78RS0002-01-2024-020933-71

Дело №2-3488/2025 02 октября 2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в лице председательствующего судьи Т.П. Тяжкиной,

с участием представителя истца – ФИО1,

представителя ответчика – ФИО2,

при помощнике Белоногой Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива», поданному в защиту прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился с иском к ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива», в котором, с учетом принятых уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил взыскать убытки в размере 357 254,34 руб., неустойку за период с 22.10.2024 года по 02.10.2025 года в размере 357 254,34 руб., неустойку за период с 03.10.2025 года по день исполнения обязательств в размере 1% от стоимости устранения строительных недостатков, компенсацию морального вреда в размере 20 000,00 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 % от присужденной суммы, почтовые расходы в размере 814,32 руб., расходы по оплате услуг специалиста в размере 36 630,00 руб., нотариальные расходы в размере 1 700,00 руб. Мотивируя требования тем, что 16.05.2023 года между сторонами заключен договор купли-продажи №ДКП-ПК11-1691-ГПБ-ОТД-У <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 6 239 430, 00 руб. 07 июня 2023 года квартира была передана истцу с недостатками, отраженными в заключение специалиста. В адрес ответчика была направлена претензия о возмещении убытков, связанных с устранением недостатков квартиры, оставленная без удовлетворения (л.д. 3-6, 157-158).

ФИО3 в судебное заседание не явился (л.д. 155-156), доверил представление своих интересов ФИО1, настаивавшему на удовлетворении требований в полном объеме.

Представитель ООО «СЗ «Европейская перспектива» ФИО2 в судебном заседании просила взыскать недостатки не более 3% от цены договора, поддерживала возражения по иску в полном объеме (л.д.159-161).

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Из материалов дела следует, что 16.05.2023 года между ФИО3 и ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» заключен договор купли-продажи №ДКП-ПК11-1691-ГПБ-ОТД-У <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 6 239 430, 00 руб. (л.д. 54-57).

Квартира по акту приема-передачи была передана истцу 07.06.2023 года (л.д. 53).

Сведения о регистрации собственности за истцом на указанную выше квартиру в ЕГРН внесены 25.05.2023 года (л.д. 63-64).

После получения квартиры по акту приема-передачи, истец обратился в ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «Гост Экспертизы», подготовившему техническое заключение от 01.09.2024 года, в соответствии с которым в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> имеются дефекты и несоответствия ГОСТам, СП, СНиПам. Стоимость работ по устранению недостатков составляет 477 035,58 руб. (л.д. 11-48).

Претензия, направленная истцами в адрес ответчика 08.10.2024 года о возмещении убытков, оставлена без удовлетворения (л.д. 9-10).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 данного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Общей нормой ст. 476 ГК РФ предусмотрено, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1).

В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (п. 2).

Действительно, в силу п. п. 1, 5 ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

В случаях, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки товара обнаружены покупателем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю, продавец несет ответственность, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Между тем, согласно ст. 756 ГК РФ при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные п. п. 1 - 5 ст. 724 данного кодекса.

При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с п. п. 2 и 4 ст. 724 ГК РФ, составляет пять лет.

В настоящем случае, как усматривается из материалов дела, продавец объекта недвижимости являлся одновременно застройщиком (лицом, возведшим соответствующие здание), к которому, в этой связи подлежит применение положений п. 3 ст. 29 Закона о защите прав потребителей, в соответствии с которыми потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе (абз. второй).

Таким образом, приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, покупатель, исходя из аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ), приобрел и право требования к продавцу (застройщику) об устранении выявленных в квартире недостатков при их обнаружении в пределах пяти лет (в отношении объекта недвижимости).

В ходе судебного разбирательства ответчик, оспаривая иск, заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы. Определением от 13.01.2025 года судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ЧЭУ «Городское учреждение судебной экспертизы» (л.д.76-78), что не противоречит положениям ст. 79 ГПК РФ.

Согласно выводам, изложенным в заключение эксперта №257/16 от 24.06.2025 года (л.д.89-148):

- по результатам проведения исследования установлено, что <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, частично не соответствует требованиям строительных норм и правил. Полный перечень обнаруженных недостатков (дефектов) приведен в таблице 3 исследовательской части заключения;

- характер образования дефектов\недостатков приведен в столбце 5 таблицы 3 исследовательской части заключения напротив каждого из обнаруженных дефектов;

- часть дефектов носит строительный (производственный) характер образования, часть – эксплуатационный (впервые обнаружена спустя 1,4 года после приема-передачи квартиры);

- стоимость устранения выявленных строительных недостатков (дефектов) в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> составляет 357 254,34 руб.

