УИД № 67RS0003-01-2024-001117-86
производство № 2-202/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 марта 2025 года г. Смоленск
Промышленный районный суд г. Смоленска
в составе:
председательствующего судьи Пилипчука А.А.,
с участием
представителя истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2,
при помощнике судьи Лебедеве К.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, ФИО4 к Администрации г. Смоленска об изъятии жилого помещения путем выкупа,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с иском к Администрации г. Смоленска об изъятии жилого помещения путем выкупа, указав в обоснование заявленных требований, что ФИО3 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, - а ФИО4 собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Постановлением Администрации г. Смоленска от 21.04.2023 № 975-адм. дом, в котором проживают истцы, признан аварийным и подлежащим реконструкции. Администрацией г. Смоленска вынесено постановление от 19.12.2023 № 3619-адм «Об изъятии для муниципальных нужд города Смоленска земельного участка и жилых помещений, расположенных в <адрес>, признанного аварийным и подлежащим сносу». В адрес истцов направлены проекты соглашений о возмещении за изымаемое жилое помещение. Вместе с тем, они (истцы) не согласны с суммой выкупаемой стоимости изымаемых жилых помещений, установленной администрацией города Смоленска, ввиду того, она не соответствует рыночной стоимости жилых помещений, общего имущества, включая стоимость земельного участка, на котором расположен дом, признанный аварийным, а также не включает в себя компенсацию за не произведенный капитальный ремонт. Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении суммы компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Решением Промышленного районного суда г. Смоленска от 24.04.2011 по делу № на Администрацию г. Смоленска возложена обязанность в течение 6 месяцев со дня вступления решения в законную силу произвести ремонтно-реставрационные работы и капитальный ремонт жилого дома, являющегося объектом культурного наследия регионального значения - «Городская усадьба: главный дом» расположенного по адресу: <адрес>, - в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда и в соответствии с нормами об охране и использовании памятников истории и культуры. Однако данное решение суда ответчиком исполнено не было, капитальный ремонт не был произведен.
Просят суд возложить обязанность на Администрацию г. Смоленска изъять у ФИО3 для муниципальных нужд жилое помещение, общей площадью 68,2 кв.м, находящееся по адресу: <адрес>, - путём выкупа, с определением денежной компенсации, включающей в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности, компенсации непроизведенного капитального ремонта, а также изъять у ФИО4 для муниципальных нужд жилое помещение, общей площадью 11,7 кв.м, находящееся по адресу: <адрес>, - путем выкупа, с определением денежной компенсации, включающей в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности, компенсации непроизведенного капитального ремонта.
Протокольным определением от 27.01.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление культуры Администрации г. Смоленска.
Представитель истцов ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил обязать Администрацию г. Смоленска взамен изымаемых жилых помещений путем выкупа определить денежную компенсацию, включающую в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности, компенсацию непроизведенного капитального ремонта, в отношении истца ФИО3 исходя из общей площади изымаемых помещений - 68,2 кв.м.
Представитель ответчика по встречному исковому заявлению Администрации г. Смоленска ФИО2 в судебном заседании в удовлетворении исковых требований возражала.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления культуры Администрации г. Смоленска в судебное заседание не явился по неизвестным суду причинам, о месте и времени рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом.
В силу ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся истцов и представителя третьего лица.
Суд, заслушав пояснения представителя истцов, представителя ответчика, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.
В силу ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6). При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7).
Как следует из материалов дела и установлено судом ФИО3 является собственником комнаты площадью 16,7 кв.м. с кадастровым номером № в <адрес>, а также <адрес>, площадью 32,3 кв.м., с кадастровым номером № в <адрес> в <адрес> (т. 2 л.д. 135-136, 138-140).
Также согласно сведений ЕГРН на учете состоит жилое помещение общей площадью 68,2 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес>, сведения о зарегистрированных правах и план расположения помещения на этаже отсутствуют (т. 2 л.д. 142)
ФИО4 является собственником комнаты площадью 11,7 кв.м. с кадастровым номером № в <адрес> в <адрес> (т. 1 л.д. 21-24)
Многоквартирный <адрес> расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью 488 кв.м (т. 3 л.д. 7-8).
Постановлением Администрации г. Смоленска от 21 апреля 2023 года № 975-адм «О реализации решений городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Смоленска» <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции. Срок отселения граждан из указанного дома до 31.12.2024 (т. 1 л.д. 16).
