Решение по делу № 2-483/2025 от 17.02.2025

К делу № 2-483/25

УИД: 23RS0047-01-2024-002423-77

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

гор. Краснодар 17 февраля 2025 года

Советский районный суд гор. Краснодара в составе: председательствующего судьи Зуева М.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Андриенко Я.В.;

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению, с учётом уточнений в порядке статьи 39 ГПК РФ, ФИО1 ча к ООО «СпецСтройКраснодар» о защите прав потребителей,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКраснодар»о взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, а также неустойки за просрочку сдачи объекта, согласно договора участия в долевом строительстве № С/С-1/ПД4/УКН1416/ЭТ5/2021 от 09.02.2021 г.

В обоснование своих требований указывает, что 09.02.2021 г. между ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКраснодар» (далее-«Застройщик») и ФИО1 (далее-«Участник») был заключен договор участия в долевом строительстве № С/С-1/ПД4/УКН1416/ЭТ5/2021 (далее-Договор), по условиям которого Застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц в предусмотренный договором срок построить «Многоэтажный жилой дом» на земельном участке к/н №, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Участнику по передаточному акту расположенный в доме «объект долевого строительства», а Участник принял на себя обязательство принять объект и уплатить обусловленную договором сумму.

Согласно п. 3.2. Договора «объект долевого строительства» имеет следующие характеристики: 2-х комнатная квартира, условный №, проектной площадью 48 кв. м., расположенная на 5-м этаже 4-го подъезда в литере 1 ЖК «Свобода».

Стоимость участия в долевом строительстве составила 2 784 000,00 рублей (п. 4.1. Договора).

Участником выполнены обязательства перед Застройщиком по оплате стоимости объекта долевого участия согласно Договору в полном объеме, что подтверждается чек-ордером ПАО СБЕРБАНК 8619/163 от 09.02.2021 г.

В соответствии с пунктом 3.5 Договора Застройщик обязан передать Участнику объект долевого строительства в срок не позднее 28.02.2023 года.

Согласно п. 6.1. Договора передача объекта долевого строительства осуществляется на основании передаточного акта.

Также, пунктом 7.1. Договора установлено, что Застройщик обязан передать участнику объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

29 июня 2023 г. участник получил от застройщика письмо исх. №248 от 26 мая 2023 г., в котором было указано о завершении строительства и вводе объекта в эксплуатацию, а также о необходимости в 10-ти дневный срок, с момента получения данного письма, получить ключи и подписать акт приёма-передачи.

07 июля 2023 г. участник осуществил осмотр квартиры, состоящей из 2-х комнат, условный №, площадью всех помещений 48,0 м2, расположенной на 5 этаже, в литере 1 жилого комплекса «Свобода», в следствии чего выявил недостатки в строительных работах, а именно:

- Отклонение оштукатуренных стен от вертикали до 20 мм на высоту этажа; отклонение от плоскости до 8мм на 1 метр. СП 71.13330.2017 п. 7.2.13

- Отклонение стяжки пола от плоскости у внешнего угла прихожей, перепад уровня в ванной до 10 мм на 2 метра СП 71.13330.2017 п. 8.7

- Выгиб коробки двери балконного блока со стороны петель, нет планки, спилены ответные части планок

- ФИО2 перегородки между комнатами

- Зазоры в примыкании откосов к рамам окон, не скрыта пароизоляция

- Не скрыт провод у выключателя левой комнаты

- Необходима регулировка окон (продувание, нет зацепов для плотного закрытия окон)

- Коррозия перемычек окон

- Повреждения ручек створок окон

- Не плотно замоноличено проходное отверстие стояка канализации в плите перекрытия; отсутствует противопожарная муфта

- Отсутствует вентиляция в туалете

- Отсутствие подписей автоматов в эл. щитке

- Не скрыт стояк канализации в прихожей, площадь необходимого короба включена в общую площадь квартиры. СП 30.13330.2020 п.18.11

- Некорректно установлены подрозетники

- Трещины стяжки пола, не восстановлен верхний слой после шлифовки

- Загрязнение стены у стояка канализации в прихожей;

Всего было выявлено 16 замечаний, которые нашли свое отражение в подписанном между участником и представителем застройщика АКТЕ от 07.07.2023 г. об устранении недостатков по квартире и Приложении №1 «Заключение специалиста».

