Судья Скворцова Ю.А. УИД 39RS0004-01-2022-004230-92
дело № 2-270/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 33-3726/2023
05 июля 2023 года г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего судьи Поникаровской Н.В.,
судей Мамичевой В.В., Мариной С.В.,
при помощнике судьи Козловой Ю.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Московского районного суда г. Калининграда от 28 февраля 2023 года по иску ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4, ФИО6, к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельных участков, взыскании денежных средств.
Заслушав доклад судьи Мамичевой В.В., объяснения представителя истца ФИО2 – ФИО7, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ФИО2, действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4, ФИО6, обратилась в суд с иском, в котором, с учетом последующего уточнения, указала, что в соответствии с завещанием является единственным наследником своего супруга ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершего ДД.ММ.ГГГГ, также обязательные доли в наследственном имуществе выделены их несовершеннолетним детям ФИО3, ФИО4 и ФИО6 (13/16 доли наследственного имущества принадлежит ей, ФИО2, по 1/16 доли у каждого из несовершеннолетних детей).
28.12.2020 г. между ФИО1 и ФИО8 был заключен договор купли-продажи двух земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения: участка с кадастровым номером № площадью 137700 кв.м, расположенного по адресу <адрес>, в 1300 м от ориентира по направлению на северо-восток, ориентир <адрес>; участка с кадастровым номером №, площадью 158900 кв.м, расположенного по адресу <адрес>, в 1400 м от ориентира по направлению на юго-восток, ориентир <адрес>. Согласно п.3 договора, денежные средства за земельные участки в сумме 200000 руб. получены ФИО5 в полном объеме.
Указанный договор был сдан на регистрацию в Управление Росреестра по Калининградской области через МФЦ, однако впоследствии регистрация была приостановлена, право собственности не зарегистрировано, затем ФИО8 умер.
С учетом изложенного, истец просила взыскать с ответчика в качестве неосновательного обогащения денежные средства в размере 200000 руб.: в свою пользу – в размере 162500 руб., в пользу несовершеннолетних детей – по 12500 руб. в пользу каждого; судебные расходы.
В дальнейшем ФИО2 дополнила исковые требования, просила также расторгнуть договор купли-продажи земельных участков от 28.12.2020 г., заключенный между ФИО1 и ФИО8, указав, что основанием для приостановления регистрации права и последующего отказа в его регистрации послужило то, что порядок продажи земельных участков лицу, имеющему преимущественное право его приобретения, не был соблюден, кроме того, в отношении земельных участков имелись запреты на любые регистрационные действия, наложенные ОСП Московского района г. Калининграда в рамках исполнительного производства №-ИП). Изложенное исключает возможность регистрации перехода права собственности на эти земельные участки на имя истца.
Решением Московского районного суда г. Калининграда от 28 февраля 2023 года исковые требования ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4, ФИО6, удовлетворены.
Расторгнут договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 28.12.2020 г. между ФИО1 и ФИО8
С ФИО1 в пользу ФИО2, в том числе в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4, ФИО6, взысканы денежные средства, уплаченные ФИО8 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 28.12.2020 г., в размере 200000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5200 руб., а всего 205200 руб.
В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать.
Указывает, что исковые требования ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества подлежали оставлению судом без рассмотрения в связи с несоблюдением обязательного досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного п.2 ст.452 ГК РФ.
Не соглашаясь с решением суда в части взыскания с нее уплаченных по договору денежных средств, указывает, что договор купли-продажи земельных участков от 28.12.2020 г. был ФИО8 и ФИО1 подписан, покупатель фактически принял имущество, о чем составлен акт приема-передачи земельных участков, и принял меры, направленные на государственную регистрацию перехода права собственности на земельные участки. 14.01.2021 г. государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена на срок до 14.04.2021 г. для устранения препятствий для регистрации перехода права собственности, однако 16.01.2021 г. ФИО8 умер. Вместе с тем, податель жалобы полагает, что у наследников покупателя возникли имущественные права из договора купли-продажи, в связи с чем они вправе требовать завершения процедуры государственной регистрации перехода права собственности.
Она, ФИО1, не имела возможности принять меры, направленные на регистрацию перехода права собственности на земельные участки в пользу наследников, ввиду правовой неопределенности, поскольку между наследниками существовал спор об оспаривании завещания. Решение Центрального районного суда г. Калининграда от 07.10.2021 г. по делу об оспаривании завещания вступило в законную силу 15.11.2021 г.
Полагает, что сам по себе факт наличия обременений на земельных участках на момент заключения договора купли-продажи нельзя считать существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение. Данные препятствия являлись устранимыми и на момент рассмотрения настоящего дела были устранены, в настоящее время обременения на земельном участке отсутствуют. Также в настоящее время право муниципального образования на преимущественное приобретение земель сельскохозяйственного назначения соблюдено. Поэтому наследники после смерти ФИО8 не лишены возможности обратиться с соответствующим заявлением о регистрации перехода права собственности на земельные участки.
Указывает, что не уклонялась от исполнения договора купли-продажи, фактически договор был сторонами исполнен – переданы имущество и денежные средства, а единственным препятствием для государственной регистрации права явилась смерть покупателя. В связи с чем, ответчик считает, что истец действует недобросовестно, требуя расторгнуть фактически исполненный договор.
Истец ФИО2, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей, ответчик ФИО1 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, с ходатайствами об отложении судебного заседания не обращались. При изложенных обстоятельствах, с учетом положений ст. 167 и ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 28.12.2020 г. между ФИО1 (продавец) и ФИО8 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому ФИО8 приобрел у ФИО1 два земельных участка из земель сельскохозяйственного назначения:
- земельный участок с кадастровым номером №:89, площадью 137700 кв.м, расположенный по адресу <адрес>, в 1300 м от ориентира по направлению на северо-восток, ориентир <адрес>;
- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 158900 кв.м, расположенный по адресу <адрес>, в 1400 м от ориентира по направлению на юго-восток, ориентир <адрес>.