Постановлением Администрации г. Смоленска от 19 декабря 2023 года № 3619-адм «Об изъятии для муниципальных нужд города Смоленска земельного участка и жилых помещений в многоквартирном <адрес>, признанном аварийным и подлежащим реконструкции» (далее - Постановление Администрации г. Смоленска от 19 декабря 2023 года № 3619-адм) постановлено изъять для муниципальных нужд города Смоленска земельный участок, площадью 488 кв.м с кадастровым номером №, а также жилые помещения: комнату площадью 11,7 кв.м с кадастровым номером № в <адрес>; комнату площадью 16,7 кв.м. с кадастровым номером № в <адрес>; <адрес>, площадью 32,3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>. Установлен срок действия постановления 3 года. (т. 1 л.д. 15).
Администрацией г. Смоленска произведена оценка жилых помещений и доли в праве собственности на земельный участок для осуществления возмещения за изымаемые жилые помещения. Согласно отчету об оценке № размер возмещения за изымаемый объект оценки комнаты площадью 11,7 кв.м в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 427972 руб. Согласно отчету об оценке № размер возмещения за изымаемый объект оценки <адрес>, площадью 32,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, составляет 1219674 руб. Согласно отчету об оценке № размер возмещения за изымаемый объект оценки комнаты площадью 16,7 кв.м. в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 549408 руб. (т. 1 л.д. 65-134, 136-197, 203-250, т. 2 л.д. 1- 14).
ФИО4, ФИО3 26.12.2023 направлен проект соглашения о возмещении за изымаемое жилое помещение для подписания и предоставления заявления с указанием банковских реквизитов, на которые будут перечислены денежные средства (т. 1 л.д. 10-11).
До настоящего времени соглашение о возмещении за изымаемое жилое помещение не подписано.
Вместе с тем исходя из обстоятельств данного спора, ФИО4, ФИО3 не возражают против изъятия спорных жилых помещений путем выкупа, однако просят определить денежную компенсацию, включающую в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности, компенсацию непроизведенного капитального ремонта.
В соответствии с ответом Управления Росреестра по Смоленской области от 19.03.2024 №-ЮК согласно сведениям ЕГРН объекты недвижимости, а именно комната площадью 16,7 кв.м. с кадастровым номером № в <адрес>, площадью 32,3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, имеют связь с объектом недвижимого имущества с кадастровым номером № – квартира, расположенном по адресу: <адрес>, площадь которого составляет 68,2 кв.м. (т. 2 л.д. 19).
Согласно заключению эксперта № от 15.01.2025 размер возмещения за изымаемое жилое помещение - комнату площадью 11,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> – включая рыночную стоимость данного жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, - в том числе стоимость земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> составит 719443 рубля. Размер возмещения за изымаемые жилые помещения: часть квартиры, площадью 32,3 кв.м. с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, и комнаты площадью 16,7 кв.м. с кадастровым номером № в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, - включая рыночную стоимость данных жилых помещений, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, - в том числе стоимость земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также убытки, причиненные собственнику жилых помещений их изъятием, в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> составит 2793422 рубля (1830400 руб+963022 руб.)
Эксперт ФИО5 в судебном заседании показала, что расчет возмещения производился на основании данных из ЕГРН о зарегистрированных правах собственников, поскольку сведений о регистрации права собственности ФИО3 на объект недвижимого имущества с кадастровым номером № – квартира, расположенном по адресу: <адрес>, площадь которого составляет 68,2 кв.м. в материалах дела не имеется, данная площадь во внимание при расчете не принималась. Представленная разработка проектно-сметной документации на проведение работ про сохранению объекта культурного наследия (памятник истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения «Городская усадьба: главный дом», конец XIX века, расположенного по адресу: <адрес>, не влияет на расчет возмещения поскольку, последний исчисляется по иной методике.
С учетом пояснений данных экспертом, оснований не доверять заключению судебной экспертизы не установлено, поскольку оно обоснованно, мотивированно, основано на материалах дела, доказательств обратного суду не представлено. Суд принял в качестве доказательства заключение судебной экспертизы, так как эксперт исчерпывающе ответил на поставленные вопросы, обладает специальными познаниями в исследуемых областях знаний, что подтверждено документально, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, не находя оснований для принятия во внимание экспертного заключения, представленного истцом, по основаниям указанным в судебной экспертизе.
При таких обстоятельствах при определении размера возмещения за изымаемые жилые помещения суд принимает во внимание заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ.
Доводы представителя истца ФИО3 о том, что стоимость возмещения необходимо исчислять исходя из площади 68,2 кв.м в силу ст. 41, 42 ЖК РФ, поскольку в её собственности находятся все жилые помещения в данной коммунальной квартире суд находит несостоятельными ввиду следующего.
Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).
Общим имуществом в коммунальной квартире признаются помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. К таким помещениям относятся кухни, коридоры, ванные и туалетные комнаты, кладовки, общие балконы и др.
Это имущество относится ко всем комнатам коммунальной квартиры и используется собственниками комнат совместно. Общее имущество в коммунальной квартире подчиненно судьбе жилого помещения, выполняя тем самым свое функциональное назначение. Собственник комнаты в коммунальной квартире лишен возможности выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры и ее отчуждения отдельно от отчуждения комнаты.
Данные помещения находятся в общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками комнат в такой квартире (в общем пользовании лиц, являющихся нанимателями по договорам социального найма) (ч. 1 ст. 41 ЖК РФ; п.п. 1, 8 ст. 287.5 ГК РФ).
Собственники комнат в коммунальной квартире совместно используют общее имущество, и в силу определенной специфики мест общего пользования и их назначения в коммунальной квартире, законом не предусмотрена возможность выдела определенной площади мест общего пользования, в том числе в счет приходящейся на каждого собственника доли.
В соответствии с ч.ч. 1, 3 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
Согласно поэтажному плану 2 этажа (т. 2 л.д. 121, 126-130), на котором расположены квартиры №№, а также имеются комнаты 2, 3 и 4, имеется одно помещение кухни, площадью 19,2 кв.м., в связи с чем данное помещение кухни находится в общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками указанных помещений. Отнесение на экспликации площади <адрес> помещения кухни к указанной квартире не подтверждает право собственности ФИО6 на данное помещение и противоречит положениям ст.ст. 41, 42 ЖК РФ.
Также суд отмечает, что в заключением эксперта № от 15.01.2025 размер рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности учтен.
Разрешая данный спор, суд исходит из того, что решение Администрацией г. Смоленска об изъятии для муниципальных нужд спорных жилых помещений путем выкупа принято на основании Постановлением Администрации г. Смоленска от 19 декабря 2023 года № 3619-адм, являющегося действующим сроком до 19.12.2026, в вязи с чем права истцов в данной части требований не нарушаются, вместе с тем, согласно направленным истцам соглашениям о возмещении за изымаемые жилые помещения, размер указанного возмещения, определенный на основании отчетов об оценке ООО «Айра-Торрес» от 14.06.2023, суд признает заниженным, и, учитывая факт того, что ФИО3 и ФИО4 просят определить денежную компенсацию, включающую в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности, компенсации непроизведенного капитального ремонта, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истцов частично, определив размер возмещения в направленных ФИО3 и ФИО4 соглашениях, исходя из площадей зарегистрированных за последними на праве собственности жилых помещений в размере, определенном заключением эксперта № № от 15.01.2025.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 (СНИЛС №) к Администрации г. Смоленска (ИНН №) об изъятии жилого помещения путем выкупа удовлетворить частично.
Обязать Администрацию г. Смоленска (ИНН №) заключить с ФИО3 (СНИЛС №) соглашение о возмещении за изымаемое жилое помещение - комнату площадью 16,7 кв.м. с кадастровым номером № в <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, с определением денежной компенсации включающей в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности, компенсации не произведенного капитального ремонта в размере 963022 (девятьсот шестьдесят три тысячи двадцать два) рубля.
Обязать Администрацию г. Смоленска (ИНН №) заключить с ФИО3 (СНИЛС №) соглашение о возмещении за изымаемое жилое помещение - <адрес> площадью 32,3 кв.м с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, с определением денежной компенсации включающей в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности, компенсации не произведенного капитального ремонта в размере 1830400 (один миллион восемьсот тридцать тысяч четыреста) рублей.
В остальной части исковых требований ФИО3 (СНИЛС №) отказать.
Исковые требования ФИО4 (СНИЛС №) к Администрации г. Смоленска (ИНН №) об изъятии жилого помещения путем выкупа удовлетворить частично.
Обязать Администрацию г. Смоленска (ИНН №) заключить с ФИО4 (СНИЛС №) соглашение о возмещении за изымаемое жилое помещение – квартиру 5 площадью 11,7 кв.м с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, с определением денежной компенсации включающей в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности, компенсации не произведенного капитального ремонта в размере 719443 (семьсот девятнадцать тысяч четыреста сорок три) рубля.
В остальной части исковых требований ФИО4 (СНИЛС №) отказать.
Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья А.А. Пилипчук
Мотивированное решение изготовлено 02 апреля 2025 года