Согласно п. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Оснований не доверять выводам, изложенным в заключение эксперта, установивших наличие строительных недостатков в квартире истца, у суда не имеется. Экспертиза назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, доказательств указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы в части наличия строительных недостатков в квартире истца, суду представлено не было.

Изложенное является основанием для взыскания с ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» в пользу истца убытков, связанных с устранением строительных недостатков <адрес> размере, определенном судебной экспертизой – 357 254,34 руб.

Доводы ответчика о необходимости ограничить размер требований истца 3% от цены договора в соответствии с положениями ч. 4 ст. 10 Закона №214-ФЗ, судом также не принимаются.

Федеральным законом от 26.12.2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу в данной части с 01 января 2025 года, ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» дополнена частью 4, в силу которой предусмотрено ограничение общей суммы имущественных взысканий по этой категории дел с 01 января 2025 года в виде 3% от цены договора.

Так, согласно п. 4 ст. 10 данного ФЗ при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Как следует из ч. 5 ст. 6 Федерального закона №482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года

В настоящем деле между сторонами заключен договор купли-продажи. Указанное, по мнению суда, свидетельствует о невозможности применения положений ч. 4 ст. 10 Закона №214-ФЗ в редакции, действующий с 01.01.2025 года, убытки подлежат возмещению на общих условиях.

Согласно п. 1 ст. 22 Закона о защите прав потребителей, требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В силу п. 1 ст. 23 Закона за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Поскольку с момента получения претензии истца, связанной с ненадлежащим качеством квартиры, ответчик не предпринял надлежащих мер к выполнению требований истца, суд взыскивает неустойку за период с 22.10.2024 года по 02.10.2025 года.

Согласно расчету истца размер неустойки за указанный период составит 1 236 098,84 руб. (357 254,34/100*346 день), вместе с тем, истец, самостоятельно применив положения ст. 333 ГК РФ, прости снизить размер до 357 254,34 руб. – суммы, равной сумме взысканных убытков.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что неустойка за спорный период соответствует последствиям нарушения обязательств, и взыскивает с ответчика в пользу истца 357 254,34 руб.

Оснований для взыскания неустойки по дату фактического исполнения обязательств, судом не усмотрено, поскольку при фактическом размере неустойки за предшествующий период в 1 236 098,84 руб. - превышающий в три раза размер убытков – 357 254,34 руб., взыскание неустойки на будущее время не соответствует требованиям закона, нарушит баланс интересов сторон обязательства, не соответствует требованиям соразмерности.

Установив факт нарушения прав истца как потребителей, суд также находит основания для взыскания с ответчика в пользу истца денежной компенсации морального вреда в соответствии со ст. 15 Закона о защите прав потребителей, с учетом разумности и справедливости и конкретных обстоятельств дела в размере 5 000,00 руб.

Учитывая, что требования истцов в добровольном порядке не были удовлетворены ответчиком, в пользу каждого из истцов подлежит взысканию штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, в размере 50% от присужденной суммы, то есть в размере 359 754,34 руб. (357 254,34 руб. + 357 254,34 руб. +5 000,00):2).

Рассматривая требование истца о взыскании расходов по оплате услуг специалиста в размере 36 630,00 руб., услуг нотариуса по составлению доверенности в размере 1 700,00 руб., почтовых расходов в размере 814,32 руб., суд исходит из того, что в силу ст. 15 ГК РФ, ст. 56, 98 ГПК РФ указанные расходы относятся к необходимым расходам для обращения в суд и подтверждения заявленных исковых требований и направлены на восстановление обоснованных по праву имущественных интересов истца, в связи с чем с ответчика в пользу истца надлежит взыскать указанные расходы.

В силу требований ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета надлежит взыскать государственную пошлину в сумме 22 290,17 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ВЗЫСКАТЬ с ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива», ИНН <***> в пользу ФИО3, паспорт №, убытки в размере 357 254,34 руб., неустойку на 02.10.2025 года в 357 254,34 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000,00 руб., штраф в 359 754,34 руб., расходы по оплате услуг специалиста в размере 36 630,00 руб., руб., расходы по оплате нотариальных услуг в размере 1 700,00 руб., почтовые расходы в размере 814,32 руб.

В УДОВЛЕТВОРЕНИИ оставшейся части исковых требований и их размера, - ОТКАЗАТЬ.

ВЗЫСКАТЬ с ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива», ИНН <***> в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 22 290,17 руб.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Т.П. Тяжкина

Решение в окончательной форме изготовлено 14.11.2025 года