Дело № 2а-756/2025
УИД 03RS0071-01-2025-001087-31
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 октября 2025 года г.Янаул РБ
Янаульский районный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Газизовой Д.А.,
при секретаре Галиевой Г.А.
с участием административного истца ФИО1
представителя административного истца ФИО2, являющегося также представителем заинтересованного лица – ООО «Победа»,
представителя административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ ФИО3,
представителя заинтересованного лица - Администрации сельского поселения Байгузинский сельсовет муниципального района Янаульский район РБ – главы администрации ФИО4,
представителя заинтересованного лица - Администрации муниципального района Янаульский район РБ ФИО5,
представителя заинтересованного лица – ООО «ИТС-АГРО» Андреевских Ю.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан о признании приостановления государственной регистрации незаконной,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с данным административным иском в Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, в котором просил признать незаконным уведомление о приостановлении государственной регистрации № № от ДД.ММ.ГГГГ., возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ обязанность в установленные законом сроки произвести государственную регистрацию прекращения (расторжения) договора аренды (погашение в ЕГРН записи об аренде) согласно заявлению № № от ДД.ММ.ГГГГ. (государственных услуг прекращение ограничений прав на объект недвижимости и обременений объекта недвижимости услуг). Свои требования административный истец мотивировал тем, что он, действуя на основании Протокола № 1 от ДД.ММ.ГГГГ. общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, подал заявление о государственной регистрации прекращения (расторжения) договора аренды (погашение в ЕГРН записи об аренде) № № от ДД.ММ.ГГГГ. Уведомлением № № от ДД.ММ.ГГГГ. государственная регистрация прекращения (расторжения) договора аренды (погашение в ЕГРН записи об аренде) была приостановлена на 3 мес. до ДД.ММ.ГГГГ. Считает указанные действия ответчика незаконными, поскольку основанием для расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в общей (долевой) собственности граждан при множественности лиц на стороне арендодателей послужили действия арендатора земельного участка ООО «ИТС-АГРО»: в течение длительного времени отсутствие вспашки, дискования, не внесения удобрений, отсутствие посевов и уборки урожая, то есть не использование участка по назначению, что привело к залесению земельного участка и как следствие ухудшило качество плодородной почвы. Договором аренды предусмотрено право одностороннего отказа от исполнения договора.
В судебном заседании административный истец ФИО1, представитель административного истца ФИО2 (являющийся также представителем заинтересованного лица ООО «Победа») заявленные требования поддержали в полном объеме, считают, что договор расторгнут арендодателями в одностороннем порядке на основании п.5.4 договора аренды.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ ФИО3 заявленные требования не признала, просила отказать в их удовлетворении.
Представитель заинтересованного лица Администрации сельского поселения Байгузинский сельсовет муниципального района Янаульский район РБ – глава администрации ФИО4 требования ФИО1 поддержал, суду пояснил, что поля пайщиков долгое время не обрабатывались, в связи с чем был собран сход граждан, на котором было решено расторгнуть договор аренды. До собрания они обошли все поля, сфотографировали, составили акт.
Представитель заинтересованного лица ООО «ИТС-АГРО» Андреевских Ю.А. с исковыми требованиями не согласился, суду пояснил, что считает, что ФИО1 не вправе был обращаться с заявлением о прекращении регистрации права, а также не может являться административным истцом, поскольку не является представителем граждан – собственников участка. Договором не предусмотрено одностороннее, внесудебное расторжение договора. Вопрос о причинах расторжения договора аренды не является предметом рассмотрения дела. Кроме того, при составлении акта осмотра от ООО «ИТС Агро» поступало возражение, о чем истец умолчал.
Представитель заинтересованного лица Администрации муниципального района Янаульский район РБ - ФИО5 оставил разрешение иска на усмотрение суда.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ. между собственниками земельных долей в праве общей (долевой) собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, именуемыми «Арендодателями», в лице ФИО6 и ГУСП МТС «Центральная» РБ, именуемое «Арендатор» был заключен договор аренды земельного участка, общей площадью 1607,4 га, с кадастровым номером №.
Пунктом 5 договора предусмотрен порядок изменения, расторжения и прекращения действия договора.
Так, пункт 5.3 предусматривает, что досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно по требованию арендодателей при существенном нарушении арендатором условия настоящего договора и по решению суда.
