Решение по делу № 2-1535/2023 от 10.02.2023 - о признании пунктов договора и акта приема-передачи недействительными, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, обязании устранить дефекты.

Дело № 2-1535/2023

УИД: 78RS0015-01-2022-009706-51

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 февраля 2023 года г. Санкт-Петербург

Невский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Резник Л.В.

при секретаре Махиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик Инвестторг 6-1» о признании пунктов договора и акта приема-передачи недействительными, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, обязании устранить дефекты,

установил:

ФИО1 обратился в Невский районный суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-1», в котором просил признать п. 11.8 договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, признать п. 5 акта приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, обязать ответчика устранить дефекты, указанные в акте от ДД.ММ.ГГГГ, а именно, регулировка створки витража, регулировка балконной двери, взыскать неустойку в размере 686 162, 40 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, штраф.

Истец в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, поддержал представленные возражения, просил применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) и положения Постановления Правительства РФ № «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве».

Изучив материалы дела, суд находит исковые требования истца подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 (дольщик) и ответчиком ООО «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-1» (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №№ по условиям которого, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом по строительному адресу: <адрес> а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену, выполнить все условия настоящего договора и принять объект долевого строительства (л.д. 7-26).

По условиям договора, ответчик обязан передать в собственность жилое помещение (двухкомнатное), проектный №, общей площадью 23,7 кв.м., на 23 этаже, расположенной по адресу: <адрес> <адрес> (л.д. 22).

Цена договора 2 227 800 рублей (п. 3.3) оплачена в установленный срок и в полном объеме, что ответчиком не оспаривается (л.д. 33-35).

Как следует из объяснений истца, в установленный договором срок квартира не была передана истцу, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия, которая ответчиком в добровольном порядке удовлетворена не была (л.д. 38-39).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца направлено уведомление о продлении строительства до 2-го квартала 2021 года, со сроком передачи – 4-й квартал 2021 года (л.д. 132-138).

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, Объект истцу передан ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается актом приема-передачи и сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось (л.д.69-72, 44).

Положениями ч.1 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Положениями п.2.4 договора предусмотрено, что планируемый срок окончания строительства объекта IV-й квартал 2020 года. Срок окончания строительства может быть сокращен застройщиком, либо продлен застройщиком согласно разрешению на строительство о чем застройщик указывает в проектной декларации и изменениям к ней, доводит до сведения дольщика путем размещения на официальном сайте застройщика.

Согласно п. 2.5. вышеуказанного договора, учитывая, что застройщик передает объект долевого строительства дольщикам не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщикам - в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Стороны соглашаются, что допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, в любое время после фактического получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и при условии полной оплаты, произведенной дольщиком.

Застройщик имеет право в одностороннем порядке, но не более чем один раз за весь срок реализации инвестиционного проекта по строительству объекта, изменить срок окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта, указанный в п. 2.4. настоящего договора. Срок может быть продлен не более чем на 6 (шесть) месяцев. Уведомление о продлении срока окончания строительства опубликовывается застройщиком в проектной декларации (путем внесения изменений) размещенной по адресу, указанному в п. 1.3. настоящего договора и считается надлежащим уведомлением дольщиков о продлении сроков строительства, Дольщики соглашаются с тем, что дополнительного уведомления путем направления письменного извещения в данном случае Застройщик не проводит (п.2.5.1).

Как указано в п.8.2 договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ и настоящим договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки, оговоренной в договоре.

Таким образом, исходя из буквального толкования условий договора и установленных по делу фактически обстоятельств, суд приходит к выводу, что ответчик был обязан передать объект дольщику не позднее IV квартала 2020 года +6 месяцев, то есть не позднее 30.06.2021

В силу ч. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Пунктом 3 статьи 401 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Ответчиком не представлено доказательства наличия обстоятельств, являющихся по смыслу указанной выше правовой нормы чрезвычайными и непредотвратимыми, которые могут служить основанием для освобождения ответчика от ответственности за нарушение срока передачи истцу объекта долевого строительства.

При таком положении, когда объект долевого участия, срок передачи которого установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, фактически по акту приема-передачи истцу передан ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что начиная с ДД.ММ.ГГГГ ответчиком допущена просрочка.

