УИД 77RS0029-02-2025-005743-66
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
05 августа 2025 года город Москва
Тушинский районный суд города Москвы
в составе председательствующего судьи Изотовой Е.В.,
при секретаре Абрамовой С.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4752/25 по иску ФИО1 к ИП ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, взыскании оплаченных по договору денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа,
Установил:
Истец фио обратилась в суд с иском к ИП ФИО2 и просит расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения кадастровый номер ..., расположенного по адресу: адрес, площадью 16, 5 кв.м., заключенный между сторонами, прекратить право собственности истца на указанное нежилое помещение, возвратить нежилое помещение в собственность ИП ФИО2, взыскать с ответчика в ее пользу денежные средства, оплаченные по договору в размере 6 192 000 руб., взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами с 22.04.2025 года по день фактической уплаты денежных средств, компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., неустойку по п. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» за период с 22.04.2025 года по день фактической уплаты денежных средств, штраф.
В обоснование исковых требований фио указала, что 18.02.2023 года заключила с ответчиком договор купли-продажи нежилого помещения площадью 16,5 кв.м. в здании по адресу: адрес по цене 6 192 000 руб. Помещение, являющееся предметом договора, приобреталось истцом в качестве апартаментов (студии) с возможностью проживания, однако летом 2023 года ей стало известно о рассмотрении в Арбитражном суде г. Москвы дела № А40-302657/2022 по иску Правительства Москвы и адрес Москвы к ответчику и другим лицам о признании здания объектом незавершенного строительства. Из материалов указанного дела истцу также стало известно, что вид разрешенного использования земельного участка под зданием с кадастровым номером ... не менялся и в ЕГРН указан как "эксплуатация производственных помещений", что не позволяет использовать купленное помещение в качестве апартаментов. В покупке производственного помещения истец не была заинтересована, в связи с чем считает, что при заключении договора ответчиком ей были предоставлены недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора. Также истец указывает на то, что ответчику не могло быть неизвестно о рассмотрении дела Арбитражным судом г. Москвы в отношении здания с кадастровым номером ..., однако данные сведения не были доведены до истца в момент заключения оспариваемого договора, таким образом, ответчиком нарушен п. 1.3 заключенного между сторонами договора, данное нарушение является существенным, поскольку значительно ограничивает права истца как собственника приобретенного имущества. Истцом в адрес ответчика направлялось требование о расторжении договора, однако оно было оставлено без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, обеспечил явку представителя, который представил письменный отзыв, возражал против удовлетворения заявленных требований.
Представители третьих лиц ПАО "Сбербанк", Управление Росреестра по Москве в суд не явились, извещались надлежащим образом.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть гражданское дело при данной явке.
Суд, выслушав представителя истца, ответчика, изучив письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, находит иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что что 18.02.2023 между ФИО1 и ИП ФИО2 заключен договор купли-продажи, предметом которого является нежилое помещение с кадастровым номером ..., площадью 16,5 кв.м., расположенное на первом этаже нежилого здания с кадастровым номером ... по адресу: г. Москва, вн. тер. г. адрес, адрес.
В соответствии с п. 2.1 договора стоимость помещения составила 6 192 000 руб., из которых сумма 4 000 000 руб. оплачена покупателем за счет собственных средств, остальная сумма в размере 2 192 000 руб. оплачена за счет целевых кредитных денежных средств, полученных по кредитному договору № <***> от 18.02.2023, заключенному между истцом и ПАО «Сбербанк».
Согласно представленной в материалы дела справке на 29.05.2025 г. общая задолженность по кредитному договору составляет 1 906 227,98 руб.
В соответствии с п. 1.3 заключенного между сторонами договора продавец гарантировал, что на дату подписания договора он является полноправным и законным собственником объекта. Объект не отчужден, не заложен, в споре под арестом не состоит, право собственности продавца никем не оспаривается.
Указанный договор был в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра по г. Москве, осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости, являющийся предметом заключенного между сторонами договора от ответчика к истцу.
Как следует из материалов дела, помещения в нежилом здании по адресу: адрес продавались в качестве апартаментов (студий) в апарт-комплексе «Лофт на Волоколамке 116», сделанная в здании перепланировка (санузел, кухня в каждом помещении) свидетельствует о возможности использования помещений для проживания, что подтверждается представленными в материалы дела заключением специалиста по исследованию цифровой информации, отчетом об оценке помещения, проектом перепланировки здания.
