судья Маржохов А.В. дело №33-2472/2023
(№2-2348/2023) 07RS0001-02-2023-001050-81
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
27 сентября 2023 года город Нальчик
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
председательствующего Шомахова Р.Х.
судей Тогузаева М.М. и Савкуева З.У.
при секретаре Узденовой Ф.Р.
с участием представителя Э.З.А. - Л.В.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Савкуева З.У. гражданское дело по исковому заявлению Э.З.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» о признании предварительного договора договором участия в долевом строительстве и возложении обязанности,
по апелляционной жалобе Публичного акционерного общества «Сбербанк России» на решение Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 12 июля 2023 года,
установил а:
Э.З.А. обратилась в Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» (далее - Общество или ответчик) о признании договора о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве, подлежащем государственной регистрации, и возложении на него обязанности по предоставлению документов для его государственной регистрации.
Исковые требования мотивированы тем, что 10 января 2022 года между ними заключен договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, по условиям которого они должны заключить договор участия в долевом строительстве.
Согласно изложенным в нем условиям, предметом договора является однокомнатная квартира с проектным номером 105, общей проектной площадью 72,43 квадратных метров, расположенная на 6 этаже в 4 блоке 6-ти секционного 10-ти этажного дома, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, без номера (далее - МКД). Согласно пункту 1.2 договора Продавец взял на себя обязательство передать в собственность Покупателя указанную квартиру в срок не позднее 4-го квартала 2022 года.
В день его заключения Э.З.А. уплатила Обществу всю причитающуюся с нее покупную цену указанной квартиры, определенную в пункте 1.1. предварительного договора, в размере 3300000 рублей, что подтверждается составленным между ними актом приема-передачи денежных средств.
Несмотря на указанное, до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о заключении с ней договора участия в долевом строительстве и по передаче ей указанной квартиры не исполнил.
Приводились положения статей 309, 310, 429, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 2, 3, 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) и также указывается, что согласно пункту 2.1 договора о намерениях, оплата квартиры должна быть произведена уже в силу его условий и задолго до подписания договора участия в долевом строительстве.
В ходе судебного разбирательства по настоящему гражданскому делу суд первой инстанции протокольными определениями от 20 апреля и 31 мая 2023 года привлек ПАО «Сбербанк России» к участию в нем сначала в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, а затем соответчика.
От ответчика в суд поступило заявление о признании исковых требований в полном объеме.
Решением Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 12 июля 2023 года указанное исковое заявление удовлетворено в полном объеме.
Считая решение суда незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, Банк подал на решение суда апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска.
В обоснование жалобы указал, что упомянутый предварительный договор не может быть признан договором участия в долевом строительстве жилья, его следует считать незаключенным, поскольку он не соответствует требованиям Закона об участии в долевом строительстве. Он не содержит существенных условий договора участия в долевом строительстве, содержащихся в статье 4 Закона об участии в долевом строительстве, в нем не указан гарантийный срок на объект долевого строительства. Истцом не представлены надлежащие доказательства оплаты стоимости указанной квартиры. Денежные средства, на внесение которых продавцу он ссылается не были оприходованы Обществом. Они на расчетные его счета не вносились, в налоговой отчетности общества не учтены, факт их уплаты должным образом не доказан.
Указано, что целью предварительного договора является покупка недвижимости, созданной в будущем, а не финансирование её строительства. На момент его заключения объект долевого строительства находился у него (Банка) в залоге, тогда как он согласия на привлечение денежных средств и заключение договора не давал. В нарушение заключенных между ним и Обществом договоров последнее привлекло денежные средства Э.З.А. без письменного его (Банка) согласия, что не соответствует требованиям закона. Отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение находящегося в залоге имущества свидетельствует о незаключённости с истцом договора участия в строительстве и в силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Считает, что истец, пропустив срок исковой давности, недобросовестно осуществляет свои права, поскольку при должной осмотрительности и заботливости, какая требовалась от него как от дольщика по характеру спорных правоотношений, он не был лишен возможности и должен был общедоступными способами проверить наличие/отсутствие каких-либо обременений либо ограничений на оспариваемый объект строительства.
Выражая несогласие с доводами апелляционной жалобы, указывая на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Э.З.А. подала письменные на нее возражения, в которых просит оставить ее без удовлетворения, а обжалуемое решение суда без изменения.
Изучив материалы настоящего гражданского дела, рассмотрев его в отсутствие надлежащим образом извещенных, но не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в нем, в пределах, как это установлено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав возражения на нее представителя Э.З.А.- Л.В.Г., Судебная коллегия приходит к следующему.
Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке указаны в статье 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.
Оценив имеющиеся доказательства в совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований.
Выводы, на основании которых суд первой инстанции принял такое решение, изложены в обжалуемом судебном постановлении, достаточно мотивированы и доводами апелляционной жалобы не опровергаются.