Разрешая требования истца в части взыскания неустойки, суд приходит к следующему.

Проверив расчеты истца, суд не может принять его во внимание, поскольку судом неверно определен период просрочки и процентная ставка, подлежащая применению, суд полагает, что верным будет следующий расчет неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размер неустойки за просрочку передачи истцу квартиры составляет 2 227 800 х 271 дней х 2 х 8,5%х 1/150 = 307 904,23 рублей.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, выраженной в определении по гражданскому делу №41-КГ17-26 от ДД.ММ.ГГГГг., системное толкование норм Гражданского кодекс РФ и Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» позволяет сделать вывод о том, что расчет неустойки, подлежащий взысканию с ответчика, необходимо производить на основании ставки рефинансирования, действовавшей по состоянию на предусмотренный договором день исполнения ответчиком своих обязательств по передаче истцу квартиры.

Соответственно, последним днем исполнения ответчиком обязательств по передаче квартиры истцу являлось ДД.ММ.ГГГГ (4 квартал 2020 года +6 месяцев), следовательно, неустойку необходимо рассчитывать исходя из размера ставки рефинансирования, действующей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, что составляло 8,5%.

В связи с вышеизложенным, неустойка подлежит начислению за 271 дней в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (Постановление Правительства РФ №), исходя из цены договора в 2 227 800 рублей и ставки рефинансирования Центрального банка РФ на день исполнения обязательства (8,5%).

Ответчик просит уменьшить размер неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, так как заявленный размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств (л.д. 50-57).

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств и мерой имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Право снижения размера неустойки предоставлено суду, в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств от того, является неустойка законной или договорной.

Согласно ст. 333 п.1 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с позицией Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГг. №-О часть первая статьи 333 ГК Российской Федерации, закрепляющая право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Как разъяснено в п.п. 75, 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГг. «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ применяются также в случаях, когда неустойка определена законом; при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.

В пунктах 69, 71, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГг. № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями ст. 10 ГК РФ определено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Принимая во внимание период просрочки исполнения ответчиком обязательств и размер завяленных ко взысканию штрафных санкций, а также то обстоятельство, что истцом не представлено суду доказательств наличия негативных имущественных последствий нарушения ответчиком обязательств, суд приходит к выводу, что заявленный истцом размер неустойки несоразмерен последствиям нарушенного ответчиком обязательства.

С учетом изложенного, суд считает возможным на основании ст. 333 ГК РФ уменьшить размер взыскиваемой неустойки за нарушение сроков передачи квартиры по договору и взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере 200 000 рублей, такой размер неустойки соответствует последствиям нарушения обязательств.

Разрешая исковые требования в части призвания пункт 11.8 договора №Д№ участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ недействительным суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 16 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно п. 11.8 договора споры и разногласия, возникающие между сторонами из договора или в связи с ним, в том числе в связи с его заключением, исполнением, изменением, расторжением и недействительностью, передаются на разрешение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что в данном случае, п.11.8 договора, согласно которому споры и разногласия, возникающие между сторонами из договора или в связи с ним, в том числе в связи с его заключением, исполнением, изменением, расторжением и недействительностью, передаются на разрешение суда по месту нахождения объекта долевого строительства с обязательным соблюдением досудебного претензионного порядка, является недействительным, поскольку условие договора устанавливающего договорную подсудность всех споров в суде по месту нахождения объекта долевого строительства, противоречит положениям ч. 2 ст. 17 Закона РФ "О защите прав потребителей" и ч. 7 ст. 29 ГПК РФ.

В соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В силу п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Оценив объяснения лиц, участвующих в деле, в совокупности с представленными суду доказательствами, суд находит установленной и доказанной вину ответчика в причинении истцу морального вреда ненадлежащим исполнением обязательств по договору.

Принимая во внимание степень вины ответчика, степень нравственных страданий истца, длительность нарушения прав истца, руководствуясь принципами разумности и справедливости, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей.

Так как ответчиком не были в добровольном порядке удовлетворения требования истца, как потребителя, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф на основании ст.13 п.6 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно которому, при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Исходя из размера подлежащих удовлетворению исковых требований, размер штрафа равен (200 000 + 10 000): 2 = 105 000 рублей.

