Дело № 3а-182/2022
УИД 33OS0000-01-2022-000270-40
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Владимир 13 октября 2022 г.
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего судьи Кутровской Е.В.,
при секретаре Шаховой А.Н.,
с участием
представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,
представителей административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 через своего представителя по доверенности ФИО2 обратился во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Владимирской области.
В обоснование требований сослался на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: ****, площадью **** кв.м., относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – ****, с кадастровой стоимостью 15 924 235,24 руб., установленной по состоянию на 1 января 2021г.
Согласно отчёту об оценке ООО «****» № 413/2022 от 25 августа 2022г. рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 4 130 000 руб.
ФИО1 полагал, что более высокая кадастровая стоимость земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью ведёт к неправомерному увеличению арендной платы и нарушает его права, как арендатора земельного участка.
Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (т.2, л.д.15). Его представитель по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, указанным в административном исковом заявлении. Полагал, что представленный отчет об оценке ООО «****» № 413/2022 от 25 августа 2022 г. соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и является надлежащим доказательством по данному делу.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО3 поддержала позицию, изложенную в письменном отзыве (т.1, л.д. 117-118), оставила разрешение заявленных требований на усмотрение суда. Не оспаривала право административного истца на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости, каких-либо замечаний относительно формы и содержания отчета об оценке ООО «****» № 413/2022 от 25 августа 2022 г. не предоставила.
Представитель заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом (т.2, л.д.13). В представленном письменном отзыве разрешение заявленных требований оставлено на усмотрение суда. Каких-либо замечаний относительно формы и содержания отчета об оценке ООО «****» № 413/2022 от 25 августа 2022 г. не представлено (т.1, л.д. 148).
Представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее также - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрации города Владимира в судебное заседание не явились, извещены судом о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (т.2, л.д. 14, 18-20).
В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области полагалось в разрешении настоящего административного дела на усмотрение суда. Указало на то, что оспариваемая кадастровая стоимость утверждена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области № 38 от 17 ноября 2021 г. по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 15 924 235,24 руб. Земельный участок с кадастровым номером **** является ранее учтенным, передан в аренду ФИО1 (т.1, л.д. 154-156).
Администрация города Владимира в письменном отзыве, направленном в суд, не согласилась с заявленными требованиями, полагая, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенная в отчёте об оценке, представленном административным истцом, является недостоверной (т.2, л.д.4-5).
Управление Росреестра по Владимирской области полагалось в разрешении настоящего административного дела на усмотрение суда (т.1, л.д. 141).
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.
Выслушав объяснения упомянутых выше представителей участвующих в деле лиц, допросив в качестве свидетеля оценщика А., составившую отчёт о рыночной стоимости спорного земельного участка, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: ****, площадью **** кв.м., относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – ****. Договор аренды заключен на срок по 20 февраля 2068 г. (т.2, л.д. 25-27).
Арендная плата за вышеуказанный земельный участок исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, что подтверждается приложением к договору аренды № 16759 от 3 марта 2019 г. (т.1,л.д.182).
Как разъяснено в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендатор недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, ФИО1, как арендатор земельного участка, вправе обратиться в суд с требованиями об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2021 г. утверждена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области от 17 ноября 2021 г. №38 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «Земли населенных пунктов» в размере 15 924 235,24 руб. (т.1, л.д.13, 137-138).
Государственная кадастровая оценка проведена на основании Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (т.1, л.д.122).
Полагая, что кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка не соответствует рыночной стоимости, ведёт к уплате арендной платы в завышенном размере, административный истец 5 сентября 2022 г. обратился с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд (т.1, л.д.2-3).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчёт ООО «****» № 413/2022 от 25 августа 2022 г., в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 4 130 000 руб. (т.1, л.д. 185-225).
К отчёту приложены документы, подтверждающие, что подготовивший его оценщик ООО «****» А. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Названный оценщик имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № **** по направлению «Оценка недвижимости», выданный 18 июня 2021 г. ФБУ «Федеральный ресурсный центр», диплом о профессиональной переподготовке ПП-I № ****, выданный НОУ ВПО «Московский финансово-промышленный университет «Синергия» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», является членом саморегулируемой организации оценщиков - Ассоциация «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» и включена в реестр членов указанной Ассоциации 26 августа 2013 г. за реестровым № ****, гражданская ответственность ООО «****» и оценщика застрахована соответственно САО «ВСК», полис № **** от 21 декабря 2021 г., сроком действия с 16 января 2022 г. по 15 января 2023 г., САО «РЕСО гарантия», полис № **** от 12 августа 2022 г., сроком действия с 13 августа 2022 г. по 12 августа 2023 г. (т.1,л.л. 222-224).
Оценивая представленный отчёт, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в полноте и достоверности отчёта об оценке не имеется. Напротив, составленный отчёт об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.
Сам отчёт соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.
При проведении оценки оценщик руководствовался названным Федеральным законом, ФСО № 1, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, ФСО № 2, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298, ФСО № 3, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 и ФСО № 7, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, а также стандартами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.
В частности, отчёт содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщике и объекте оценки.
В соответствии с требованиями ФСО № 7 оценщиком проведён анализ рынка, определён сегмент рынка, к которому относится объект оценки. Для более точной и объективной оценки по представленным данным был произведён подбор объектов - аналогов и их исследование в рамках сравнительного подхода.
