Дело №2-393/2023

УИД 23RS0058-01-2022-006601-23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 мая 2023 года город Сочи Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Крижановской О.А.,

при секретаре Гончаровой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ФИО1 и ФИО2 21 ноября 2019 года в отношении земельного с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м с категорией земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе ул. <адрес>. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченные по договору от 21 ноября 2019 года денежные средства в размере 6 000 000,00 рублей, а также расходы по уплате госпошлины в размере 38 200,00 рублей.

В обоснование своих требований истец с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ исковых требований, указал, что между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) 21.11.2019 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м с категорией земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе ул. <адрес>, а также подписан акт приема-передачи земельного участка от 21.11.2019. Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за ФИО1 в Едином государственном реестре недвижимости, о чем сделана запись регистрации права № №-№ от 26.11.2019. В соответствии с договоренностями достигнутыми сторонами указанный земельный участок был приобретен покупателем за 6 000 000 рублей, меньше на 1 000 000 рублей заявленной к продаже цене продавцом, что подтверждается перепиской между ними. По просьбе продавца в договоре была указана не полная стоимость земельного участка, а 3400000 рублей. Передача оставшейся части денежных средств была оформлена распиской. Так, согласно п. 2.1 договора купли-продажи земельного участка стоимость земельного участка составляла 3 400 000 рублей. Согласно расписке от 21.11.2019 ФИО2 получил от ФИО1 денежные средства в размере 2 600 000,00 рублей в счет полного и окончательного расчета за продажу земельного участка по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №. Таким образом, фактически ФИО2 за продажу земельного участка с кадастровым номером № получил от ФИО1 денежные средства в общей сумме 6 000 000,00 рублей.

12.09.2022 года истец получила отказ Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в выдаче градостроительного плана земельного участка, из которого истице стало известно, что на земельный участок с кадастровым номером № наложен арест постановлением Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 21.09.2021 года и продлен постановлением Октябрьского районного суда г. Краснодара от 15.11.2011 года, постановлением Октябрьского районного суда г. Краснодара от 13.01.2022 года, постановлением Октябрьского районного суда г. Краснодара от 11.03.2022 года, постановлением Центрального районного суда г. Сочи от 15.05.2022 года и постановлением Центрального районного суда г. Сочи от 20.07.2022 года.

Обратившись в Центральный районный суд г. Сочи истец получила копию постановления Центрального районного суда г. Сочи от 20.07.2022 года, из которого ей стало известно, что земельный участок арестован в связи с его нахождением в границах ФГБУ Сочинский национальный парк, описанных в материалах лесоустройства 1997 -1998 года, выполненного Лесоустроительным предприятием «Воронежлеспроект».

После отказа в получении градостроительного плана земельного участка истец из консультаций со специалистами администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи установила, что земельный участок полностью расположен в границах территориальной зоны Р-3 – зона природных территорий ограниченного пользования, согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2002 № 202, а также зон с особыми условиями использования территории – границах ФГБУ «Сочинский национальный парк» особо охраняемая природная территория, в связи с чем строительство на участке жилого дома или иных построек без нарушения охранной зоны или нарушения иных норм невозможно.

Ответчик продал истцу земельный участок, имеющий разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов. Указанный разрешенный вид использования земельного участка предполагает возможность строительства на нем объектов индивидуального жилищного строительства.

После покупки земельного участка стало известно о том, что земельный участок расположен в территориальной зоне Р-3 и на него наложен арест в рамках уголовного дела, следовательно, на данном земельном участке строительство не допускается.

Выявленные недостатки участка не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи и не могли быть обнаружены покупателем при визуальном осмотре участка.

Изложенные обстоятельства лишают истца возможности использовать его по целевому назначению.

Таким образом, ответчиком истцу продан земельный участок ненадлежащего качества, земельный участок имеет существенные недостатки, возникшие до заключения договора купли-продажи, которые не были оговорены в договоре, земельный участок не соответствует его целевому назначению и разрешенному использованию, не может быть использован без несоразмерных расходов и затрат времени, в связи с чем просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и взыскать с ответчика денежные средства, оплаченные по договору.

Кроме того, истец полагает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является так же основанием для его расторжения.

Так из постановления Центрального районного суда города Сочи от 20.07.2022 года по делу №3/6-326/2022 следует, что в ходе предварительного следствия установлено, что неустановленные лица, путем использования подложных документов о правах на земельные участки и о местоположении координат границ, представленных в органы государственной регистрации прав, расположенных на территории г. Сочи Краснодарского края, в период времени с 1998 года по настоящее время, приобрели права собственности на 11066 земельных участков, образованным вопреки имущественным интересам Российской Федерации за счет земель федеральной собственности, общей площадью 4983,01 га. При этом органом, уполномоченным на осуществление функций собственника федерального имущества (МТУ Росимущества), решение об отчуждении земель, выбывших из национального парка, не принималось, что свидетельствует об их незаконном изъятии из собственности Российской Федерации.

Спорный земельный участок арестован в рамках указанного уголовного дела, в связи с чем истцу было отказано в выдаче Градостроительного плана земельного участка.

Истец полагает, что данное обстоятельство является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи и является основанием для расторжения договора купли-продажи.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, надлежаще уведомлена, направила в суд письменные объяснения с обоснованием своей позиции, настаивала на удовлетворении исковых требований.

