Дело №2-1606/2022

УИД 39RS0010-01-2022-001470-03

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 октября 2022 года г. Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Макаровой Т.А.,

при секретаре Клейн Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Гурьевского района Калининградской области, обратившегося в защиту интересов МО «Гурьевский муниципальный округ» и неопределенного круга лиц, к администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области, ФИО1 о признании недействительным договора передачи земельного участка в собственность, применении последствий недействительности сделки, сносе самовольной постройки,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Гурьевского района Калининградской области обратился в суд с указанным выше исковым заявлением в защиту интересов МО «Гурьевский муниципальный округ» и неопределенного круга лиц, которым с учетом уточнений требований просил признать недействительным договор № передачи в собственность земельного участка с кадастровым номером №, площадью 20 000 кв.м, земли населенных пунктов, склады, расположенного по адресу: <адрес >, заключенный ДД.ММ.ГГ года между администрацией Гурьевского городского округа Калининградской области и ФИО1, применить последствия недействительности сделки – указанного выше договора передачи в собственность земельного участка, возвратив земельный участок с кадастровым номером № в государственную собственность – в распоряжение МО «Гурьевский муниципальный округ», обязать ФИО1 осуществить снос самовольной постройки – нежилого здания с кадастровым номером № и нежилого здания с кадастровым номером №, расположенных на указанном выше земельном участке.

В обоснование заявленных требований указано на то, что прокуратурой района проведена проверка законности предоставления в собственность земельного участка с кадастровым номером №, площадью 20 000 кв.м, земли населенных пунктов, склады, расположенного по адресу: <адрес >. Проверкой установлено, что ФИО1 ДД.ММ.ГГ года в границах указанного выше земельного участка зарегистрировано право собственности на нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 99,3 кв.м. В дальнейшем ФИО1, являясь собственником нежилого здания, обратился в администрацию Гурьевского городского округа Калининградской области с заявлением о предоставлении ему в собственность земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов по льготной цене в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. По результатам рассмотрения заявления администрацией Гурьевского городского округа Калининградской области 15 ДД.ММ.ГГ года с ФИО1 заключен договор № передачи указанного выше земельного участка в собственность по льготной цене, которая составила 586 400 рублей. На основании указанного выше договора ДД.ММ.ГГ года ФИО1 зарегистрировано право собственности на указанный выше земельный участок. Вместе с тем проверкой установлено, что объект недвижимости – нежилое здание, площадью 99,3 кв.м, на момент заключения ДД.ММ.ГГ года с ФИО1 договора № передачи в собственность указанного выше земельного участка администрацией, на земельном участке отсутствовал, в связи с чем истец полагает, что получение ФИО1 земельного участка без проведения аукциона, а также значительно ниже кадастровой стоимости (9 701 200 рублей), неправомерно. Кроме того, прокурор указывает на несоответствие объекта недвижимости площади земельного участка, которая многократно превышает. В связи с чем истец полагает, что у администрации не имелось оснований для принятия решения и заключения договора о передаче ФИО1 земельного участка в собственность в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. С учетом изложенного, прокурор считает, что спорная сделка затрагивает права и законные интересы МО «Гурьевский муиципальный округ», неопределенного круга лиц, не проведением торгов по продаже земельного участка нарушены права МО «Гурьевский муниципальный округ» на поступление в местный бюджет доходов от продажи муниципального имущества, необходимых для решения вопросов местного значения, а также права других граждан (неопределенного круга лиц) на подачу заявлений о предоставлении указанного выше земельного участка в собственность. Поскольку земельный участок с кадастровым номером № оказался в собственности ФИО1 в отсутствие правовых оснований, то прокурор полагает, что и здания, возведенные на таком участке, являются самовольными постройками и подлежат сносу.

В судебном заседании старший помощник прокурора Гурьевского района Калининградской области Штайн А.А. исковые требования поддержала по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила их удовлетворить с учетом уточнений.

