Решение по делу № 2-2065/2022 от 11.07.2023 - об обязании исполнить предварительный договор купли-продажи от 14.01.2022г.

К делу № 2-97/2023

УИД 23RS0012-01-2022-002785-38

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Горячий Ключ 11 июля 2023 года

Горячеключевской городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Дзигаря А.Л.

при секретаре Гричанной Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5 об обязании исполнить предварительный договор купли-продажи от 14.01.2022г.

установил:

ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО4, ФИО5 об обязании исполнить предварительный договор купли-продажи от 14.01.2022г., мотивировав исковые требования тем, что между ФИО3 (покупатель) и ФИО4 (продавец) был заключен предварительный договор от 14.01.2022г. купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством жилого дома, по которому ФИО3 уплатила продавцу 10000000 рублей, однако, переданный ей жилой дом и земельный участок не соответствовали пункту 3.1.2 названного предварительного договора и проекту благоустройства Д-122, что послужило основанием для обращения в суд.

В судебном заседании истец в лице представителя изменил исковые требования и просил взыскать солидарно с ФИО4, ФИО5 1422000 рублей - стоимость работ и материалов, которые предусмотрены пунктом 3.1.2 названного предварительного договора и проекта благоустройства Д-122, от ранее заявленного требования об обязании исполнить предварительный договор купли-продажи от 14.01.2022г., отказался.

Ответчики ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причины неявки суду не представили, об отложении рассмотрения дела не просили.

Представитель ответчика ФИО5, ФИО6, действующий по доверенности, иск с учётом уточнения не признал, возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в письменном возражении на иск.

Представитель третьего лица Межмуниципального отдела по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю, извещенный надлежащим образом, в суд направил письменный отзыв. Просил рассмотреть исковое заявление без его участия. Разрешение спора оставил на усмотрение суда.

Суд, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства и иные материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что 14 января 2022 года между ФИО3 и ФИО4 в лице ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством жилого дома, по условиям которого ФИО3 передала ФИО4 300000 рублей в качестве предварительной оплаты в счет дальнейшего оформления основного договора купли-продажи земельного участка №«...», адрес: <адрес> право собственности на жилой дом подлежит государственной регистрации после ввода в эксплуатацию (пункт 1.1).

Полная стоимость Объекта недвижимости составляет 10000000 рублей и изменению не подлежит (пункт 1.2 Предварительного договора).

Согласно распискам ФИО4 в лице ФИО5 получил от ФИО3 14.01.2022г. – 300000 рублей, 11.02.2022г. – 9700000 рублей в качестве оплаты за земельный участок с незавершенным строительством жилым домом по адресу: <адрес>

Срок заключения основного договора купли-продажи земельного участка №«...» стороны предварительного договора от 14 января 2022г. не установили.

В соответствии с пунктом 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 ст. 429 ГК РФ).

Пункт 3.1.2 Предварительного договора предусматривал условие о благоустройстве придомовой территории и озеленении согласно проекту благоустройства.

02 марта 2022г. во исполнение предварительного договора от 14 января 2022г. ФИО2 Л.Г. и ФИО1 П.В. заключили основной договор от 02 марта 2022г. купли-продажи земельного участка, по условиям которого ФИО1 П.В. обязался продать, а ФИО2 Л.Г. обязалась приобрести земельный участок №«...» площадью 341 кв. м по адресу: г. Горячий Ключ, <адрес>пункт 1.1).

В силу пункта 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

С заключением ФИО2 Л.Г. и ФИО1 П.В. основного договора от ДД.ММ.ГГГГг. купли-продажи земельного участка на основании пункта 1 ст. 408 ГК РФ прекратил свое действие предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГг. купли-продажи земельного участка в связи с его надлежащим исполнением обеими сторонами в виде заключения основного договора.

Судом установлено, что ФИО1 П.В. все свои обязанности продавца по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГг. купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством жилого дома исполнил и заключил с ФИО2 Л.Г. основной договор от ДД.ММ.ГГГГг. купли-продажи земельного участка.

С прекращением ДД.ММ.ГГГГг. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГг. купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством жилого дома прекратились и все договорные обязанности ФИО1 П.В., вытекающие из указанного предварительного договора.

Пункт 3.1.2 Предварительного договора предусматривал условие об обязании ФИО1 П.В. передать ФИО2 Л.Г. жилой дом и объекты благоустройства в указанном в нём состоянии.

