Дело № 2-1047/2025
УИД 47RS0004-01-2024-001308-57
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Всеволожск 17 сентября 2025 года
Всеволожский городской суд Ленинградской области в составе:
председательствующего судьи Левочкиной Д.Г.,
при секретаре Михайловой Ю.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Инвестторг-Недвижимость 6-4», ООО «БалтИнвестГрупп» о признании права собственности на жилое помещение,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Инвестторг-Недвижимость 6-4», ООО «БалтИнвестГрупп», в котором просит признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.
В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Инвестторг-Недвижимость 6-4» заключен договор купли-продажи №/КП/2017, согласно которому истец приобрела у ответчика жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №. Истец в полном объеме оплатила продавцу стоимость приобретаемого имущества. Квартира получена истцом по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ. Однако право собственности не удалось зарегистрировать, поскольку на недвижимое имущество наложен арест судебным приставом. Наложенный арест нарушает права истца, как добросовестного приобретателя имущества. Она не может зарегистрировать за собой право собственности, на жилое помещение, на которое может быть обращено взыскание в пользу иных лиц.
Истец и его представитель ФИО4 в судебном заседании доводы иска поддержали и пояснили, что изначально не обратились в регистрирующий орган в связи с ковидными ограничениями, затем не смогли зарегистрировать право собственности, в связи с наложением ареста на квартиру в рамках арбитражного судопроизводства, в настоящее время рассматривается вопрос о снятии ареста, но решение до настоящего времени еще не принято. После получения квартиры по акт-приема передачи истце несет бремя по его содержанию, выполняет ремонтные работы в жилом помещении, управляющая компания заключила с истцом договор на управление многоквартирным домом.
Представитель ответчика ООО «БалтИнвестГрупп» ФИО5 против удовлетворения иска возражала, заявила о пропуске срока исковой давности исчисляя его с момента окончания срока для подачи документов на регистрацию права собственности.
Представитель ответчика ООО «Инвестторг-Недвижимость 6-4», третьи лица ФИО6, ПАО Сбербанк России в лице филиала - Северо-Западного банка ПАО Сбербанк, судебный пристав-исполнитель ФИО7, ООО «Центральный Блок» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В порядке ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Инвестторг-Недвижимость 6-4» заключен предварительный договор купли-продажи №/КП/2017, согласно которому стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.
При этом ФИО1 2 февраля 2017 года заключен кредитный договор с ПАО «Сбербанк России» на сумму 1 844 232 рубля, в целях приобретения указанного объекта недвижимости.
ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН зарегистрировано право собственности ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-4" на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Инвестторг-Недвижимость 6-4» заключен договор купли-продажи №/КП/2017, согласно которому истец приобрела у ответчика жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.
ДД.ММ.ГГГГ имущество передано покупателю, и до настоящего времени находится в фактическом владении истца, что стороны не оспаривали.
В регистрации перехода права собственности на имя покупателя было отказано, в связи с наложенными на имущество запретами.
Также, судом установлено, что в производстве Всеволожского РОСП находится исполнительное производство №-ИП, по которому с ООО "Инвестторг-Недвижимость 6-4" взысканы денежные средства в пользу ООО «Универсал Инвест».
Постановлением судебного пристава-исполнителя Всеволожского РОСП УФССП России по Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ наложен запрет на распоряжение, арест, запрет регистрационных действий в отношении имущества ответчика, в том числе спорного объекта недвижимости, составлен акт описи арестованного имущества.
Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В рассматриваемом случае имеет место иная ситуация. Продавец не уклоняется от регистрации перехода права собственности на имя покупателя. Единственным препятствием для регистрации перехода права собственности на имя истца является запрет, наложенный судебным приставом.
В силу ст. 119 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.
В пунктах 37 и 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
В п. 50 и п. 60 постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу ст. 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительских документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Истцом в материалы дела представлены доказательства несения расходов по оплате коммунальных услуг в отношении спорной квартиры, а также заявления ею в налоговой декларации права на налоговый вычет, вследствие приобретения спорного имущества.
Никем по делу не оспорено, что истец на основании никем не признанного недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ является фактическим владельцем квартиры, несет расходы по ее содержанию, в связи с чем она обладает правом на обращение в суд с иском об освобождении имущества от запрета, поскольку в противном случае взыскание на объект может быть обращено без учета ее прав и законных интересов.
Так, м������������������������������������������������������������������������?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�????????????????????????????????�?????????J?J?J????Й?Й?????????J?J?J??????
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в ООО «Управление недвижимостью «Перспектива» с заявлением об открытии доступа в личный кабинет жильца по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Инвестторг-Недвижимость 6-4», ООО «Управление недвижимостью «Перспектива» и ФИО1 подписан акт проверки показаний приборов учета коммунальных услуг.
