Апелляционное определение по делу № 2-2496/2022 от 26.07.2023.

Судья Агрба Д.А. дело 33-12746/2023

№2-2496/2022

УИД: 61RS0005-01-2022-003560-44

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 июля 2023г. г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Тахирова Э.Ю.

судей Фетинга Н.Н., Боровлевой О.Ю.

при секретаре Черникове С.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к МКУ "Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры г.Ростова-на-Дону", Администрации г. Ростова-на-Дону об определении цены для совершения сделки по выкупу объектов недвижимого имущества, и по иску Администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО1, третье лицо: МКУ "Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры города Ростова-на-Дону", об изъятии земельного участка и нежилого помещения путем выкупа, по апелляционным жалобам ФИО1, Администрации г.Ростова-на-Дону на решение Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 18 октября 2023г. Заслушав доклад судьи Тахирова Э.Ю., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к МКУ «Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону», Администрации г. Ростова-на-Дону об определении цены для совершения сделки по выкупу объектов недвижимого имущества, ссылаясь на то, что она является собственником нежилого здания, общей площадью 338,4 кв.м, регистрационный номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и земельного участка площадью 216 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Администрацией г. Ростова-на-Дону принято постановление от 03.11.2021 № 993 «Об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества, связанных с размещением линейного объекта «Реконструкция автомобильной дороги по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН – АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) со строительством транспортной развязки АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН – АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН – АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН». В марте 2022 года ответчик направил в адрес истца предложение о заключении соглашения об изъятии указанных объектов недвижимости для муниципальных нужд в целях размещения линейного объекта. Посчитав предлагаемую ответчиком сумму явно несоразмерной, истец обратилась к нему с протоколом разногласий и заключением независимого оценщика ООО «РЦО» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 05.05.2022, согласно которому рыночная стоимость принадлежащих истцу объектов недвижимого имущества составила 18 741 144 руб. Сообщением от 23.05.2022 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ответчик отказал в согласовании выкупной цены в соответствии с заключением независимого оценщика.

На основании изложенного, ФИО1 просила суд определить цену для совершения сделки по выкупу у нее нежилого здания общей площадью 338,4 кв.м, регистрационный номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и земельного участка площадью 216 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере 18 741 144 руб., взыскать с ответчика в ее пользу судебные расходы.

Администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 об изъятии земельного участка и нежилого помещения путем выкупа, ссылаясь на то, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 216 кв.м с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и нежилое помещение площадью 338,4 кв.м с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Администрацией г. Ростова-на-Дону принято постановление от 03.11.2021 № 993 «Об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества, связанных с размещением линейного объекта «Реконструкция автомобильной дороги по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН – АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) со строительством транспортной развязки АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН – АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН – АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН». Пунктами 1.1 и 1.1.1 указанного постановления установлено изъятие объектов недвижимости, принадлежащих ответчику. ООО «Твой город» была проведена оценка указанных объектов недвижимости. Согласно отчету НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.03.2022 размер рыночной стоимости объектов оценки и убытков, причиненных собственнику их изъятием, составляет 13 196 000 руб., в том числе: 2 197 000 руб. – рыночная стоимость земельного участка, 10 877 700 руб. – рыночная стоимость нежилого помещения, 122 000 руб. – убытки. Ответчику направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии земельного участка и нежилого помещения для муниципальных нужд с выплатой указанного возмещения, которое не достигнуто.

На основании изложенного, истец просил суд изъять путем выкупа у ФИО1 в муниципальную собственность земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 216 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «для проектирования, строительства и последующей эксплуатации автомойки», расположенный адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене равной 2 197 000 руб.; нежилое помещение с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 338,4 кв.м, инвентарный НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, этажность 2, расположенный адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене равной 10 877 000 руб.; прекратить право собственности ФИО1 на указанные объекты недвижимости, признать на них право муниципальной собственности, обязать ФИО1 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества в размере 13 196 000 руб.

Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 октября 2022 года исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

Исковые требования администрации г. Ростова-на-Дону удовлетворены частично.

Суд изъял путем выкупа у ФИО1 в муниципальную собственность: земельный участок площадью 216 кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «для проектирования, строительства и последующей эксплуатации автомойки», расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене 1 961 937 руб.; нежилое помещение, назначение нежилое помещение, площадью 338,4 кв.м., инвентарный НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, этажность 2, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене равной 13 129 888 руб.

Суд прекратил право собственности ФИО1 на указанные объекты недвижимости и признал право муниципальной собственности на них.

Суд обязал ФИО1 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества в размере 15 759 141 руб.

Суд взыскал с ФИО1 в пользу АНО ОЭБ «Стандарт» стоимость экспертизы в размере 60 000 руб.

С таким решением суда не согласилась ФИО1, которая в своей апелляционной жалобе просит его отменить.

В обоснование доводов жалобы апеллянт считает, что судом частично должны были быть удовлетворены ее исковые требования, а не администрации г. Ростова-на-Дону, в связи с чем судебные издержки также должны были быть взысканы с администрации г. Ростова-на-Дону. Удовлетворяя исковые требования администрации г. Ростова-на-Дону в большем размере, суд вышел за пределы исковых требований.