После чего представители застройщика в офисе выдачи ключей сообщили участнику в устной форме, что на устранение недостатков застройщику положено 2 месяца.

Далее, 13 сентября 2023 г. в телефонном режиме с представителями застройщика была согласована встреча на 19 сентября 2023 г. с целью приёмки квартиры в присутствии инженера со стороны застройщика после устранения недостатков.

19 сентября 2023 г. состоялся повторный осмотр квартиры, со стороны застройщика присутствовал инженер Дмитрий, который не знал недостатков для устранения в квартире и не знал устранили их или нет. При этом, в ходе повторного осмотра квартиры стало ясно что более чем за 2 месяца из 16 недостатков, отраженных в АКТЕ от 07.07.2023 г. об устранении недостатков по квартире и Приложении №1 ничего не было устранено, на что инженер Дмитрий проинформировал, что будут устранять недостатки.

01 октября 2023 г. участнику от застройщика поступило смс сообщение, с текстом дословно: «ФИО3! В ответ на Ваше обращение, сообщаем следующее: Дефекты находятся в работе, ориентировочные сроки до 15.10.2023г. По завершению устранения, Вы будете уведомлены».

В связи с неполучением от застройщика информации о сроках устранения недостатков, 23 октября 2023 г. участником в офисе застройщика по адресу: г. Краснодар <адрес>, была вручена досудебная претензия об выплате компенсации за имеющиеся строительные недостатки, а также неустойки и штрафа по Договору участия в долевом строительстве № С/С-1/ПД4/УКН1416/ЭТ5/2021 от 09.02.2021 г.

06 декабря 2023 г. участником был получен ответ на досудебную претензию (Исх. № от 23.11.23) в котором, застройщик отказал в выплате неустойки за нарушение сроков сдачи квартиры в заявленном размере, а касательно устранения недостатков указал, что в настоящий момент устранение недостатков на объекте долевого строительства – <адрес>, расположенной в ЖК «Свобода» находится в завершающей стадии и устранение недостатков будет завершено в срок до 24.11.2023 г.

17 декабря 2023 г. участнику от застройщика поступило смс сообщение, с текстом дословно: «Добрый день! А.А.ч, в ответ на Ваше обращение, сообщаем следующее: работы по устранению недостатков ведутся. Ориентировочная дата устранения дефектов до 25.12.2023. В случае изменения сроков выполнения работ, Вы будете дополнительно уведомлены по телекоммуникационным каналам связи».

Далее, 30 декабря 2023 г. участником было получено очередное смс сообщение от застройщика, с текстом дословно: «Сообщаем Вам, что указанные Вами дефекты устранены. Просим Вас явиться на повторный осмотр объекта долевого строительства до 16 января 2024г.»

Вместе с тем, в ходе уже третьего осмотра квартиры, состоявшегося 15 января 2024г. стало ясно, что более чем за 6 месяцев из 16 недостатков устранили только одно замечание под №12 «Отсутствие подписей автоматов в эл. щитке», автоматы подписали, данное замечание устранено, однако фактически остальные недостатки, отраженные в АКТЕ от 07.07.2023 г. об устранении недостатков по квартире и Приложении №1, остались не устранены.

После очередного осмотра, для определения стоимости устранения недостатков участник обратился к независимым специалистам – ООО «Экспертное Решение» и согласно составленному локально сметному расчету (смете) №1 стоимость ремонтно-восстановительных работ в жилой <адрес> (ЖК «Свобода» лит. 1) в текущем базисном уровне цен на 4 кв. 2023 г. составляет 43 919,46 рублей.