Представитель истца по доверенности ФИО3 на удовлетворении уточненных исковых требованиях настаивала в полном объеме, просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, надлежаще уведомлен.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО4 против удовлетворения иска возражала, по основаниям изложенным в письменном отзыве и дополнениях к нему.

Третье лица ФИО5, представитель Управления Росреестра по КК в г. Сочи в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

Судом в соответствии со ст. 167 ГПК РФ определено рассмотреть дело в отсутствии указанных лиц.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела и представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По общему правилу продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (пункты 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации).

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (абзац 2 пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из положений ст. 453 ГК РФ следует, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Вместе с тем, в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (абзац 2 пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отказ покупателя от исполнения договора купли-продажи, когда такой отказ предусмотрен законом, предполагает возврат проданного товара продавцу.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Судом установлено, что между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) 21.11.2019 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м с категорией земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе ул. <адрес>, а также подписан акт приема-передачи земельного участка от 21.11.2019. Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за ФИО1 в Едином государственном реестре недвижимости, о чем сделана запись регистрации права № №-№ от 26.11.2019.

В ходе судебного разбирательства сторона истца настаивала на то, что в соответствии с достигнутыми договоренностями указанный земельный участок был приобретен покупателем за 6 000 000,00 рублей, меньше на 1 000 000 рублей заявленной к продаже цене продавцом, что подтверждается, по мнению истца, перепиской между ними, нотариально удостоверенным протоколом осмотра данной переписки, справкой о рыночной стоимости спорного земельного участка, содержанием самого договора и расписки.

Однако, суд находит не доказанным данное обстоятельство в виду отсутствия надлежащих письменных доказательств подтверждающих факт продажи земельного участка за 6 000 000 рублей.

При этом в материалы дела представлен текст самого договора купли-продажи и расписки о получении денежных средств к нему.

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи земельного участка стоимость земельного участка составляла 3 400 000,00 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Из содержания п. 2.2. Договора следует, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Финансовых претензий у сторон друг к другу нет.

Сторона ответчика в ходе судебного заседания фактически признала и настаивала на том, что земельный участок был продан именно за 3 400 000 рублей.

В силу изложенного суд пришел к выводу, что по договору купли-продажи земельного участка от 21.11.2019 года ФИО1 передала ФИО2 именно 3400000 рублей.

Из представленного истцом ответа Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 12.09.2022 года следует, что ФИО1 отказано в выдаче градостроительного плана земельного участка, в связи с наложением ареста земельный участок с кадастровым номером № на основании постановления Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 21.09.2021 года, который продлен постановлением Октябрьского районного суда г. Краснодара от 15.11.2011 года, постановлением Октябрьского районного суда г. Краснодара от 13.01.2022 года, постановлением Октябрьского районного суда г. Краснодара от 11.03.2022 года, постановлением Центрального районного суда г. Сочи от 15.05.2022 года и постановлением Центрального районного суда г. Сочи от 20.07.2022 года.

В материалы дела также представлена копия постановления Центрального районного суда г. Сочи от 20.07.2022 года, согласно которому спорный земельный участок арестован в связи с его нахождением в границах ФГБУ Сочинский национальный парк, описанных в материалах лесоустройства 1997-1998 года, выполненного Лесоустроительным предприятием «Воронежлеспроект».

После отказа в получении градостроительного плана земельного участка истец из консультаций со специалистами администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи установила, что земельный участок полностью расположен в границах территориальной зоны Р-3 – зона природных территорий ограниченного пользования, согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2002 № 202, а также зон с особыми условиями использования территории – границах ФГБУ «Сочинский национальный парк» особо охраняемая природная территория, в связи с чем, строительство на участке жилого дома или иных построек без нарушения охранной зоны или нарушения иных норм невозможно.

Данное обстоятельство подтверждается и предоставленным Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края градостроительным планом земельного участка №, выданным 27.08.2018 года заявителю ФИО5

Из представленных в материалы дела письменных доказательств судом объективно установлено, что на момент совершения сделки между ФИО1 и ФИО2, покупателю копия градостроительного плана не передавалась, равно как отсутствуют и какие-либо сведения о передаче покупателю информации свидетельствующей о фактической невозможностью использования земельного участка по его целевому назначению и его расположении в зоне территории ограниченного пользования – территориальной зоне Р-3.

Кроме того, арест спорного земельного участка в рамках указанного уголовного дела в интересах Российской Федерации и ФГБУ «Сочинский национальный парк» может быть признан существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи, исходя из фактически установленных судом обстоятельств, что в свою очередь является основанием для расторжения договора купли-продажи

Оценив и исследовав, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражении доказательства, в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, исходя из предмета и основании заявленных требовании, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, суд считает исковые требования ФИО1 подлежат частичному удовлетворению, а именно в части требований о расторжении договора купли-продажи и взыскания 3 400 000 рублей.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

С учетом установленных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что судебные расходы понесенные истцом по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика ФИО2 в размере 25 200 рублей, пропорционально части удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ФИО1 и ФИО2 21 ноября 2019 года в отношении земельного с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м с категорией земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе ул. <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченные по договору от 21 ноября 2019 года денежные средства в размере 3 400 000 рублей.

В остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 25200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд подачей жалобы через Хостинский районный суд г. Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме 31 мая 2023 года.

Судья О.А. Крижановская

На момент опубликования не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО.

Судья Крижановская О.А.