Также апеллянт выражает несогласие с размером взысканных судом убытков, поскольку функциональное назначение имущества – нежилое, характер использования имущества – сдача в аренду, следовательно, если бы изъятие не произошло, она бы и далее получала доход в виде арендных платежей. Несмотря на то, что договоры аренды заключены на имя ее супруга, апеллянт считает, что доход в виде арендных платежей является совместной собственностью супругов, в связи с чем она, как и супруг, понесла убытки.

С указанным решением также не согласилась администрация г. Ростова-на-Дону, в апелляционной жалобе которой которой содержится просьба об его изменении в части установления выкупной цены изымаемого нежилого здания, установив выкупную цену в размере 10 877 000 руб., и размера убытков – 122 000 руб.

В обоснование доводов жалобы апеллянт выражает несогласие с проведенной по делу судебной экспертизой, поскольку выводы эксперта являются противоречивыми и не соответствуют федеральным стандартам оценочной деятельности, экспертом не учтен износ здания, в связи с чем им необоснованно не применена понижающая корректировка.

Кроме того, при расчете убытков, эксперт исходил из определения расчета прибыли предпринимателя, капитализации, потери от недозагрузки объекта, при этом ФИО1 не является субъектом предпринимательской деятельности, не осуществляет деятельность по извлечению прибыли.

По мнению апеллянта, судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционных жалоб, выслушав ФИО1, представителя Администрации г.Ростова-на-Дону, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда по следующим основаниям.

В силу ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

На основании ст. 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение (п. 1).

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (п. 2).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание, общей площадью 338,4 кв.м, регистрационный номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и земельный участок площадью 216 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (далее – объекты недвижимого имущества).

Администрацией г. Ростова-на-Дону принято постановление от 03.11.2021 № 993 «Об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества, связанных с размещением линейного объекта: «Реконструкция автомобильной дороги по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН – АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) со строительством транспортной развязки АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН – АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН – АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН».

Пунктами 1.1 и 1.1.1 указанного постановления установлено изъятие указанных выше объектов недвижимого имущества.

Согласно п. 3 указанного постановления при недостижении с собственниками соглашения о выкупе правовому управлению Администрации г. Ростова-на-Дону предъявить в суд иск о выкупе изымаемых объектов.

МКУ «ДИСОТИ» проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения об изъятии объектов для муниципальных нужд, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого имущества, проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка рыночной стоимости изымаемого имущества проведена ООО «Твой город».

01.03.2022 экспертным учреждением представлен отчет НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, в соответствии с которым размер рыночной стоимости объектов оценки и убытков, причиненных собственнику их изъятием (без учета НДС), составляет 13 196 000 руб., в том числе: рыночная стоимость земельного участка площадью 338,4 кв.м – 10 877 000 руб., убытки, причиненные собственнику изъятием для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества – 122 000 руб.

Учитывая экспертное заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.03.2022, подготовленное СРО Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», результаты оценки, подготовленные в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, согласованы.

ФИО2 ответчику направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии объектов для муниципальных нужд с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе не было достигнуто.

ФИО1 самостоятельна проведена оценка объектов недвижимости, подлежащих изъятию.

Согласно заключению ООО «РЦО» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 05.05.2022 стоимость объектов недвижимости, принадлежащих ФИО1, с учетом упущенной выгоды, составляет 18 741 144 руб.

Для проверки действительной рыночной стоимости изымаемого имущества определением районного суда от 19 июля 2022 года по ходатайству ФИО1 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам АНО ОЭБ «Стандарт».

Согласно выводов заключения судебной оценочной экспертизы АНО ОЭБ «Стандарт» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.09.2022, рыночная стоимость земельного участка площадью 216 кв.м. и находящегося на нем нежилого помещения общей площадью 338,4 кв.м. составляет 15 091 825 руб., в том числе, земельный участок – 1 961 937 руб., нежилое помещение – 13 129 888 руб.; величина убытков, причиненных собственнику изъятием для муниципальных нужд объектов недвижимости – 667 316 руб.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 12, 15, 279, 281, 282 ГК РФ, ст.ст. 11.2, 49, 56.8, 56.10 ЗК РФ, исходя из того, что ФИО1 не представлено доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости нежилого помещения, земельного участка и размера убытков, уточнений исковых требований после проведения судебной экспертизой ей также не заявлялось, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 об определении цены для совершения сделки по выкупу объектов в размере 18 741 144 руб. При этом суд пришел к выводу о частичном удовлетворении требований администрации г. Ростова-на-Дону.

Определяя размер денежных средств, подлежащих выплате органом местного самоуправления ФИО1 за объекты недвижимого имущества суд положил в основу принятого по делу решения заключение судебной экспертизы о выкупной стоимости объектов и убытков.

Судебная коллегия с правильностью выводов суда первой инстанции в полной мере соглашается, поскольку они соответствуют установленным по делу фактам и обстоятельствам, приняты при правильном применении положений материального закона, регулирующего спорные правоотношения, в отсутствие нарушений норм процессуального права.

