УИД 74RS0046-01-2024-003189-49
Дело №2-378/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 июля 2025 года город Озёрск
Озёрский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Медведевой И.С.
при секретаре Потаповой Е.Р.,
с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, Колеснику КА об обращении взыскания на жилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО3, ФИО5 об обращении взыскания на квартиру по адресу: <адрес>, являющуюся предметом ипотеки, с установлением начальной продажной стоимости 3334440 руб., указав, что вырученные денежные средства должны быть направлены ИП ФИО1, о возмещении расходов по оплате госпошлины (том 1 л.д. 5-7).
В обоснование исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиками ФИО3, ФИО5 был заключен договор купли-продажи квартиры №№, по условиям которого продавец продала покупателям данное жилое помещение на условиях рассрочки платежа. Договор прошел государственную регистрацию, ответчики являются долевыми собственниками (по 1/2 доли каждый) квартиры по адресу: <адрес>. Квартира находится в залоге у истца в целях обеспечения ответчиками обязательств по кредиту. Решением Озерского городского суда Челябинской области по делу № от 30 августа 2022 года с ответчиков в пользу истца взыскана задолженность по кредитному договору, проценты и неустойка. Как изложено в иске, решение суда ответчиками не исполняется, задолженность по кредитному договору не погашается, при этом они продолжают проживать в спорной квартире, и плату за ее приобретение также не вносят. В связи с чем, ФИО1 просит обратить взыскание на предмет залога.
Протокольным определением от 30 января 2025 года судом к участию в деле в порядке ст. 43 ГПК РФ третьими лицами, не заявляющими самостоятельных исковых требований, привлечены ФИО7, ФИО8, ФИО9 (лица, зарегистрированные в спорной квартире, том 1 л.д.119).
В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена (том 1 л.д. 239).
Представитель истицы по доверенности ФИО2 (том 1 л.д. 67) в судебном заседании исковые требования поддержала. Относительно доводов ответчиков об истечении срока исковой давности указала, что ранее истец неоднократно обращалась в суд за защитой своих прав, после вступления решений в законную силу последовало обращение с настоящим иском. Срок исковой давности не пропущен.
Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 (полномочия в доверенности том 1 л.д. 116) в судебном заседании против исковых требований возражал, заявил о применении срока исковой давности (том 2 л.д. 6-7).
Ответчики ФИО3, ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены (том 1 л.д. 241, том 2 л.д. 1), представили возражения, в которых ссылались на пропуск истцом срока исковой давности (том 2 л.д. 6-7).
Третьи лица ФИО7, ФИО8, ФИО9 в судебное заседание не явились, направленные по адресам их регистрации судебные извещения возвращены с указанием причины: «Истек срок хранения» (том 1 л.д.136-140, том 2 л.д. 3-5).
Заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с ч. 1 ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ч. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
По материалам дела установлено, что 05 февраля 2020 года между ИП ФИО1 и ответчиками ФИО3 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи квартиры №КМ-1-20, по условиям которого продавец продал покупателям квартиру по адресу: Челябинская область, г.Озерск, <адрес> за 2105 813 руб.
В соответствии с п.3.2.1 договора, на момент его заключения покупателями оплачено 50 000 руб., оплата оставшейся части стоимости квартиры в размере 2105813 руб. производится в рассрочку до 01 декабря 2043 года ежемесячными равными платежами в сумме не менее 7370 рублей не позднее предпоследнего рабочего дня месяца начиная с февраля 2020 года (п.3.2.2).
В силу п. 4.1 договора, с момента государственной регистрации права собственности покупателями до момента полной оплаты покупателями стоимости квартиры, квартира находится в залоге у продавца. Залог обеспечивает оплату покупателями денежных средств в размере 2105 813 руб. в рассрочку в соответствии с п.3.2.2 настоящего договора, выплату ежемесячных процентов в соответствии с п. 3.2.3 договора.
Договор купли-продажи жилого помещения прошел государственную регистрацию, обязательства по договору в части передачи продавцом покупателям квартиры исполнены, первоначальный взнос внесен.
Данные обстоятельства подтверждены вступившими в законную силу судебными актами - решением Озерского городского суда Челябинской области по делу №2-1024/2022 от 30 августа 2022 года (том 1 л.д. 91-96), апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда по делу №11-246/2023 от 02 февраля 2023 года (том 1 л.д. 97-104), а также определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 05 июля 2023 года (том 1 л.д. 105-110).