При исследовании объектов-аналогов оценщиком сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки.
Произведен расчёт рыночной стоимости объекта оценки с применением сравнительного подхода, с обоснованием полученных результатов.
Отчёт содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчёте, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В данном случае судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчёта.
При этом участвующими в деле лицами, в том числе и администрацией города Владимира, каких-либо доказательств недостоверности информации, использованной оценщиком, иного размера рыночных цен на данном сегменте рынка, существенно отличающихся от цены, указанной в отчёте ООО «****», суду не представлено, ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Владимирской области в представленном в суд письменном отзыве и в пояснениях его представителя в судебном заседании фактически не оспаривал право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной, ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости, определённому в отчёте ООО «****» № 413/2022 от 25 августа 2022 г. Указал, что при изучении указанного отчёта не выявлено существенных замечаний в его расчётной части, а также нарушений требований федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые позволили бы признать данный отчёт недопустимым доказательством по настоящему административному делу.
Разница между установленной кадастровой стоимостью и содержащейся в отчёте об оценке № 413/2022 от 25 августа 2022 г. рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером **** (в 3,85 раза) не может свидетельствовать о недостоверности отчёта, поскольку при кадастровой оценке используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности конкретного объекта оценки.
Допрошенная в качестве свидетеля оценщик А., составившая отчёт № 413/2022 от 25 августа 2022 г. об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, настаивала на правильности и обоснованности этого отчёта. На возникшие у суда вопросы по данному отчёту, а также на указанные в письменном отзыве администрации города Владимира замечания оценщиком даны подробные и мотивированные ответы, в том числе в письменном виде (т.2, л.д. 23-24), не противоречащие выводам, содержащимся в отчёте № 413/2022 от 25 августа 2022 г. Указала, что весь объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах указан в таблице № 2 на странице 27 отчета. Правила отбора объектов-аналогов для расчетов указаны в 9 столбце указанной таблицы и в основных выводах на странице 31 отчета. Согласно п. 11 ФСО №7 под полным анализом рынка понимается следующая последовательность анализа: анализ влияния полной политической, экономической и социальной обстановки в стране (стр. 20 отчета); определение сегмента рынка (стр. 24 отчета); анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений из данного сегмента (стр. 26 отчета); анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложения и цены (стр. 28 отчета); основные выводы относительно рынка оцениваемого объекта (стр. 31 отчета). Согласно проведенному анализу рынка, оценщиком было выявлено, что рынок земельных участков под индустриальную застройку в г. Владимире развит слабо (малое количество объявлений к продаже аналогичных земельных участков), однако выявлено 4 объекта - аналога в самом городе, что является достаточным количеством для расчетов. Объекты - аналоги из других городов в расчеты не включались, а были использованы только для анализа рынка. Проанализировав рынок земельных участков, оценщик выявил, что на рынке часто встречаются одинаковые объявления, которые не реализуются в течение длительного периода времени от 6 месяцев до 18 месяцев. Таким образом, оценщиком было принято решение принять срок экспозиции в размере 12 месяцев. Анализ рынка фактических данных о ценах предложений к продаже аналогичной недвижимости был проведен на стр. 26-27 отчета. Из представленных предложений видно, что рынок продажи развит слабо (малое количество объявлений к продаже аналогичных земельных участков), применение корректировки на торг - это обязательная корректировка при расчете рыночной стоимости, ее внесение всегда понижает итоговый результат. Полагала некорректным сравнивать другой земельный участок, с иной площадью, местоположением в городе, наиболее эффективным использованием и другими характеристиками. Сослалась на то, что итоговая рыночная стоимость, определенная в отчете, составила 4 130 000 руб., что входит в диапазон рыночной стоимости земельных участков под индустриальную застройку по Владимирской области.
При таком положении само по себе несогласие администрации города Владимира с названным отчётом, изложенное в письменном отзыве, не представившей каких-либо доказательств иной рыночной стоимости спорного земельного участка, не просившей о назначении по данному административному делу судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости упомянутого земельного участка и проверки на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности отчёта ООО «****» № 413/2022 от 25 августа 2022г., не является основанием для отказа в удовлетворении административного иска ФИО1
Таким образом, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности вывода оценщика, содержащегося в отчёте № 413/2022 от 25 августа 2022 г., поскольку он мотивирован, предельно ясен, обоснован исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержит противоречий. Указанный отчёт оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
При таких обстоятельствах суд полагает возможным положить отчёт об оценке ООО «****» № 413/2022 от 25 августа 2022 г. в основу решения суда и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2021 г. в размере его рыночной стоимости 4 130 000 руб.
В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
Данные разъяснения содержатся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 г. (вопрос №7).
Датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 5 августа 2022 г., то есть дату его обращения с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: ****, площадью **** кв.м., относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – ****, по состоянию на 1 января 2021 г., в размере его рыночной стоимости 4 130 000 (четыре миллиона сто тридцать тысяч) рублей.
Считать датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 5 сентября 2022 г.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья Е.В. Кутровская
Решение в окончательной форме принято 17 октября 2022 г.