09 февраля 2024 г. участником было получено от застройщика письмо, в котором был односторонний акт передачи объекта долевого строительства от 25.01.2024 г. в связи с уклонением и/или отказом от прохождения надлежаще-формализованной процедуры подписания двустороннего Акта приёма-передачи объекта долевого строительства.

12.02.2024 г. участником направлено в адрес застройщика письмо о несогласии с односторонним актом, т.к. 15 января 2024 года в ходе третей попытки приёмки было выявлено что фактически из 16 недостатков по квартире устранен только один недостаток, остальные 15 недостатков подлежат устранению и после 15 января 2024 г. уведомлений на четвёртую попытку приёмки не поступало ни по одному из имеющихся каналов связи.

На основании вышеизложенного просит суд признать незаконным односторонний Акт от 25.01.2024 г. передачи объекта долевого строительства – <адрес> (строительный/условный №) на 5 этаже, в 4 подъезде, общей площадью 48,8 кв. м. (с учетом балкона и лоджии – 49,76 кв. м.) расположенной по адресу: Краснодарский край, городской округ город Краснодар, город Краснодар, <адрес>, корпус №. Обязать ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКраснодар» подписать Акт приема – передачи объекта долевого строительства (квартиры) не позднее 3 (трех) календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу, датой подписания считать фактическую дату передачи объекта долевого строительства и подписания двустороннего Акта приема-передачи объекта долевого строительства. Обязать ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКраснодар» передать ФИО1 чу ключи от объекта долевого строительства (Квартиры) № (строительный/условный №) расположенной на 5-м этаже жилого дома по адресу: Краснодарский край, городской округ город Краснодар, город Краснодар, <адрес>, корпус №, не позднее 3 (трех) календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу. Взыскать с ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКраснодар» в пользу ФИО1 чу стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства в размере 43 919,46 руб., сумму неустойки за нарушение сроков устранения недостатков за период с 22.08.2023 г. по 29.02.2024 г. в размере 84 325,36 руб., сумму неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого участия за период с 01.07.2023 по 29.02.2024 в размере 724 582,40 руб., штраф за неудовлетворение требований истца в добровольном порядке в размере 426 413,61 руб., а также компенсацию морального вреда в размере 30 000,00 рублей, всего 1 309 240,83 рублей. Взыскать с ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКраснодар» в пользу ФИО1 чу судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 35 000,00 рублей, а также расходы по оформлению доверенности в размере 2 200,00 рублей.

До объявления перерыва в судебном заседании в судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования, просил суд признать незаконным односторонний Акт от 25.01.2024 г. передачи объекта долевого строительства – <адрес> (строительный/условный №) на 5 этаже, в 4 подъезде, общей площадью 48,8 кв. м. (с учетом балкона и лоджии – 49,76 кв. м.) расположенной по адресу: Краснодарский край, городской округ город Краснодар, город Краснодар, <адрес>, корпус №. Обязать ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКраснодар» подписать Акт приема – передачи объекта долевого строительства (квартиры) не позднее 3 (трех) календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу, датой подписания считать фактическую дату передачи объекта долевого строительства и подписания двустороннего Акта приема-передачи объекта долевого строительства. Обязать ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКраснодар» передать ФИО1 чу ключи от объекта долевого строительства (Квартиры) № (строительный/условный №) расположенной на 5-м этаже жилого дома по адресу: Краснодарский край, городской округ город Краснодар, город Краснодар, <адрес>, корпус №, не позднее 3 (трех) календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу. Взыскать с ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКраснодар» в пользу ФИО1 чу стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства в размере 75 003,16 руб., сумму неустойки за нарушение сроков устранения недостатков за период с 22.08.2023 г. по 21.03.2024 г. в размере 159 756,73 руб., сумму неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого участия за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 в размере 368 880 руб., а также компенсацию морального вреда в размере 30 000,00 рублей, всего 633 639,89 рублей. Взыскать с ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКраснодар» в пользу ФИО1 чу судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 35 000,00 рублей, расходы на оплату судебной экспертизы в размере 45 000,00 рублей, а также расходы по оформлению доверенности в размере 2 200,00 рублей. Взыскать с ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКраснодар» в пользу ФИО1 чу штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% (пятьдесят процентов) от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Представитель ответчика до объявления перерыва в судебном заседании просила в удовлетворении требований истца отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве и дополнениям к нему. В случае удовлетворения иска просила применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустоек.

