77RS0021-02-2025-013936-64 Дело № 02-12754/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 декабря 2025 года адрес

Судья Пресненского районного суда адрес фио, при секретаре судебного заседания фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 02-12754/2025 по исковому заявлению Ке... фио к ООО "..." о признании акта приема передачи недействительным, соразмерном уменьшении цены договора, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов,

установил:

Истец Ке... фио обратилась в суд к ООО "..." с вышеуказанным иском. В обоснование искового заявления указано, что между сторонами сложились отношения на основании договора от 16.03.2022 года об участии в долевом строительстве объекта, расположенного по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, адрес. Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства, он был передан застройщиком 20.02.2025 года. По инициативе истца кадастровым инженером фио проведены замеры переданного помещения и подготовлен технический план помещения, согласно которому площадь нежилого помещения по произведенным обмерам отличается от площади указанной в сведениях ЕГРН. Площадь объекта уменьшилась на 1,3 кв.м. В связи с чем стоимость разницы между фактической площадью объекта долевого строительства и общей проектной площадью составляет сумма.

На основании изложенного, заявлены требования о о признании акта приема-передачи объекта долевого строительства от 20.02.2025 года недействительным в части указания площади объекта долевого строительства, взыскать сумму соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в долевом строительстве в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы по оплате услуг представителя в размере сумма, нотариальные услуги в размере сумма.

Истец в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Представитель истца по доверенности в судебное заседание явилась исковые требования поддержала.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, представил письменные возражения на исковое заявление, в которых просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, в случае удовлетворения – применить ст. 333 ГК РФ к требованиям о взыскании неустойки, штрафа, снизить размер компенсации морального вреда, в остальной части отказать.

Судебное разбирательство в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ проведено в отсутствие не явившихся лиц, своевременно извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела и представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены договора;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (часть 5).

Согласно ч. 6 указанной статьи, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как следует из материалов дела, что между сторонами сложились отношения на основании договора от 16.03.2022 года об участии в долевом строительстве объекта, расположенного по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, адрес.

20.02.2025 года ответчик передал истцу вышеуказанную квартиру по акту приема-передачи. В соответствии с п. 1 Договора строительные характеристики апартаментов, а именно общая проектная площадь составляла ....7 кв.м., однако фактические характеристики согласно акту приема-передачи составляют ...,2 кв.м.

Истец просит признать недействительным пункт 1 акта приема-передачи Объекта долевого строительства от 16.03.2022 года, поскольку истцу была передана квартира меньше указанной в Договоре.

Согласно п. 4.3.3 договора долевого участия, если в результате проведения кадастрового учета органами кадастрового учета фактическая площадь объекта долевого строительства окажется меньше общей проектной площади объекта долевого строительства, указанной в столбце 6 Приложения М" 2 к договору, более чем на 0,5 (ноль целых пять десятых) кв. м, цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 (одного) кв. м объекта долевого строительства, указанной в Приложении N 2 к договору, на разницу между общей проектной площадью объекта долевого строительства, указанной в Приложении N 2 к договору, и фактической площадью объекта долевого строительства. В случае, если фактически полученная застройщиком в оплату цена договора превышает рассчитанную в порядке настоящего пункта цену договора, возврат соответствующей суммы осуществляется застройщиком в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней со дня получения от участника долевого строительства письменного заявления, путем перечисления денежных средств на счет участника долевого строительства. В заявлении должны быть полностью указаны, реквизиты такого счета.

В силу ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как было указано выше, при заключении указанных выше договоров сторонами были согласованы все его существенные условия, с которыми истцы согласились, в том числе с п. 1 актом приема-передачи Объекта долевого строительства по Договору долевого участия от 16.03.2022 года.

Вместе с тем, объект передан по Акту приема-передачи от 20.02.2025 года. Истец письменно подтвердил отсутствие претензий к Ответчику в части оплаты цены Договора. Запись в ЕГРН не признана недействительной. Следовательно, действия Ответчика, предпринятые в соответствии и в рамках достигнутых между сторонами договоренностей, не расцениваться как нарушающие права Истца либо совершенные с целью причинения вреда Истцу.

Как было указано выше, при заключении указанных выше договоров сторонами были согласованы все его существенные условия, с которыми истец согласился, в том числе с п. 1 актом приема-передачи Объекта долевого строительства от 20.02.2025 года по Договору от 16.03.2022 года.

В соответствии с передаточным актом объект долевого строительства передан 20.02.2025. при этом в акте указана общая проектная площадь ...,7 кв. м и общая проектная площадь объекта долевого строительства в соответствии с данными органов кадастрового учета составила ....2 кв.м.

В любом случае разница между общей площадью указанной и зарегистрированной в Росреесте 68,8 кв. м, составила 0,5 м., что не более 0,5 м., что согласно условиям договора компенсации не подлежит.

Передаточный акт подписан Истцом без каких-либо претензий и разногласий.

Согласно п. 1.6 Договора участия в долевом строительстве фактическая площадь объекта долевого строительства - общая площадь объекта долевого строительства, указанная в кадастровом паспорте, которая определяется по завершении строительства комплекса на основании обмеров, проведенных уполномоченным лицом, органом или специализированной организацией, осуществляющей учет, кадастровую техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества. То есть, те сведения которые сформированы государственным кадастровым инженером и поданы для регистрации на кадастровом учете, и зарегистрированы кадастровым учетом, а не те сведения которые обнаружил истец уже после завершения процедуры обмеров и регистрации кадастрового учета.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона N 218-ФЗ кадастровый учет, кроме всего прочего, включает в себя обязательное проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 218-ФЗ единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Пункт 9 ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 218-ФЗ предусматривает, что в кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о площади объекта недвижимости, если им является земельный участок, здание, помещение или машино-место.

При таких обстоятельствах, Управление Росреестра является уполномоченным органом, вносить сведения о характеристиках нежилого помещения, в том числе его площади.

По инициативе истца была произведены обмеры площади нежилого помещения, по результатам обмеров был выдан технический паспорт, в котором, площадь нежилого помещения составила 35,9 кв.м., что составляет разницу в размере в сторону уменьшения. В Росррестр в качестве изменения площади объекта истцом данные сведения не внесены, то есть не прошли проверку кадастрового учета. Таким образом, истцом изменение площади объекта не подтверждены.

Кроме того, условиями договора не предусмотрен обмер площади после завершения отделочных работ. До настоящего времени, акт приема – недействительным не признан, замеры производил государственный кадастровый инженер, на основании которых должностным лицом Единого государственного реестра внесены сведения о площади объекта в ЕГРН. Данные сведения не оспорены и заключением о площади объекта, представленным истцом, оспорены быть не могут, поскольку лицо, приводившее измерения для заключения предоставленного истцом, производил в момент, утраченный для определения площади объекта. Документу кадастрового инженера на основании замеров которого вносились записи в ЕГРН, и акта прием-передачи помещения, оснований не доверять которым не имелось, как у должностного лица государственного кадастра, который вносил запись о площади объекта в ЕГРН, так и у суда. Оснований для признания акта-приема передачи недействительным не имеется, поскольку данный документ использовался для регистрации права собственности истца и внесении сведений о площади объекта.

Таким образом, законодатель связывает производство обмеров помещения на момент окончания строительства многоквартирного дома. Уменьшение площади в последствии, в том числе после отделки помещений или иного, также повторных измерений силами истца, в отсутствие первоначальных условий, необходимых для производства замеров государственным кадастровым инженером, с целью в том числе составления передаточного акта и внесения записей в ЕГРН, не является основанием для производства повторных обмеров площади.

При рассмотрении настоящего дело суду специальные познания не требуются, поскольку имеются надлежащие доказательства в виде документов, содержащих сведения о площади объекта, подтверждённых государственным органом, которые в настоящем споре с застройщиком оспорены быть не могут, в том числе представленным заключением истца, сделанным коммерческой организацией, а также и посредством назначения судебной экспертизы в рамках настоящего спора. Таким образом, изменение площади объекта на величины представленные истцом не произошло.

С учетом изложенного доводы истца о том, что площадь нежилого помещения составляет 35,9 кв.м., в отличие от площади, внесенной в ЕГРН (...,7 кв. м), являются необоснованными.

Исходя из вышеизложенного, с учетом специфики правоотношений сторон, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования о признании части акта приема передачи недействительным и соразмерном уменьшении цены договора удовлетворению не подлежат.

Поскольку в удовлетворении основного требования судом отказано, в удовлетворении смежных требований: компенсация морального вреда, судебные расходы - надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление Ке... фио к ООО "..." о признании акта приема передачи недействительным, соразмерном уменьшении цены договора, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Пресненский районный суд адрес.

фио Семенченок

Принято решение суда в окончательной форме 22.05.2026