Ответчик ФИО1, его представитель по устному ходатайству – ФИО2 возражали против заявленных требований прокурора, указав на отсутствие нарушений порядка предоставления земельного участка в собственность, обратили внимание суда на то, что земельный участок полностью используется в соответствии с видом его разрешенного использования, на земельном участке расположены объекты капитального строительства, ведется предпринимательская деятельность, при этом удовлетворение требований прокурора не восстановит в таком порядке права неопределенного круга лиц и муниципалитета.

Представитель администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области – ФИО3 не возражал против удовлетворения заявленных требований иска.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что на основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ года, заключенного ДД.ММ.ГГ года, ФИО1 приобрел права и обязанности в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 20 000 кв.м, для размещения автотранспортного предприятия, расположенного по адресу: <адрес > сроком до ДД.ММ.ГГ года.

Соглашением № от ДД.ММ.ГГ года земельный участок был предоставлен для коммунально-складского строительства.

Земельный участок был образован из земель неразграниченной государственной собственности и поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГ года.

ДД.ММ.ГГ года ФИО1 обратился в администрацию Гурьевского городского округа Калининградской области с заявлением вход. № о переоформлении в собственность указанного выше земельного участка, находящегося у него в аренде.

Постановлением администрации Гурьевского городского округа Калининградской области от ДД.ММ.ГГ года № принято решение об отмене постановления администрации Гурьевского городского округа Калининградской области от ДД.ММ.ГГ года № О предоставлении земельного участка в аренду в <адрес > ФИО9.», расторжении договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ года по соглашению сторон в связи с изменением правового статуса земельного участка, изменении вида разрешенного использования земельного участка с «коммунально-складское строительство» на «склады».

ДД.ММ.ГГ года между администрацией Гурьевского городского округа Калининградской области и ФИО1 заключен договор № передачи в собственность земельного участка с кадастровым номером № в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ путем выкупа в размере 586 400 рублей.

До этого заключено соглашение № о расторжении указанного выше договора аренды земельного участка.

Как усматривается из содержания договора №130 передачи земельного участка в собственность, основанием к принятию решения о заключении указанного договора послужило наличие зарегистрированного права собственности ФИО1 на объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №

Из сведений ЕГРН усматривается, что объект с кадастровым номером № поставлен на учет ДД.ММ.ГГ года на основании представленных документов о правах на участок, заявления собственника, технического плана здания, как нежилое, площадью 99,3 кв.м, количество этажей – 2, год завершения строительства – 2014, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №

Оспаривая заключенную между администрацией Гурьевского городского округа Калининградской области и ФИО1 сделку, прокурор ссылается на отсутствие законных оснований преимущественного права выкупа земельного участка в связи с отсутствием на спорном земельном участке нежилого здания, площадью 99,3 кв.м, на момент заключения сделки, указывая на несоответствие объекта недвижимости площади земельного участка, не проведением торгов по продаже земельного участка, и в связи с этим нарушением прав МО «Гурьевский муниципальный округ» на поступление в местный бюджет доходов от продажи муниципального имущества, необходимых для решения вопросов местного значения, а также прав других граждан (неопределенного круга лиц) на подачу заявления о предоставлении указанного выше земельного участка в собственность, на участие в торгах по продаже указанного выше объекта недвижимости.

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

При этом, в силу ст. 39.3 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков в собственность возможно как на торгах, так и без проведения торгов.

Согласно подп. 6 п. 2 указанной выше статьи без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

Исходя из толкования положений п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в их взаимной связи с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, преимущественным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, имеют лица, являющиеся собственниками расположенных на них объектов капитального строения, то есть объектов, которые имеют прочную связь с землей, конструктивные характеристики которых не позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению этих объектов.

При этом, для целей реализации исключительного права земельный участок должен быть сформирован в объеме, необходимом для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости и использоваться в соответствии с видом его разрешенного использования.

Предоставление прав на земельный участок лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению. В этой связи, одним из обстоятельств, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, является размер земельного участка, в отношении которого такое лицо может реализовать предусмотренное ст. 39.20 Земельного кодекса РФ право выкупа как собственник находящегося на нем строения. При этом бремя доказывания необходимого размера, подлежащего выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Статьей 1 Земельного кодекса РФ к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.

В силу ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

С учетом положений, содержащихся в вышеназванных нормах права, право собственника строения на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и иной документацией.

Возражая относительно доводов иска и не соглашаясь с заявленными требованиями, стороной ответчика суду были представлены документы по освоению спорного участка, документы по строительству объектов на участке, а также документы на объекты капитального строительства, права на один которых не были оформлены в установленном порядке.

Как усматривается из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 20 000 кв.м, был предоставлен ФИО1 в собственность в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, как собственнику нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного на указанном выше земельном участке.

При обращении ФИО1 в администрацию Гурьевского городского округа Калининградской области с заявлением о выкупе указанного выше земельного участка в собственность, им были представлены документы о правах на нежилое здание с кадастровым номером №

Кроме того, из материалов дела следует, что администрацией Гурьевского муниципального района Калининградской области ДД.ММ.ГГ года ФИО1 был выдан градостроительный план № земельного участка с кадастровым номером нежилого здания с кадастровым номером №

ДД.ММ.ГГ года администрацией Гурьевского муниципального района Калининградской области ФИО1 выдано разрешение на строительство № 1-ой очереди строительства административного-бытого корпуса со складом.

Также из материалов дела следует, что в границах указанного выше земельного участка ДД.ММ.ГГ года на кадастровый учет был поставлен неоконченный строительством (9%) объект капитального строительства с присвоением кадастрового номера № заявленной площадью 2470 кв.м.

В судебном заседании ответчик ФИО1 пояснил, что на момент обращения в администрацию Гурьевского района Калининградской области за выкупом находящегося у него в аренде земельного участка с кадастровым номером № на нем располагался объект капитального строительства - нежилое здание с кадастровым номером №, а также неоконченный строительством объект капитального строительства 9% готовности с кадастровым номером №, а именно фундамент. В последующем, им были осуществлены работы по завершению строительства объекта, строительство объекта было начато в соответствии с разрешением, выданным администрацией Гурьевского муниципального района Калининградской области. В настоящее время строительство объекта завершено, используется в целях предпринимательской деятельности, ведутся кадастровые работы по постановке его на учет как объекта завершенного строительства и регистрации права собственности на него. Объект капитального строительства с кадастровым номером № до настоящего времени располагается в границах участка и используется как контрольно-пропускной пункт, а также как склад.

Также исходя из пояснений ответчика, фотоматериалов, акта выездного обследования от ДД.ММ.ГГ года администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области по осмотру земельного участка с кадастровым номером № что вся территория земельного участка используется по целевому назначению, на территории земельного участка расположен трехэтажный объект капитального строительства, склад, пропускной пункт, большегрузная техника, территория участка благоустроена монолитным бетоном, по периметру земельный участок имеет ограждение.

Согласно материалам дела, ФИО1 является ИП, а также учредителем <данные изъяты>, одним из основных видов деятельности является перевозка грузов, в его собственности, а также ООО имеется большегрузный транспорт. С момента приобретения в аренду земельного участка в 2010 году и до настоящего времени ФИО1 осуществляет освоение всего земельного участка по целевому назначению, занимается предпринимательской деятельностью. В связи с истечением срока аренды земельного участка (декабрь 2015 года) ФИО1 было принято решение о выкупе спорного земельного участка в собственность в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ при наличии к тому правовых оснований.

