<данные изъяты> Гражданское дело №2-1530/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 декабря 2025 года г. Обнинск Калужской области
Обнинский городской суд Калужской области в составе
председательствующего судьи Романовой Н.В., при секретаре Минасян С.Д.,
с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Балтийская финансово-строительная компания» о взыскании убытков, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к АО «Специализированный застройщик «Балтийская финансово-строительная компания» о взыскании убытков, неустойки, денежной компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов. В обоснование иска указано на то, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты> Объектом долевого строительства являлась двухкомнатная квартира под условным номером <данные изъяты> проектной площадью 50,80 кв. м в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: <данные изъяты> Истец обязательства по оплате цены договора в сумме 5 485 642 рубля 10 копеек исполнил. Квартира была передана истцу по передаточному акту ДД.ММ.ГГГГ, в ходе эксплуатации квартиры были выявлены недостатки, зафиксированные в заключении ООО «Экспресс-оценка» <данные изъяты>. Истец направил в адрес ответчика требование об устранении недостатков, затем - требование о выплате денежных средств в размере 874 017 рублей 98 копеек в счет возмещения убытков, которое осталось без ответа. Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, истец просил взыскать с АО «Специализированный застройщик «Балтийская финансово-строительная компания» убытки в виде расходов по устранению недостатков объекта долевого строительства в сумме 874 017 рублей 98 копеек, штраф, неустойку за нарушение срока удовлетворения требований участника долевого строительства, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства, денежную компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, судебные расходы в сумме 87 406 рублей.
Окончательно уточнив по результатам экспертизы исковые требования, ФИО1 просил суд взыскать с ответчика убытки по устранению недостатков объекта долевого строительства в размере 483 162 рубля, неустойку за нарушение срока удовлетворения требований участника долевого строительства, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства, денежную компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, судебные расходы в сумме 87 406 рублей.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился. Его представитель ФИО2 в ходе рассмотрения дела иск по изложенным в нем основаниям, просил его удовлетворить, выражая несогласие с возражениями ответчика относительно заявленных требований.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в письменных возражениях просил в иске отказать, а в случае удовлетворения требований применить положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положения Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326. Полагал компенсацию морального вреда и судебные расходы завышенными и подлежащими снижению до разумных пределов.
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав доказательства по делу, суд приходит к следующему.
В силу положений ч. 1 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на дату возникновения правоотношений сторон) (далее - Закон) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ст. 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).
На основании ст. 8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч. 1).
Частью 5 ст. 7 Закона предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
В силу ч. 6 ст. 7 вышеназванного Федерального закона участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
ДД.ММ.ГГГГ между АО «Специализированный застройщик «Балтийская финансово-строительная компания», с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, был заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты> по условиям которого ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцу в собственность объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру под условным номером <данные изъяты> проектной площадью 50,80 кв. м в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 26-37).
В свою очередь, истец обязался принять квартиру и уплатить за нее обусловленную договором цену, которая составила 5 485 642 рубля 10 копеек.
Объект долевого строительства передан истцу по передаточному акту ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д.37-38).
ДД.ММ.ГГГГ истец ответчику направил заявление с требованием об устранении выявленных дефектов в объекте долевого строительства (т. 1 л.д.48-50), которое осталось без ответа.
ДД.ММ.ГГГГ истом в адрес АО «Специализированный застройщик «Балтийская финансово-строительная компания» направлена претензия о выплате денежных средств в размере 874 017 рублей 98 копеек в счет возмещения убытков, которая удовлетворена не была (т.1 л.д.124-127).
Указанные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами, сторонами не оспорены.
В ходе рассмотрения дела судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза для определения наличия в квартире истца недостатков, объеме работ для их устранения и стоимости таких работ.
Согласно заключению экспертов ООО «Малтон» <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, в квартире <адрес> имеются несоответствия требованиям строительных норм и правил, стоимость устранения которых составляет 483 162 рубля.
Суд принимает названное заключение в качестве допустимого доказательства наличия недостатков в объекте долевого строительства и стоимости их устранения, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, содержит подробное описание произведенных исследований, выполнено по результатам экспертного осмотра, сделанные выводы научно обоснованы. Эксперт имеет необходимую квалификацию и значительный стаж работы, основания для сомнения в правильности выводов эксперта отсутствуют.