Однако, из содержания основного договора от ДД.ММ.ГГГГг. купли-продажи земельного участка следует, что стороны не включили в него условие об обязании ФИО1 П.В. передать ФИО2 Л.Г. жилой дом и объекты благоустройства в состоянии, указанном в пункте 3.1.2 Предварительного договора.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что у ФИО1 П.В. отсутствовала договорная обязанность передать ФИО2 Л.Г. по акту приема-передачи жилой дом и объекты благоустройства в соответствии с пунктом 3.1.2 Предварительного договора, поскольку названный Предварительный договор со дня заключения основного договора прекратился, а основной договор от ДД.ММ.ГГГГг. купли-продажи земельного участка такой обязанности ФИО1 П.В. не предусматривает.

Из содержания основного договора от 02 марта 2022г. купли-продажи земельного участка усматривается, что ФИО2 Л.Г. и ФИО1 П.В. договорились о передаче ФИО2 Л.Г. земельного участка №«...» по адресу: г. Горячий Ключ, <адрес>А в том состоянии, в котором этот участок находился 02 марта 2022года, то есть на дату передачи участка.

Согласно пункту 3.1 Договора от 02 марта 2022г. купли-продажи земельного участка Покупатель ФИО2 Л.Г. удовлетворена качественным состоянием покупаемого Объекта недвижимости /земельного участка/, которое установлено путём его осмотра на месте перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец ФИО1 П.В.

Согласно пункту 3.2 Договора от 02 марта 2022г. в соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче земельного участка сторонами передаточный акт не составляется. Договор имеет силу акта приема - передачи Объекта недвижимости. Объект недвижимости передан покупателю в день подписания Договора.

В соответствии с пунктом 2.2 Договора от 02 марта 2022г. Стороны полностью произвели расчёт до подписания настоящего договора.

Договор от ДД.ММ.ГГГГг. купли-продажи земельного участка, имеющий силу Акта приемки-передачи, закрепивший условие о передаче Земельного участка ФИО2 Л.Г. в том состоянии, в котором этот участок находился 02 марта 2022 года и зафиксировавший факт, что ФИО2 Л.Г. удовлетворена качественным состоянием покупаемого Земельного участка, которое установлено путём его осмотра ФИО2 Л.Г. на месте перед заключением, - подписан без каких-либо возражений лично самим истцом ФИО2 Л.Г.

02 марта 2022г. в г. Горячем Ключе ФИО3 обратилась в территориальный отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации перехода к ней права собственности на земельный участок №«...» по адресу: <адрес>, к которому приложила Договор от ДД.ММ.ГГГГг. купли-продажи земельного участка, а также Чек от 02.03.2022г. об уплате ею госпошлины, что подтверждается имеющейся в материалах дела копий регистрационного дела на земельный участок №«...»

На основании представленного в регистрирующий орган лично ФИО2 Л.Г. Договора от 02 марта 2022г. купли-продажи земельного участка за ФИО2 Л.Г. было зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок КН №«...» о чем в ЕГРН была внесена запись регистрации №«...» от 09.03.2022г., что подтверждается имеющейся в деле выпиской из ЕГРН на указанный участок.

ФИО2 Л.Г. в регистрирующий орган предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГг. купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством жилого дома Истцом не представляла, указанный договор правовым основанием для регистрации за ФИО2 Л.Г. права собственности на земельный участок, не являлся.

ДД.ММ.ГГГГг. за ФИО2 Л.Г. было зарегистрировано право собственности на жилой дом №«...» по адресу: <адрес>, о чем в ЕГРН была внесена запись регистрации №«...» от 04.04.2022г., что подтверждается имеющейся в деле выпиской из ЕГРН на указанное здание жилого дома.

Поскольку основанием возникновения права собственности ФИО2 Л.Г. на земельный участок являлся договор от 02 марта 2022г. купли-продажи земельного участка, который имел силу передаточного акта и который условия аналогичного пункту 3.1.2 Предварительного договора от 14 января 2022г. купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством жилого дома не содержал, а с заключением основного договора названный Предварительный договор от 14 января 2022г. прекратился, то у ФИО1 П.В. не было обязанности передать по акту приема-передачи ФИО2 Л.Г. жилой дом и объекты благоустройства в соответствии с пунктом 3.1.2 Предварительного договора от 14 января 2022г. купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством жилого дома

В иске ФИО2 Л.Г. ссылается на то, что у ФИО1 П.В. имелась перед ней обязанность по выполнению работ по благоустройству в соответствии с описанием жилого дома и объектов благоустройства, содержащимся в Проекте благоустройства Д-122, подготовленном студией дизайна и архитектуры «AbramovaStudio».