ДД.ММ.ГГГГ ПАО «ТГК-1» составлен акт проверки ИПУ ГВС в жилом помещении, расположенной по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ составлен акт замены индивидуального прибора учета в жилом помещении, расположенной по адресу: <адрес>.
13 апреля 2024 года составлен акт ПАО «ТГК-1» проверки ИПУ, расположенного по адресу: <адрес>.
В материалы дела также представлены счета-извещения на имя ФИО1 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, а также платежные документы об оплате оказанных услуг.
На момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ, внесения полной стоимости имущества и его фактической передачи истцу, никаких запретов, ограничений на имущество наложено судебными приставами и зарегистрировано в ЕГРН не было.
У истца отсутствовали основания сомневаться в правомочности продавца по заключению подобного договора.
Поэтому суд признает истца добросовестным приобретателем недвижимого имущества, а ее права подлежащими защите путем освобождения имущества от наложенного запрета. Оплата истцом надлежащему продавцу конкретного имущества, нахождение объекта во владении истца, предоставляет ей преимущество перед иными взыскателями, и обременяет конкретный объект дополнительными обязательствами. Аналогично тому, как судебная практика предоставляет преимущественное право оставления вещи за собой покупателю, фактически владеющему имуществом, если одна и та же вещь была одновременно продана нескольким покупателям.
Принимая подобное решение, суд восстанавливает разумный и справедливый баланс между интересами взыскателей, часть из которых получили помещения в аналогичных домах, но добиваются взыскания неустойки и причиненных убытков с ответчика (и не доказана невозможность удовлетворения их требований за счет иного имущества ответчика) и интересами добросовестного истца, которая также сохраняет за собой право предъявить требования к застройщику относительно компенсации причиненных убытков.
Суд отменяет запреты, наложенные судебным приставом, только в части спорного имущества. В отношении иных объектов, перечисленных в постановлении, обеспечительные меры сохраняют свое действие.
Доводы ООО «БалтИнвестГрупп» о нарушении его прав и возникновении препятствий во взыскании задолженности по исполнительному производству с ответчика ООО «Инвестторг-Недвижимость 6-4» суд находит несостоятельными. Ответчик и должник по исполнительным производствам ООО «Инвестторг-Недвижимость 6-4» не признан банкротом, в отношении него не заявлено конкурное производство, в связи с чем исключение из перечня имущества квартиры, приобретенной ФИО1 не препятствует осуществлению взыскания.
Анализируя заявление ответчика относительно пропуска истцом срока исковой давности для предъявления исковых требований относительно спорного жилого помещения, суд исходит из следующего.
В соответствии со статьями 195 и 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено; общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 64 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что, поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, распространяется на требование о государственной регистрации перехода права собственности.
По смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например, со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.
Исходя из содержания приведенных выше норм права и разъяснений высших судебных инстанций требование лица о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, переданное ему во владение, подвержено сроку давности, исчисляемому применительно к обязательствам до востребования: соответствующее право считается нарушенным, когда на заявление о регистрации заинтересованной в этом стороны не получен ответ или получен отказ от другой стороны либо созданы препятствия в регистрации.
При этом, суд учитывает, что согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. до ДД.ММ.ГГГГ), государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя, и сроки обращения с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество действующим законодательством не предусмотрены.
Таким образом, началом течения срока исковой давности по заявленному истцом требованию о государственной регистрации перехода права собственности является момент создания препятствий для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, а именно уведомления Кингисеппского отдела Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области о приостановлении государственной регистрации прав в отношении спорной квартиры - ДД.ММ.ГГГГ.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что срок для обращения истца с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не истек, поскольку ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском 29 января 2024 года, в связи с чем оснований для отказа в удовлетворении исковых требований с учетом установленных по делу обстоятельств не имеется.
Кроме того, в соответствии со статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.
Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.
Таким образом, доводы ответчика о пропуске срока исковой давности суд находит несостоятельными,
Истец в исковом заявлении указывает, а стороны по делу не оспаривают, что с момента получения квартиры по акту приема-передачи, имущество находится во владении истца, при этом как установлено судом, она является законным собственником спорного имущества.
При таких обстоятельства исковое заявление ФИО10 подлежит удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 12, 39, 56, 67, 167, 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковое заявление ФИО1 к ООО «Инвестторг-Недвижимость 6-4», ООО «БалтИнвестГрупп» о признании права собственности на жилое помещение - удовлетворить.
Признать за ФИО1, ИНН №, право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Всеволожский городской суд Ленинградской области.
Судья: /подпись/ Лёвочкина Д.Г.
Мотивированное решение изготовлено 26.09.2025.
КОПИЯ ВЕРНА. Судья: