УИД 39RS0001-01-2025-001750-76
Дело № 2-2904/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 мая 2025 года г. Калининград
Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе
председательствующего судьи Пичуриной О.С.,
при секретаре Юрченко А.А.,
с участием представителя истца по доверенности ФИО1, представителя ответчика по доверенности ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к АО «Специализированный застройщик «Раушен Хотел Ресорт» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,
УСТАНОВИЛ:
08.12.2021 заключен договор долевого участия в строительстве № между АО «Специализированный застройщик «Раушен Хотел Ресорт» (застройщик) и участником долевого строительства ФИО3, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) гостиничный комплекс по адресу: <адрес>, земельный участок №, <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства, имеющий следующие основные параметры и характеристики: вид строящегося (создаваемого) объекта недвижимости – нежилое здание, назначение объекта – нежилое, минимальное и максимальное количество этажей – 6; общая площадь объекта 13 988,3 кв. м.
Объект долевого строительства имеет следующие основные проектные параметры и характерстики: проектная площадь № кв. м, объект долевого строительства по проекту 1/4, этаж – 2, корпус 1.
Согласно п. 2.7 договора долевого участия передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется по подписываемому акту приема-передачи не позднее 31.08.2023.
Стоимость объекта составила 12 061 145 руб. (п. 4.1 договора) и оплачена ФИО3 13.12.2021.
Дополнительных соглашений об изменении сроков ввода объекта в эксплуатацию, сроков передачи объекта истцу, сторонами не подписывалось.
Объект долевого строительства не введен в эксплуатацию, в установленный договором срок участнику долевого строительства по акту приема-передачи не передан.
ФИО3 обратился в суд с иском к АО «Специализированный застройщик «Раушен Хотел Ресорт», в котором просит взыскать неустойку по договору № от 08.12.2021 за период с 01.09.2023 по 22.03.2024 в размере 1 230 236,79 руб., компенсацию морального вреда в сумме 100 000 руб., штраф за неудовлетворение требования в добровольном порядке в размере 5% от присужденной суммы, неустойку, начисляемую в размере по 9 648,92 руб. ежедневно, начиная с 01.07.2025 и до даты подписания передаточного акта включительно.
Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просит требования удовлетворить.
Представитель ответчика по доверенности ФИО2 с иском частично не согласилась, поддержала письменные возражения.
Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав собранные по делу доказательства и оценив их в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных истцом исковых требований в связи со следующим.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно части 1 статьи 6 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Сторонами не оспаривалось, что обязательства по оплате денежных средств по договору истцом в установленном договором размере выполнены в полном объеме, что также подтверждается письменными материалами дела.
Истцом ФИО3 в адрес ответчика 20.02.2025 была направлена досудебная претензия с просьбой выплатить неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, которая осталась без ответа.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии с ч. 1 ст. 5 указанного Федерального закона, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
Таким образом, в силу положений ч. 1 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ неустойка должна исчисляться от цены договора участия в строительстве.
Кроме того, суд учитывает разъяснения п. 22 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013, о том, что размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора - размера денежных средств, подлежащих оплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Следовательно, неустойка должна рассчитываться исходя из цены договора об участии в долевом строительстве.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.
В соответствии со ст. 27 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" следует, что исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг). В договоре о выполнении работ (оказании услуг) может предусматриваться срок выполнения работы (оказания услуги), если указанными правилами он не предусмотрен, а также срок меньшей продолжительности, чем срок, установленный указанными правилами.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, как это определено с ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, относится к существенным условиям договора участия в долевом строительстве.
Частью 3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлено, что после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Положениями ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
По смыслу приведенной нормы права при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика, в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.
Согласно статье 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой и назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
Ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Судом установлено, что общество обязалось передать объект долевого строительства по договору не позднее 31.08.2023.
18 марта 2024 года Правительством Российской Федерации принято Постановление № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (в ред. по состоянию на 26.12.2024), в соответствии с которым, в период с даты вступления настоящего Постановления в силу до 30.06.2025, предусмотренные Федеральным законом № 214 – ФЗ неустойки, пени не начисляются, а также не подлежат начислению и взысканию иные, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, убытки и предусмотренные Законом № 2300-1 от 07.02.1992 г. «О защите прав потребителей» штрафные санкции.
Согласно п. 2, 3 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», В период с 1 июля 2023 г. до 30 июня 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и
Постановление вступило в силу (опубликовано) 22.03.2024 (с изм. вступившими в силу 01.01.2025, внесенными 26.12.2024 Постановлением Правительства РФ № 1916 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326»).
В рассматриваемом случае с учетом вышеназванного постановления применению подлежит ставка рефинансирования -7,5 %, действовавшая по состоянию на 01.07.2023.
Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, а также тот факт, что застройщиком были нарушены обязательства по своевременной передаче объекта долевого строительства, суд приходит к выводу о наступлении ответственности застройщика в рамках условий договора на основании действующего законодательства и рассчитывает неустойку за период с 01.09.2023 по 21.03.2024 исходя из стоимости квартиры 12 061 145 руб., согласно следующему расчету: 12 061 145 руб.* 203 дн. * 2 * 1/300 * 7,5%. = 1 224 206,22 руб.