Оценив соразмерность штрафа, суд не находит правовых оснований для его уменьшения в порядке ст. 333 ГК РФ и полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца штраф в полном объеме.

Вместе с тем, заслуживают внимание доводы ответчика об отсрочке исполнения решения суда.

ДД.ММ.ГГГГ Правительством РФ вынесено Постановление № «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве».

Согласно п.1 названного Постановления в отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

С учетом вышеприведенных норм права, ответчику должна быть предоставлена отсрочка исполнения решения суда в части взыскания неустойки и штрафа на срок по ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая требования истца о признании п. 5 акта приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и обязании ответчика устранить дефекты, а именно урегулировать створку витража, урегулировать балконные двери, суд руководствовался следующим.

Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Выполнение обязательства по передаче жилого помещения может подтверждаться актом приема-передачи, в котором указывается состояние жилого помещения на момент его передачи, перечень передаваемого имущества, находящегося в жилом помещении, в том числе выявленные недостатки, показания приборов учета и т.д.

Пунктом 2 акта приема-передачи предусмотрено, что объект долевого строительства и находящееся в нем оборудование в технически исправном состоянии. Оборудование, отделка и материалы надлежащего качества, соответствуют проектной документации, нормативном требования, условиям договора участия в долевом строительстве, проектной декларации, претензий по состоянию объекта, комплектности, объему и качеству выполненных в нем работ дольщик не имеет (л.д. 36-37).

Согласно п. 5 акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ фактом подписания настоящего акта стороны подтверждают, что они не имеют друг к другу никаких финансовых, материальных, имущественные, неимущественных и (или) иных претензий по договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Акт приема-передачи квартиры, подписанный сторонами ДД.ММ.ГГГГ подтверждает передачу недвижимости по договору долевого участия и исполнение сторонами договора своих обязательств.

Наличие в п. 5 акта приема-передачи квартиры содержания об отсутствии у истца к ООО «Специализированный застройщик Инвестторг 6-1» претензий не влечет прекращения права требования дольщика выплаты неустойки или прав требования, связанных с устранением недостатков качества переданного объекта.

Учитывая, что указанный акт сам по себе не свидетельствует о наличии неустранимых и существенных недостатков, препятствующих истцу принятию квартиры, не содержит перечень выявленных недостатков в объекте недвижимости, подписан собственноручно истцом, поскольку оснований для признания недействительным п. 5 акта приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ суд не усматривает, то в указанной части исковые требования подлежат отклонению.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком составлен акт осмотра жилого помещения, проектный №, общей площадью 23,7 кв.м., на 23 этаже, расположенной по адресу: <адрес>. По результатам осмотра установлено, что не урегулирована створка витража, не урегулированы балконные двери, проем входной двери не соответствует размера двери, заедает замок входной двери. Замечания не являются существенными и не препятствуют проживанию. Срок устранений замечания до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 41).

Выявленные дефекты, указанные в акте от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком были устранены, что подтверждается, подписанным сторонам, актом приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 36-37).

Кроме того, в своих возражениях ответчик пояснил суду, что регулировка балконной двери не была им выполнена, поскольку истец указал на то, что самостоятельно устранит указанный дефект. Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ФИО1 телеграмму с просьбой предоставить доступ в квартиру для устранения недостатка специалистом ответчика. Ответ на телеграмму от ФИО1 не поступил, доступ в квартиру сотруднику ООО «Специализированный застройщик Инвестторг 6-1» предоставлен не был (л.д. 145-146).

Сведений о наличии или отсутствии дефекта в виде нерегулированной балконные двери в материалы дела в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено.

Так как истец, в силу закона, освобожден от уплаты госпошлины за подачу искового заявления, на основании ч.1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход федерального бюджета, подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6579,04 рублей, из которых 6279,04 рублей – за требования имущественного характера и 300 рублей за требования неимущественного характера.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 55, 67, 167 ч.4, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить в части.

Признать пункт 11.8 договора №№ участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик Инвестторг 6-1» в пользу ФИО1 неустойку в размере 200 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 105 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-1» в доход федерального бюджета госпошлину в размере 6579,04 рублей.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-1» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки в размере 200 000 рублей и штрафа в размере 105 000 рублей на срок по ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Невский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья

В окончательной форме решение суда изготовлено 15.03.2023.