Дело №2-4210/2022

73RS0001-01-2022-005874-95

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 октября 2022 г. г. Ульяновск

Ленинский районный суд города Ульяновска в составе: судьи Бахаревой Н.Н., при секретаре Платоновой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратилась в суд с иском к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

Требования мотивированы тем, что в силу п.10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и п. 1 ст. 2 Закона Ульяновской области от 03.07.2015 N 85-30 "О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципального образования "город Ульяновск" Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области", ответчик наделен функциями выступать стороной по договорам аренды в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлять контроль за полнотой и своевременностью поступления платежей за предоставленные земельные участки.

Между Комитетом по управлению земельными ресурсами и землеустройству администрации г. Ульяновска и ФИО1 заключен договор аренды от 09.07.2004 № 24-4-010571 земельного участка с кадастровым номером № площадью 837,1 кв. м, находящегося по адресу: <адрес> вид разрешенного использования - Общественное питание, на срок до 30.06.2053.

Согласно действующим нормативно правовым актам Ульяновской области, данный земельный участок располагается на территории Ульяновского муниципального образования и относится к землям, находящимся в государственной собственности, собственность на которые не разграничена.

В течение всего срока действия вышеназванного договора ответчик самостоятельно осуществлял расчет арендной платы, исходя из расчета арендной платы, приведенного в приложении к вышеназванному договору, с учетом уведомлений об изменении величин, используемых в расчете. Согласно приложению "Расчет арендной платы за аренду земельного участка" к вышеназванному договору расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Ульяновской области № 510 от 25.12.2007.

Статьей 424 ГК РФ предусмотрено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

На основании Постановления Ульяновской городской думы от 29.10.2003 № 332 здание по адресу: <адрес>, было внесено в реестр культурного наследия. Соответственно, в силу п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ, земля, находящаяся под зданием входящем в реестр культурного наследия, ограничена в обороте и предоставление её в собственность не допускается.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно абз.8 которых (принцип № 7) при наличии предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения арендная плата не должна превышать размер земельного налога, установленный в отношении земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение их в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением №582. В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7, при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (п.5 ст. 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В связи с выше указанным истец полагает, что принятые нормативные акты являются основанием для внесения изменений в договор аренды земельного участка от 09.07.2004 № 24-4-010571, в части установления иной методики расчета арендной платы и размера арендной платы.

Кроме того, согласно п. 3.4 вышеназванного договора установлено, что размер арендной платы пересматривается Арендодателем в одностороннем порядке в случае централизованного изменения размера ставки земельного налога и местных коэффициентов.

В рамках указанного договора, Арендодатель самостоятельно производил перерасчет арендной платы и информировал об этом путем направления расчета по электронной почте. Размер арендной платы, на сегодняшний день, определяется им на основании расчета по следующей формуле, «кадастровая стоимость земельного участка X ставка земельного налога 1,5 % + поправочный коэффициент 1,3%».

Расчет арендной платы за 2021г. составляет 137 419,44 руб.

Расчет арендной платы за 2022г. составляет 187 593,70 руб.

В связи с внесением изменений в методику определения арендной платы, с вступлением в законную силу постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 и Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710, истец 27.05.2022 направил ответчику требование о внесение в договор аренды земельного участка от 09.07.2004 № 24-4-010571, а именно из п.3.1 убрать поправочный коэффициент в размере 1.3%.

21.06.2022 от ответчика получен отказ, где прописано, что расчет производится на основании постановления Правительства Ульяновской области № 510 от 25.12.2007 и в ближайшее время каких-либо изменений вносить не собираются.

Руководствуясь ст. ст. 424,450 ГК РФ, просили суд внести изменения в договор аренды земельного участка от 09.07.2004 № 24-4- 010571, изложив пункт 3.1 названного договора в следующей редакции: «Размер арендной платы за арендуемый земельный участок определяется следующей Зависимостью: Ап = ПКС х СЗН, где: Ап - сумма годовой арендной платы за арендуемый земельный участок, руб.; ПКС - показатель кадастровой стоимости, руб., СЗН - ставка земельного налога, руб., в связи с существенными изменениями обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещалась. Ее представитель истца указал, что при подаче иска он руководствовался постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582, в котором утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Считает необходимым изменить основания своего иска, изложив его в новой редакции. Так вопрос о применении льготной арендной платы для лиц, заключающих договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, урегулирован законодателем п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ, где прописано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка: 3) с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков.

