Решение по делу № 2-12668/2022 от 21.09.2023 - об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, договоры уступки прав (цессии).

Дело №

50RS0№-33

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

21 сентября 2023 года <адрес>

Красногорский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Горячевой М.Н.,

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4 об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, договоры уступки прав (цессии),

Установил:

ФИО2 (далее истец) обратился в Красногорский городской суд <адрес> с исковым заявлением к ФИО4 (далее ответчик) об обязании ФИО4 заключить с ФИО2 договор купли-продажи <адрес>.1, общей площадью 517,9 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, ФГУП «Рублево-Успенский лечебно-оздоровительный комплекс», <адрес>, кадастровый №, а также два договора уступки прав (цессии), к договору займа и к инвестиционному договору на условиях, содержащихся в Проектах договоров.

В обосновании заявленных требований истец указывает, что между истцом (Участник 3), ответчиком (Участник 1) и третьим лицом ФИО11 (Участник 2) было заключено Соглашение о взаимных намерениях ДД.ММ.ГГГГ, в целях предоставления гарантий Участнику 1 по возврату денежных средств, предоставленных Участнику 2 по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям Соглашения, в случае, если Участник 2 не осуществляет возврат суммы займа, то Участник 3 принимает на себя обязательство выделить ? доли в принадлежащем ему жилом помещении: квартире общей площадью 924,8 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, ФГУП «Рублево-Успенский лечебно-оздоровительный комплекс», <адрес>, кадастровый №, поставить ? доли на кадастровый учет. Затем истец и ответчик заключают договор купли-продажи квартиры, договоры уступки прав (цессии) к договору займа и инвестиционному договору, по которым истец получает статус нового кредитора по отношению к третьему лицу и Компании «ФИО3.». ДД.ММ.ГГГГ ответчик и третье лицо заключили дополнительное соглашение № к договору целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ, которым изменили п.п. 1.1, 2.1 и 3.1 предоставив свое согласие на перевод долга по Соглашению истец осуществил выдел в натуре ? доли жилого помещения с кадастровым номером 50:11:0050112:1790, которое после регистрации права ДД.ММ.ГГГГ приобрело статус отдельного объекта - <адрес>.1, общей площадью 517,9 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, ФГУП «Рублево-Успенский лечебно-оздоровительный комплекс», <адрес>, кадастровый №. Согласно независимой оценке квартиры, проведенной в мае 2022, ее стоимость составляет 104 295 000 рублей, что соответствует сумме требований ответчика по договору целевого займа. ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ истец, располагая информацией, что обязательства третьего лица перед ответчиком исполнены не были, направил ответчику письменные уведомления о том, что квартира выделена, поставлена на кадастровый учет, с предложением в рамках исполнения обязательств по Соглашению заключить договор купли-продажи квартиры, а также два договора уступки прав, которые были оставлены без ответа. Ссылаясь на положения п. 2.3 Соглашения, положения ст.ст. 421, 429, 431 ГК РФ истец, указывая, что ответчик уклоняется от заключения договоров, предусмотренных Соглашением, просит обязать ответчика заключить договор купли-продажи квартиры и два договора уступки прав (цессии) к договору займа и к инвестиционному договору.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в возражениях на иск, также указав, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, Соглашение является незаключенным, ввиду несогласования сторонами существенных условий основных договоров, включая условие об объекте недвижимости.

Третье лицо ФИО11, в судебное заседание не явился, о явке извещен надлежащим образом - судебными извещениями.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о явке извещен надлежащим образом - судебными извещениями.

В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено при данной явке сторон.

Суд, выслушав участников процесса, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, приходит к следующему.

В соответствии с п.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. По смыслу п.1 ст.421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор должно быть явно выраженным.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 38 постановления № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснил, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Кодексом либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п.4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как следует из п.3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно положениям ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Положениями ст. 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно п. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты. Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону (п. 1 ст. 384 ГК РФ).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

На основании части 1 статьи 56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом ФИО2, как Участником 3, третьим лицом ФИО11, как Участником 2, и ответчиком ФИО4, как Участником 1, ДД.ММ.ГГГГ было подписано Соглашение о взаимных намерениях.

