Решение по делу № 2-2889/2022 от 21.12.2022 | Троицкий городской суд (Челябинская область)

УИД № 74RS0049-01-2022-004870-53

Дело № 2-2889/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 декабря 2022 года г. Троицк

Троицкий городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего: Лавровой Н.А.,

при секретаре: Ахмадуллиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области о возложении обязанности по продлению договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Управлению муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области о возложении обязанности по продлению договора аренды от 25.04.2012 года № земельного участка, площадью 798 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства сроком на 3 года.

В обосновании заявленных исковых требований истец указал, что Постановлением администрации г. Троицка Челябинской области от 17.04.2012 года № 621 истцу был предоставлен в аренду земельный участок, площадью 798 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства.

25.04.2012 года между истцом и Управлением муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка № который был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области от 03.08.2012 года за №. Срок аренды установлен до 28.06.2021 года. До вышеуказанного срока истец не успел закончить строительство индивидуального жилого дома.

В сентябре 2021 года истец обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды земельного участка с целью завершения строительства, однако истцу ответили отказом.

На спорном земельном участке на сегодняшний день расположен объект незавершенного строительства (готовностью 15%), принадлежащий истцу.

Следовательно, имеются основания для продления срока договора аренды от 25.04.2012 года № земельного участка, площадью 798 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства сроком на 3 года.

Без продления срока аренды земельного участка, административный истец не имеет возможности завершить строительство и зарегистрировать право собственности на индивидуальный жилой дом.

Истец ФИО1 в судебном заседании не участвовал, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д.56-57).

Представитель ответчика Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области судебном заседании не участвовал, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д.55), представлено мнение на исковое заявление, в котором ответчик просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований (л.д.52).

На основании ст.167 Гражданско процессуального кодекса РФ (ГПК РФ) суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав доказательства по делу, заслушав участников процесса, суд приходит к следующему:

Пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ).

На основании п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).

В соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (Градостроительного кодекса РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

В соответствии с п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам в аренду на торгах, проводимых в форме аукциона, а в случаях, установленных пунктом 2 той же статьи, без проведения торгов.

При этом особенности заключения договоров аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды установлены статьями 39.6 и 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в отсутствие оснований и условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения указанных норм введены в действие с 1 марта 2015 года Федеральным законом № 171-ФЗ.

Норма, установленная пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, является специальной. Исходя из положений статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Федеральным законом от 14 марта 2022 года № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» дополнен статьей 20, согласно которой особенности регулирования земельных отношений в 2022 году устанавливаются федеральными законами.

Так, в силу указания пунктов 3, 4 статьи 8 Федерального закона № 58-ФЗ до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что Постановлением администрации г. Троицка Челябинской области от 17.04.2012 года № 621 истцу был предоставлен в аренду земельный участок, площадью 798 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства.

На спорном земельном участке на сегодняшний день расположен объект незавершенного строительства (готовностью 15%).

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются Постановлением Администрации г. Троицка Челябинской области № 621 от 17.04.2012 года «О предоставлении земельного участка из земель населенных пунктов в аренду ФИО1 для индивидуального жилищного строительства пол адресу: <адрес> (л.д.6), договором аренды № земли г. Троицка от 25.04.2012 года (л.д.7-9), расчетом платы за аренду земли на 2011-2012 гг. (л.д.10), выпиской из ЕГРН на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> (л.д.12-15), ответом на заявление от 20.10.2021 года № (л.д.16), техническим планом на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.17-30)

Таким образом, судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 74:35:1400083:105, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, находиться объект незавершенного строительства (степень готовности 15%), что подтверждается техническим планом от 28.09.2022 года (л.д.17-30). В заключении кадастрового инженера указано, что кадастровые работы производятся для обращения ФИО1 за признанием права собственности на возведенный объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: № и не выходит за его пределы (л.д.24).

Установлено, что срок действия договора аренды земельного участка был установлен до 28.06.2021 года.

Также установлено, что истец в сентябре 2021 года обращался с заявлением о пролонгации указанного договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта - однако согласно ответу Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области от 20.10.2021 г. №, истцу было отказано.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Как было указано выше, приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что истцом на предоставленном ему в аренду земельном участке осуществляется строительство индивидуального жилого дома.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Суд признает вышеуказанный индивидуальный жилой дом, возведенный истцом на предоставленном ему по договору аренды земельном участке, правомерно строящимся объектом - недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства).

По окончании срока договора аренды истец продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не предоставлено.

В связи с тем, что истец осуществляет строительство индивидуального жилого дома на отведенном ему земельном участке с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, суд приходит к выводу, что истец ФИО1 имеет право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, однократно, сроком на 3 года для завершения строительства.

На основании изложенного исковые требования истца о возложении обязанности по продлению договора аренды от 25.04.2012 года № земельного участка, площадью 798 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства сроком на 3 года, подлежат удовлетворению.

Суд согласно ст. 196 ГПК РФ разрешает дело в пределах заявленных истцом требований.

Руководствуясь ст.ст. 12,56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, удовлетворить.

Возложить на Управление муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области обязанность в течение 5 дней в момента вступления решения суда в законную силу подготовить документы для продления срока аренды на земельный участок, площадью 798 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес> в виде заключения дополнительного соглашения к договору аренды земли № от 25.04.2012, сроком на 3 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме апелляционной жалобы в Челябинский областной суд через Троицкий городской суд Челябинской области.

Председательствующий:

Мотивированное решение суда изготовлено: 28 декабря 2022 года