Представитель ответчика Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области в судебном заседании исковые требования не признал, указал, что 09.07.2004 между Комитетом по управлению земельными ресурсами и землеустройству администрации г. Ульяновска и истцом заключен договор аренды № 24-4-010571 земельного участка с кадастровым номером № площадью 837,1 кв.м, расположенного по адресу: г<адрес> В исковом заявлении истец указывает, что здание, принадлежащее ей на праве собственности, является объектом культурного наследия и расположено на земельном участке, ограниченном в обороте, следовательно, арендная плата должна быть рассчитана с учетом положений Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». Однако, исходя из буквального толкования понятия объекта культурного наследия и понятия особо ценный объект культурного наследия народов Российской Федерации, объект, включенный в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедник, которые не являются тождественными, у Министерства отсутствовали основания для применения абз.8 Постановления № 582. Кроме того, ссылка истца на п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ является несостоятельной.

Третьи лица Управление Росреестра по Ульяновской области, ФГБУ «ФКП Росреестра по Ульяновской области», Управление по охране объектов культурного наследия администрации губернатора Ульяновской области в судебном заседании не присутствовали, о времени и месте слушании гражданского дела извещены.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) суд дает оценку тем доводам и доказательствам, которые были представлены сторонами и исследовались в судебном заседании. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, суд рассматривает дело по имеющимся доказательствам и доводам сторон.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом установлено и усматривается из материалов дела, что ФИО1 является собственником нежилого здания (здание торгового центра), площадью 1272,9 кв. м, по адресу: <адрес>

Постановлением Ульяновской Городской думы от 29.10.2003 № 332 здание по адресу: <адрес>, внесено в перечень объектов культурного наследия (памятники истории и культуры) муниципального значения.

Также установлено, что между Комитетом по управлению земельными ресурсами и землеустройству администрации г. Ульяновска и ФИО1 09.07.2004 был заключен договор аренды № 24-4-010571 земельного участка с кадастровым номером № площадью 837,1 кв. м, находящегося по адресу: <адрес> вид разрешенного использования – под зданием кафе, на срок до 30.06.2053.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован Управлением Росреестра по Ульяновской области 16.08.2004 за № 73-01/07-25/2004-358.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Перечень ограниченных в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков определен п. 5 ст. 27 ЗК РФ данной статьи и является исчерпывающим.

Исходя из п. 5 ст. 27 ЗК РФ, установление в отношении земельного участка статуса ограниченного в обороте обусловлено соответствующим целевым назначением земельного участка. В связи с этим, запрет предоставления таких земельных участков в частную собственность, по общему правилу, является следствием их особого назначения.

Статьей 99 ЗК РФ определен состав земель историко-культурного назначения, включающих земли объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры).

Земли историко-культурного назначения в соответствии с ч. 1 ст.94 ЗК РФ отнесены к землям особо охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение.

Однако положения статей 94 и 99 Земельного кодекса не устанавливают запрета на отчуждение земель историко-культурного назначения и земель особо охраняемых территорий.

Следовательно, при системном толковании указанных норм следует, что ограниченными в обороте являются не все находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки и относящиеся к землям особо охраняемых территорий и историко-культурного назначения, а только те из них, которые прямо указаны в части 5 статьи 27 Земельного кодекса.

Из материалов дела не усматривается, что спорный земельный участок с кадастровым номером № относится к землям, ограниченным в обороте в соответствии с п. 5 ст. 27 ЗК РФ, земельный участок имеет вид разрешенного использования – под зданием кафе.

Согласно п.1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Пункт 5 ст. 39.7 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень случаев определения арендной платы в размере не выше размера земельного налога.

Так, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка:

1) с лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;

2) с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу;

2.1) с лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этому лицу для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, с некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования;

3) с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков;

4) в соответствии с пунктом 3 или 4 статьи 39.20 настоящего Кодекса с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления.

Как указывает представитель истца, ФИО1 в силу положений пп.3 п.5 ст. 39.7 ЗК РФ отнесена к категории граждан, имеющим в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков, в связи с чем размер арендных платежей подлежит изменению.

Вместе с тем, указанные доводы основаны на неправильном толковании указанной нормы, в соответствии с которой применение льготного порядка исчисления арендной платы за земельный участок обусловлено заключением договора с гражданином, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков, т.е. в порядке реализации льготного предоставления такого участка. Между тем, земельный участок истцу в порядке реализации одного из предусмотренных законом льготного основания не предоставлялся, а установленное п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность для граждан, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, к праву на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков не относится.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о внесении изменений в договор аренды земельного участка №24-4-010571 от 09.07.2004 следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о внесении изменений в договор аренды земельного участка №24-4-010571 от 09.07.2004 –отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г. Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Н. Бахарева