Также из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда г. Москвы от 14.04.2023 по делу № А40-302657/22-11-2117 по иску Правительства г. Москвы, адрес Москвы к АО «Экспериментальный завод коммунального оборудования» о признании здания объектом незавершенного строительства, в отношении здания с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: г. Москва, Волоколамское щ., д. 116, в котором находится помещение, являющееся предметом заключенного между сторонами договора был наложен запрет на совершение регистрационных действий, данный запрет был наложен как на здание, так и на находящиеся в нем помещения, о чем указано в определении арбитражного суда.
Из указанного определения следует, что иск заявлено о признании здания с кадастровым номером ... объектом незавершенного строительства, запрете АО «Экспериментальный завод коммунального оборудования», ИП фио, ИП фио Д.Н., ИП фио, ИП ФИО3, ИП фио, ИП фио образование (раздела) вновь возникших помещений в указанном здании, запрете проводить техническую инвентаризацию вновь возникших помещений в указанном здании, запрете совершать сделки по отчуждению и передаче в пользование обособленных помещений в указанном здании, запрете Интернет-агрегатору размещать объявления по продаже недвижимости АО «ЦИАН.РУ» о продаже помещений в составе указанного здания.
Впоследствии, определением Арбитражного суда г. Москвы от 28.06.2023 по делу № А40-302657/22-11-2117, запрет на совершение регистрационных действий был наложен и на все помещения, находящиеся в здании с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: г. Москва, Волоколамское щ., д. 116, в том числе на помещение, являющееся предметом заключенного между сторонами договора.
12.03.2025 года истцом в адрес ответчика направлена претензия о расторжении заключенного между сторонами договора, по тому основанию, что ответчиком ей предоставлены недостоверные заверения контрагента, поскольку при продаже помещения оно позиционировалось как студия (апартаменты), приобреталось для целей проживания, в то время как вид разрешенного использования земельного участка не был измен, однако данная претензия был оставлена ответчиком без удовлетворения.
Суд, разрешая заявленные истцом требования по существу, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу об их частичном удовлетворении по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», добросовестным признается поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.
В соответствии с пунктами 1-2 ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.
Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.
Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Согласно пункту 4 ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ последствия, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются к стороне, давшей недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, а равно и в связи с корпоративным договором либо договором об отчуждении акций или долей в уставном капитале хозяйственного общества, независимо от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
В случаях, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта, предполагается, что сторона, предоставившая недостоверные заверения, знала, что другая сторона будет полагаться на такие заверения.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. п. 34 - 35 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу п. 1 тс. 431.2 ГК РФ сторона договора вправе явно и недвусмысленно заверить другую сторону об обстоятельствах, как связанных, так и не связанных непосредственно с предметом договора, но имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, и тем самым принять на себя ответственность за соответствие заверения действительности дополнительно к ответственности, установленной законом или вытекающей из существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
При этом лицо, предоставившее заведомо недостоверное заверение, не может в обоснование освобождения от ответственности ссылаться на то, что полагавшаяся на заверение сторона договора являлась неосмотрительной и сама не выявила его недостоверность (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).
С учетом изложенного, суд соглашается с тем, что при заключении договора купли-продажи нежилого помещения от 18.02.2023 года ответчиком истцу были предоставлены недостоверные заверения о существенных для заключения договора обстоятельствах, связанных с возможностью покупки помещения в качестве апартамента (студии), в то время как до момента изменения вида разрешенного использования земельного участка помещения могли продаваться и эксплуатироваться только как производственные.
Поскольку недостоверные заверения были сделаны ответчиком при осуществлении им предпринимательской деятельности, не имеет правового значения было ли ответчику известно о недостоверности таких заверений.
Утверждения ответчика о том, что объявления о продаже помещений в здании в качестве апартаментов размещались не им, а третьими лицами, также не имеет определяющего значения, так как доказательств размещения ответчиком достоверной информации о назначении помещений или опровержения размещаемой третьими лицами информации не представлено.
Суд соглашается с доводом истца о том, что назначение помещения и возможность его использования в качестве апартамента могло иметь существенное значение для истца при принятии решения о покупке помещения.