По правилам части 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статьи 309 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 454, 549 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок или другое недвижимое имущество (статья 130) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статья 554 ГК РФ предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (пункт 1).

В силу требований пункта 1 статьи 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В нарушение требования части 1 ст. 56 ГПК РФ ФИО2 Л.Г. не представлены суду доказательства возникновения у ФИО1 П.В. обязанности по выполнению работ по благоустройству на отчужденном ей земельном участке в соответствии с описанием жилого дома и объектов благоустройства, содержащимся в Проекте благоустройства Д-122, подготовленном студией дизайна и архитектуры «AbramovaStudio».

Как установлено судом, ни прекратившийся Предварительный договор от 14 января 2022г., ни основной Договор от 02 марта 2022г. купли-продажи земельного участка не предусматривали обязанности ФИО1 П.В. по выполнению работ по благоустройству на отчужденном ФИО2 Л.Г.земельном участке в соответствии с описанием жилого дома и объектов благоустройства, содержащимся в Проекте благоустройства Д-122, подготовленном студией дизайна и архитектуры «AbramovaStudio», равно как на самом Проекте благоустройства Д-122 отсутствует заверенное подписью ФИО1 П.В. добровольно принятое на себя обязательство на выполнение им каких-либо работ по благоустройству в соответствии с указанным Проектом благоустройства.

В соответствии со статьями 454, 549, 554, 456 (пункта 1), статьи 421 (пункта 4) ГК РФ объем взаимных прав и обязанностей сторон договора купли-продажи определяется исключительно содержанием договора купли-продажи земельного участка, и возложение на ФИО1 П.В. обязанностей, не предусмотренных этим договором, не допускается.

У ФИО1 П.В. ни по одному из правовых оснований не возникло обязанностивыполнить работы по благоустройству земельного участка, содержащиеся в Проекте благоустройства Д-122, подготовленном студией дизайна и архитектуры «AbramovaStudio».

Суд приходит к выводу, что предварительный договор купли-продажи от 12.01.2022г. сторонами исполнен надлежащим образом путём заключения основного договора купли-продажи от 02.03.2022г, аФИО3 получила надлежащее предоставление по предварительному договору купли-продажи от 12.01.2022г. в виде заключения основного договора купли-продажи от 02.03.2022г, который, в свою очередь, также исполнен ФИО2 Л.Г. и ФИО1 П.В. надлежащим образом путем полного расчета между сторонами до подписания договора (пункт 2.2) и передачи Покупателю (ФИО2 Л.Г.) в день подписания Договора - земельного участка, в отношении которого Покупатель (ФИО2 Л.Г.) удовлетворен его качественным состоянием, которое было установлено путем его осмотра Покупателем (ФИО2 Л.Г.) на месте перед заключением договора, и при осмотре каких-либо дефектов и недостатков Покупателем (ФИО2 Л.Г.) обнаружено не было (пункты 3.1, 3.2 Договора от ДД.ММ.ГГГГг.).

ДД.ММ.ГГГГ представитель истца ФИО2 Л.Г. заявил в судебном заседании ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы и предложил суду поставить перед экспертами вопросы: 1) определить наличие/отсутствие объектов благоустройства на земельном участке с кадастровым №«...» указанных в предварительном договоре купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ФИО4 и ФИО3, и указанных на земельном участке №«...» в «Проекте благоустройства Д-122», подготовленном студией дизайна и архитектуры «AbramovaStudio»; 2) соответствуют ли технические характеристики жилого дома с кадастровым №«...» и объектов благоустройства, созданных на земельном участке с кадастровым №«...»,техническим характеристикам жилого дома и объектов благоустройства, указанным в предварительном договоре купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством жилого дома от 14.01.2022 года, заключенного ФИО4 и ФИО3, и указанным в «Проекте благоустройства Д-122», подготовленном студией дизайна и архитектуры «AbramovaStudio»?3) если не соответствуют, то определить перечень несоответствий с указанием несоответствующих характеристик; 4) какова стоимость создания отсутствующих объектов благоустройства и устранения выявленных несоответствий?