Суд заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, считает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

09.02.2021 г. между ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКраснодар» (далее-«Застройщик») и ФИО1 (далее-«Участник») был заключен договор участия в долевом строительстве № С/С-1/ПД4/УКН1416/ЭТ5/2021 (далее-Договор), по условиям которого Застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц в предусмотренный договором срок построить «Многоэтажный жилой дом» на земельном участке к/н №, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Участнику по передаточному акту расположенный в доме «объект долевого строительства»в срок не позднее 28.02.2023 года, а Участник принял на себя обязательство принять объект и уплатить обусловленную договором сумму в размере 2 784 000,00 рублей.

Участником выполнены обязательства перед Застройщиком по оплате стоимости объекта долевого участия согласно Договору в полном объеме.

В установленный договором срок объект долевого строительства застройщиком не передан.

07 июля 2023 г. объект долевого строительства предъявлен застройщиком к приемке, в ходе которой участником выявлены строительные недостатки.

По результатам осмотра объекта долевого строительства составлен акт осмотра от 07.07.2023, в котором указан перечень недостатков, подлежащих безвозмездному устранению застройщиком.

19 сентября 2023 г. во время повторной приемки объекта долевого строительства установлено, что недостатки объекта долевого строительства не устранены, поэтому от приемки объекта долевого строительства участник вновь отказался.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

При этом в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

По настоящему делу по ходатайству представителя ответчика определением суда была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно, заключению эксперта №201-07/2024 от 30.09.2024 г., следует, что на день проведения экспертного исследования, недостатки – дефекты, заявленные в акте об устранении недостатков от 07.07.2023 г., с учетом акта комиссионного осмотра от 06.05.2024 г., устранены частично, а также определено, что стоимость устранения недостатков, указанных в акте комиссионного осмотра от 06.05.2024 г. и фактически выявленных в <адрес>, расположенной по адресу: Краснодар, <адрес>, составляет – 75 003,16 рублей.

Согласно ст. 20 Закона РФ «О защите прав потребителей» если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.

Основываясь на вышеизложенных фактических обстоятельствах истец указывает, что ответчик должен был устранить обнаруженные дефекты, которые указаны в акте от 07.07.2023 г. об устранении недостатков по квартире и Приложении №1, в срок до 21.08.2023 г. (включительно) и обращает внимание суда, что в нарушении норм Закона РФ «О защите прав потребителей» и Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ дефекты объекта долевого участия до настоящего времени не устранены.

Суд, анализируя заключение судебной экспертизы, и оценивая его в совокупности с представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта АНО Центр независимых судебных экспертов и оценщиков от 30.09.2024 г. является достоверным и допустимым по делу доказательством, соответствует требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", поскольку эксперты имеют необходимые для производства подобного рода исследований образование, квалификацию, специальность, стаж работы по специальности, не имеют личной прямой или косвенной заинтересованности в исходе данного дела, до начала производства экспертизы были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заключение экспертов является полным, не содержит каких-либо неясностей и противоречий, сделанные в результате исследования выводы соответствуют поставленным судом вопросам, подробно описаны и подтверждаются детальными фотоснимками, перечень ремонтных работ соответствует объему, характеру выявленных недостатков.

Положения ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» предусматривает исключительное право потребителя требовать в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, выбирать по своему усмотрению способы их устранения.