В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Как следует из материалов дела, договором, заключенным 10 января 2022 года между Обществом и Э.З.А., хотя и поименованным договором о намерениях заключения договора купли-продажи, предусмотрена обязанность ответчика передать истцу однокомнатную квартиру с проектным номером 105, в блоке 4, на 6 этаже, общей проектной площадью 72,43 квадратных метров, в строящемся 6-ти секционном 10-ти этажном доме, по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, без номера.
Также в пункте 2.1 указанного договора прямо оговаривает, что Э.З.А. обязуется уплатить денежные средства, составляющие ее покупную цену в названном размере.
Таким образом, договор от 10 января 2022 года не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из положений части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
В силу части 1 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.
Таким образом, Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.
Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
По делу установлено, что сторонами заключен договор, поименованный предварительным, в соответствии с которым ответчик взял на себя обязательство передать в будущем истцу объект долевого участия - названную квартиру. Независимо от наименования заключенного сторонами договора суд первой инстанции принял во внимание существо сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.
Оценив условия заключенного сторонами договора и поскольку истец передала денежные средства в целях строительства квартиры в многоквартирном доме, а ответчик, возводя многоквартирный жилой дом, взял обязательство по передаче ей в собственность указанной в нем квартиры, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводам о том, что спорные правоотношения сторон входят в предмет регулирования Закона об участии в долевом строительстве, а, соответственно, заключенный между ними предварительный договор является договором участия в долевом строительстве.
Доводы апелляционной жалобы относительно того, что в договоре не указаны условия, предусмотренные частью 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, не представлено надлежащих доказательств оплаты договора, поскольку денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета Общества не вносились, в его налоговой отчетности не учтены, не опровергают вышеприведенные выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений данного нормативного правового акта.
Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями, без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.
В материалах настоящего гражданского дела имеются акт приема-передачи денежных средств от 10 января 2022 года, согласно которому Э.З.А. оплатила директору Общества всю стоимость квартиры в размере 3 300000 рублей.
При этом в обсуждение довода апелляционной жалобы относительно невнесения директором Общества этих денежных средств в кассу последнего или на его расчетный счет Судебная коллегия не входит, так как они не могут повлиять на вышеприведенную оценку сложившихся правоотношений.
Так, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Закона об участии в долевом строительстве.
В связи с этим, в Обзоре отдельно отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона об участии в долевом строительстве, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Аналогичные разъяснения содержатся и в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года.
В обоснование поданной апелляционной жалобы Банк также ссылается на положения пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
Однако, эти положения не могут служить основанием для нарушения прав гражданина, намеревавшегося приобрести жилое помещение по договору участия в долевом строительстве.
Тем же пунктом предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя.
В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Залог прекращается если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Также согласно пункту 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.
Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
Вопрос относительно прекращения залога предметом настоящего спора не является.
Вместе с тем из материалов настоящего гражданского дела следует и не оспаривалось лицами, участвующими в нем, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует запись о государственной регистрации обременений (ограничений) в отношении объекта долевого строительства - квартиры с проектным №.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил, как исковое требование Э.З.А. о признании указанного договора договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, так и производного от него, если следовать предписаниям части 3 статьи 4 и статьи 17 Закона об участии в долевом строительстве и, равно, основаниям предъявленного ею иска, ее же требование о возложении на ответчика обязанности по предоставлению документов, необходимых для такой его регистрации.
По тем же мотивам те доводы апелляционной жалобы, которые, по своей сути, сводятся к отсутствию правовых и фактических оснований для удовлетворения предъявленного Э.З.А. искового заявления, противоречат, как перечисленным законоположениям и актам их толкования, так и обстоятельствам настоящего гражданского дела, в связи с чем подлежат, являясь необоснованными, отклонению.
Вместе с тем неубедительным представляются и те доводы апелляционной жалобы, которые, по своей сути, сводятся к неправильной оценке судом первой инстанции имеющихся в настоящем гражданском деле доказательств. Суд с обеспечением прав лиц, участвующих в деле, по представлению доказательств собрал и исследовал значительный объём доказательств, которые оценены им в отдельности каждое и в совокупности со всеми материалами дела в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Результаты оценки доказательств отражены в мотивировочной части обжалуемого решения. В ней, по правилам части 4 статьи 198 того же кодекса, приведены мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты им, а также доводы, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими. Основания для признания произведенной судом первой инстанции оценки доказательств неправильной отсутствуют.
Остальные доводы апелляционной жалобы были, приводясь Банком в качестве обоснования возражений на указанное исковое заявление, предметом обсуждения суда первой инстанции и по мотивам, подробно приведенным в его обжалуемом решении, обоснованно отвергнуты им как юридически несостоятельные.
При перечисленных обстоятельствах, апелляционная жалоба не содержит доводов, которые свидетельствовали бы о наличии обстоятельств, являющихся предусмотренными статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения обжалуемого решения суда.
Принимая во внимание вышеизложенное, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения по доводам апелляционной жалобы отсутствуют, в связи с чем оно подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 и статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия
определил а:
Решение Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 12 июля 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» - без удовлетворения.
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 27 сентября 2023 года.
председательствующий Р.Х. Шомахов
судьи М.М. Тогузаев
З.У. Савкуев