РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Балтийск 05 сентября 2022 г.

Балтийский городской суд Калининградской области в лице судьи Чолий Л.Л.,

при секретаре Берестовой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области о признании незаконным решение об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без торгов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к муниципальному образованию «Балтийский городской округ» (далее также - администрация), о признании незаконным отказа от 13.04.2022 № в заключении с ней договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: .

Требования мотивировала тем, что с 2009 г. является собственником расположенного на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства 4% готовности. Земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, ранее был предоставлен ей по договору аренды от 27.02.2007 на срок 3 года.

В дальнейшем указанный договор пролонгировался по 20.02.2017, и по истечении срока первоначального договора аренды между ней и городской администрацией муниципального образования «Приморское городское поселение» был заключен договор аренды, по условиям которого земельный участок предоставлен в аренду для завершения строительства на период с 31 марта 2017 г. по 30 марта 2020 г.

По истечении договора аренды она продолжила пользоваться земельным участком на тех же условиях, в апреле 2022 г. обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении ей указанного земельного участка в аренду, на что получила отказ.

ФИО1 полагает, что подобный отказ является незаконным, поскольку она имеет первоочередное право арендовать спорный земельный участок на новый срок, так как на земельном участке расположен недвижимый объект неоконченный строительством, ранее выданное разрешение на строительство этого объекта до 2025 года не оспаривалось и не отменено. Кроме того, первый договор аренды земельного участка заключен 27 февраля 2007 года до введения в действие нормы об однократности предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства.

Представители административного истца в судебном заседании поддержали позицию, изложенную в административном иске, полагают, что при сложившейся ситуации, поскольку право собственности на неоконченный строительством жилой дом зарегистрировано за административным истцом и не оспорено, а также земельный участок не был изъят административным ответчиком в соответствии с действующим законодательством, то указанные обстоятельства не исключают возможности заключения договора аренды по подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Также сторона административного истца указала, что на день рассмотрения административного иска ФИО1 заключен договор подряда, в соответствии с которым в течение 90 дней будет достроен объект, и настаивают на том, что ФИО1 по объективным причинам, в силу стечения тяжелой жизненной ситуации (болезни длительное время мужа, его смерти , сложившегося в связи с этим материального положения, проблем связанных с короновирусной инфекцией) не смогла окончить строительство объекта до окончания срока действия договора от 31.03.2017.

Представитель административного ответчика с административным иском не согласен, полагает, что не имеется оснований для заключения договора аренды без торгов, поскольку административному истцу единожды уже предоставлялся земельный участок в аренду для завершения строительства. Вместе с тем, представитель не отрицает, что с момента окончания срока действия договора аренды, то есть с 30.03.2020, администрация никаких действий по изъятию вышеуказанного земельного участка не предпринимала, равно как и не отрицает того, что на настоящий момент при наличии на не изъятом Администрацией земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ФИО1 на праве собственности, ответчик лишен возможности реализации данного земельного участка путем его продажи на аукционе.

Заслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа местного самоуправления, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с частью 9 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения.

Статьей 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон № 131-ФЗ) к вопросам местного значения муниципального, городского округа относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального, городского округа.

Согласно части 1 статьи 51 названного закона органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В соответствии со ст. 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением главы Балтийского городского округа от 27 февраля 2007 г. № ФИО1 был предоставлен под индивидуальное жилищное строительство сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером №, площадью кв.м, расположенный по адресу: .

27 февраля 2007 г. на основании указанного постановления между ФИО1 и администрацией Балтийского городского округа был заключен договор № аренды указанного земельного участка на период действия с 27 февраля 2007 г. по 20 февраля 2010 г. (л.д. ).

27 августа 2007 г. ФИО1 выдано разрешение на строительство недвижимого объекта - жилого дома № сроком до 20 февраля 2010 г. (л.д. ).

В последующем, сторонами заключено соглашение от 02.02.2010, в соответствии с которым договор аренды от 27.02.2007 № продлен по 20 февраля 2017 г. (л.д. ).

31 августа 2009 г. право на объект незавершенного строительства индивидуальный жилой дом, общей площадью застройки кв.м с готовностью 4%, расположенный на вышеуказанном земельном участке, было зарегистрировано ФИО1 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. ).

30.12.2015 ФИО1 выдано разрешение на строительство недвижимого объекта № со сроком на десять лет, то есть до 30.12.2025 (л.д. ).

31 марта 2017 г. между ФИО1 и городской администрацией муниципального образования «Приморское городское поселение» заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого земельный участок предоставлен в аренду для завершения строительства на период с 31 марта 2017 г. по 30 марта 2020 г.

22 сентября 2021 г. в адрес ФИО1, в ответ на ее обращение о заключении договора аренды администрацией направлено уведомление об отказе от исполнения договора (л.д. ).