Суд отмечает, что в соответствии с ч. 1, ч. ст. 8 Закона N? 214-Ф3 от 30.12.2004 г., передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Вместе с тем, ЖК «Свобода» Литер 1 введен в эксплуатацию и уведомление о необходимости принятия объектов долевого строительства направлено участникам долевого строительства в период действия Постановления Правительства РФ от 23.03.2022 N 442 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" (далее Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 N 442), в соответствии с которым участник долевого строительства при обнаружении недостатков в передаваемом объекте долевого строительства вправе если обнаруженные недостатки являются существенными, потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства, условиям договора и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до устранения недостатков, при этом существенность недостатков определяет специалист, отвечающий требованиям, установленным Постановлением Правительства РФ от 23.03.2022 N 442, и привлеченный по соглашению между застройщиком и дольщиком; - при отсутствии существенных нарушений потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства, принять объект долевого строительства по передаточному акту, предъявить застройщику в письменной форме требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.

Кроме того, следует отметить, что законом и договором установлена обязанность участника долевого строительства принять объект по акту приема-передачи. Так, участник вправе принять квартиру по акту, а, при наличии к тому оснований, составить протокол разногласий. Наличие выявленных в квартире недостатков не препятствует ему принять квартиру с указанием недостатков и зарегистрировать на нее в установленном законом порядке право собственности.

В соответствии с п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" существенными недостатками считаются те, которые делают квартиру непригодной для проживания, в их числе: 1. недостатки, которые вообще невозможно исправить; 2. дефекты, устранение которых стоит несоразмерно дорого цене объекта или требует несоразмерных временных затрат; 3. недочеты, которые вновь проявляются после устранения.

Недостатки (дефекты), отраженные в Дефектном акте, не являлись существенными, то есть не создавали препятствий для использования такого объекта по его техническому назначению и не являются основанием для отказа в принятии объекта долевого строительства.

Более того проведенная судебная строительно-техническая экспертиза от 30 сентября 2024 года подтвердила, что объект долевого строительства - 2-х комнатная квартира N? 405 (УКН 1416), расположенная по адресу: город Краснодар <адрес> подтвердила что вышеуказанный объект долевого строительства соответствует условиям договора участия в долевом строительстве N? С/Л-1/ПД4/УКН1416/ЭТ5/2021 от 09.02.2021г., требованиям технических регламентов, а также иных обязательным требованиям.

При таких обстоятельствах требование о признании незаконным одностороннего акта передачи от 25.01.2024 не подлежит удовлетворению.

Учитывая, что требования об обязании подписать акт приема передачи объекта долевого строительства не позднее 3 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда и передать ключи от объекта долевого строительства является производным от требования о признании незаконным одностороннего акта передачи объекта долевого строительства то указанные требования также, не подлежат удовлетворению.

Вместе с тем судом установлен факт нарушения застройщиком прав участника (потребителя) относительно срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, что влечет наступление ответственности в виде оплаты неустойки согласно ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Правительство Российской Федерации 18 марта 2024 года издало постановление N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (далее - Постановление), в пункте 2 которого закреплены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, а именно: в период с 01.07.2023 до 31.12.2024 включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года (7,5%).

Следовательно, с учетом указанных требований действующего нормативного регулирования расчет неустойки, подлежащей взысканию с ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКраснодар»в пользу ФИО1, должен производится исходя из суммы устранения недостатков, определенной заключением судебной экспертизы, с учетом ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 01.07.2023, в размере 7,5%, а не 1% неустойки за каждый день неисполнения обязательства, предусмотренной статьей 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Таким образом, сумма неустойки, подлежащая взысканию с ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКраснодар» в пользу ФИО1 за несвоевременное устранение недостатков в квартире, составляет 3 273,70 руб. (75 003,16 * 213/366 * 7,5%).

Поскольку обязательства принятые ответчиком на себя по договору нарушены, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в соответствии с ч.2 ст.6 Закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, которой установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная законом неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Неустойка рассчитывается исходя из цены договора участия в долевом строительстве, из которого и вытекает обязательство Застройщика (ответчика) по уплате неустойки, в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214 –ФЗ.