Однако в соответствии со ст. 333 ГК РФ суд, с учетом фактических обстоятельств дела, считает возможным уменьшить размер взыскиваемой неустойки соразмерно последствиям нарушения обязательств до 1000 000 руб., что отвечает требованиям соразмерности, разумности и компенсационной природе данного вида неустойки.
Применяя положения ст.333 ГК РФ, суд исходит из того, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствия нарушения обязательств. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть на реализацию требования ч.3 ст.17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществления прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
В пункте 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, разъяснено, что суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.
Таким образом, определение размера подлежащей взысканию неустойки сопряжено с оценкой обстоятельств дела и представленных участниками спора доказательств, а также со значимыми в силу материального права категориями (разумность и соразмерность), обусловлено необходимостью установления баланса прав и законных интересов кредитора и должника. При определении суммы неустойки должны быть учтены все существенные обстоятельства дела, в том числе, степень выполнения обязательств должником, длительность допущенной ответчиком просрочки нарушения обязательства, последствия нарушения обязательства, размер неустойки, а также компенсационная природа неустойки.
Учитывая изложенное, принимая во внимание, ходатайство ответчика, указывающего, что задержка сдачи дома в эксплуатацию, разрешение на строительство которого было получено в 2016 году, вызвана объективными причинами, в том числе привлечением граждан к участию в <данные изъяты>, географическим расположением Калининградской области, затрудняющим своевременную поставку строительных материалов, суд считает возможным снизить общий размер подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца неустойки как явно несоразмерной последствиям нарушения обязательств за период с 01.09.2023 по 21.03.2024 до 1000 000 руб.
В настоящее время Законом №214-ФЗ урегулированы положения о взыскании компенсации морального вреда с застройщика.
В судебном заседании нашел свое подтверждение факт нарушения прав истца застройщиком.
Исходя из обстоятельств дела, периода просрочки передачи истцу объекта долевого строительства, степень нравственных страданий истца, требования разумности и справедливости, принимая во внимание все обстоятельства дела, суд полагает подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб.
На основании постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 в период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года включительно не начисляются неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренные Законом о защите прав потребителей. В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения иных финансовых санкций, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 года включительно.
Постановлением Правительства от 26 декабря 2024 года № 1916 в Постановление Правительства № 326 внесены изменения в части периода начисления неустойки, то есть не начисляется за период с 01 января 2025 года до 30 июня 2025 года включительно.
Согласно разъяснению, изложенному в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждение неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена.
Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
При таком положении суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании неустойки с 01 июля 2025 года по день фактического исполнения обязательств подлежат удовлетворению.
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит к взысканию неустойка с 01 июля 2025 года по день фактического исполнения обязательства в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, исходя из стоимости квартиры и действующей ставки по состоянию на 31 августа 2023 года, в размере 9648, 92 руб.. (12 061 145 х 12 % х 1/150). Оснований для снижения неустойки в указанной части не имеется.
В настоящее время и законом № 214-ФЗ урегулированы положения о взыскании компенсации морального вреда с застройщика.
В судебном заседании нашел свое подтверждение факт нарушения прав истца застройщиком.
Учитывая обстоятельства дела, период просрочки передачи истцу объекта долевого строительства, степень нравственных страданий истца, требования разумности и справедливости, принимая во внимание все обстоятельства дела, суд полагает подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере 15 000 руб.
Разрешая требования истца о взыскании штрафа, суд приходит к следующему. В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2023) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023) указано, что в силу пункта 4 части 1 статьи 18 Федерального закона от 8 марта 2022 г. N 46-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Правительство Российской Федерации в 2022 году вправе принимать решения, предусматривающие установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве. При этом, согласно Постановлению N 479 за период с 29 марта 2022 г. по 30 июня 2023 г. неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в части 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ не начисляются и, соответственно, не взыскиваются. К числу названных финансовых санкций относится предусмотренный пунктом 6 статьи 13 закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей» штраф, на применение которого указано в части 9 статьи 4 закона N 214-ФЗ.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916) за период с 22 марта 2024 г. по 30 июня 2025 г. неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в части 9 статьи 4 закона N 214-ФЗ, также не начисляются и не взыскиваются, аналогично, если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 22 марта 2024 г. по 30 июня 2025 г., то указанный штраф взысканию с застройщика также не подлежит.
Учитывая факт направления истцом претензии в адрес застройщика в период действия вышеуказанного моратория, исковые требования в части взыскания штрафа удовлетворению не подлежат.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ООО «Специализированный застройщик «Раушен Хотел Ресорт» в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 25000 руб.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 (паспорт №) удовлетворить частично.
Взыскать с АО «Специализированный застройщик «Раушен Хотел Ресорт» (ИНН <***>) в пользу ФИО3 неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 01 сентября 2023 года по 21 марта 2024 года в размере 1 000 000 руб., компенсацию морального вреда – 15 000 руб.
Взыскать с АО «Специализированный застройщик «Раушен Хотел Ресорт» в пользу ФИО3 неустойку в размере 9648 руб. 92 коп. ежедневно, начиная с 01 июля 2025 года до фактического исполнения обязательства.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с АО «Специализированный застройщик «Раушен Хотел Ресорт» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 25000 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.
Мотивированное решение изготовлено 26.05.2025.
Судья Пичурина О.С.