В пункте 5.4 договора закреплено, что договор может быть расторгнуть по инициативе Арендодателей в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением. Или же в случае использования земельного участка так, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель.
На основании договора № 7 от ДД.ММ.ГГГГ. права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. земельного участка с кадастровым номером № переданы ООО «ИТС-АГРО».
Согласно протоколу № 1 от ДД.ММ.ГГГГ. общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, приняты следующие решения:
- расторгнуть с ООО «ИТС-АГРО» договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. земельного участка с кадастровым номером № (вопрос 3);
- заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером № с ООО «Победа» (вопрос 4);
- избрать уполномоченным от имени участников долевой собственности без доверенности на представление интересов собственников земельного участка по подписанию договора аренды с ООО «Победа», регистрации договора аренды и регистрации расторжения договора аренды с ООО «ИТС-АГРО» ФИО1, для чего предоставить ему право от имени всех собственников земельного участка с кадастровым номером № подписывать договор, необходимые документы, заявления, подавать и получать запросы, ответы, сдавать документы, подавать заявления в Росреестр.
Как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 является собственником 2/171 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ, сельское поселение Байгузинский сельсовет муниципального района Янаульский район – собственником 84/171 долей.
ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ. обратился в Межмуниципальный отдел по Татышлинскому и Янаульскому районам Управления Росреестра по РБ для регистрации прекращения (расторжения) договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ., приложив к заявлению протокол общего собрания.
Уведомлением № № от ДД.ММ.ГГГГ. государственная регистрация прекращения (расторжения) договора аренды (погашение в ЕГРН записи об аренде) была приостановлена на 3 мес. до ДД.ММ.ГГГГ. в связи:
1) с непредоставлением необходимых документов:
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством,
- вступившего в силу решения суда;
2) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства РФ, а именно: в п. 1 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Разъяснено, что для устранения причин приостановления государственной регистрации перехода права необходимо предоставить соглашение о расторжении договора аренды, заключенное в соответствии с требованиями действующего законодательства, либо решение суда о расторжении договора аренды.
В соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном указанным Федеральным законом порядке.
Основанием для государственной регистрации являются документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (п. 8 ч. 2 ст. 14 Федерального закона N 218-ФЗ).
Согласно ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:
1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);
2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
Согласно ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН.
Пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ определен порядок проведения государственной регистрации прав, который включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Частью 4 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ установлено, что орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет одно из следующих действий:
1) государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав - в случае отсутствия оснований для отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
2) уведомляет о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
3) уведомляет об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав - в случае неустранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
4) уведомляет о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии заявления о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В соответствии с частью 5 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ в день приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав органом регистрации прав заявителю выдается или направляется уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав с указанием оснований такого приостановления в соответствии с частью 7 настоящей статьи. Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона.
Согласно ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено как расторжение договора (ст. 450), так и односторонний (внесудебный) отказ от исполнения договора (ст. 450.1).
В соответствии с п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Согласно п. 4 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с положениями ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст.ст. 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка заключенного на срок более чем на пять лет: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Таким образом, предусмотренные ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации особенности расторжения договора долгосрочной аренды земельного участка, обязывают арендодателя доказать существенность допущенных нарушений договора в рамках гражданского спора, что исключало для государственного регистратора право и возможность устанавливать факт нарушения арендатором условий договора аренды при правой экспертизе, а, соответственно, и основания прекращения этого договора.
При этом, административным истцом суду не представлены сведения о направлении ООО «ИТС-АГРО» уведомления о расторжении договора аренды в соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Истец, требуя признать уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, в своем иске ссылается на пункт 5.4 договора аренды от 13.09.2012г.
Вместе с тем, данный пункт договора не закрепляет право арендодателей расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без направления уведомления арендатору.
Таким образом, государственным регистратором в ходе проведения правовой экспертизы поданных истцом документов, сделан правомерный вывод о необходимости приостановить государственную регистрацию прекращения аренды, правовых оснований для признании незаконным уведомления № № от ДД.ММ.ГГГГ. не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан о признании приостановления государственной регистрации незаконной отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия судом в окончательной форме через Янаульский районный суд.
Копия верна.
Судья: Д.А.Газизова
Мотивированное решение составлено 06.11.2025г.
Судья: Д.А.Газизова