В связи с принятым Правительством РФ Постановлением от 18.03.2024 № 326, на период с 22 марта до 31 декабря 2024 года установлен мораторий (запрет) на взыскание неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 2 статьи 6 Федерального закона, а также неустойка по ДДУ за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 начисляется по ставке не выше 7.5%.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку только при условии заявления должника о таком уменьшении.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", следует, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (об уменьшении неустойки) по делам о защите прав потребителей возможно только в исключительных случаях, по заявлению ответчика и с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

По своей правовой природе неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный для другой, то есть является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств для другой стороны. Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. В этом смысле у суда возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Истец просит взыскать с ответчика неустойку за период с 01.07.2023 по 21.03.2024в размере 368 880 рублей, рассчитанную по формуле (2 784 000,00 ? 265 ? 2 ? 1/300 ? 7,5% = 368 880 руб.).

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Определяя размер подлежащей ко взысканию неустойки, суд на основании соответствующего заявления ответчика считает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ, уменьшив ее размер до 300 000 рублей, при этом суд принимает во внимание цену договора, период просрочки, а также принцип разумности и справедливости.

При этом суд также обращает внимание, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства и не должна служить средством обогащения, но при этом направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, на возмещение стороне убытков, причиненных в связи с нарушением обязательства

В соответствии с п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Согласно ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В силу абз. 2 ст. 151, п. 2 ст. 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости

Присуждение чрезвычайно малой, незначительной денежной суммы может создать у истца-потребителя впечатление пренебрежительного отношения к его правам.

Поскольку ответчик длительное время не устранял недостатки в квартире истца, в результате чего истец была вынуждена обратиться с иском в суд, суд признает, что действиями ответчика истцу причинен моральный вред, однако размер требуемой истцом компенсации морального вреда 30000 руб. суд признает завышенным и присуждает ответчика компенсировать истцу моральный вред в сумме 3 000 руб.

Согласно п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы присужденной судом в пользу потребителя. Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", штраф взыскивается судом независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

При расчете штрафа суд учитывает, что Федеральным законом от 08.08.2024 N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, согласно которым при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

В силу ст. 2 Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения ч. 9 ст. 4, ч. 8 ст. 7 и ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона).

В отличие от общих правил начисления и взыскания неустойки, размер штрафа определяется не в момент нарушения исполнителем обязанности добровольно удовлетворить требования потребителя, а в момент присуждения судом денежных сумм потребителю и зависит не от обстоятельств нарушения (объема неисполненных требований потребителя, длительности нарушения и т.п.), а исключительно от размера присужденных потребителю денежных сумм.

На день вынесения решения суда изменения в ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ вступили в силу.

Поэтому размер штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя подлежит определению в соответствии с требованиями ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 08.08.2024 N 266-ФЗ.

С учетом размера присужденных сумм с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 16 413,84 рублей из расчета: (75 003,16 рублей + 250 000 рублей + 3 273,70 рублей) x 5%.

На основании ч.1 ст.98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца документально подтвержденные расходы на оплату судебной экспертизы 45 000 руб., нотариальные расходы 2 200 руб.

Согласно ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истец, представив подтверждающие документы, просит взыскать с ответчика в свою пользу расходы на представителя в размере 35 000 руб. Суд, учитывая сложность дела, количество судебных заседаний, в которых представителем истца обеспечено участие, признает данную сумму соразмерной и присуждает ответчика возместить истцу расходы на представителя в размере 35 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 ча к ООО «СпецСтройКраснодар» о защите прав потребителей – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКраснодар» в пользу ФИО1 чу стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства в размере 75 003,16 руб., сумму неустойки за нарушение сроков устранения недостатков за период с 22.08.2023 г. по 21.03.2024 г. в размере 3 273,70 руб., сумму неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого участия за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 в размере 300 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 3 000,00 рублей, всего 381 276, 86 рублей.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКраснодар» в пользу ФИО1 чу судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 35 000,00 рублей, расходы на оплату судебной экспертизы в размере 45 000,00 рублей, а также расходы по оформлению доверенности в размере 2 200,00 рублей.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКраснодар» в пользу ФИО1 чу штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 16 413,84 рублей 5% (пять процентов) от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено: 17.02.2025 года.

Судья: