РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
31 октября 2022 года Самарский областной суд в составе:
Председательствующего судьи Панковой М.А.,
При помощнике судьи Добиной Д.Д.,
С участием представителя административных истцов ФИО15
Представителя ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» ФИО14
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1255/2022 по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Административные истцы обратились в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, в котором просили суд установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, наименование: нежилое помещение – офис (здание лит.А), назначение: нежилое, площадью 327,7 кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 1, местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 года в размере 5 070 743 рубля,
установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, наименование: нежилое помещение (здание лит.А), назначение: нежилое, площадью 196,7 кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 1, местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 года в размере 3 204 246 рублей,
установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, наименование: нежилое помещение – офис (комн. №№ 108-120), назначение: нежилое, площадью 175,2 кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 1, местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 года в размере 2 807 772 рубля,
установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, наименование: нежилое помещение, состоящее из комнат №№ 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 39, назначение: нежилое, площадью 110,6 кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 1, местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 года в размере 1 902 531 рубль.
Требования мотивированы тем, что административные истцы являются собственниками указанных помещений, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административных истцов как плательщиков налога.
На основании изложенного, административные истцы считают, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в судебном порядке, просили заявленные требований удовлетворить.
Представитель административных истцов по доверенности ФИО4 в судебном заседании поддержала заявленные административные исковые требования по основаниям, изложенным выше.
Представитель ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» по доверенности ФИО5 в судебном заседании не возражал против удовлетворения заявленных требований, в соответствии с результатами судебной экспертизы, проведенной ООО «Агентство оценки «САМЭКС-ГРУПП».
Представители министерства имущественных отношений Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, администрации городского округа Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.
Лица, участвующие в деле, письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили.
В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав лиц, участвующих в деле, экспертов, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, требования административных истцов подлежат удовлетворению частично, при этом суд исходит из следующего.
В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит помещение с кадастровым номером №, наименование: нежилое помещение – офис (здание лит.А), назначение: нежилое, площадью 327,7 кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 1, местоположение: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12.04.2022 года.
ФИО2 на праве собственности принадлежит помещение с кадастровым номером №, наименование: нежилое помещение (здание лит.А), назначение: нежилое, площадью 196,7 кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 1, местоположение: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11.04.2022 года.
ФИО3 на праве собственности принадлежат:
помещение с кадастровым номером №, наименование: нежилое помещение – офис (комн. №№ 108-120), назначение: нежилое, площадью 175,2 кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 1, местоположение: <адрес>,
помещение с кадастровым номером №, наименование: нежилое помещение, состоящее из комнат №№ 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 39, назначение: нежилое, площадью 110,6 кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 1, местоположение: <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11.04.2022 года, от 12.04.2022 года.
Приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2021 года № 2451по состоянию на 01.01.2021 года определена кадастровая стоим ость помещения с кадастровым номером № в размере 8785207 рублей 71 копейка, помещения с кадастровым номером № в размере 5645590 рублей 95 копеек, помещения с кадастровым номером № в размере 5085129 рублей 19 копеек, помещения с кадастровым номером 63:09:0101154:71ё28 в размере 3319969 рублей 799 копеек, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 08.04.2022 года, от 11.04.2022 года.
Административные истцы, будучи собственниками спорных объектов, являются плательщиком налога на имущество физических лиц, зачисляемого в бюджет муниципального образования. Налоговой базой для исчисления налога на имущество физических лиц является кадастровая стоимость объектов недвижимости.
Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Установление кадастровой стоимости помещений в размере их рыночной стоимости направлено на защиту интересов административных истцов как плательщиков налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости.
Согласно статье 22 Федерального закона Российской Федерации от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.
Административные истцы в обоснование своих требований представили отчет об оценке оценщика ФИО6 от 18 мая 2022 года № 42/22, согласно которому по состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № составляет 2 807 772 рубля, рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № составляет 1 902 531 рубль, рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № составляет 3 204 246 рублей, рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № составляет 5 070 743 рубля.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.
В ходе судебного разбирательства проведены судебные экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости объектов недвижимости.
Согласно заключению эксперта ООО «Агентство оценки «САМЭКС-ГРУПП», по состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № составляет 7 689 887 рублей, рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № составляет 4 761 957 рублей, рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № составляет 4 272 119 рублей, рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № составляет 2 776 253 рубля.
Допрошенный в ходе рассмотрения дела эксперт ООО «Агентство оценки «САМЭКС-ГРУПП» ФИО7 поддержал выводы судебной экспертизы, указывая, что экспертиза проведена в соответствии с действующим законодательством, все объекты-аналоги подобраны верно, к ним применены соответствующие корректировки.
Согласно заключению повторной судебной экспертизы, выполненной ООО «ЗЕМ.СТАНДАРТ» от 06.10.2022 года, по состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № составляет 6 332 699 рублей, рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № составляет 4 103 080 рублей, рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № составляет 3 662 799 рублей, рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № составляет 2 333 312 рублей.
Допрошенная в судебном заседании эксперт ООО «ЗЕМ.СТАНДАРТ» ФИО8 поддержала выводы повторной судебной экспертизы, пояснив, что в заключении экспертом приведена информация о фактических данных о ценах предложений и реальных продаж с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект, с указанием интервала значений цен. Итоговые величины стоимости каждого объекта оценки экспертом проанализированы на соответствие указанному интервалу. Вывод о соответствии итоговой стоимости указанному интервалу содержится в главе 3 «Оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленному вопросу». Экспертом проанализировано 203 предложений о продаже и 178 предложений к аренде, находящихся в открытом доступе на дату проведения оценки. По итогу многостороннего и внимательного изучения экспертом определен интервал цен предложений и в разделе «Анализ фактических данных о ценах предложений» на стр. № 21 отмечено, что в результате анализа предложений к продаже/аренде выявлено, что цены/ставки, находящиеся в верхней части интервала, относятся к объектам с оборудованием, мебелью и т.п., а наиболее высокие показатели имеют объекты, которые продаются /сдаются в аренду в составе бизнеса. В соответствии с абз. «а» п.22 ФСО-7 эксперт использовал данные не только об объектах-аналогах, содержащиеся в предложениях к их продаже/аренде, но и находящиеся в открытом доступе данные о ценах реальных сделок (в частности торгов). Цены сделок свидетельствуют о реальной ситуации на рынке недвижимости. Отличие цен сделок и предложений свидетельствует о желании собственников объектов получить наибольшую прибыль, но стоимость фактических продаж намного ниже. При этом, интервал цен реальных продаж (7 314,05-13610,00 руб./кв.м.) находится в интервале цен предложений к продаже (5 556 – 88 357 руб./кв.м.). В логике подготовки заключения эксперта правилами отбора объектов-аналогов для проведения расчетов на стр. №№ 27, 40, 48 отобраны объекты-аналоги, относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимые с ними по ценообразующим факторам. Методологически не верно анализировать итоговые стоимости объектов оценки, сравнивая их со средним значением цен всего массива предложений к продаже и аренде. Соответствие итоговых величин стоимостей объектов оценки, полученных экспертом, интервалу значений стоимостей всех имеющихся в открытом доступе предложений к продаже, аренде и реальных сделок свидетельствует о корректном подборе аналогов и правильности расчета, что соответствует требованиям ст.8 ФЗ РФ «О государственной экспертной деятельности». При проведении расчетов сравнительным подходом, экспертом был установлен порядок произведения расчетов, правила отбора аналогов. Во всех случаях информация о каждом аналоге, содержащаяся в объявлениях достаточна и позволяет идентифицировать его по установленным в настоящей экспертизе ценообразующим факторам для каждой группы объектов. Состояние отделки аналога № 3 экспертом определено верно, недостатки отделки этого аналога устраняются в результате косметического ремонта в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. ФИО9 Все аналоги полностью соответствуют правилам отбора, установленным экспертом на стр. №№ 26, 40, 48 и подтверждается информацией объявлений на стр. №№ 70-72. Методология расчета в рамках сравнительного подхода подробно описана в заключении. Логика расчетов в заключении базируется на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, что в полной мере соответствует федеральным стандартам и ст.8 ФЗ РФ от 31.05.2022 года № 73-ФЗ. При расчете ставки капитализации методом рыночной экстракции, в соответствии с абз. «в» п.23 ФСО № 7, экспертом подобраны рыночные данные об аналогах, принадлежащих к одному и тому же сегменту рынка, при одинаковом использовании, в одном районе города. По каждому объекту известна цена предложения и предлагаемая ставка арендной платы. Каждая пара объектов относится к одному сегменту рынка – торгово-офисное универсальное, расположена на одной улице, на 1-м этаже. Полагает, что исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и отражает реальную рыночную стоимость объектов исследования.
Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки.
Оценивая экспертные заключения по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд учитывает, что
Оценивая экспертные заключения по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд учитывает, что в заключение эксперта ООО «ЗЕМ.СТАНДАРТ» определенная итоговая рыночная стоимость объектов экспертизы не является произвольной, при оценке объектов недвижимости эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключение приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, описание качественных и количественных характеристик объектов исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих наих стоимость; анализ наиболее эффективного использования объектов исследования; описание процесса оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос, с возможностью проверки их обоснованности.
Оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, его заинтересованность в исходе дела отсутствует. В судебном заседании эксперт подтвердил выводы проведенной им экспертизы.
Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности указанного экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов, сторонами и заинтересованными лицами не представлено. Возражений относительно выводов повторной судебной экспертизы, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертиз не заявлено.
Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости помещений в соответствии с отчетом об оценке не имеется, поскольку заключение повторной судебной экспертизы является наиболее полным и аргументированным.
Суд также полагает, что не имеется оснований для установления кадастровой стоимости помещений в соответствии с результатами экспертизы, проведенной ООО «Агентство оценки «САМЭКС-ГРУПП», поскольку заключение повторной экспертизы ООО «ЗЕМ.СТАНДАРТ» является наиболее полным и аргументированным, составленным в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации.
Принимая во внимание представленные доказательства, в том числе заключения экспертиз, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость помещений является завышенной и нарушает права административных истцов.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
В связи с этим суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, требования административных истцов подлежат удовлетворению в соответствии с результатами повторной судебной экспертизы.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что дата обращения административных истцов с иском в суд 24.05.2022 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ :
Административные исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, наименование: нежилое помещение – офис (здание лит.А), назначение: нежилое, площадью 327,7 кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 1, местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 года в размере 6 332 699 рублей.
Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, наименование: нежилое помещение (здание лит.А), назначение: нежилое, площадью 196,7 кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 1, местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 года в размере 4 103 080 рублей.
Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, наименование: нежилое помещение – офис (комн. №№ 108-120), назначение: нежилое, площадью 175,2 кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 1, местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 года в размере 3 662 799 рублей.
Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, наименование: нежилое помещение, состоящее из комнат №№ 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 39, назначение: нежилое, площадью 110,6 кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 1, местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 года в размере 2 333 312 рублей.
В удовлетворении остальной части административного иска отказать.
Дата подачи административного иска в суд 24.05.2022 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 03.11.2022 года.
Судья: М.А.Панкова