Принимая во внимание вышеизложенного, с учетом приведенных выше обстоятельств, доводы прокурора об отсутствии объекта капитального строительства на земельном участке, несоразмерности спорного участка застроенной площади здания, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела. Спорный участок на момент выкупа и по настоящее время используется ответчиком исключительно в целях, для которой он был предоставлен, в соответствии с определенным для него видом разрешенного использования, в соответствии с техническими и градостроительными регламентами, установленными для зоны, в которой он расположен. На момент заключения оспариваемой сделки участок был застроен объектом капитального строительства, расположен фундамент объекта, который в настоящее время окончен строительством, также используемые ответчиком и с учетом расположения данных строений, формирование спорного участка в иной площади и иной конфигурации привело бы к несоблюдению требований ст. 11.9 Земельного кодекса РФ, согласно которой образование земельных участков не должно приводить к невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

При этом бесспорных доказательств отсутствия на земельном участке с кадастровым номером № на момент его выкупа объекта капитального строительства, на который за ответчиком было зарегистрировано право собственности, истцом не представлено, материалы дела таких доказательств не содержат, из представленных истцом съемок невозможно сделать однозначный вывод.

При таком положении, суд приходит к выводу о том, что у администрации Гурьевского городского округа Калининградской области не имелось оснований для проведения в отношении спорного участка с кадастровым номером № аукциона и соответственно для отказа ответчику в предоставлении в собственность спорного участка в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Кроме того, ст. 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В Постановлении от 21 апреля 2003 года №6-П «По делу о проверке конституционности положений пп. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ» Конституционный Суд РФ отметил следующее. Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301). Согласно п. 1 ст. 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 Гражданского кодекса РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 Гражданского кодекса РФ должно быть отказано.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно ст. 167 Гражданского кодекса РФ она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон. Вместе с тем из ст. 168 Гражданского кодекса РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает «иные последствия» такого нарушения. Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 Гражданского кодекса РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пп. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 Гражданского кодекса РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). Иное истолкование положений пп. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя. Таким образом, содержащиеся в пп. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст.ст. 166 и 302 Гражданского кодекса РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречат Конституции Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что собственником спорного земельного участка с кадастровым номером № является ответчик ФИО1

Спорный участок как с момента приобретения в аренду, так и на момент выкупа и по настоящее время используется ответчиком исключительно в целях, для которой он был сформирован и предоставлен с учетом изменения вида его разрешенного использования, в полном объеме испрашиваемой ответчиком территории, в соответствии с определенным для него видом разрешенного использования, согласно техническим и градостроительным регламентам, установленным для спорной территории. За период нахождения участка в аренде, собственности, ответчиком выполнен большой объем работ по его освоению и поддержанию в надлежащем состоянии.

На основании установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что ответчик ФИО1 является добросовестным приобретателем спорного участка. Доказательств того, что заключая 15 февраля 2016 года оспариваемый договор передачи земельного участка в собственность, ответчик действовал недобросовестно, со стороны прокурора представлено не было, также как и не представлено доказательств, что на момент совершения указанной сделки имелись правопритязания третьих лиц на спорный участок и ответчик ФИО1 был об этом осведомлен.

С учетом установленных по делу обстоятельств, на основании изложенных выше норм права, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований прокурора в порядке ст. 167 Гражданского кодекса РФ.

Также суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о возложении обязанности на ФИО1 осуществить снос самовольной постройки – нежилого здания с кадастровым номером № и нежилого здания с кадастровым номером №, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №.

Заявляя такие требования, прокурор считает, что, поскольку земельный участок с кадастровым номером № оказался в собственности ФИО1 в отсутствие правовых оснований, то и здания, возведенные на таком участке, являются самовольными постройками и подлежат сносу.

Вместе с тем, как уже установлено, строительство указанных объектов осуществлялось еще в период нахождения спорного земельного участка в аренде у ФИО1, в том числе, на основании выданной уполномоченным органом разрешительной документации.

Обстоятельства, на которые в иске указывал истец, а также на которые он ссылался в ходе судебного разбирательства, исходя из установленных судом обстоятельств по данному делу, приведенных выше норм права, не дают суду правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований прокурора Гурьевского района Калининградской области, обратившегося в защиту интересов муниципального образования «Гурьевский муниципальный округ» и неопределенного круга лиц, к администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области, ФИО1, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной мотивированной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24 ноября 2022 года.

Судья Т.А. Макарова