемой «Продавец», и ФИО3, именуемого «Покупатель», ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно условий которого «Продавец» обязуется продать, а «Покупатель» купить следующий объект недвижимого имущества: 1/3 доли земельного участка (10 га), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, земельный участок для сельскохозяйственного производства, общей площадью 30 га, по адресу: Российская Федерация, <адрес>, поле № V, участок 5, кадастровый №. Стороны договорились о том, что стоимость доли составляет 400000 руб. Покупатель произвел уплату цены доли земельного участка на расчетный счет «Продавца» №, открытый в Поволжском банке ПАО «Сбербанк» по платежному поручению №831 от 06.11.2024г. В п. 4 договора стороны отразили, что в счет обеспечения исполнения взятого на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи недвижимости «Покупатель» перечисляет денежные средства в размере 400000 рублей на расчетный счет «Продавца». Пунктом 6 договора установлено, что продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное недвижимое имущество никому другому не продано, не заложено, в споре под арестом и запретом не состоит, не подарено, не отчуждено иным способом, судебного спора о нем не имеется, свободно от прав третьих лиц. Ответчик устно сообщила, что не продаст указанный земельный участок покупателю, так как имеет намерение продать его другому лицу. Пунктом 9 договора установлено, что «в случае одностороннего отказа либо уклонения «Продавца» от заключения договора купли-продажи (основного договора), а также при осуществлении «Продавцом» действий, препятствующих заключению основного договора, «Покупатель» имеет право требовать от «Продавца» уплаты штрафа в размере двукратной суммы авансового платежа, выплаченного «Покупателем» в соответствии пунктом 4 и всех произведенных в соответствии пунктом 5 настоящего предварительного договора, а также компенсации своих затрат и понесенных убытков, сумма которых определяется согласно калькуляции «Покупателя». За период с 28.09.2024г. по текущее время ответчик так и не передал указанный земельный участок. Разумный срок передачи земельного участка истек. В адрес ответчика 16.04.2025г. была направлена претензия с предупреждением воздержаться от противоправного поведения. Ответчик 17.04.2025г. возвратил денежные средства в размере 400000 руб. на его счет, тем самым он принял решение об одностороннем отказе от исполнения заключенного договора. Но по условиям п. 9 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 28.09.2024 г. Покупатель имеет право требовать от Продавца уплаты штрафа в размере двукратной суммы авансового платежа, выплаченного Покупателем, т.е. суммы в размере 800000 руб. (400000 руб. х 2). Просил взыскать с ответчика в свою пользу штраф в размере 800000 руб.

В судебное заседание истец ФИО3, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не явился, о причинах неявки не сообщил.

Представитель истца ФИО3 - ФИО5 в порядке ст. 39 ГПК РФ заявил об уменьшении исковых требований в связи с тем, что ответчиком ФИО4 после обращения ФИО3 в суд были перечислены ему денежные средства в размере 400000 руб., в связи с чем, просил взыскать с ответчика штраф в размере 400000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО5 поддержал исковые требования с учетом их уменьшения, просил их удовлетворить, дал объяснения, аналогичные изложенному в исковом заявлении.

Ответчик ФИО4, извещенная надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не сообщила.

Представитель ответчика ФИО4 - ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, поддержал письменное возражение на иск, согласно которого ответчик не обладает специальными познаниями в области совершения сделок с долями в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, юрист, представлявший истца, не разъяснил ему особенности и правовые основания их заключения и ввел ответчика в заблуждение относительно правовой природы данных актов, настоял на необходимости совместного визита к нотариусу, где ответчику было предложено подписать доверенность на распоряжение указанными долями, и завещание на них же на имя неизвестных ей лиц, которые впоследствии ею отменены. Инициатором заключения сделок и передачи денег являлся истец. Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, в предварительном договоре определен до 25.01.2029г. Перед заключением предварительного договора, условия которого являются предметом основного договора, требовалось известить участников общей долевой собственности о предстоящей сделке, что сделано не было. Возможность отчуждения доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения лицу, не являющемуся участником долевой собственности, закон связывает либо с выделением земельного участка в счет своей доли с соблюдением порядка, предусмотренного законом (если число участников общей долевой собственности более пяти), либо с предварительным извещением заинтересованных лиц о преимущественном праве покупки (если число участников общей долевой собственности пять и менее). Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна, в связи с чем заключенный сторонами предварительный договор является ничтожной сделкой в момент ее заключения независимо от признания ее ничтожности судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением связанных с ее недействительностью, а, следовательно, права и обязанности сторон по такой сделке признаются изначально не возникшими. Истец изначально знал о ничтожности заключенного предварительного договора, поэтому, пользуясь правовой неграмотностью ответчика, настоял на нотариальном удостоверении завещания на спорное имущество. После заключения предварительного договора купли-продажи, покупателем ответчику не заявлялось о необходимости совершения каких-либо действий для оформления основного договора. И только когда о наличии предварительного договора стало известно участнику общей долевой собственности на исходный земельный участок - КФХ «Агрос», который заявил о своем преимущественном праве покупки принадлежащей ответчику доли, и когда ответчик сообщил об этом обстоятельстве представителям истца, истец направил в адрес ответчика претензию от 16.04.2025г. с требованием возврата двукратной суммы авансового платежа. При этом, действия ответчика были обусловлены требованиями закона о соблюдении прав преимущественного покупателя, то есть не являлись противоправными. Таким образом, ответчик ФИО4 не уклонилась от заключения основного договора купли-продажи с истцом, а исполнила требования закона. Отказать участнику общей долевой собственности в продаже она не могла в силу закона, как и не могла исполнить условия предварительного договора, являющегося ничтожными. Стоимость земельной доли ответчиком покупателю возвращена. Предварительный договор не предусматривал никаких действий продавца (ответчика), которые он должен совершить для заключения основного договора, и что именно он должен быть инициатором заключения основного договора. Напротив, по настоянию истца ответчиком его представителю была выдана доверенность на распорядительные функции в отношении предмета договора, впоследствии отмененная. Требование взыскания штрафа по ничтожной сделке, недоказанность истцом виновного уклонения ответчика от заключения сделки либо виновного отказа от их заключения, является со стороны истца злоупотреблением правом, направленным на получение неосновательного обогащения и не может быть удовлетворено

Третье лицо КФХ «Агрос», надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило, о причинах неявки не сообщило, письменное мнение относительно исковых требований не представило.