Согласно п.3 договора, денежные средства за земельные участки в сумме 200000 руб. получены ФИО1 в полном объеме.
Пунктом 4 договора предусмотрено, что продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора земельные участки никому не отчуждены, не заложены, под арестом (запрещением) не состоят, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не переданы.
В пункте 9 договора указано, что в случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности стороны возвращают все полученное по настоящему договору не позднее 7 дней с момента наступления указанного события.
Установлено, что указанный договор был сдан ФИО8 в Управление Росреестра по Калининградской области для регистрации перехода права собственности на земельные участки, однако 14.01.2021 г. регистрация была приостановлена до 14.04.2021 г. в связи с ранее наложенным судебным приставом-исполнителем запретом на совершение любых регистрационных действий с земельным участком с кадастровым номером 39:12:020101:89, непредставлением сведений о соблюдении процедуры продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренной ст.8 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также в связи с тем, что согласно актуальным сведениям ЕГРН правообладателем земельного участка с кадастровым номером 39:12:020101:107 является иное лицо, поэтому ФИО1, указанная в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на этот объект недвижимости и не уполномочено им распоряжаться (Т.2 л.д.37, 38, 51 оборот - 53).
16.01.2021 г. ФИО8 умер.
15.04.2021 г. в государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки было отказано.
Согласно материалам наследственного дела, наследником после смерти ФИО8 по завещанию является ФИО2, принявшая наследство, несовершеннолетние ФИО3, ФИО4, ФИО6 являются наследниками на обязательную долю в завещанном имуществе, принявшими наследство по закону.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4, ФИО6, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.451, п.5 ст.453, 1112 ГК РФ, ст.37 ЗК РФ, исходил из того, что в связи с существенным нарушением ФИО1 условий договора, выразившимся в том, что продавец, гарантировавший покупателю отсутствие ограничений и обременений в отношении земельных участков, предоставил последнему недостоверную информацию об отсутствии указанных обременений, что могло повлиять на решение о приобретении земельных участков, вышеуказанный договор купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению, а причиненные в связи с этим убытки в виде уплаченных по договору денежных средств подлежат взысканию с ответчика в пользу наследников ФИО11
Судебная коллегия частично соглашается с такими выводами суда первой инстанции, полагая, что правовые основания для взыскания с ответчика в пользу истца, действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей, уплаченных по договору денежных средств действительно имеются.
Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Кроме того, пунктом 1 ст.131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с п.1, п.2 ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст.25 ЗК РФ государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Статьей 8 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п.1).
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней (п.2).
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п.4).
Как следует из материалов дела, несмотря на то, что земельные участки были переданы по акту приема-передачи, а денежные средства за них получены, при заключении рассматриваемого договора продавцом не была соблюдена предусмотренная законом процедура продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, связанная с преимущественным правом муниципального образования на покупку земельных участков по цене, за которую они продаются, в установленный в письменном извещении срок, который не может превышать более чем девяносто дней.
Кроме того, как уже указывалось выше, право собственности на один из отчуждаемых участков на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи на имя ФИО1 не было оформлено, а на другой земельный участок были наложены запреты на совершение регистрационных действий.
При этом на момент смерти ФИО8 вышеуказанные препятствия для регистрации перехода права собственности на земельные участки не были устранены.
С учетом изложенного, поскольку рассматриваемый договор был заключен с нарушением закона, в обход процедуры преимущественного права выкупа земельных участков, переход права собственности на земельные участки к ФИО8 не состоялся, право собственности покупателя не было зарегистрировано, все полученное по сделке в силу ст.1102 ГК РФ подлежит возврату, так как при указанных выше обстоятельствах оснований для получения и дальнейшего удержания денежных средств, при том, что земельные участки на момент рассмотрения дела числятся зарегистрированными на имя ФИО1, у последней не имелось. Кроме того, по условиям договора, в случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности предусмотрено возвращение сторонами всего полученного по сделке не позднее 7 дней с момента наступления указанного события.
Ссылки подателя жалобы на то, что в настоящее время предусмотренная законом процедура продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения соблюдена, что подтверждается письмом Администрации Славского муниципального округа Калининградской области от 27.02.2023 г., основанием для отказа в удовлетворении иска о взыскании с ответчика в пользу истца полученных по указанному договору денежных средств не являются, поскольку такой порядок в силу закона должен быть соблюден до заключения договора.
Вместе с тем, решение суда в части удовлетворения требований ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельных участков суд апелляционной инстанции находит ошибочным.
Поскольку право собственности на имя нового собственника не было зарегистрировано, следовательно, переход права собственности не состоялся, сама сделка в связи с допущенными при ее заключении нарушениями не может быть признана законной и последствий не влечет.
Доводы подателя жалобы о том, что иск в части требований о расторжении договора подлежал оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, не могут быть приняты во внимание по вышеизложенным основаниям.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене в части удовлетворения требований ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей, о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.12.2020 г., в связи с неправильным применением норм материального права (ст.330 ГПК РФ), с принятием в этой части нового решения об отказе в удовлетворении этих требований.
В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Московского районного суда г. Калининграда от 28.02.2023 г. в части удовлетворения исковых требований ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей, о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.12.2020 г. отменить и принять в этой части новое решение об отказе в удовлетворении этих требований.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 18.07.2023 г.
Председательствующий:
Судьи: