Дело № 2-7388/2025 23 мая 2025 года
78RS0019-01-2024-018009-85
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Каменкова М.В.,
при секретаре Богдановой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Специализированный застройщик НТВО» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве,
УСТАНОВИЛ:
Истец ООО «Специализированный застройщик НТВО» обратился в суд с иском к ФИО1, указав, что 28.09.2018 между сторонами был заключен договор № ГС7/186/109 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался передать дольщику объект долевого строительства – квартиру. Согласованная в договоре площадь квартиры не является окончательной и подлежит уточнению по результатам обмеров, произведенных соответствующей службой технической инвентаризации. По данным технической инвентаризации фактическая площадь передаваемого объекта долевого строительства увеличилась на 1,10 кв.м, что по условиям договора является основанием для увеличения цены договора. В добровольном претензионном порядке ответчик требования истца о взыскании суммы увеличения цены договора не удовлетворил, что явилось основанием для обращения истца с иском в суд. С учетом изложенного истец просит взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 77 853 руб. 96 коп., расходы по оплате юридических услуг в размере 93 750 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 535 руб. 62 коп.
Истец ООО «Специализированный застройщик НТВО» явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о судебном заседании извещен надлежащим образом, в иске ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом судебными повестками, направленными по известным суду адресам, получение которых последний не обеспечил, о причинах неявки суду не сообщил, доказательств, подтверждающих объективную невозможность явки в судебное заедание по уважительным причинам, суду не представил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал, каких-либо возражений по заявленным требованиям в суд не направлял.
В соответствии со ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование извещения или вызова и его вручения адресату. Судебное извещение направляется по адресу, указанному лицом, участвующих в деле, или его представителем.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Согласно п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.
В силу ч. 4 ст. 1 ГПК РФ, п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указанная норма подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.
При таких обстоятельствах суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, оценив их относимость, допустимость и достоверность, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 28.09.2018 между ООО «Специализированный застройщик НТВО» (застройщик) и ФИО1 (участник) был заключен договор № ГС7/186/109 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику объект долевого строительства, определенный договором, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.
В п. 2.1 договора сторонами согласованы следующие характеристики объекта долевого строительства, подлежащего передаче застройщиком дольщику, а именно: жилое помещение – квартира; проектный номер - 186; количество комнат: 1; общей площадь квартиры – 45,60 кв.м.
Цена договора, подлежащая уплате участником застройщику для строительства объекта, согласно п. 5.1 договора, составила 4 999 350 руб. Цена договора определена из расчета стоимости 1 квадратного метра площади квартиры 109 634 руб. 87 коп., умноженной на площадь квартиры. В указанном пункте договора также предусмотрено, что в случаях, указанных в п.п. 9.4, 9.5 договора стороны осуществляют корректировку цены договора.
19.10.2021 сторонами подписан акт приема-передачи к договору, в соответствии с которым застройщик передал, а дольщик принял квартиру № № в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Также из акта следует, что общая площадь переданной квартиры по данным технической инвентаризации составляет 46,70 кв.м.
В соответствии с положениями ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно ч. 1 ст. 5 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон об участии в долевом строительстве) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).
Согласно ч. 1.1 ст. 9 Закон об участии в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае, в том числе в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.
Как указано в п. 3 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021) по смыслу указанных норм отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
В свою очередь, установленный в ч. 1.1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве 5-ти процентное ограничения для отклонения площади установлен Законом об участии в долевом строительстве не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства.
Как установлено ранее, по условиям договора участия в долевом строительстве застройщик обязался передать участнику долевого строительства квартиру общей площадью 45,60 кв.м, фактическая площадь переданной квартиры составляет 46,70 кв.м, что ответчиком не оспорено. Таким образом, площадь отклонения в сторону увеличения составляет 1,10 кв.м.
В пункте 9.4 договора долевого участия стороны согласовали, что в случае увеличения по результатам технической инвентаризации площади квартиры более, чем на 0,5 кв.м. по сравнению с площадью, указанной в п. 2.1 договора, участник обязуется осуществить доплату к цене договора за разницу между площадью квартиры, указанной в п. 2.1 договора, и соответствующей площадью квартиры в соответствии с данными технической инвентаризации, из расчета стоимости одного квадратного метра площади квартиры, указанной в п. 5.1 договора. Доплата осуществляется участником в течение семи рабочих дей со дня получения соответствующего уведомления от застройщика.