В п.п. А, В преамбулы Соглашения указано, что Соглашение заключено в целях предоставления гарантий Участнику 1 по возврату денежных средств, предоставленных Участнику 2 по договору целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ между Участником 1 и Участником 2. В случае невозврата Участником 2 Участнику 1 суммы займа, Участник 3 принимает на себя обязательство выделить 1/2 доли в принадлежащем ему жилом помещении: квартире общей площадью 924,80 кв.м., жилой площадью 595,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, ФГУП «Рублево-Успенский лечебно-оздоровительный комплекс», <адрес>, условный №, кадастровый №, за исключением помещения № на первом этаже (гараж), и поставить ? доли на кадастровый учет, а затем заключить с Участником 1 договор купли-продажи квартиры (п. С, D Преамбулы, п.1.1 Соглашения).

Пунктом 1.2 Соглашения предусмотрен обязательный для сторон порядок его исполнения, состоящий из следующих этапов: заключение Участником 1 и Участником 2 дополнительного соглашения к договору займа (п.1.2.1 Соглашения); выдел в натуре ? доли в квартире и постановка на кадастровый учет Участником 2 квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п.1.2.2 Соглашения); заключение договора купли-продажи квартиры между Участником 1 и Участником 3 в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п.1.2.3 Соглашения); передача Участником 1 и Участником 3 договора купли-продажи на государственную регистрацию права собственности в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.2.4 Соглашения); заключение Участником 1 и Участником 3 договоров уступки прав (цессии) к Договору займа и Инвестиционному договору, по которым Участник 3 получит статус нового кредитора по отношению к Участнику 2 и Компании «А» в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п.1.2.5 Соглашения).

Как следует из п. 2.2 Соглашения, в срок до ДД.ММ.ГГГГ Участник 2 осуществит выделение в натуре 1/2 доли в жилом помещении, и поставит квартиру на кадастровый учет, а также выполнит иные юридически-значимые действия, направленные на подготовку квартиры к продаже Участнику 1.

В п.2.3 Соглашения указано, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ Участник 1 и Участник 3 заключат договор купли-продажи квартиры.

В соответствии с п. 2.4 Соглашения в срок до ДД.ММ.ГГГГ Стороны обеспечат заключение между Участником 1 и Участником 3 договора уступки прав требования (цессии) № к договору займа и договора уступки прав требований № к инвестиционному договору, по которым Участник 3 приобретет все права требования, предусмотренные договором займа и инвестиционным договором (соглашением от ДД.ММ.ГГГГ №) к Участнику 2 и компании «А».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и представленным в материалы дела документам, ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности истца на <адрес>.1, общей площадью 554,7 кв.м, с кадастровым номером 50:11:0050301:4947, кадастровой стоимостью 39 854 296,39 руб., расположенную по адресу: <адрес>, ФГУП «Рублево-Успенский лечебно-оздоровительный комплекс», <адрес>, созданную в результате раздела и перепланировки квартиры с кадастровым номером 50:11:0050112:1790.

Суд, проанализировав Соглашение в соответствии со статьей 431 ГК РФ, установил, исходя из буквального значения содержащихся в Соглашении слов и выражений, что вышеуказанное Соглашение не является предварительным договором, поскольку в нём отсутствуют согласованные сторонами существенные условия основных договоров купли-продажи и уступки прав требования. Сторонами Соглашения не определен предмет основного договора купли-продажи: подлежащий передаче конкретный объект недвижимости, его идентификационные и технические характеристики, включая его площадь, этажность, количество и назначение входящих в его состав помещений, конкретное расположение объекта недвижимости на определенном этаже в <адрес> по адресу: <адрес>, что не позволяет установить предмет договора. Указание в п.п. С, D Преамбулы, п.1.2 Соглашения на то, что объект недвижимости будет выделен из квартиры истца, не позволяет надлежащим образом идентифицировать объект недвижимости без конкретизации его площади, этажности, перечня входящих в него помещений, его расположения в составе жилого дома. При этом, как усматривается из искового заявления, истцом заявлено требование об обязании ФИО4 заключить договор купли-продажи принадлежащей истцу <адрес>.1, общей площадью 517,9 кв.м, между тем, в материалы дела представлены документы, подтверждающие право собственности истца только на <адрес>.1, другой площадью 554,7 кв.м.

В Соглашении Сторонами не указана цена отчуждаемого объекта недвижимости и порядок её оплаты по основному договору купли-продажи, не определены объем и стоимость прав требования, подлежащих передаче по основным договорам уступки прав (требований) ответчиком истцу.