В силу части 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

В целях всестороннего, полного, объективного рассмотрения дела, а также принимая во внимание, что для вывода по предложенным представителем ФИО2 Л.Г.вопросам требуются специальные познания, судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза по вопросам, предложенным суду представителем истца ФИО2 Л.Г.

Согласно выводам Заключения эксперта №«...».15 от 15.05.2023г. строительно-технической экспертизы(выводы на вопросы №«...»,2,4) на земельном участке с кадастровым №«...»,большая часть объектов благоустройства, указанных в предварительном договоре купли-продажи земельного участка и строительством жилого дома от 14.01.2022 года, заключённого между ФИО4 и ФИО3 земельном участке №«...» в «Проекте благоустройства Д-122», подготовленном студией дизайна и архитектуры«AbramovaStudio», отсутствует.Технические характеристики жилого дома с кадастровым №«...» и объекты благоустройства, созданные на земельном участке с кадастровым №«...», не соответствуют техническим характеристикам жилого дома и объектам благоустройства, указанным в предварительном договоре купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством жилого дома от 14.01.2022, заключённого и ФИО2 ФИО1, «Проекте благоустройства Д-122»,подготовленном студией дизайна и архитектуры «AbramovaStudio». Стоимость создания отсутствующих объектов благоустройства и устранения выявленных несоответствий, округленно, составляет:1 422 000,00 (RUB) (Один миллион четыреста двадцать две тысячи рублей 00 копеек).

С учетом выводов Заключения эксперта №«...».15 от 15.05.2023г. строительно-технической экспертизы истец в лице представителя изменил исковые требования и просил взыскать солидарно с ФИО1 П.В., ФИО5 1 422 000 рублей.

С учётом того, что несоответствие земельного участка и возведенного на нем жилого дома предварительному договору купли-продажи земельного участка и незавершенному строительством жилого дома от 14.01.2022 года, заключённого между ФИО1 ФИО2 и Проекту благоустройства Д-122, подготовленному студией дизайна и архитектуры «AbramovaStudio», юридического значения не имеет по причинам, изложенным выше, а ФИО2 Л.Г. не представила доказательства несоответствия земельного участка и возведенного на нем жилого дома договору купли-продажи от 02.03.2022г., то суд к выводам Заключения эксперта №«...».15 от 15.05.2023г. строительно-технической экспертизы с точки зрения относимости к рассматриваемому спору относится критически.

Довод искового заявления о том, что предварительный договор купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством жилого дома от 14.01.2022г. подлежит квалификации как договор купли-продажи недвижимости судом отклоняется.Согласно пункту 1.1 Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГг.ФИО2 Л.Г. передала ФИО1 П.В. 300000 рублей в качестве предварительной оплаты в счет дальнейшего оформления основного договора купли-продажи земельного участка №«...», адрес: <адрес>, то есть стороны изначально договорились заключить основной договор купли-продажи земельного участка №«...», который и заключили ДД.ММ.ГГГГг. и который лично ФИО2 Л.Г. как единственное правовое основание был представлен в регистрирующий орган и на основании которого за ней было зарегистрировано право собственности на земельный участок. Ссылка представителя ФИО2 Л.Г. на постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 14.08.2022г. является необоснованной, поскольку изложенные в нём объяснения опрошенных лиц не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего дела.

То обстоятельство, что Предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГг. содержит условия основного договора, в том числе, о предмете купли-продажи, соответствует пункту 3 ст. 429 ГК РФ, согласно которой предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Нельзя также согласиться с доводом искового заявления о том, что договор от 02.03.2022г. купли-продажи земельного участка №«...» является лишь дополнительным соглашением к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГг., поскольку с заключением договора от 02.03.2022г. купли-продажи прекратился предварительный договор от 14 января 2022г. Основанием для регистрации права собственности ФИО2 Л.Г. на земельный участок явился договор от 02.03.2022г. купли-продажи.

Анализируя вышеизложенное, суд пришёл к убеждению, что исковые требования ФИО2 Л.Г. (с учётом их изменения) являются незаконными, необоснованными и в их удовлетворении следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО3 к ФИО4, ФИО5 с учётом уточненных исковых требований о взыскании солидарно с ФИО4, ФИО5 в пользу ФИО3 денежных средств в размере 1422000 рублей, судебных расходов за проведение судебной строительно-технической экспертизы в размере 120000 рублей, судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 50000 рублей, - оставить без удовлетворения.

В случае несогласия решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Горячеключевской городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий -