Копия
Дело №
24RS0№-59
РЕШЕНИЕ
ИФИО1
04 августа 2023 года <адрес>
Советский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Татарниковой Е.В.,
при секретаре ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального образования <адрес> в лице Департамента градостроительства администрации <адрес> к ФИО2 об изъятии объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд,
УСТАНОВИЛ:
МО <адрес> в лице Департамента градостроительства администрации <адрес> обратилось в суд с иском к ФИО2 об изъятии объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, ссылаясь на то, что ответчик ФИО2 является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, жилой массив индивидуальной застройки «Нанжуль-Солнечный» с кадастровым номером №, общей площадью 380 кв.м. На основании распоряжения администрации <адрес> №-арх от ДД.ММ.ГГГГ были зарезервированы для муниципальных нужд в целях строительства автомобильных дорог в микрорайоне «Нанжуль-Солнечный» <адрес> земли из земель населенных пунктов общей площадью 279 975 кв.м, в том числе, земельный участок, принадлежащий ФИО2 В связи с изъятием для муниципальных нужд в целях строительства автомобильной дороги на основании распоряжения администрации города от ДД.ММ.ГГГГ №-арх земельный участок ФИО2 подлежит изъятию для муниципальных нужд. Ответчику было предложено возмещение за изымаемый земельный участок в общей сумме 302 000 руб., согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке, выполненному ООО «Профессионал». Ответчик уклонился от заключения соответствующего соглашения. Со ссылкой на указанные обстоятельства истец просит суд изъять для муниципальных нужд у ФИО2 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, жилой массив индивидуальной застройки «Нанжуль-Солнечный» с кадастровым номером №, общей площадью 380 кв.м., прекратить право собственности ФИО2 на указанный объект недвижимости и признании на него право собственности за муниципальным образованием <адрес> после выплаты истцом возмещения ответчику.
В судебном заседании представитель истца Департамента градостроительства администрации <адрес>, одновременно являющаяся представителем третьего лица МКУ «УКС» ФИО4 (полномочия подтверждены) заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске, поддержала.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 ФИО5 (полномочия подтверждены) суду пояснила, что с изъятием согласна в соответствии с ценой, определенной дополнительной судебной экспертизой.
В судебное заседание ответчик ФИО2, представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> не явились, о дате, времени и месте судебного заседания был извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении дела не заявляли. Ответчик воспользовался правом на ведение дела через своего представителя.
Исследовав материалы дела, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.
На основании п. 3,5 ст.279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством. Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.
В силу ст.282 ГК РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.
В силу п.2 ч.1 ст.49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с: строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов: автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.
В соответствии со ст.66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Судом установлено, что ФИО2 является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, жилой массив индивидуальной застройки «Нанжуль-Солнечный» с кадастровым номером 24:50:0400399:781, общей площадью 380 кв.м.
На основании распоряжения администрации <адрес> №-арх от ДД.ММ.ГГГГ, зарезервированы на три года для муниципальных нужд в целях строительства автомобильных дорог в микрорайоне «Нанжуль-Солнечный» <адрес> земли из земель населенных пунктов общей площадью 279 975 кв.м., в том числе вышеуказанный земельный участок принадлежащий ФИО2
ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> было вынесено распоряжение №-арх об изъятии для муниципальных нужд в целях строительства автомобильных дорог в микрорайоне «Нанжуль-Солнечный» <адрес> земельных участков согласно приложению, в котором среди прочих перечислен спорный земельный участок принадлежащий ФИО2
ДД.ММ.ГГГГ ответчику был направлен проект соглашения об изъятии объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд в отношении земельного участка с приложением отчета об оценке размера возмещения № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке, выполненному ООО «Профессионал».
ФИО2 в течение 90 дней подписанное соглашение администрации <адрес> не представил.
Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке по определению размера возмещения за земельный участок, изымаемый для муниципальных нужд, составленному оценщиком ООО «Профессионал», размер возмещения за земельный участок с кадастровым номером № составляет 270 000 руб., стоимость убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием объекта составляет 32 000 рублей.
Однако ответчик не выразил своей воли на заключение с истцом соглашения на указанном в нем условии о цене выкупаемого объекта.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза, ее производство поручено экспертам ООО «Служба оценки собственности».
Согласно выводов заключения ООО «Служба оценки собственности» №Г рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400399:781, общей площадью 380 кв.м., по адресу: <адрес>, жилой массив индивидуальной застройки «Нанжуль-Солнечный» составляет 2 178 843 руб. Размер убытков, причиненных собственнику при изъятии земельного участка в связи с нахождением на нем объектов ограждений, благоустройства, коммуникаций и иных сооружений составляет 3 299 696 руб., величина убытков, связанных с переездом (аренда аналогичного земельного участка, расходы на подбор, оформление и регистрацию аналогичного земельного участка) – 175 379 руб.
Не согласившись с указанной оценкой стоимости изъятия объекта недвижимости для муниципальных нужд, сторона истца заявила ходатайство он назначении повторной экспертизы, ссылаясь на то, что информация по стоимости аналогичных земельных участков была взята с одного сайта avito, тогда как на других сайтах, например на cian, еtagi стоимость аналогичных участков ниже. В этой связи, по мнению стороны истца, экспертом было искусственно завышена стоимость аналогичного земельного участка. Также указали на то, что в стоимость убытков эксперт неправомерно включил стоимость иных убытков, не включенных в положение п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ.
Помимо прочего представитель истца ссылалась в ходе судебного разбирательства, что эксперт не приглашал их на осмотр земельного участка, потому они не имели возможность установить наличие или отсутствие тех элементов благоустройства, которые эксперт включил в стоимость возмещения за изымаемый земельный участок. Также отсутствует акт осмотра, что также не позволило стороне истца согласиться с заключением судебной экспертизы.
С учетов доводов стороны истца, судом на основании определения ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена дополнительная экспертиза в ООО «Служба оценки собственности», согласно заключению №Г от ДД.ММ.ГГГГ которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 380 кв.м., по адресу: <адрес>, жилой массив индивидуальной застройки «Нанжуль-Солнечный» составляет 2 178 843 руб. Размер убытков, причиненных собственнику при изъятии земельного участка в связи с переносом имеющихся на нем объектов ограждений, насаждений, инженерных сооружений составляет 1 770 713 руб. величина убытков, связанных с переездом (аренда аналогичного земельного участка, расходы на подбор, оформление и регистрацию аналогичного земельного участка) – 175 379 руб.
Суд соглашается с дополнительным заключением эксперта ООО «Служба оценки собственности» об оценке рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимого имущества, поскольку экспертами дана надлежащая оценка объектов оценки с приложением обширного и подробного фотоматериала, имеется ряд таблиц. При проведении данной оценки в отношении земельного участка использовался сравнительный метод, а именно метод сравнения продаж (способы оценки типичного участка, и единицы сравнения). В отчете содержится вся необходимая информация и приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик, объемно - планировочных характеристик. Отчет составлен специалистом, имеющим право на проведение такого рода оценки, специалист предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, суд учитывает, что выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта-оценщика, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемых объектов и ценообразующих факторов, с учетом предварительного анализа сложившегося на рынке в соответствующих сегментах диапазона цен. В указанном заключении экспертизы дана полная характеристика объектов оценки, объектов-аналогов, приведены таблицы.
В отношении доводов стороны истца о том, что при определении стоимости земельного участка необоснованно был принят во внимание затратный метод оценки переноса элементов благоустройства, суд исходит из следующего.
Пунктом 1 статьи 56.8 ЗК РФ предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
При определении размера возмещения при изъятии земель для нужд государства или муниципального образования в него включаются не только рыночная стоимость изымаемого земельного участка, а также убытки, причиненные изъятием такого земельного участка (упущенная выгода). Согласно статье 8 Федерального закона № 135-ФЗ проведение оценки объектов является обязательным при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд. В общем случае под оценкой можно понимать процесс определения стоимости оцениваемого объекта для различных целей. Результат данного процесса заключается в научно обоснованном мнении о стоимости объекта оценки на конкретную дату в денежном выражении. Для проведения оценки специалист выбирает подход к оценке, применимый к конкретному объекту, и представляющий собой набор методов оценки, объединенных общей методологией. Выделяют три основных подхода к оценке, которые закреплены в Федеральном стандарте оценки: доходный, сравнительный и затратный. При выборе подхода к оценке конкретного объекта специалист-оценщик анализирует и учитывает не только возможность применения подхода, но также поставленные цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.
Согласно абзацу 3 статьи 15 Закона N 135-ФЗ оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" (утв. Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 611).
Согласно п 25 указанного Стандарта оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Итоговым документом, в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке. В связи с тем, что оценщики для подготовки отчета об оценке могут использовать любой из подходов.
Как следует из представленного акта осмотра объекта оценки, составленного в том числе с участием представителя истца, фотоматериала на земельном участке имеются брусчатка, кирпичный забор, устроен сад из 48 деревьев и цветочных насаждений, в том числе плодоносящих, имеются откатные ворота с электроприводом, септик. В этой связи сторона ответчика понесет значительные убытки (затраты) по переносу указанных элементов благоустройства, коммуникаций, что обоснованно включено экспертом в оценку убытков по изъятию объекта недвижимости ответчика.
В этой связи заключение судебной оценочной экспертизы, выполненное ООО «Служба оценки собственности» №Г от ДД.ММ.ГГГГ принимается судом в качестве допустимого доказательства, поскольку оснований не доверять данному заключению отсутствуют, доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено, экспертиза проведена в рамках рассмотрения гражданского дела на основании определения суда экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим соответствующую квалификацию, длительный стаж работы. Процессуальный порядок проведения экспертизы соблюден. Экспертное заключение дано в письменной форме, соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, выводы эксперта, категоричные, полные, наиболее соответствуют сложившимся рыночным ценам на изымаемое имущество. Отвод эксперту в установленном законом порядке по делу не заявлялся.
С учетом установленных обстоятельств, суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства истца о назначении по делу повторной экспертизы, поскольку у суда не возникли сомнения в правильности о обоснованности проведенной экспертизы.
Выводы эксперта ООО «Служба оценки собственности» в части определения размера возмещения за изымаемый объект отвечают требованиям закона, размер возмещения в связи с принудительным изъятием недвижимости определен с учетом положений вышеуказанных норм права, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7). Рыночная стоимость размера возмещения за изымаемый земельный участок определена на дату выполнения экспертизы, что соответствует разъяснению в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ (вопрос №), согласно которому в случае, если собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
При этом стороной истца доказательств того, что указанная в заключение эксперта рыночная стоимость изымаемого земельного участка объективно не соответствует сложившимся на рынке недвижимости в <адрес> ценам, не представлено. Имеющийся в материалах дела отчет об оценки недвижимого имущества и убытков в связи с изъятием явно не соответствует рыночной стоимости аналогичных земельных участок, размеру убытков, которые будет вынужден понести ответчик в связи с изъятием его земельного участка для муниципальных нужд.
Таким образом, размер возмещения ФИО2 за изымаемый земельный участок с кадастровым номером №, составляет 4 124 935 рублей, с учетом стоимости также затрат на перенос объектов благоустройства, насаждений, коммуникаций в сумме 1 770 713 руб., услуг по поиску земельных участков в размере 87 875 руб. и услуг аренды аналогичного участка в течение 5 месяцев по причине поиска нового земельного участка в размере 87 504 руб.
На основании изложенного, установив принадлежность спорного земельного участка ответчику, наличия на нем значительных элементов благоустройства, также необходимость изъятия испрашиваемого истцом земельного участка для муниципальных нужд, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части изъятия земельного участка и объекта индивидуального жилищного строительства для муниципальных нужд, определив размер возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества в сумме с прекращением права собственности ФИО2 на спорные объекты недвижимости и переходом права собственности за МО <адрес>, после выплаты ответчику денежного возмещения.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования МО <адрес> в лице Департамента градостроительства администрации <адрес> к ФИО2 об изъятии объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд – удовлетворит частично.
Изъять для муниципальных нужд у ФИО2 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, жилой массив индивидуальной застройки «Нанжуль-Солнечный», с кадастровым номером №, общей площадью 380 кв.м.
Определить размер возмещения, подлежащий выплате ФИО2 за вышеуказанный изымаемый объект недвижимого имущества в общей сумме 4 124 935руб.
Прекратить право собственности ФИО2 на вышеуказанный объект недвижимости после фактической выплаты взысканной суммы возмещения.
Признать за муниципальным образованием <адрес> право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, жилой массив индивидуальной застройки «Нанжуль-Солнечный», с кадастровым номером №, общей площадью 380 кв.м. после фактической выплаты взысканной суммы возмещения ФИО2.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Председательствующий: Е.В. Татарникова
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Копия верна судья Е.В.Татарникова