Таким образом, при отсутствии в Соглашении условий, позволяющих установить предмет, а также другие существенные условия основных договоров купли-продажи и уступки прав требований, которые не были согласованы сторонами, в силу положений ст.ст. 384, 388, 421, 429, 431, 432, 554, 555 ГК РФ данное Соглашение является незаключенным.

В судебном заседании и возражениях на иск ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным истцом на основании ст. 429 ГК РФ требованиям о понуждении ответчика к заключению основных договоров.

В соответствии с п.5 ст.429 ГК РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст.445 ГК РФ. Как следует из п. 4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с этим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п.5 ст.429 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 196 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

В силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как следует из п.п. 1.2.3, 1.2.5, 2.3, 2.4 Соглашения истец и ответчик заключат договор купли-продажи продажи квартиры и договоры уступки прав требований № и № в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом положений п.5 ст. 429 ГК РФ, истец вправе был заявить требование о понуждении ответчика к заключению основных договоров в течение шести месяцев с момента истечения определенного Соглашением срока заключения договоров, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, истец направил в суд исковое заявление по настоящему делу только ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным им на основании ст. 429 ГК РФ требованиям.

Доводы истца об ином порядке исчисления срока исковой давности и о том, что данный срок им не пропущен, не основаны на законе, представленных доказательствах и противоречат условиям Соглашения.

В судебном заседании истцом было заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного им срока исковой давности, ввиду проживания истца в Сингапуре, пандемии коронавирусной инфекции, регистрации права собственности истца на новую квартиру ДД.ММ.ГГГГ и первоначального обращения истца с требованиями к ответчику в Дзержинский районный суд <адрес> ДД.ММ.ГГГГ с нарушением правил подсудности.

Против удовлетворения данного ходатайства представитель ответчика возражала, указывая, что истец направил уведомление с предложением заключить основные договоры и обратился в суд с иском к ответчику только в 2022 году после возбуждения уголовного дела о хищении денежных средств ответчика в особо крупном размере.

Как следует из представленных в материалы дела постановлений следователя 10 отдела СЧ ГСУ ГУ МВД России по <адрес> ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик признана по потерпевшим по уголовному делу №, возбужденному по ч.4 ст. 159 УК РФ по факту хищения ее имущества в особо крупном размере, соединенному в последующим с уголовным делом №. Постановлениями старшего следователя 10 отдела СЧ ГСУ ГУ МВД России по <адрес> ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ установлено, что не позднее ДД.ММ.ГГГГ, ФИО8, ФИО9 и ФИО11 выбрали в качестве предмета преступного посягательства денежные средства ФИО4, которую убедили в инвестировании в компанию «ФИО3.». ФИО4 в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ предоставила ФИО8, ФИО9 и ФИО11 денежные средства на сумму 96 780 455,86 руб. по договору целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ и соглашению от ДД.ММ.ГГГГ №, которые они похитили и распорядились по своему усмотрению, причинив ФИО4 материальный ущерб в особо крупном размере. ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО11 вынесено постановление о привлечении его в качестве обвиняемого в совершении преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ, ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление о розыске обвиняемого ФИО11

Как установлено судом, уведомление с предложением заключить договор купли-продажи квартиры, а также два договора уступки прав, предусмотренные Соглашением, было направлено истцом в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в Красногорский городской суд <адрес> истцом был подан иск к ответчику об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, а также два договора уступки прав, предусмотренные Соглашением.

Таким образом, из представленных в дело документов усматривается, что до 2022 года стороны не направляли друг другу предложений заключить основные договоры и не выражали интереса в их заключении.

Согласно ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Заявленное истцом ходатайство о восстановлении пропущенного им срока исковой давности суд считает не подлежащим удовлетворению, как несоответствующее положениям ст. 205 ГК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 193-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО4 о понуждении заключения договора купли-продажи <адрес>.1 общей площадью 517,9 кв. метров, расположенной по адресу: <адрес>, ФГУП «Рублево-Успенский ЛОК», <адрес>, кадастровый №, двух договоров уступки прав (цессии) к договору займа и к инвестиционному договору на условиях, содержащихся в проектах договоров – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья подпись М.Н. Горячева

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья подпись М.Н. Горячева