Третьи лица администрация Ртищевского муниципального района Саратовской области, администрация Краснозвездинского муниципального образования Ртищевского муниципального района Саратовской области и ФИО7, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли, мнений по иску не выразили.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В ст. 2 ГК РФ закреплено, что граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (ст. 9 ГК РФ).

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Как следует из п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Положениями п. 1 ст. 429 ГК РФ установлено что, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. п. 2-4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

В соответствии п. 25 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018г. №49, для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В п. 4 ст. 445 ГК РФ закреплено, что если сторона для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Согласно ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

В силу п. 2 ст. 260 ГК РФ земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается, определяются на основании закона и в установленном им порядке. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Пунктом 3 ст. 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно п. 6 ст. 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с подп. 4 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации, или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Согласно положениям ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 1).

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет (п. 2).

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 4).

Согласно ст. 8 Закона Саратовской области от 30.09.2014г. №122-ЗСО «О земле», при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением случаев продажи с публичных торгов, случаев изъятия земельного участка для государственных нужд области или муниципальных нужд и случаев продажи искусственно орошаемых участков пашни, преимущественное право покупки такого земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 8 Федерального закона от 24.07.2002г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», имеет муниципальное образование, на территории которого расположен продаваемый земельный участок.

Сведений о письменном извещении ответчиком муниципального образования о намерении продать принадлежащую ей долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:30:220108:57, об условиях его продажи, не представлено.

В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных данной статьей, а также статьями 13 и 14 этого же закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на момент возникновения спорных правоотношений за ФИО4 было зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:30:220108:57, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, поле V, участок 5, размер доли 1/3.

28.09.2024г. между ФИО4 (продавец) и ФИО3 в лице представителя ФИО7, действующего на основании доверенности от 08.12.2022г., (покупатель), был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец обязуется продать, а покупатель купить следующий объект недвижимого имущества: 1/3 доли земельного участка (10 га), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, земельный участок для сельскохозяйственного производства, общей площадью 30 га, по адресу: Российская Федерация, <адрес>, поле V, участок 5, кадастровый № (п. 1, п.п. 1.1 договора).

Стороны договорились о том, что стоимость доли составляет 400000 руб. (п. 3 договора).

В соответствии с п. 4 договора покупатель перечислил продавцу денежные средства в размере стоимости доли земельного участка - 400000 рублей на расчетный счет продавца по платежному поручению №831 от 06.11.2024г.

Согласно п. 5 договора от 28.09.2024 г. настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до подписания сторонами основного договора (до 25.01.2029г.).

В силу п. 9 договора в случае одностороннего отказа, либо уклонения «Продавца» от заключения договора купли-продажи (основного договора), а также при осуществлении «Продавцом» действий, препятствующих заключению основного договора, «Покупатель» имеет право требовать от «Продавца» уплаты штрафа в размере двукратной суммы авансового платежа, выплаченного «Покупателем» в соответствии с пунктом 4 и всех произведенных в соответствии с пунктом 5 настоящего предварительного договора, а также компенсации затрат и понесенных убытков, сумма которых определяется согласно калькуляции «Покупателя».

15.04.2025г. ФИО4 заключила договор купли-продажи земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения с КФХ «Агрос», по условиям которого продавец продал и передал, а покупатель купил и принял в общую долевую собственность 1/3 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства общей площадью 30 га, кадастровый №, из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, поле V, участок 5.

16.04.2025г. истец направил ответчику претензию, в которой предложил в случае утраты намерения оформить земельный участок на имя покупателя, в течение 3 рабочих дней вернуть двукратную сумму авансового платежа в размере 800000 руб.

22.05.2025г. на основании платежного поручения №556 ФИО4 ФИО3 возвращены денежные средства в размере 400000 руб., уплаченные по договору от 28.09.2025г.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, на момент заключения договора от 28.09.2024г. число участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:30:220108:57 не превышало пять, поэтому к сделке по отчуждению доли в праве общей собственности на указанный земельный участок применяются правила ГК РФ без учета особенностей, установленных ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

ФИО3 участником долевой собственности в спорном земельном участке, а также членом КФХ «Агрос», использующим этот земельный участок, не являлся.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (п. 2).

При заключении договора от 28.09.2024г. правила преимущественной покупки не соблюдены.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

Исходя из п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По изложенным основаниям, поскольку предварительный договор от 28.09.2024г. заключен с нарушением требований закона и нарушает права и охраняемые законом интересы сособственников данного земельного участка, то он является ничтожным и при недействительности сделки в соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Неисполнение ответчиком условий ничтожного договора не является противоправным.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца ФИО3 о взыскании с ответчика ФИО4 штрафа в связи с нарушением ею условий предварительного договора.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4 о взыскании штрафа по несостоявшейся сделке - отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Ртищевский районный суд Саратовской области в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 09 сентября 2025 года

Судья