Доказательств того, что указанные недостатки произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства, нарушения требований к процессу эксплуатации объекта либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, ответчиком в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено.
Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу, что в судебном заседании с достаточной степенью достоверности установлены требующие устранения недостатки переданного истцу объекта долевого строительства, расходы на возмещение которых, составили 483 162 рубля.
Федеральным законом от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ) ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ дополнена ч. 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.
Указанные изменения, внесенные в ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2025 года.
В силу п. 5 ст. 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.
Таким образом, с учетом выводов экспертов ООО «МАЛТОН» по второму вопросу, правомерно взыскание общей суммы по устранению строительных недостатков согласно установленной стоимости по результатам строительно-технической экспертизы, но не более чем три процента от цены договора – 164 569 рублей 26 копеек (5485642,10 х 3%), учитывая, что застройщиком нарушены требования к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, а уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.
При этом, нет оснований для взыскания неустойки и штрафа, начисленных на указанную сумму убытков, так как общая сумма имущественного взыскания в таком случае превысит три процента от цены договора, что недопустимо в силу ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, которой предусмотрено ограничение общей суммы имущественных взысканий по этой категории дел с 01 января 2025 года в виде трех процентов от цены договора.
Применяя положения ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, поскольку в ходе судебного разбирательства нашел подтверждение факт нарушения прав истца, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежной компенсации морального вреда в размере 20 000 рублей, с учетом степени вины ответчика и степени нравственных страданий истца.
В силу положений ч. 3 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, поскольку претензия в адрес ответчика была направлена 11 апреля 2025 года, а соответственно, срок для добровольного удовлетворения требований участника долевого строительства истек в период действия моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326, оснований для взыскания с ответчика штрафа суд не усматривает.
На основании изложенного иск подлежит частичному удовлетворению.
Вместе с тем, учитывая положения ст.203 ГПК РФ и Постановления Правительства РФ №326 от 18 марта 2024 года, суд полагает обоснованным и подлежащим удовлетворению заявление ответчика о предоставлении отсрочки исполнения решения суда в части взыскания убытков до 31 декабря 2025 года.
Истцом при обращении в суд понесены расходы на оплату услуг ООО «Экспресс-Оценка» по осмотру квартиры и составлению экспертного заключения в размере 34 906 (5026+29880) (т. 1 л.д.51-114), которые в силу положений ст.98 ГПК РФ подлежат возмещению ответчиком пропорциональной удовлетворенным исковым требованиям (164 569,26/483162=34%) в размере 11 868 рублей 04 копейки (34906 х 34%).
Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 3 пункта 2 постановления от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.
Поскольку полномочия представителя в доверенности, оригинал которой не был приобщен к материалам дела, не ограничены его участием в рассмотрении настоящего дела, а распространяются также на представление интересов истца не только в судебных, но и в иных учреждениях и организациях, что не исключает использование ее при осуществлении иных действий, суд не находит оснований для взыскания с ответчика расходов на составление и оформление нотариальной доверенности <адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2 500 рублей (т.2 л.д. 49-50).
Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Экспресс-Юрист» заключен договор на оказание юридических услуг <данные изъяты> по условиям которого исполнитель принял на себя обязательства за вознаграждение оказывать следующие услуги: подготовка и направление искового заявления, ходатайств, участие в судебных заседаниях. Во исполнение условий данного договора ФИО1 оплатил денежные средства в размере 50 000 рублей (т. 1 л.д.115-123).
Принимая во внимание сложность дела, объем проведенной представителем по делу работы, его участие в судебных заседаниях в Обнинском городском суде Калужской области, учитывая требования разумности и справедливости, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей.
В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 5 937 рублей.
Руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Балтийская финансово-строительная компания» о взыскании убытков, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов удовлетворить частично.
Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик «Балтийская финансово-строительная компания» <данные изъяты> в пользу ФИО1 <данные изъяты> в счет возмещения убытков 164 569 рублей 26 копеек, денежную компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, судебные расходы в размере 41 868 рублей 04 копейки.
В удовлетворении иска в остальной части отказать.
Предоставить Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Балтийская финансово-строительная компания» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания убытков до ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик «Балтийская финансово-строительная компания» <данные изъяты> в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 5 937 рублей.
Решение суда может быть обжаловано в Калужский областной суд в течение месяца через Обнинский городской суд.
Мотивированное решение изготовлено 15 января 2026 года.
Судья Н.В. Романова