Доводы апелляционных жалоб правильности выводов суда первой инстанции не опровергают, поскольку сводятся к несогласию с оценкой, данной судом первой инстанции доказательствам по делу. Вместе с тем, судом первой инстанции всесторонне, полно, объективно и непосредственно исследованы все полученные доказательства с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности и взаимной связи, результаты этой оценки суд отразил в обжалуемом решении.

Отклоняя доводы апелляционных жалоб о несогласии с установленной судом суммой возмещения, судебная коллегия отмечает следующее.

В соответствии с ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации, п.п. 1, 2 и 4 ст. 281 ГК РФ, разъяснениями, приведенными Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 11.02.2019 № 9-П, за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение, которое должно быть предварительным и равноценным и в размер которого для собственника земельного участка включаются рыночная стоимость участка и убытки, причиненные его изъятием.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 ГК РФ, и включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как разъяснено в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (п. 2 ст.15 ГК РФ).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при определении размера возмещения следует исходить из необходимости полного возмещения ФИО1 убытков, связанных с изъятием земельного участка для муниципальных нужд.

Вопреки доводам апелляционной жалобы администрации г. Ростова-на-Дону, в заключении судебной экспертизы приведено достаточное количество объявлений о продаже аналогичных объектов недвижимого имущества, их актуальность соответствует периоду проведения оценочной экспертизы.

Заключение судебной экспертизы оценено судом первой инстанции на основании ст. 67 ГПК РФ и признано достаточным и достоверным доказательством стоимости объектов недвижимого имущества, неотделимых улучшений и расходов на переезд. Никаких доказательств, отвечающих критериям относимости, допустимости и достоверности, опровергающих выводы судебного эксперта, в материалы дела истцом не представлено.

Оснований сомневаться в правильности выводов судебного эксперта, вопреки доводам апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Заключение судебной экспертизы АНО ОЭБ «Стандарт» соответствует положениям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, убытков. Экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов, определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объектов оценка, подобранные объекты аналоги сопоставлены с объектами оценки.

Заключение судебной экспертизы АНО ОЭБ «Стандарт» в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ. Экспертное заключение выполнено лицом, имеющим соответствующую квалификацию, мотивировано, соотносится с иными доказательствами, имеющимися в деле, его объективность и достоверность сомнений у судебной коллегии не вызывает. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства.

В отсутствие доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, поскольку заключение судебной экспертизы не содержит неясности и неполноты, у суда первой инстанции отсутствовали основания для назначения повторной судебной экспертизы, такие основания отсутствуют и у судебной коллегии.

Иных данных о выкупной стоимости изымаемых объектов в материалах дела не имеется.

Законных оснований для уменьшения размера взысканных сумм не усматривается. Определенная судом сумма является достаточной для покрытия убытков ФИО1 взамен изымаемых у нее объектов.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 о том, что экспертом не была рассчитана стоимость убытков виде арендных платежей, была предметом исследования суда первой инстанции и основано им были отклонены, поскольку ФИО1 не были представлены надлежащие доказательства в подтверждение данной позиции, таких доказательств не было представлено и в суд апелляционной инстанции.

При таком положении, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об определении размера возмещения на основании заключения судебной экспертизы.

Вопреки доводам жалобы ФИО1 о том, что в резолютивной части решении суда не указана сумма убытков в размере 667 316 руб., суд взыскал указанную сумму убытков, что следует из общей суммы, которая подлежит перечислению ФИО1 в счет возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества (15 759 141 руб. – 1 961 937 руб. (стоимость земельного участка) – 13 129 888 руб. (стоимость недвижимого имущества) = 667 316 руб.).

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 о том, что в данном случае частичному удовлетворению подлежали именно ее требования, а также о том, что, удовлетворяя исковые требования администрации г. Ростова-на-Дону в большем размере, суд вышел за пределы исковых требований, являются несостоятельными, поскольку увеличение выкупной стоимости недвижимого имущества отвечает интересам ФИО1, а не администрации г. Ростова-на-Дону, которая заявляла об определении выкупной стоимости имущества в меньшем размере, в связи с чем суд не вышел за пределы встречных исковых требований и обоснованно пришел к выводу о частичном удовлетворении встречных исковых требований администрации г. Ростова-на-Дону и отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1, которая не представила доказательств, подтверждающих заявленную ей в исковом заявлении выкупную стоимость принадлежащего ей имущества, подлежащего изъятию.

Поскольку исковые требования ФИО1 были оставлены без удовлетворения, то суд, в соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ, правомерно пришел к выводу о взыскании расходов на проведение экспертизы в пользу экспертного учреждения с ФИО1, доводы жалобы об обратном подлежат отклонению.

На основании изложенного, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, поэтому решение суда соответствует требованиям ст.195 ГПК РФ, оснований для его отмены по доводам апелляционных жалоб не имеется.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 18 октября 2023г. оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1, Администрации г.Ростова-на-Дону – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28.07.2023г.