05 апреля 2022 г. ФИО1 обратилась с заявлением о предоставлении ей земельного участка в аренду.

Администрация отказала ФИО1 в удовлетворении заявления, сославшись в своем ответе от 13 апреля 2022 № на то, что административный истец воспользовалась правом на заключение аренды земельного участка на срок три года для завершения строительства объекта и повторное предоставление земельного участка по тем же основаниям не допускается.

Вместе с тем, суд не соглашается с позицией административного ответчика по следующим основаниям:

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Земельным кодексом Российской Федерации также установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Таким образом, без признания отсутствующим права собственности на объект недвижимого имущества, или оспаривание права собственности по иным законным основаниям, административный ответчик лишен возможности осуществлять свои полномочия в отношении спорного земельного участка.

Между тем, как следует из разъяснений, приведенных в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 года, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

Из указанного следует, что административный ответчик вправе подавать иск с требованием о изъятии у собственника объекта незавершенного строительства.

В тоже время, согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности, на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

При таких обстоятельствах, анализируя вышеуказанные положения законодательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что при отсутствии у уполномоченного органа судебного акта об изъятии у собственника объекта незавершенного строительства, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственник объекта недвижимости вправе обратиться в этот орган с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка для завершения строительства этого объекта по абз. 2 п. 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в противном случае в условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия договора аренды земельного участка у собственника объекта, возведенного на земельном участке на законных основаниях возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, а также для уполномоченного органа отсутствие возможности осуществлять своими правами, предусмотренными статьей 209 ГК РФ в отношении земельного участка.

Как установлено судом, по окончании срока действия договора аренды земельного участка от 31.03.2017, заключенного с ФИО1, администрацией в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен принадлежащий истице объект незавершенного строительства (до 30.09.2021), не было заявлено в суд требование об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего административному истцу на праве собственности путем продажи с публичных торгов.

Это обстоятельство на настоящий момент исключает возможность истребования спорного земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства и, в свою очередь, исключает без заключения с административным истцом договора аренды возможность использовать в дальнейшем данный земельный участок по его назначению.

Вместе с тем, такая юридическая неопределенность судьбы земельного участка с момента истечения срока действия договора аренды земельного участка у собственника объекта, возведенного на земельном участке на законных основаниях, в данном случае противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, лишает ФИО1, которая имеет разрешение на строительство объекта, действующее до 30.12.2025, не достроившая объект недвижимости в период действия договора в силу тяжелой жизненной ситуации (смерти мужа), и при отсутствии доказательств злоупотребления своим правом, возможности без предоставления ей земельного участка в аренду завершить строительство с последующей эксплуатацией строящегося объекта недвижимости, равно как препятствует администрации использованию земельного участка по назначению.

При этом суд полагает возможным учесть, что на настоящий момент ФИО1 заключен договор подряда на выполнение соответствующих работ и ранее с 2020 года такие работы, направленные на окончание строительства не производились в силу, как выше указано, тяжелой жизненной ситуации, короновирусной инфекции, а также в связи с отсутствием заключенного договора аренды земельного участка, без которого ФИО1 полагала незаконным завершение строительства объекта, в связи с чем, предпринимала попытки заключить договор аренды.

Приведенные обстоятельства, по мнению суда, позволяют при сложившейся ситуации воспользоваться ФИО1 правом на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № по пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации путем заключения с администрацией соответствующего договора аренды земельного участка на срок, не превышающий срока выданного разрешения на строительство объекта недвижимости, и в случае нарушения ФИО1 сроков возведения объекта недвижимости в рамках действия заключенного договора аренды, администрация не лишена права воспользоваться в дальнейшем своим правом на изъятие объекта недвижимости у ФИО1 при прекращении срока договора аренды в соответствии со статьей 239.1 ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным решение администрации муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области об отказе ФИО1 в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером №, оформленное письменным уведомлением от 13.04.2022 №.

Обязать администрацию муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области в течение 14 (четырнадцати) календарных дней с момента вступления настоящего решения в законную силу устранить в полном объёме допущенное нарушение прав и законных интересов ФИО1 путём подготовки проекта договора аренда земельного участка с кадастровым номером № в трёх экземплярах, их подписания и направления для подписания ФИО1 и обязать администрацию муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области сообщить в Балтийский городской суд Калининградской области и ФИО1 об исполнении настоящего решения в течение одного месяца со дня вступления его в законную силу.

Взыскать с администрации муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 (трёхсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Калининградского областного суда через Балтийский городской суд Калининградской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Балтийского городского суда

Калининградской области Л.Л. Чолий

Мотивированное решение изготовлено 12.09.2022.