Утверждение истца о том, что ответчиком не предпринималось никаких мер для изменения вида разрешенного использования земельного участка, ответчиком не опровергнуто. Доказательств, подтверждающих, что помещения в здании продавались ответчиком в качестве производственных помещений, а не апартаментов (студий), в материалы дела не представлено.
Кроме того, запрет на регистрацию сделок в значительной мере ограничивает права истца, как собственника приобретенного объекта недвижимости. Ответчик, будучи индивидуальным предпринимателем, должен был предвидеть, что допущенные им нарушения при перепланировке помещений в здании и их продаже в качестве апартаментов без изменения вида разрешенного использования земельного участка могут повлечь за собой претензии со стороны контролирующих органов власти, в том числе судебное разбирательство.
Доводы стороны ответчика о том, что определением Арбитражного суда г. Москвы от 14.04.2023 по делу № А40-302657/22-11-2117 был наложен арест только на здание, а не находящиеся в нем помещения, судом отклоняются, поскольку в названном определении буквально указано, что запрет на совершение регистрации сделок установлен в отношении здания с кадастровым номером ..., по адресу: адрес и помещений в нем.
Принимая во внимание изложенное, суд полагает необходимым расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: адрес, площадью 16, 5 кв.м., заключенный между сторонами 18.02.2023 года.
Поскольку суд пришел к выводу о расторжении заключенного между сторонами договора, при этом переход права собственности на объект недвижимости, являющийся его предметом, прошел государственную регистрацию, право собственности истца на указанный объект подлежит прекращению, данное нежилое помещение подлежит возврату ответчику, в свою очередь с ответчика в пользу истца подлежат взысканию оплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 6 192 000 руб.
Поскольку нежилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: адрес, площадью 16, 5 кв.м., приобреталось истцом с использованием кредитных средств, полученных по кредитному договору <***> от 18.02.2023 года, заключенному между истцом и ПАО «Сбербанк», находится в залоге у ПАО «Сбербанк», с целью обеспечения надлежащего исполнения истцом обязательств по кредитному договору, суд полагает, что взысканные с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере остатка задолженности ФИО1 по кредитному договору с ПАО «Сбербанк» <***> от 18.02.2023 года подлежат зачислению на текущий счет ФИО1, открытый в ПАО «Сбербанк» в счет погашения задолженности по кредитному договору <***> от 18.02.2023 года.
Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Статья 8 ГК РФ предусматривает судебное решение как одно из оснований возникновения обязательств.
При таких обстоятельствах, неисполнение вступившего в законную силу решения суда о взыскании денежных средств может выступать в качестве основания для начисления процентов за пользование чужими денежными средствами.
В соответствии с ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
В связи с изложенным суд взыскивает с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ в размере ключевой ставки Банка России, подлежащие начислению на сумму подлежащих возврату денежных средств в размере 6 192 000 руб. с даты вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения ответчиком обязательства по выплате данной суммы.
В то же время суд не находит оснований для применения к отношениям сторон Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку истцом не доказано, что спорное помещение приобреталось им исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, в связи с чем не имеется оснований для взыскания неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования ФИО1 к ИП ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, взыскании оплаченных по договору денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: адрес, площадью 16, 5 кв.м., от 18.02.2023 года, заключенный между ФИО1 и ИП ФИО2.
Прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: адрес, площадью 16, 5 кв.м.
Возвратить нежилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: адрес, площадью 16, 5 кв.м., в собственность ИП ФИО2.
Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, оплаченные по договору в размере 6 192 000 руб.
Взысканные с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере остатка задолженности ФИО1 по кредитному договору с ПАО «Сбербанк» <***> от 18.02.2023 года подлежат зачислению на текущий счет ФИО1 № 45507810500020847717, открытый в ПАО «Сбербанк» в счет погашения задолженности по кредитному договору <***> от 18.02.2023 года.
Решение является основанием для погашения в ЕГРН записи о праве собственности ФИО1 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: адрес, площадью 16, 5 кв.м., и государственной регистрации права собственности ИП ФИО2 на указанное нежилое помещение в Управлении Росреестра по г. Москве.
Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ в размере ключевой ставки Банка России, подлежащие начислению на сумму задолженности в размере 6 192 000 руб. с даты вступления в законную силу настоящего решения по день фактического исполнения ответчиком обязательства по выплате данной суммы.
В остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тушинский районный суд города Москвы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение суда принято в окончательной форме 23.01.2026 года
СудьяЕ.В. Изотова