Согласно выписке из ЕГРН собственниками квартиры по адресу: <адрес> 14 февраля 2020 года по настоящее время являются ФИО3 и ФИО5 по 1/2 доли в праве общей долевой собственности каждый. Жилое помещение имеет обременение – ипотеку в силу закона, лицом в пользу которого установлено ограничение является ФИО1, период ограничения с 14 февраля 2020 года по 01 декабря 2043 года (том 1 л.д. 83-89).
В соответствии с адресной справкой ОВМ УМВД России по ЗАТО г.Озёрск в жилом помещении по адресу: <адрес> зарегистрированы и проживают: ответчики ФИО5, ФИО3, третьи лица ФИО12, ФИО11, ФИО10 (том 1 л.д. 132-133).
Решением Озерского городского суда Челябинской области по делу №2-1024/2022 от 30 августа 2022 года частично удовлетворены исковые требования ФИО1, с ФИО3 и ФИО5 солидарно в пользу ИП ФИО1 взыскана задолженность по договору купли-продажи квартиры №№ от 05 февраля 2020 года в размере 2105 188 рублей; проценты за период с июня 2021 по 31 августа 2022 года в размере 307 881 рубль; неустойка за неоплату основного долга за период с 29 февраля 2020 года по 27 января 2022 года - 30000 руб., неустойка за неоплату процентов за период с 31 марта 2020 года по 27 января 2022 года – 20000 руб., проценты за предоставление рассрочки платежа по договору купли-продажи квартиры от 05 февраля 2020 года исходя из ставки 1% в месяц на неоплаченный остаток суммы основного долга, начиная с 01 сентября 2022 года по день фактического исполнения обязательства, неустойка (пени), начисляемую за неоплату основного долга по договору купли-продажи квартиры от 05 февраля 2020 года в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, начиная с 28 января 2022 года по день фактического исполнения обязательства, неустойка (пени), начисляемая за неоплату процентов за предоставление рассрочки платежа по договору купли-продажи квартиры от 05 февраля 2020 года в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, начиная с 28 января 2022 года по день фактического исполнения обязательства. В удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки в остальной части отказано (том 1 л.д. 91-96).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда по делу №11-246/2023 от 02 февраля 2023 года решение Озерского городского суда от 30 августа 2022 года изменено в части взыскания неустоек, в остальной части оставлено без изменения (том 1 л.д.97-104).
Решением Озёрского городского суда Челябинской области от 15 марта в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3, ФИО5 о прекращении права собственности и пользования жилым помещением, признании права собственности и возврате жилого помещения отказано, исковое заявление ФИО1 к ФИО3, ФИО5 в части требований о расторжении договора купли-продажи жилого помещения от 05 февраля 2020 года оставлено без рассмотрения (том 1 л.д. 123-125). Решение вступило в законную силу 23 апреля 2024 года.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Исходя из изложенного, суд считает установленным, что ответчиками были нарушены условия договора купли-продажи спорной квартиры, предоставленная рассрочка по оплате ее стоимости ответчиками не исполнялась, в связи с чем, образовалась задолженность, до настоящего времени перечисленные выше судебные акты не исполнены, задолженность не погашена, ответчики продолжают проживать в спорном жилом помещении, не внося плату за него, что их представителем в судебном заседании не отрицалось.
Согласно заключению эксперта ООО «Независимая палата оценки и экспертизы» №Ф от 26 июля 2024 года, рыночная стоимость квартиры по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 4168051 руб. (том 1 л.д. 7-27).
Определением Озёрского городского суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 166-174) по делу была назначена судебная товароведческая экспертиза по оценке рыночной стоимости указанной квартиры, производство которой поручено эксперту Южно-Уральской торгово-промышленной палаты (ЮУТПП) ФИО6
В соответствии с заключением № от 29 мая 2025 года, выполненным экспертом ЮУТПП ФИО6 (том 1 л.д. 176-220), рыночная стоимость квартиры по адресу: <адрес> по состоянию на дату проведения экспертизы составляет 3989 000 руб.
Вопреки доводам представителя ответчика ФИО4, суд принимает заключение Южно-Уральской торгово-промышленной палаты в качестве относимого и допустимого доказательства, так как оно соответствует требованиям гражданско-процессуального законодательства, выполнено специалистом, квалификация которого сомнений не вызывает. Заключение оформлено надлежащим образом, научно обосновано, не имеет противоречий, его выводы представляются ясными и понятными, оснований не доверять заключению эксперта не имеется. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Сторонами также не представлено доказательств, подтверждающих недостоверность выводов проведенной по делу экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы.