Таким образом, увеличение площади квартиры на 1,10 кв.м является основанием для взыскания застройщиком с дольщика доплаты по договору в соответствии с п. 9.4 договора.
Истец уведомил ответчика об увеличении фактической приведенной площади объекта долевого строительства, что повлекло изменение цены договора и возникновение на стороне дольщика обязательства по доплате. В порядке досудебного урегулирования спора истец обратился к ответчику с требованием о выплате задолженности по договору в связи с увеличением цены договора пропорционально увеличению площади переданной квартиры.
В добровольном досудебном порядке ответчик требования истца не удовлетворил.
Истцом представлен расчет, согласно которому сумма увеличения цены договора (разница в цене) составляет 120 598 руб. 36 коп. из расчета: 109 634,87 (руб.) х 1,10 (кв.м).
Представленный истцом расчет судом проверен, признан арифметически верным, произведенным в соответствии с условиями договора, ответчиком не оспорен.
При таких обстоятельствах указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в счет увеличения цены договора.
Одновременно с этим истец, указывая на наличие у него соответствующего обязательства перед дольщиком в виде выплаты пени за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, исходя из зачета встречных требований, просит взыскать с ответчика денежную сумму в счет увеличения цены договора в размере 77 853 руб. 96 коп.
В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
С учетом изложенного суд удовлетворяет требования истца в части взыскания с ответчика денежных средств в счет соразмерного увеличения цены договора в размере 77 853 руб. 96 коп.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 ГПК РФ).
К издержкам, связанным с рассмотрением дела, согласно ст. 94 ГПК РФ, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей.
Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Истец ставит вопрос о взыскании с ответчика расходов на оплату юридических услуг в размере 93 750 руб.
В обоснование требования истцом в материалы дела представлен заключенный с ФИО6 договор № НТВО-16/22 юридического обслуживания от 09.01.2023, в рамках которого исполнитель обязался по заданию заказчика оказывать услуги по правовому (юридическому) обслуживанию заказчика в объеме и на условиях, предусмотренных договором; дополнительное соглашение от 10.10.2023 к договору № НТВО-16/22 юридического обслуживания от 09.01.2023, в рамках которого исполнитель обязался оказать заказчику услуги по правовому (юридическому) сопровождению гражданских дел, в том числе по взысканию задолженности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № ГС7/186/109 от 28.09.2018 и иных штрафных санкций, связанных с неисполнением участником своих обязательств по договору. Стоимость оказываемых услуг в указанной части, согласно п. 3.1.3 договора, определена в размере 93 750 руб. Общая стоимость оказываемых услуг по договору составила 750 000 руб.
В подтверждение оплаты истцом представлено соответствующее платежное поручение № 480 от 07.03.2024 о перечислении в адрес ФИО7 денежной суммы в счет оплаты по договору № НТВО-16/22 от 09.01.2023 в размере 750 000 руб.
Отказывая истцу в удовлетворении требований в указанной части, суд исходит из отсутствия доказательств фактического оказания исполнителем ФИО8 соответствующих юридических услуг в рамках рассматриваемого гражданского дела. Из материалов дела усматривается, что ведение дела от лица ООО «Специализированный застройщик НТВО» осуществлялось представителем ФИО2 на основании выданной истцом доверенности, указанным лицом подписаны процессуальные документы. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО2 действовала в рамках исполнения договора № НТВО-16/22 юридического обслуживания от 09.01.2023 по поручению ФИО9. материалы дела не содержат. При таких обстоятельствах суд отказывает истцу в удовлетворении требования о возмещении расходов на оплату юридических услуг в полном объеме.
При этом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины в размере 2535 руб. 62 коп., подтвержденные документально.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 98, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ :
Иск удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 (номер и серия паспорта РФ №) в пользу ООО «Специализированный застройщик НТВО» (ИНН <***>) денежные средства в размере 77853 руб. 96 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 2535 руб. 62 коп.
В остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приморский районный суд Санкт-Петербурга.
Судья
Решение в окончательной форме изготовлено 26.06.2025.