Иных доказательств рыночной стоимости предмета залога ответчиками не представлено, несмотря на то, что такая возможность им в ходе судебного заседания неоднократно предоставлялась.
В силу части 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как следует из разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации, данных в Определениях от 15 января 2009 года №243-О-О, от 16 апреля 2009 года № 331-О-О, при разрешении спора, связанного с применением положений пункта 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, в каждом конкретном случае необходимо учитывать фактические и юридические обстоятельства (наличие и исследование уважительных причин допущенных нарушений обязательств, период просрочки, суммы просрочки, вина одной из сторон), позволяющие соблюсти вытекающую из конституционного принципа равенства (статьи 19 Конституции Российской Федерации) паритетность в отношениях между сторонами.
Суд приходит к выводу о наличии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, поскольку установлено, что ответчиками в течение длительного времени не исполняются условия договора купли-продажи от 05 февраля 2020 года, решение Озёрского городского суда Челябинской области от 30 августа 2022 года до настоящего времени не исполнено, по состоянию на 25 марта 2025 года сумма задолженности по исполнительному производству составила 2508160 руб. (том 1 л.д. 161). Меры по погашению задолженности ответчиками не предпринимаются, в судебном заседании представитель ФИО4 указал на наличие у них трудного материального положения.
Ответчики ФИО3 и ФИО5 заявили ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности (том 2 л.д. 6-7).
В соответствии с п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Течение срока исковой давности по обязательствам с определенным сроком исполнения начинается по окончании срока исполнения (п. 2 ст. 200 Гражданского кодекса РФ).
Установлено, что ФИО1 ранее неоднократно обращалась за судебной защитой, в частности, за взысканием задолженности по договору купли-продажи квартиры №КМ-1-20 от 05 февраля 2020 года, а также с иском о прекращении права собственности и пользования жилым помещением, признании права собственности и возврате жилого помещения. Судебные акты приняты 30 августа 2022 года и 15 марта 2024 года соответственно. Таким образом, срок исковой давности для предъявления исковых требований об обращении взыскания на предмет залога (05 декабря 2024 года) истцом не пропущен.
В соответствии со ст.ст.334,348 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, для удовлетворения требования залогодержателя (кредитора) взыскание может быть обращено на заложенное имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В силу пункта 4 статьи 50 Закона об ипотеке в случаях, предусмотренных настоящей статьей, статьями 12, 35, 39, 41, 46 и 72 настоящего Федерального закона либо другим федеральным законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.
Согласно пункту 1 статьи 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
В соответствии с п. 3 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. То же правило установлено ч. 5 ст. 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Исходя из положений ст. 349 Гражданского кодекса РФ, требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
Согласно пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, a в случае спора — самим судом.
B соответствии c п. 2 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила o залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Установив длительность периода решения суда, предшествующего дате обращения в суд, размер задолженности по договору купли-продажи, обеспеченному залогом имущества, которая превышает пять процентов от стоимости имущества, суд приходит к выводу наличии правовых оснований для обращения взыскания на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес> <адрес>. При этом, в соответствии с положениями подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", взяв за основу заключение ЮУТПП № от 29 мая 2025 года, суд определяет начальную продажную цену заложенного имущества в размере 3191 200 руб. (3989 000 руб. x 80%).
В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с удовлетворением требований имущественного характера с ответчиков в пользу истца в возмещение расходов по уплате государственной пошлины подлежит взысканию по 23 670 руб. 54 коп. с каждого (л.д. 4).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО3, Колеснику КА об обращении взыскания на жилое помещение - удовлетворить.
Обратить взыскание на предмет залога - <адрес>, площадью 49,2 кв.м. (КН №), принадлежащую на праве общей долевой собственности ФИО3 и Колеснику КА (в 1/2 каждому), путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 3191200 руб.
Вырученные от реализации заложенного имущества денежные средства направить для погашения задолженности в пользу взыскателя ИП ФИО1 (ИНН №).
Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №), ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в пользу ИП ФИО1 (ИНН №) расходы по госпошлине в размере 23670 руб. 54 коп. с каждого.
Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Озёрский городской суд Челябинской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий Медведева И.С.
Мотивированное решение по делу изготовлено 7 августа 2025 года.
<>
<>
<>
<>
<>
<>